Постановление от 6 июля 2025 г. по делу № А75-20431/2024

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-20431/2024
07 июля 2025 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В., судей Воронова Т.А., Халявина Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Летучевой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3550/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.03.2025 по делу № А75-20431/2024 (судья Бачурин Е.Д.), принятое по иску администрации города Нижневартовска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о взыскании долга и пени по договору аренды, встречное исковое заявление об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

установил:

администрация города Нижневартовска (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.12.2022 № 22-АЗТ за период с 01.01.2024 по 31.12.2024 в размере 1 653 600,11 руб., пени за несвоевременную оплату за период с 10.04.2024 по 24.12.2024 в размере 142 602,85 руб., всего - 1 796 202,96 руб.

На основании статьи 132 АПК РФ предпринимателем заявлены встречные исковые требования к Администрации об уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.12.2022 № 22-АЗТ за период с 05.12.2022 по 30.09.2024 на 1 339 950,11 руб. до суммы в размере 2 401 954 руб. (с учетом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.03.2025 по делу № А75-20431/2024 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для правильно разрешения спора. На момент принятия земельного участка в аренду, предприниматель полагал, что расположенные на нем гаражные боксы являются бесхозными, однако впоследствии выяснилось, что в гаражах хранится имущество граждан, у которых эти гаражи изъяты.

Собственники гаражей объединены в ГСК «Лесное» и своими действиями препятствуют нормальной хозяйственной деятельности предпринимателя на земельном участке, а также его освобождению от гаражных боксов. В свою очередь, в аукционной документации отсутствовало указание на наличие действующего на земельном участке гаражного кооператива, в противном случае, предприниматель не заключил бы договор аренды.

От Администрации поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец по первоначальному иску просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представленный отзыв приобщен апелляционным судом к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ провел судебное заседание в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона, проведенного на основании распоряжения администрации города от 20.07.2022 № 541-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.12.2022 № 22-АЗТ, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» площадью 73 799 кв.м с кадастровым номером 86:11:0202001:7544, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, для строительства в соответствии с основными видами и параметрами разрешенного использования: хранение автотранспорта; местоположение: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, городской округ Нижневартовск, город Нижневартовск, Северо-Восточный планировочный район, земельный участок 6.

Срок действия договора согласован сторонами на 11 лет (пункт 1.2 договора).

В пункте 1.3 договора закреплено, что на момент подписания договора земельный участок не заложен, не передан в аренду или постоянное (бессрочное) пользование, не обременен иными правами третьих лиц. Участок имеет ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 2.2-2.3 договора размер ежегодной арендной платы составляет 2 054 600 руб. и вносится арендатором равными частями ежеквартально в следующие сроки: 1 кв. - до 10.04., 2 кв. - до 10.07., 3 кв. - до 10.10., 4 кв. - до 10.12.

Арендная плата за текущий квартал, в котором подписан договор, вносится арендатором в течение 10 дней с момента подписания договора согласно расчету, указанному в приложении (пункт 2.4 договора).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, предусмотренных пунктами 2.3, 2.4 договора, с арендатора взыскивается неустойка (пени), которая начисляется в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Банка России, действующей в день, за который начисляется неустойка, от суммы задолженности по арендной плате за каждый день, начиная со дня просрочки исполнения обязательства до дня полной оплаты суммы задолженности.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за период с 01.01.2024 по 31.12.2024 в размере 1 653 600,11 руб., Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по договорам.

Указывая на наличие оснований для снижения арендной платы ввиду невозможности использования земельным участком по назначению в исковый период,

предприниматель заявил встречный иск об уменьшении размера арендной платы за период с 05.12.2022 по 30.09.2024 на 1 339 950,11 руб. до суммы в размере 2 401 954 руб.

В обоснование встречного иска предпринимателем указано, что арендованный земельный участок занят металлическими гаражами, которые вывозились с территории Нижневартовска в целях освобождения городской территории от самовольного установленных гаражей на основании постановления главы администрации города Нижневартовска от 11.04.1994 № 219. Указанные гаражи занимают всю территорию участка, препятствуют осуществлению строительных работ, требуют несоразмерных затрат на освобождение участка.

