Постановление от 28 декабря 2025 г. ФАС ЗСО (ФАС Западно-Сибирского округа)

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-6827/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Рахматуллина И.И.,

Сириной В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием веб-конференции помощником судьи Ткачук А.А. рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы департамента имущественных отношений администрации города Омска, общества с ограниченной ответственностью «Мир Масла» на постановление от 28.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Краецкая Е.Б., Халявин Е.С.) по делу № А46-6827/2023 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мир Масла» (630129, Новосибирская область, <...>, этаж 5, помещение 17, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании денежных средств за пользование земельными участками.

Посредством системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) в судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Мир Масла» – ФИО1 по доверенности от 13.11.2024, диплом об образовании.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Мир Масла» (далее – ответчик, общество, общество «Мир Масла») о взыскании задолженности за использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:4088 в размере 2 583 420 руб. 83 коп. за период с 01.12.2020 по 31.03.2022 с последующим начислением процентов, начиная с 01.04.2022, на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, задолженность за использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:4092 в размере 4 384 373 руб. 42 коп. за период с 01.12.2020 по 31.03.2022 с последующим начислением процентов, начиная с 01.04.2022, на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Решением от 19.05.2025 Арбитражного суда Омской области (судья Малявина Е.Д.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 28.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение изменено, суд взыскал с общества задолженность за пользование земельными участками в размере 6 967 794 руб. 25 коп. с последующим начислением процентов в порядке, предусмотренном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), начиная с 02.10.2022 по день фактической уплаты основного долга; распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент и общество обратились с кассационными жалобами, в которых просят постановление отменить.

В кассационной жалобе департамент указывает, что спорные земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:140103:4088, 55:36:140103:4092 до их образования из иных земельных участков являлись предметом договора аренды № Д-Кр-31-9213, условиями которого согласована уплата неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы.

Общество в своей кассационной жалобе отмечает, что размер арендной платы, рассчитанный из кадастровой стоимости по состоянию на 15.08.2021 и 01.07.2022, указанный в решениях суда по делам № 3а-39/2023, № 3а-85/2023, является неверным, поскольку судами не учтена дата внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 01.04.2024; вопреки выводам судов, кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании решений суда, а не по решению бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», бюджетное учреждение); не применены положения решения Омского городского Совета от 20.07.2022 № 450 «О внесении изменения в решение Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска», которым установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости земельных участков в период с 14.03.2022 по 31.12.2022; истцом не представлен расчет взыскиваемой неустойки, кроме того, норма статьи 330 ГК РФ к настоящим правоотношениям не подлежит применению ввиду отсутствия заключенного между сторонами договора, при этом расчет в соответствии со статьей 395 ГК РФ истцом также не представлен.

В дополнении к кассационной жалобе общество указывает на нарушение правил о подсудности, поскольку положения договора аренды на ответчика не распространяются.

Сторонами представлены отзывы на кассационные жалобы.

Определением от 07.10.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание отложено до 06.11.2025.

Определением от 31.10.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в составе суда произведена замена судьи Хлебникова А.В. на судью Сирину В.В., рассмотрение кассационной жалобы начато с начала.

Определением от 06.11.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв до 18.11.2025.

Определением от 18.11.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание отложено до 16.12.2025.

До начала судебного заседания в материалы дела от общества и департамента поступили письменные объяснения.

В судебном заседании представитель общества «Мир Масла» поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Учитывая надлежащее извещение департамента о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый город» (далее – арендатор, ООО «Торговый город») заключен договор от 29.06.2012 № Д-Кр-31-9213 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 10 лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:140103:3217 площадью 93 993 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание, участок находится примерно в 133 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 25, для строительства торгового комплекса (пункты 1.1-1.2 договора).

Земельный участок передан ООО «Торговый город» по акту приема-передачи от 29.06.2012.

Между арендодателем и арендатором заключено соглашение к договору, зарегистрированное в установленном законом порядке 05.03.2014, которым внесены изменения в пункт 1.1 договора: вместо слов «с кадастровым номером 55:36:140103:3217, общей площадью 93 993 кв.м», читать: «с кадастровыми номерами 55:36:140103:3217 общей площадью 68 401 кв.м, 55:36:140103:3743 обшей площадью 766 кв.м, 55:36:140103:3744 общей площадью 858 кв.м, 55:36:140103:3745 общей площадью 215 кв.м, 55:36:140103:3746 общей площадью 154 кв.м, 55:36:140103:3747 общей площадью 421 кв.м, 55:36:140103:3748 общей площадью 638 кв.м, 55:36:140103:3749 общей площадью 22 540 кв.м».

