Решение от 26 февраля 2026 г. АС Астраханской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, <...>

Тел/факс <***>, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-11248/2024
г. Астрахань
27 февраля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2026 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Сафроновой Ф.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чибиревой К.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации муниципального образования "Володарский муниципальный район Астраханской области"

о признании недействительными постановлений от 18.05.2023 г. № 480 и от 26.05.2023 г. № 538 и обязании принять решение об объединении ранее раздельного земельного участка с кадастровым номером 30:02:060104:1624, площадью 771 кв.м. расположенного по адресу: <...> «к» с земельным участком с кадастровым номером 30:02:060104:2479 площадью 4083 кв.м. расположенного по адресу: <...> «р» - в один земельный участок,

заинтересованные лица: ФИО2, финансовый управляющий ФИО3, Администрация муниципального образования «Сельское поселение поселок Володарский Володарского муниципального района Астраханской области»,

при участии:

от заявителя – не явился, извещен надлежащим образом;

от заинтересованных лиц: Администрации муниципального образования "Володарский муниципальный район Астраханской области" - ФИО4, представитель по доверенности от 22.11.2024 № 17-2009 (диплом), ФИО2, паспорт, иные лица не явились, извещены надлежащим образом.

при участии после перерыва:

от заявителя: ФИО5, представитель по доверенности 01.08.2025 (диплом)

от заинтересованных лиц: АМО "Володарский муниципальный район Астраханской области" - ФИО4, представитель по доверенности от 22.11.2024 №17-2009 (диплом), ФИО2, паспорт, иные лица не явились, извещены надлежащим образом.

эксперт Автономной некоммерческой организации «Астраханский центр экспертизы» -ФИО6 – паспорт.

В судебном заседании 29.01.2026 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 11.02.2026 года

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Администрации муниципального образования "Володарский муниципальный район Астраханской области" (далее – Администрация, заинтересованное лицо) о признании недействительными постановлений от 18.05.2023 г. № 480 и от 26.05.2023 г. № 538 и об обязании принять решение об объединении ранее раздельного земельного участка с кадастровым номером 30:02:060104:1624, площадью 771 кв.м. расположенного по адресу: <...> «к» с земельным участком с кадастровым номером 30:02:060104:2479 площадью 4083 кв.м. расположенного по адресу: <...> «р» - в один земельный участок.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства дела извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о движении данного дела размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей сторон.

Представитель Администрации заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, предложив в качестве экспертной организации ООО «АРХЭКСПЕРТ».

В судебном заседании 29.01.2026 в связи с необходимостью выслушать мнение заявителя, по заявленному ходатайству о назначении повторной экспертизы, а также заслушать пояснения эксперта на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 11.02.2026 года

Эксперт в судебном заседании пояснил суду, что им подготовлен подробный расчет к ранее произведенной экспертизе, с учетом которого: общая площадь элементов эксплуатации составит – 2638 кв. м, с учетом застройки (463 кв.м) – 3101 кв.м. Площадь необходимых проходов и разрывов составляет 40% - 1240 кв.м, таким образом минимальная площадь земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости составит 4341 кв.м. Эксперт ответил на вопросы сторон.

Представитель Администрации поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель заявителя возражал против проведения повторной экспертизы по основаниям, изложенным в возражениях.

ФИО2 поддержал доводы заявителя, просил отказать в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Судом не установлено наличие каких-либо объективных сомнений в обоснованности заключения эксперта № 210/25 от 24.09.2025, или противоречий в экспертном заключении, которые, согласно части 2 статьи 87 АПК РФ, являются основанием замены эксперта или назначения повторной экспертизы. Доказательств заинтересованности экспертов в материалы дела, Администрацией также не представлено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.


С учетом изложенного суд, рассмотрев заявленное Администрацией ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не нашел оснований для его удовлетворения и отклонил.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и пояснениях суду в судебном заседании, просил их удовлетворить, также поддержал ранее заявленное ходатайство о восстановление срока для обжалования.