Кроме того, на момент принятия земельного участка в аренду, предприниматель полагал, что расположенные на нем гаражные боксы являются бесхозными, однако впоследствии выяснилось, что в гаражах хранится имущество граждан, у которых эти гаражи изъяты. Собственники гаражей объединены в ГСК «Лесное» и своими действиями препятствуют нормальной хозяйственной деятельности предпринимателя на земельном участке, а также его освобождению от гаражных боксов.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, в удовлетворении встречного иска судом отказано.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной не усматривает оснований для его отмены или изменения ввиду следующего.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны договора по своему усмотрению определяют его условия, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу положений статей 614, 622, 655 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи, вне зависимости от прекращения срока действия договора (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего

Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66).

Из системного толкования приведенных норм следует, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

В свою очередь, обязанность по уплате арендных платежей корреспондирует обязанности арендодателя передать имущество во временное пользование в натуре и обеспечить возможность его реального использования.

В силу пункта 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, поскольку договор аренды носит взаимный характер, фактическая невозможность использования арендатором объекта аренды в соответствии с условиями договора в случае, если причины невозможности использования не зависят от воли арендатора, у последнего возникает право требовать уменьшения стоимости арендной платы либо заявить о расторжении договора.

Не оспаривая фактическое невнесение арендной платы по договору в исковый период, предприниматель ссылается на затруднительность использования земельного участка по назначению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пункт 2 статьи 612 ГК РФ фактически ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Иными словами, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не могли быть обнаружены при осмотре и принятии помещения.

Договор аренды заключен по результатам аукциона, предполагается, что все участники аукциона информированы о передаваемом в аренду имуществе, информация о характеристиках имущества и его состоянии была доступна, предприниматель мог с ней ознакомиться, равно как и осмотреть имущество, оценить его состояние на предмет соответствия целям деятельности предпринимателя.

Так, в извещении о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:11:0202001:7544 (лот № 2) в качестве дополнительной информации указано, что на территории земельного участка расположены металлические и железобетонные гаражи, уличное освещение и электроснабжение гаражей, строительный и бытовой мусор. Въезд

прегражден шлагбаумом с КПП, проезды между гаражами грунтовые. При въезде на участок с левой стороны территория частично огорожена, на ней расположены металлические гаражи для грузового автотранспорта, вольеры, КТПН с ЛЭП-10кВ, металлический контейнер и здание неопределенного назначения.

Также указано, что осмотр земельных участков на местности производится заинтересованным лицом самостоятельно.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что на участие в аукционе по лоту № 2 поступила единственная заявка от предпринимателя, заявка подписана истцом по встречному иску лично, что подтверждает его ознакомление и согласие с характеристиками земельного участка, заинтересованность в заключении договора аренды на предложенных Администрацией условиях.

Следовательно, истец по встречному иску имел возможность ознакомиться с характеристиками земельного участка, обследовать его до заключения договора аренды, поскольку расположение гаражей и их количество, приблизительно необходимые затраты на расчистку земельного участка могли быть обнаружены и спрогнозированы при визуальном осмотре.

В ходе рассмотрения дела предприниматель надлежащее ознакомление с аукционной документацией не отрицал, то есть фактически принял объект аренды без замечаний, сведений о наличии между сторонами преддоговорного спора материалы дела не содержат.

Доказательств того, что выявленные после заключения договора недостатки являлись скрытыми и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Из материалов дела не усматривается, что арендодатель скрывал от арендатора состояние имущества или создавал препятствия в его осмотре.

Соответственно по результатам приемки земельного участка предприниматель подтвердил пригодность использования участка в соответствии с видом разрешенного использования.

При этом предпринимателем не заявлены требования о расторжении договора, что, в сущности, свидетельствует о сохранении коммерческого интереса в арендных правоотношениях.

Отсутствие оснований для расторжения и признания договора аренды земельного участка от 05.12.2022 № 22-АЗТ недействительным также подтверждено вступившим в законную силу решением Нижневартовского городского суда от 16.04.2024 по делу № 2-1582/2024, оставленным без изменения апелляционным определением суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.09.2024 по делу № 33-5744/2024. Истцом по делу выступало ГСК «Лесное».

Как верно отмечено судом первой инстанции, нахождение на земельном участке движимого имущества не является обременением, так как движимое имущество может быть демонтировано и установлено в ином месте без ущерба целевому назначению земельного участка и считается свободным от прав третьих лиц.

Доводы предпринимателя об отсутствии осведомленности о деятельности ГСК «Лесное»на территории земельного участка противоречат фактическим обстоятельствам спора.