В редакции дополнительного соглашения предметом договора являются семь земельных участков, при этом первоначально предоставленный земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3217 сохранился в измененных границах и площади.

Между департаментом (арендодатель) и обществом «Мир Масла» (арендатор) 12.04.2022 подписано дополнительное соглашение к договору, на основании которого срок действия аренды продлен на 3 года, дополнительное соглашение зарегистрировано 19.04.2022.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3217 разделен, 02.07.2018 по результатам раздела образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:140103:4090, 55:36:140103:4091, 55:36:140103:4092.

Из земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3749, являющегося предметом договора аренды, выделен участок с кадастровым номером 55:36:140103:4088, дата образования последнего 09.06.2018.

При разделе земельные участки 55:36:140103:3217 и 55:36:140103:4092 не прекратили существование, сохранились в измененных границах, за счет выделения других участков изменилась их площадь.

Обществом «Мир Масла» обязанность по своевременному внесению платы за пользование земельными участками не исполнена ненадлежащим образом, в связи с чем возникла задолженность за период с 01.12.2020 по 31.03.2022 в размере 6 967 794 руб. 25 коп.

Департаментом в адрес общества направлены претензии № 524, 525 с требованием об оплате образовавшейся задолженности за фактическое использование земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140103:4088, 55:36:140103:4092.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 309, 310, 329, 330, 424, 606, 614, 622 ГК РФ, статьями 11.8, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исходил из того, что обществом осуществляется фактическое использование спорных земельных участков, при этом размер арендной платы может устанавливаться и изменяться департаментом в одностороннем порядке, при расчете исковых требований департаментом применен размер кадастровой стоимости земельных участков, установленный решениями Омского областного суда по делам № 3а-39/2023, № 3а-85/2023, расчет проверен и признан арифметически верным; установив отсутствие переплаты на стороне ответчика, применив положения постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», учитывая наличие задолженности по арендной плате, пришел к выводу о необходимости взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Изменяя решение, суд апелляционной инстанции на основании статей 309, 310, 331, 424, 606, 607, 614, 622, 655 ГК РФ, статей 39.7, 65 ЗК РФ, статей 3, 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пунктов 16, 19 Постановления № 73, вопроса 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021 (далее – Обзор № 2(2021)), основывался на том, что заключенного договора между сторонами в отношении спорных земельных участков не представлено, как и трехстороннего соглашения о переводе прав и обязанностей по договору, в связи с чем соглашения об условиях взыскания неустойки не достигнуто, вследствие чего с общества за просрочку внесения арендной платы подлежат взысканию не пени, а проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Исследовав и оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает выводы судов в части определения размера задолженности по арендной плате соответствующими подлежащим применению нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Закрепленный статьями 1, 65 ЗК РФ принцип платности использования земли заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды (абзац 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19 Постановления № 73, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

По смыслу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Размер арендной платы рассчитан департаментом в соответствии с Решением Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов», пунктом 3 которого предусмотрено, что расчет арендной платы за использование земельных участков осуществляется на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно расчету департамента размер платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:4088 в период с 01.12.2020 по 31.12.2020 составил 102 087,32 руб. в месяц, с 01.01.2021 по 31.12.2021 – 164 300,25 руб. в месяц, с 01.01.2022 по 31.03.2022 – 169 910,17 руб. в месяц. Размер платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:4092 в период с 01.12.2020 по 31.12.2020 составил 166 964,87 руб. в месяц, с 01.01.2021 по 31.12.2021 – 279 237,17 руб. в месяц, с 01.01.2022 по 31.03.2022 – 288 854,17 руб. в месяц.

Спор между сторонами возник относительно даты начала применения кадастровой стоимости спорных земельных участков, от размера которой зависит расчет арендных платежей. По мнению ответчика, определенная судом кадастровая стоимость, ввиду ее увеличения, в расчетном периоде не применима.

Судами установлено, что решением Омского областного суда от 27.11.2023 по делу № 3а-39/2023 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140103:4088 и 55:36:140103:4092 по состоянию на 15.08.2021 определена в размере рыночной стоимости 33 417 000 руб. и 56 794 000 руб. соответственно; датой подачи заявления установлено 22.12.2021; решением Омского областного суда от 28.11.2023 по делу № 3а-85/2023 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140103:4088 и 55:36:140103:4092 по состоянию на 01.07.2022 определена в размере рыночной стоимости 34 558 000 руб. и 58 750 000 руб. соответственно; датой подачи заявления установлено 14.09.2022.

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2020 определена судами на основании выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (представлены в материалы электронного дела 21.02.2025).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

До вступления в силу Закона о государственной кадастровой оценке (01.01.2017) проведение кадастровой оценки регулировалось положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24 названного закона с 01.01.2017 по 01.01.2023 был установлен переходный период, в течение которого государственная оценка и ее оспаривание могли производиться в соответствии с Законом об оценочной деятельности или Законом о государственной кадастровой оценке.

В настоящее время регулирование спорных правоотношений осуществляется Законом о государственной кадастровой оценке, в который Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) были внесены изменения, вступившие в силу с 11.08.2020, также изменена редакция статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Как разъяснено в ответе на вопрос 2 Обзора № 2 (2021), дата начала применения кадастровой стоимости при ее оспаривании определяется в зависимости от того, в порядке какого закона (о государственной кадастровой оценке или об оценочной деятельности) произведено оспаривание, ввиду того, что статья 18 Закона о государственной кадастровой оценке и статья 24.20 Закона об оценочной деятельности по-разному регулируют данный вопрос.

В рассматриваемом случае ответчиком кадастровая стоимость земельных участков оспорена в порядке Закона о государственной кадастровой оценке.

Статья 18 Закона о государственной кадастровой оценке закрепляет правила применения сведений о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН (часть 1). Указанные правила дифференцированы в зависимости от оснований применения кадастровой стоимости, предусмотренных действующим законодательством (часть 2).

Пунктом 2 части 2 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке установлено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения.

Оспоренная кадастровая стоимость земельных участков была определена на основании решений БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», принятых по результатам рассмотрения обращений ООО «Мир Масла» от 22.12.2021 и 14.09.2022, соответственно.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Из разъяснений, приведенных в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2025 № 304-ЭС25-3418, следует, что понятие «период действия кадастровой стоимости» не является тождественным понятию «период применения кадастровой стоимости».

По мнению общества, в статье 18 Закона о государственной кадастровой оценке не урегулирован вопрос о начале применения кадастровой стоимости земельного участка в случае ее установления судебным актом, в связи с чем актом об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющим кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения, который упомянут в пункте 2 части 2 названной статьи, является решение Омского областного суда, в связи с чем установленная им кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2024 года.

Однако предложенное обществом толкование норм действующего законодательства не соответствует установленным законом правилам.

Статья 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, подлежащая применению на территории Омской области с 01.01.2021 в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 16.12.2020 № 542-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», указывает, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц (пункт 1).

В силу пункта 15 названной статьи в суде может быть оспорено решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из разъяснений, изложенных в вопросе 9 Обзора № 2(2021), следует, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием о признании недействительным решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера.

Следовательно, актом, установившим кадастровую стоимость земельного участка, в том смысле, который придается этому понятию статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке, является решение бюджетного учреждения, признанное в дальнейшем незаконным решением Омского областного суда.

Вследствие этого, судами при определении даты начала применения новой кадастровой стоимости применены положения пункта 6 части 2 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке и правомерно констатировано, что установленная решениями судов кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (2021 и 2022 гг.).

При таких обстоятельствах принятый судами расчет задолженности по арендной плате, основанный на кадастровой стоимости, установленной вступившими в законную силу судебными актами – с 01.01.2021 и с 01.01.2022, является правильным.

Указанные даты начала применения кадастровой стоимости (с 01.01.2021 и с 01.01.2022, соответственно) отражены в ЕГРН (выписки представлены в материалы дела 21.02.2025), а значит подлежат применению согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке.

Из решений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что предоставление законодателем заинтересованным лицам возможности применять установленную кадастровую стоимость в размере рыночной не с момента принятия уполномоченным органом решения об установлении такой стоимости, а в ретроспективном порядке – с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, означает закрепление за ними права на перерасчет размера налоговых и финансовых обязательств, рассчитанных в указанный период на основании прежней кадастровой стоимости объектов недвижимости; такое правовое регулирование направлено на обеспечение необходимого баланса частных и публичных интересов (Определения от 3 июля 2014 года № 1555-О, от 20 декабря 2016 года № 2687-О, от 27 июня 2017 года № 1168-О, от 2 июля 2019 года № 1833-О, от 18 июля 2019 года № 2168-О, от 28 апреля 2022 года № 1022-О, от 28 июня 2022 года № 1564-О и др.).

Ссылка общества на выводы судов, сделанные при рассмотрении других дел обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции по причине иного процессуального поведения спорящих сторон, представленных ими доказательств и совершенных процессуальных действий.

Между тем при рассмотрении требований департамента о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей апелляционным судом не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно части 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, действовавшей на момент раздела участков) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В пункте 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственными организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, указано, что в приведенных нормах отсутствует указание на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Как установлено судами, предметом договора аренды от 29.06.2012 № Д-Кр-31-9213 в редакции, действовавшей в 2018 году в период до окончательного раздела, являлись земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:140103:3217, 55:36:140103:3749, из которых в результате раздела образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:140103:4090, 55:36:140103:4091, 55:36:140103:4092. В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3749 выделен участок с кадастровым номером 55:36:140103:4088 (дата образования последнего 09.06.2018).

Таким образом, спорные земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:140103:4088 и 55:36:140103:4092 образованы из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140103:3217, 55:36:140103:3749, являющихся предметом договора аренды.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А45-18941/2022, А45-7830/2021 установлено, что здание с кадастровым номером 55:36:140103:3349, принадлежащее на праве собственности обществом «Мир Масла», в результате раздела участков расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140103:4088, а здание с кадастровым номером 55:36:140103:4039, также принадлежащее на праве собственности обществом «Мир Масла», расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140103:4092.

Ответчик использует земельные участки для размещения объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, в связи с чем пользование земельным участком презюмируется.

По смыслу пункта 1 статьи 552 ГК РФ, статьи 1 и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Указанные нормы права (пункт 1 статьи 552 ГК РФ, статья 1, пункт 4 статьи 11.8 и пункт 1 статьи 35 ЗК РФ) являются частным случаем передачи договора в силу закона (статьи 387, 392.2, 393.3 ГК РФ).

При этом, как указано в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», по смыслу статьи 392.3 ГК РФ при передаче договора к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, то есть третье лицо полностью заменяет первоначального контрагента по договору.

Таким образом, из системного толкования перечисленных норм следует, что аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного обществом земельного участка.

Следовательно, ответчик, получив в собственность расположенные на спорных земельных участках объекты недвижимости, после их разделения приобрел в полном объеме право аренды, установленное договором от 29.06.2012 № Д-Кр-31-9213, включая условие о неустойке в размере 0,1% от просроченной суммы.

При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о том, что соглашение о неустойке не может считаться достигнутым сторонами, в связи чем у департамента отсутствует право требовать взыскания договорной неустойки, противоречит приведенным нормам материального права.

По этим же причинам отклоняется довод общества о нарушении правил подсудности при рассмотрении настоящего спора.

На основании части 4 статьи 36 АПК РФ иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен также в арбитражный суд по месту исполнения договора.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что исходя из части 4 статьи 36 АПК РФ иск, вытекающий из договора, в котором названо место его исполнения с указанием адреса и/или субъекта Российской Федерации, в котором производится исполнение договора, может быть предъявлен также в арбитражный суд по месту исполнения договора.

В пункте 1.6 договора стороны предусмотрели, что место его исполнения установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – здание, участок находится примерно в 133 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <...> Октября, д. 25.

Поскольку место исполнения в договоре прямо согласовано сторонами (город Омск), истец правомерно реализовал предусмотренное частью 4 статьи 36 АПК РФ право, обратившись за рассмотрением спора в Арбитражный суд Омской области.

В силу части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Учитывая, что судом первой инстанции установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применены нормы материального и процессуального права, суд округа приходит к выводу о том, что постановление апелляционного суда, принятое с нарушением норм материального права, подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 28.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-6827/2023 отменить.

Оставить в силе решение от 19.05.2025 Арбитражного суда Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи И.И. Рахматуллин

В.В. Сирина