Постановление от 22 ноября 2023 г. по делу № А76-7951/2023

497/2023-153631(2)


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-14539/2023
г. Челябинск
22 ноября 2023 года
Дело № А76-7951/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2023 года. Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х., судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания

ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную

жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.09.2023 по делу № А76-7951/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Администрации города Магнитогорска – ФИО3 (доверенность от 20.01.2023 срок действия на 3 года, паспорт, диплом),

индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО4 (доверенность от 08.02.2023 срок действия на десять лет, паспорт, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителей и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет, ОГРН <***>) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды от 02.02.2015 № 9012 за период с 01.01.2022 по 18.01.2023

в размере 470 034 руб. 05 коп. (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, л.д.74-75).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города Магнитогорска, ФИО5, ЗАО «Группа развития управления» (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.09.2023 (резолютивная часть от 07.09.2023) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО2 (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы полагает, что в связи с односторонним прекращением арендодателем права пользования земельным участком с кадастровым номером 74:33:1316001:24 с 18.09.2021 в силу пункта 6 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) у арбитражного суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

От Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено, вступившим в законную силу решением суда по делу № А76-149825/2022, 02.02.2015 между администрацией (арендодатель) и ЗАО «Группа развития управления» (арендатор) подписан договор аренды от 02.02.2015 № 9012 земельного участка для размещения объектов недвижимости (далее – договор, л.д. 15-17) в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (территориальная зона - ПК-4) площадью 28949,76 кв.м с кадастровым номером 74:33:1316001:24, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Электросети, 25 (далее - Участок).

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для эксплуатации нежилых производственных зданий: кузнечно-прессовый цех, АБК кузнечно-прессового цеха, автоматизированная компрессорная станция, сооружениями: две дымовые трубы кузнечно-прессового цеха

На земельном участке расположены: нежилое здание - кузнечно-прессовый цех (производственный корпус), площадь общая 12679,8 кв.м, инвентарный номер: 2367, литер: А, этажность: 1, подземная этажность: 0; нежилое здание - АБК кузнечно-прессового цеха, площадь общая 2124,9 кв.м, инвентарный номер: 16116, литер: А, этажность: 3, технический этаж; нежилое здание - автоматизированная компрессорная станция, площадь общая 412,5

кв.м, инвентарный номер: 16115, литер: А, этажность: 1, подземная этажность: 0; сооружение - дымовая труба кузнечно-прессового цеха, площадь застройки: 20,4 кв.м, инвентарный номер: 12984, литер: ГЗ; сооружение - дымовая труба № 2 кузнечно-прессового цеха, площадь застройки: 20,4 кв.м, инвентарный номер: 12984, литер: Г4.

Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя.

В силу пункта 1.3 договора арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта.

Пунктом 2.1 договора установлено, что срок действия настоящего договора до 25.12.2019.

В соответствии с пунктом 2.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы определен в Приложении к настоящему договору и является неотъемлемой частью договора.

На основании пункта 4.2 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в следующих случаях:

4.2.1. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок (в т.ч. ставку и коэффициенты) расчета размера арендной платы. В указанном случае перерасчет арендной платы производится с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов.

4.2.2. В случае изменения кадастровой стоимости участка. В указанном случае перерасчет арендной платы производится с момента внесения сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

4.2.3. В случае изменения цели использования арендатором (субарендатором) Участка, включая изменение цели использования Арендатором (субарендатором) объекта(ов) недвижимости.

В случае, если изменение цели использования участка осуществлено без письменного разрешения арендодателя, перерасчет арендной платы производится с момента обнаружения арендодателем факта изменения цели использования арендатором (субарендатором) участка (объекта(ов) недвижимости, расположенного(ых) на участке). В этом случае арендная плата подлежит перерасчету только в том случае, если изменение цели использования арендатором (субарендатором) участка, включая изменение цели использования арендатором (субарендатором) помещения(ий), повлечет за собой увеличение размера арендной платы.

В случае, если изменение цели использования участка осуществлено с письменного разрешения арендодателя, перерасчет арендной платы производится со дня, следующего за днем предоставления арендатору такого разрешения (т.е. со дня, следующего за днем принятия правового акта органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования

Участка).

4.2.4. В случае изменения категории арендатора, используемой при расчете арендной платы.

4.4. Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

Согласно пункту 6.8 договора в случае, предусмотренном п. 2.4. настоящего договора, любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую Сторону за 1 месяц.

Договор считается расторгнутым по истечении 1 месяц с момента получения стороной уведомления о прекращении договора.

Момент получения стороной уведомления о прекращении договора определяется согласно положению раздела 7 договора.

Договор аренды № 9012 зарегистрирован в установленном законом порядке 19.02.2015, что следует из отметки в договоре.

Поскольку по окончанию срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Комитетом в адрес закрытого акционерного общества «Группа развития управления» направлено Предупреждение от 16.07.2021 № КУИиЗО-02/3133 о прекращении договора аренды земли от 02.02.2015 № 9012, возобновленного на неопределенный срок (л.д. 21).