В рамках дела № А75-24601/2022 рассмотрен иск ГСК «Лесное» к Администрации о признании аукциона регистрационный номер 47-2022 (лот № 2) от 21.11.2022 земельного участка с кадастровым номером 86:11:0202001:7544 и договора аренды от 05.12.2022 № 23АЗТ незаконными. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.03.2023 по делу № А75-24601/2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судами установлено, что ранее территория спорного земельного участка предоставлялась ООО «Дика» в целях использования под площадку металлических гаражей.

ООО «Дика» прекратило свою деятельность 20.12.2016, директором общества являлся ФИО2.

На основании обращений ГСК «Лесное» в адрес Администрации с просьбой заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:11:0202001:7544, общей площадью 73799 кв. м (7,38 га) Администрацией подготовлен ответ о том, что земельный участок может быть передан в результате проведения аукциона.

Распоряжением Администрации от 20.07.2022 № 541-р в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:11:0202001:7544 принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства в соответствии с основными видами и параметрами разрешенного использования: хранение автотранспорта.

Как указывалось ранее, единственная заявка на участие в аукционе по лоту № 2 поступила от ФИО1, заявка ГСК «Лесное» в пределах установленных сроков не поступала, в связи с чем суды пришли к выводу о правомерности принятия решения о заключении договора аренды земельного участка для строительства от 05.12.2022 № 22-АЗТ с единственным участником.

При этом 11.01.2022 в ЕГРЮЛ внесены сведения о регистрации в качестве юридического лица ГСК «Дика» (ОГРН <***>), председателем которого является ФИО1.

30.10.2024 от предпринимателя в адрес Администрации поступило уведомление о передаче прав арендатора по спорному договору ГСК «Дика», указано, что на земельном участке расположен кооператив, имеются гаражи частных лиц в количестве 700, членов ГСК «Дика» - 472 человека, часть из которых отношения к ГСК «Дика» не имеют (представлено в материалы дела № А75-3988/2025).

Таким образом, с начала 2022 года и до заключения спорного договора аренды в декабре 2022 года ИП ФИО1 уже являлся председателем ГСК «Дика», действовавшего на спорном земельном участке, а значит не мог не знать, что часть владельцев гаражей объединены в ГСК «Лесное», при этом существование на одном участке двух кооперативов предполагает из конкуренцию.

При изложенных обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что при возникновении правопритязаний на земельный участок в 2022 году со стороны ГСК «Лесное», предприниматель, являющийся председателем ГСК «Дика», который также ведет деятельность на указанном земельном участке, не мог знать о возможном возникновении конфликта между кооперативами по поводу имущества, размещенного на земельном участке.

Действуя разумно и добросовестно, являясь профессиональным участником гражданского оборота, предприниматель при заключении договора аренды и приемке объекта в пользование мог и должен был оценивать коммерческие риски, связанные заключением договора аренды земельного участка, на котором размещены многочисленные гаражные боксы, ряд владельцев которых объединены в конкурирующий кооператив с собственными интересами.

Соответственно указанные истцом по встречному иску недостатки не являются скрытыми и были известны предпринимателю как до подписания договора аренды, так и при передаче имущества в аренду, кроме того, на наличие особенностей в передаваемом в аренду имуществе указывалось и в аукционной документации, арендатор выразил волю на заключение договора аренды в отношении имущества, которое имело определенные дефекты, наличие которых не препятствовало предпринимателю вступить в арендные отношения.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно заключил, что в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наличии у арендатора претензий к качеству и пригодности переданного имущества, арендодатель считается надлежащим образом исполнившим обязательства по предоставлению пригодного объекта в пользование.

Оснований для уменьшения арендной платы в исковый период не имеется, встречные исковые требования подлежат отклонению.

Поскольку наличие задолженности по арендной плате, равно как и ее размер предпринимателем допустимыми и достаточными доказательствами не опровергнуты, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Администрации в части основного долга.

Самостоятельных возражений относительно взыскания неустойки апелляционная жалоба не содержит, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по этому вопросу суд апелляционной инстанции не имеет (часть 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

Расчет Администрации проверен судом апелляционной инстанции и признается арифметически верным, соответствующим положениям статей 329, 330 ГК РФ, прав ответчика не нарушает.

О наличии оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ предприниматель не заявляет.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность выводов суда, поэтому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.03.2025 по делу № А75-20431/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Н.В. Бацман

Судьи Т.А. Воронов Е.С. Халявин