Представитель Администрации не согласился с заявленными требованиями по основаниям, изложенным в отзыве и пояснениях суду в судебном заседании, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

ФИО2 поддержал требования заявитель, просил их удовлетворить.

Рассмотрев вышеуказанное ходатайство заявителя о восстановлении срока для обжалования, суд считает, что оно подлежит удовлетворению, а срок на обращение в суд с заявлением восстановлению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах являются, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере; обеспечение доступности правосудия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Реализация доступности правосудия в арбитражном судопроизводстве обеспечивается также разрешением вопроса о восстановлении пропущенного процессуального срока.

Согласно части 2 статьи 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными и если не истекли предусмотренные статьями 259, 276, 291.2, 308.1 и 312 настоящего Кодекса предельные допустимые сроки для восстановления.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 18.11.2004 № 367-О указал на то, что установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Кодекса, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

Таким образом, пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Признание причин пропуска срока уважительными является правом суда. При этом под уважительными причинами пропуска срока для обжалования понимаются такие причины, которые объективно препятствовали участнику процесса своевременно обратиться в суд с соответствующим заявлением.

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Закона об исполнительном производстве восстановление пропущенных сроков для обращения в суд производится судом в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо критериев для определения уважительности причин пропуска процессуальных сроков.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 18.11.2004 № 367-О и от 18.07.2006 № 308-О, право судьи рассмотреть заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Признание тех или иных причин пропуска срока уважительными относится к исключительной компетенции суда, рассматривающего данный вопрос, и ставится законом в зависимость от его усмотрения.

Арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными.

К уважительным причинам пропуска срока относятся обстоятельства объективного характера, не зависящие от заявителя, находящиеся вне его контроля, при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него в целях соблюдения установленного порядка.

При этом каких-либо критериев для определения уважительности причин в тех или иных случаях законодателем не установлено, в связи с чем, данный вопрос решается по усмотрению суда с учетом конкретных обстоятельств дела.

При решении вопроса о восстановлении пропущенного срока арбитражному суду следует оценивать обоснованность доводов лиц, настаивающих на его восстановлении, а также соблюдать баланс между принципом правовой определенности и правом на справедливое судебное разбирательство, предполагающим вынесение законного и обоснованного судебного решения, с тем чтобы восстановление пропущенного срока могло иметь место лишь при наличии существенных объективных обстоятельств, позволяющих заинтересованному лицу, добивающемуся его восстановления, защитить свои права или права лиц, в защиту которых он обращается в суд.

В обоснование заявленного ходатайства заявитель указал, что в судебном заседании 25.09.2024 в рамках дела А06-8400/2023 Администрацией к отзыву были представлены оспариваемые постановления, что подтверждает представленными в материалы дела протоколом судебного заседания (Т. 2 л.д. 100-101) и отзывом Администрации с указанием приложений (Т. 1 л.д.104-108).

Представить Администрации данный факт не оспаривал.

С учетом изложенного заявитель полагает, что срок давности необходимо считать с даты 25.09.2024, поскольку с этого момента Учреждению стало известно о вынесении оспариваемых постановлений, в суд обратился 18.11.2024.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Иски о признании права отсутствующим и признании наличия реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка являются разновидностями негаторных исков, сроки исковой давности на которые не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

С учетом изложенного суд полагает, что причины пропуска заявителем трех месячного срока обращения в арбитражный суд, с заявлением по настоящему делу, являются уважительными, в связи с чем, суд считает возможным восстановить процессуальный срок на обращение в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением с целью обеспечения заявителю права на судебную защиту и необоснованному отказу в доступе к судебной защите интересов Предпринимателя.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседания и пояснения эксперта, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 23.12.2008 комиссией Администрации был составлен акт о выборе и обследовании земельного участка для строительства торгово-развлекательного комплекса (Т. 1 л.д. 154).

27.02.2010 Администрацией и ООО «Перерабатывающий завод «Володарский» на основании постановления от 03.02.2010 № 63-1 (Т. 1 л.д.79-81) был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> «к», кадастровый номер: 30:02:060104:1349 (в последствии изменен на номер 30:02:060104:1624 (Т. 2 л.д.82), площадью 4854 кв.м., из категории земель «Земли населенных пунктов, для строительства торгово-развлекательного комплекса.

12.05.2012 АМО «Поселок Володарский» вынесла постановление № 195 (Т. 2 л.д.2), которым утвердила Градостроительный план № 3002060-53 для строительства одноэтажного магазина со складскими помещениями в МО «Поселок Володасркий «Володарского района Астраханкой области

Также 12.05.2012 года ФИО2 получил разрешение на строительство одноэтажного магазина со складским помещением, рабочий проект от 2012 года, расположенного по адресу: <...> «к» (Т. 1 л.д.155 Т. 2 л.д.59-68).

21.05.2012 ООО «Перерабатывающий завод «Володарский» и ФИО2 заключили договор о передаче прав и обязанностей (Т. 2 л.д.83) согласно которого право аренды земельного участка с кадастровым номером30:02:060104:1624

14.12.2012 ФИО2 получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Т. 1 л.д.137) общей площадью 417 кв м.

ФИО2 01.12.2012 г. обращался в Администрацию с заявлением предоставить в собственность за выкуп земельный участок, расположенный по адресу: АО, <...> «к».

В ходе строительства ФИО2 в том числе произвел работы по благоустройству земельного участка , находящегося по адресу: АО, <...> «к», что подтверждается актом выполненных работ от 08.04.2013 (Т. 2 л.д.98).

05.04.2013 ФИО2 зарегистрировал право собственности на возведенный магазин со складскими помещениями, кадастровый № 30:02:060104:1717(Т. 2 л.д.70).

Возражений на осуществление выкупа от Администрации не поступало, был предоставлен счет на оплату и 27.12.2013г. произведена выплата выкупной стоимости в размере 367 413 руб. 80 коп. (Т. 2 л.д.69).

Согласно решения Кировского районного суда г. Астрахани от 24.09.2019 года заявитель в ходе раздела совместного нажитого имущества (как бывшей супругой) приобрела 1/2 доли вышеуказанного здания с кадастровым номером:

305:02:060104:1717, а также 4/5 доли в уставном капитале ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат».

Кроме того, Предприниматель в ходе процедуры банкротства ФИО2, в рамках дела А06-5331/2019 приобрела 1/2 часть доли вышеуказанное коммерческое здание с кадастровым номером: 30:02:060104:1717 через публичное предложение - с торгов №9961178 от 28.10.2022 номер торгов 101006-МЭТС, что подтверждается догвором купли продажи (Т. 1 л.д.94-96).

Таким образом, Заявитель владеет в целом на праве собственности зданием с кадастровым номером: 30:02:060104:1717.

13 марта 2023 г. Предприниматель обратилась в Администрацию с

заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером:

30:02:060104:1624, площадью 4854 кв.м.

18.05.2023 Администрация вынесла постановление № 480 (Т. 1 л.д.13) «Об образовании земельных участков путем раздела с сохранением исходного в измененных границах», которым утвердила схему раздела земельного участка с кадастровым номером:

30:02:060104:1624.

А 26.05.2023 Администрация вынесла постановление № 538 (Т. 1 л.д.14) «О предоставлении АМО «Володарский район» в постоянное(бессрочное) пользование земельного участка, расположенного по адресу: АО, <...> «к».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с заявленными требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В рассматриваемом случае, Предприниматель обращаясь 13.03.2023 (Т. 1 л.д.52) с заявлением о предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов, ссылалась на положение подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Кроме того, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров регулируются положениями Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Закон № 221-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 39 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН.

В силу части 2 статьи 39 Закона № 221-ФЗ предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке (часть 5 статьи 40 Закона № 221-ФЗ, пункт 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации).

Действующее законодательство предоставляет лицу право обратиться с требованием об установлении местоположения границ земельного участка, которое по существу является спором о праве. Следовательно, такой иск представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, который направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Ответчиком по такому иску является смежный землепользователь. В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек.

Указанная категория исков призвана обеспечить решение споров по фактическим границам земельных участков между смежными землепользователями, в том числе при несоответствии таких границ сведениям о границах, имеющимся в государственном кадастре недвижимости, и направлена на окончательную индивидуализацию земельных участков, на устранение неопределенности в прохождении смежных земельных участков.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, с 01.01.2017 регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ).

Основными сведениями об объекте недвижимости являются характеристики, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

Частью 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ установлено, что к основным характеристикам объекта недвижимости относится, в том числе, описание местоположения такого объекта.

В силу части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета является межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона) (пункт 7).

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках (часть 1 статьи 22 Закона N 218-ФЗ).

В силу части 6 статьи 22 Закона N 218-ФЗ в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе в случае, если такой доступ может быть обеспечен путем установления сервитута.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 Закона N 218-ФЗ).

Заявитель, обращаясь с рассматриваемым заявлением в суд, указывает на то, что указанное недвижимое имущество является собственностью Предпринимателя, объект расположен на спорном земельном участке более 10 лет и планируется использоваться Предпринимателем с целью осуществления предпринимательской деятельности.

Кроме того, заявитель указал, что владеет объектом недвижимости в отсутствие зарегистрированного права собственности на земельном участке, предоставленном ФИО2 для строительства данного объекта и в дальнейшем оформленном им в собственность, ввиду чего Предприниматель, после выкупа объекта недвижимости имеет исключительное право на предоставление спорного земельного участка в том же размере.

Фактическое владение Заявителем спорным имуществом не оспаривается Администрацией.

Материалами дела подтверждено, что 27.02.2010 Администрацией и ООО «Перерабатывающий завод «Володарский» на основании постановления от 03.02.2010 № 63-1 (Т. 1 л.д.79-81) был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> «к», кадастровый номер: 30:02:060104:1349 (в последствии изменен на номер 30:02:060104:1624 (Т. 2 л.д.82), площадью 4854 кв.м., из категории земель «Земли населенных пунктов, для строительства торгово-развлекательного комплекса.

12.05.2012 АМО «Поселок Володарский» вынесла постановление № 195 (Т. 2 л.д.2), которым утвердила Градостроительный план № 3002060-53 для строительства одноэтажного магазина со складскими помещениями в МО «Поселок Володасркий «Володарского района Астраханкой области

Также 12.05.2012 года ФИО2 получил разрешение на строительство одноэтажного магазина со складским помещением, рабочий проект от 2012 года, расположенного по адресу: <...> «к» (Т. 1 л.д.155 Т. 2 л.д.59-68).

21.05.2012 ООО «Перерабатывающий завод «Володарский» и ФИО2 заключили договор о передаче прав и обязанностей (Т. 2 л.д.83) согласно которого право аренды земельного участка с кадастровым номером30:02:060104:1624

14.12.2012 ФИО2 получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Т. 1 л.д.137) общей площадью 417 кв м.

ФИО2 01.12.2012 г. обращался в Администрацию с заявлением предоставить в собственность за выкуп земельный участок, расположенный по адресу: АО, <...> «к».

В ходе строительства ФИО2 в том числе произвел работы по благоустройству земельного участка, находящегося по адресу: АО, <...> «к», что подтверждается актом выполненных работ от 08.04.2013 (Т. 2 л.д.98).

05.04.2013 ФИО2 зарегистрировал право собственности на возведенный магазин со складскими помещениями, кадастровый № 30:02:060104:1717(Т. 2 л.д.70).

Возражений на осуществление выкупа от Администрации не поступало, был предоставлен счет на оплату и 27.12.2013г. произведена выплата выкупной стоимости в размере 367 413 руб. 80 коп. (Т. 2 л.д.69).

Вместе с тем Администрацией в ходе рассмотрения дела было заявлено, что площадь земельного участка необходимого для использования объекта недвижимости, превышает необходимый размер в связи с чем, и было принято постановление от 18.05.2023 № 480 об образовании земельных участков путем раздела с сохранением исходного в измененных границах.

С учетом изложенного, определением суда от 18.09.2025 по настоящему делу была назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации «Астраханский центр экспертизы».

Перед экспертом поставлен вопрос: Определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего Индивидуальному предпринимателю ФИО1 с кадастровым номером: 30:02:060104:1717, с учетом ранее представленной площади земельного участка, расположенной в настоящее время на земельных участках с кадастровыми номерами 30:02:060104:1624 и 30:02:060104:2479.

Согласно заключению эксперта № 210/25 от 24.09.2025 площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации недвижимости, принадлежащих заявителю с кадастровыми номерами: 30:02:0600104:1717, соответствует ранее представленной площади земельного участка 4854 кв.м, расположенной в настоящее время на земельных участках с кадастровыми номерами 30:02:060104:1624 и 30:02:060104:2479.

Кроме того, с учетом возникших в ходе рассмотрения результатов экспертизы экспертом даны пояснения, поступившие в суд 23.01.2026 (зарегистрировано 29.01.2026):

- общая площадь элементов эксплуатации составит: 20+9+8+120+450+225+425+240+50+120+971 =2638 м.кв.

- с учетом площади застройки объекта недвижимости - 463.0 м.кв, общая площадь составит: 2638+463=3101 м.кв.

- площадь необходимых проходов и разрывов составляет 40% от общей площади элементов эксплуатации (3101 м.кв.), а именно; 3101x0.4=1240 м.кв.

Минимальная площадь земельного участка необходимая для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 30:02:060104:1717 составляет; 3101+1240=4341 м.кв., что меньше площади ранее представленного земельного участка (4854 м.кв.) на (4854-4341) -513 м.кв.

Кроме того эксперт указал, что учитывая, что на оставшейся площади (513 м.кв.) сформировать новый участок без нарушения интересов соседних участков и без нарушения градостроительных регламентов очень затруднительно, также поставленный вопрос экспертом сделан вывод; «Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего Индивидуальному предпринимателю ФИО1 с кадастровым номером 30:02:060104:1717 соответствует ранее представленной площади земельного участка - 4854 м.кв.

Экспертное заключение является ясным и полным, что следует также из пояснений эксперта, вызванного судом в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебные заседания, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах не имеется.

Суд отмечает, что проведенная экспертиза соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в ее заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основания для признания выводов указанной экспертизы ненадлежащим доказательством по делу отсутствуют.

Доказательств того, что указанное заключение противоречит иным материалам дела, не имеется.

Представитель Администрации заявлял ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Судом не установлено наличие каких-либо объективных сомнений в обоснованности заключения эксперта № 210/25 от 24.09.2025, или противоречий в экспертном заключении, которые, согласно части 2 статьи 87 АПК РФ, являются основанием замены эксперта или назначения повторной экспертизы. Доказательств заинтересованности экспертов в материалы дела, Администрацией также не представлено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного судом ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы отклонено судом.

При таких обстоятельствах экспертное заключение Автономной некоммерческой организации «Астраханский центр экспертиз» является надлежащим и достоверным доказательством.

При таких обстоятельствах, суд не может признать состоятельным довод Администрации об обоснованности разделения первоначального земельного участка.

Администрацией не представлено доказательств того, что площадь земельного участка в настоящее время предлагаемая Предпринимателю под объект недвижимости является обоснованной и необходимой для размещения и эксплуатации объекта недвижимости с учетом назначения такого объекта и вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3, 5 ст. 287.3 ГК РФ при приобретение здания, сооружения на земельном участке, принадлежащем другому лицу, новый собственник недвижимости вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка, занятой принадлежащей ему недвижимости и необходимой для ее использования, а не всем земельным участком целиком.

Из п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ и п. 5 ст. 287.3 ГК РФ также вытекает, что собственник здания или сооружения на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право требовать передачи ему в собственность или в аренду земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Тем самым, из приведенных норм следует, что собственник зданий и сооружений, расположенных на государственном и муниципальном земельном участке, имеет исключительное право на приобретение, прежде всего, части такого земельного участка в собственность, необходимой ему для доступа и эксплуатации своей недвижимости. То есть действующее законодательство связывает размер испрашиваемого заявителем в собственность публичного земельного участка с площадью, необходимой для эксплуатации расположенного на таком участке объекта недвижимости.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, следовательно, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Согласно разъяснению, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления прежнему собственнику требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Действия Администрации по разделения земельного участка в данном случае необходимо расценивать как формальное создание оснований для отказа Предпринимателю в выкупе земельного участка в первоначальном размере.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

По смыслу статьи 166 ГК РФ, обращаясь с иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, истец обязан доказать, в первую очередь, наличие собственного правового интереса, достойного судебной защиты.

Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки, либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Следовательно, при предъявлении иска лицо, не являющееся участником этой сделки, должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены спорной сделкой и будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон недействительной сделки в первоначальное фактическое положение (статья 12 ГК РФ).

В силу абзаца 2 части 2 статьи 166 ГК РФ отсутствие такой заинтересованности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Лицо, не участвовавшее в сделке, заявляя о ее недействительности, должно указать право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с вступлением в силу с 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ) установлено, что сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным Федеральным законом сведений, является Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При вынесении оспариваемых постановлений Администрацией были нарушены права заявителя, так как добросовестного владельца объекта недвижимости фактически созданы препятствия в пользовании имуществом, не соединенные с лишением владения.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

С учетом того, что собственник зданий и сооружений, расположенных на государственном и муниципальном земельном участке, имеет исключительное право на приобретение, прежде всего, части такого земельного участка в собственность, необходимой ему для доступа и эксплуатации своей недвижимости, то постановления Администрации от 18.05.2023 № 480 и от 26.05.2023 № 538 следует признать недействительным (ничтожным).

В пункте 52 Постановления N 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению тогда, когда нарушенное право не может быть защищено иным путем. Правом на этот иск обладает только владеющий собственник, право которого зарегистрировано в ЕГРН.

В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018, также указано на то, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Материалами дела и экспертным путем установлено, что Администрация, вынося оспариваемые постановления, разделяя земельный участок из категории «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 30:02:060104:1624, на которой расположен принадлежащий Предпринимателю объект недвижимости, нарушила право заявителя.

С учетом вышеприведенных норм, разъяснений и установленных по делу обстоятельств, право заявителя должно быть восстановлено путем признания права Администрации отсутствующим на часть земельного участка с кадастровым номером 30:02:060104:2479, расположенного по адресу: <...> «р», площадью 4083 кв. м.

В соответствии с нормами статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу части 1 статьи 107 АПК РФ экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в арбитражный суд расходы на проезд, расходы на наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные).

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству заявителя, при отсутствии возражений Управления, было назначено проведение экспертизы, результаты экспертизы принят судом, стоимость экспертизы составила 25000 рублей.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ расходы заявителя по оплате проведения судебной экспертизы в размере 25 000 руб., по платежному поручению от 16.09.2025 № 620416553761 (Т. 3 л.д.50) относятся на Администрацию и подлежат взысканию с нее в пользу заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство Индивидуального предпринимателя ФИО1 о восстановлении пропущенного срока для подачи заявления в судебном порядке - удовлетворить.

Признать недействительными постановления Администрации муниципального образования «Володарский муниципальный район Астраханкой области» от 18.05.2023 № 480 «Об образовании земельных участков путем раздела с сохранением исходного в измененных нраницах» и от 26.05.2023 № 538 «О предоставлении администрации муниципального образования «Володарский район» в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка, расположенного по адресу: <...> «р».

Обязать Администрацию муниципального образования «Володарский муниципальный район Астраханкой области» устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя в течение 20 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Володарский муниципальный район Астраханкой области» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН<***>, ОГРНИП <***>) судебные расходы в виде оплаченной госпошлины в размере 10000,0 рублей и расходов на оплату экспертизы в размере 25000,0 рублей, всего в сумме 35000,0 рублей.

Финансово – экономическому отделу арбитражного суда Астраханской области перечислить экспертной организации – Автономной некоммерческой организации «Астраханский центр экспертизы» денежные средства с депозитного счета арбитражного суда Астраханской области в сумме 25 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru


Судья

Ф.В. Сафронова