ИП ФИО2 с 19.08.2021 на праве собственности принадлежит нежилое здание – кузнечно-прессовый цех площадью 12 679,8 кв.м, кадастровый номер 74:33:1316001:321, расположенное по адресу:

<...>, а также с 29.07.2021 нежилое здание АБК кузнечно-прессового цеха площадью 2 1224,9 кв.м с кадастровым номером 74:33:1316001:352, расположенное по адресу: <...>.

Земельный участок с кадастровым номером 74:33:1316001:24 площадью 28 949,76 кв.м, разрешённое использование – территория завода, учтен в государственном кадастре недвижимости 05.06.1992 (л.д. 25).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19.04.2022 № КУВИ-001/2022-5894737объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:33:1316001:321 и 74:33:1316001:352 расположены на спорном участке (л.д. 27-28).

Как указывает истец, в период с 01.01.2022 по 18.01.2023 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 470 034 руб. 05 коп.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия № КУИтЗО-02/6118 от 14.11.2022 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате (л.д. 8-9), ответа на которую не последовало.

Считая, что с даты государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, у ответчика

возникла обязанность по внесению арендной платы в размере, пропорциональном площади нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности, и поскольку в добровольном порядке ответчик не внес денежные средства, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендной платы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как установлено в пункте 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования,

на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При этом согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», вышеуказанные права переходят к покупателю независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации перехода прав от 19.04.2022 право собственности на объект с кадастровым номером 74:33:1316001:321 (нежилое здание - кузнечно-прессовый цех площадью 12 679,8 кв.м) 19.08.2021 зарегистрировано за ИП ФИО2, право собственности на объект с кадастровым номером 74:33:1316001:352 (нежилое здание - административно-бытовой корпус КПЦ площадью 2124,9 кв.м) 29.07.2021 зарегистрировано за ИП ФИО2 (л.д. 27-30).

Таким образом, с момента регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 74:33:1316001:321, 74:33:1316001:352 ИП ФИО2 был обязан оплачивать арендную плату за земельный участок, на котором расположены данные объекты недвижимости.

Между тем как верно отмечено судом первой инстанции после истечения срока действия договора аренды ЗАО «Группа развития управления» продолжил пользование земельным участком при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя.

При этом, ИП ФИО2 с 29.07.2021 является соарендатором земельного участка.

Комитетом 18.08.2021 направлена в адрес ЗАО «Группа развития управления» предупреждение от 16.07.2021 за № КУИиЗО-02/3133 о прекращении договора аренды от 02.02.2015 № 9012 по истечении 1 месяца с даты получения уведомления (п. 6.8 договора аренды).

Поскольку предупреждение направлено в адрес арендатора 18.08.2021, следовательно, месячный срок истекает 18.09.2021.

Суд первой инстанции также отметил, что сам факт отказа арендодателя от договора аренды, не является основанием для освобождения лица, являющегося правообладателем расположенных на участке объектов недвижимости, от обязанности по внесению арендной платы.

С учетом вышеизложенного, вопреки доводам апелляционной жалобы, с момента регистрации в соответствии со сделкой купли-продажи за ответчиком права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, у ИП ФИО2 возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование участком в размере, пропорциональном площади принадлежащих ему зданий.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001

№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ).

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО

«О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Закон

№ 257-ЗО) утверждена следующая методика определения размера платы за землю:

Ап = Скад x Сап: 100% x К1 x К2 x К3, где: Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В расчете арендной платы за период с 01.04.2022 по 18.01.2023 истец применил ставку арендной платы - 2% (для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, сооружений материально - технического, продовольственного снабжения),

К1 - 3 (производственная деятельность), К2 - 1 (территория населенного пункта), К3 - 1 (для прочих категорий арендаторов), кадастровая стоимость земельного участка - 9 760 701 руб. 08 коп. (по 31.12.2022), 14 596 179 руб. 49 коп. (с 01.01.2023).

Из представленного истцом расчета следует, неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.04.2022 по 18.01.2023 составляет 470 034 руб. 05 коп. (л.д. 74-76).

О наличии спора по кадастровой стоимости участка и применению иных показателей расчета сторонами не заявлено.

Представленный расчет проверен судом первой инстанции и признан верным. Оснований для переоценки расчетов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доказательств внесения арендной платы в установленном вышеуказанным договором аренды, размере, отсутствия задолженности или наличия задолженности в иной сумме судом не установлено, материалы дела не содержат (статья 65 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах, признав справочно-информационный расчет Комитета верным, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате по договору от 02.02.2015 № 9012 в размере 470 034 руб. 05 коп.

Вопреки доводам заявителя жалобы, прекращение действия договора с ЗАО «Группа развития управления» 18.09.2021 как даты прекращения действия спорного договора аренды, установленной обжалуемым решением, не освобождает ответчика от внесения арендной платы до момента фактического возврата земельного участка арендодателю.

Доказательства возврата земельного участка, как и доказательства уклонения арендодателя от принятия земельного участка у арендатора, ответчиком в дело не представлены.

Поскольку доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и

объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.09.2023 по делу № А76-7951/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.Х. Камаев

Судьи: Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина