Решение от 2 ноября 2023 г. по делу № А33-24263/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

02 ноября 2023 года

Дело № А33-24263/2022

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 октября 2023 года.

В полном объёме решение изготовлено 02 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокурора Красноярского края в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «СибТранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным в силу ничтожности договора,

о применении последствий недействительности сделки,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

- департамент градостроительства администрации города Красноярска,

в присутствии:

от процессуального истца - Прокурора Красноярского края: Дмитриева И.Г., личность и полномочия подтверждаются служебным удостоверением,

от материального истца - администрации города Красноярска: ФИО1, представителя по доверенности от 28.12.2022, личность установлена паспортом,

от ответчика - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО2, представителя по доверенности от 22.12.2022, личность установлена паспортом,

от ответчика – ООО «СибТранс»: ФИО3, представителя по доверенности от 15.09.2023, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

установил:

Прокурор Красноярского края (далее – процессуальный истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее – материальный истец) с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью «СибТранс» (далее – ответчики) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 21.07.2020 № 793, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «СибТранс», и применении последствий недействительности ничтожной сделки путём возврата обществом с ограниченной ответственностью «СибТранс» департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по акту приёма-передачи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 общей площадью 16 713 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 16.09.2022 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением от 01.07.2023 удовлетворено заявление Прокуратуры Красноярского края о принятии обеспечительных мер: запрещено обществу с ограниченной ответственностью «СибТранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) распоряжаться, осуществлять строительство зданий, строений и сооружений на земельном участке общей площадью 16 713,0 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0400400:320, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу, а также запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка общей площадью 16 713,0 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0400400:320, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

В предварительном судебном заседании 13.12.2022 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Распоряжением администрации города Красноярска от 30.04.2014 № 856-арх принято решение предварительно согласовать ООО «СибТранс» место размещения здания коммунально-бытового назначения на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 16 713 кв.м., расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого; утвержден акт о выборе вышеназванного земельного участка от 25.02.2014.

Согласно кадастровому паспорту от 16.09.2014 № 24/14-650062 земельный участок площадью 16 713 кв.м. по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого поставлен на кадастровый учет 16.09.2014 с присвоением кадастрового номера 24:50:0400400:320, отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: место размещения здания коммунально-бытового назначения.

Распоряжением администрации города Красноярска от 28.04.2015 № 2222-недв принято решение предоставить в аренду на три года ООО «СибТранс» (ИНН <***>) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0400400:320 площадью 16 713 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, для строительства здания коммунально-бытового назначения; признан утратившим силу пункт 1 распоряжения администрации города от 30.04.2014 № 856-арх «О предварительном согласовании ООО «СибТранс» места размещения объекта».

На основании распоряжения администрации города Красноярска от 28.04.2015 № 2222-недв, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СибТранс» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 16.06.2015 № 812, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400400:320, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, для использования в целях строительства здания коммунально-бытового назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 16 713 кв.м. (приложение № 1). Земельный участок передается по акту приема-передачи.

Согласно пункту 2.1 договора срок договора аренды установлен с 28.04.2015 по 27.04.2018 (три года).

В соответствии с пунктом 2.3 договора условий договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно 28.04.2015 – дата вступления в силу распоряжения администрации г. Красноярска от 28.04.2015 № 2222-недв о предоставлении в аренду земельного участка.

Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи, согласно которому стороны согласовали датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование считать 28.04.2015.

Решением Красноярского краевого суда от 11.01.2017 по делу № 3а-372/2016 удовлетворен административный иск ООО «СибТранс»: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320, расположенного по адресу: <...> равная его рыночной стоимости в размере 20 673 981 руб. (датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 02.11.2016).

На основании решения Красноярского краевого суда от 11.01.2017 по делу №3а-372/2016 дополнением от 21.03.2017 № 1295 к договору аренды от 16.06.2015 № 812 сторонами согласованы изменения договора в части размера арендной платы.

21.03.2017 ООО «СибТранс» обратилось к руководителю департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о проведении работ по регистрации договора аренды от 21.03.2017 № 1295 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

11.08.2016 администрацией г. Красноярска выдано обществу с ограниченной ответственностью «СибТранс» разрешение на строительство № 24-308-250-2016 на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400400:320 объекта «Здание бытового назначения» на основании разработанной в 2016 г. ООО «Рустика» проектной документации шифр 19-16 (срок действия разрешения на строительство продлен до 11.02.2018).

Согласно разработанной в 2016 г. ООО «Рустика» проектной документации шифр 19-16 в отношении здания бытового назначения по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого предусмотрена следующая схема планировочной организации территории земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 (16 713 кв.м.) площадь застройки - 310,24 кв.м.; площадь проездов 7 882,64 кв.м.; площадь тротуаров 1 152,81 кв.м.; площадь отмосток 63,45 кв.м.; площадь озеленения 7 303,86 кв.м.

Исходя из содержания выписки из ЕГРН от 28.03.2023 №КУВИ-001/2023-7341894, в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 расположен объект незавершенного строительства – нежилое здание площадью 281,2 кв.м. степенью готовности 90%, которое поставлено на кадастровый учет 20.04.2018 с присвоением кадастрового номера 24:50:0400400:2181.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СибТранс» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 23.07.2018 № 588, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400400:320, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, общей площадью 16 713 кв.м., с наложением на охранную зону инженерных сетей канализации, в границах, указанных в выписке ЕГРН об участке, которая прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 1), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 24:50:0400400:2181) здания коммунально-бытового назначения. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 28.042015 по договору аренды от 16.06.2015 № 812.

Согласно пункту 2.1 срок аренды участка установлен с 28.04.2018 по 27.04.2021 (три года).

Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно 28.04.2018 – даты расторжения договора аренды от 16.06.2015 № 812.

Соглашением от 23.07.2018 № 1946 стороны расторгли договор аренды от 16.06.2015 № 812 с 28.04.2018.

30.12.2019 администрацией г. Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «СибТранс» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Здание бытового назначения», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400400:320, возведенного на основании разрешения на строительство от 11.08.2016 № 24-308-250-2016.

На основании статей 15, 25, 39.1, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «СибТранс» (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка от 21.07.2020 № 793, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 16 713 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400400:320, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение).

Согласно пункту 1.4 договора покупатель обладает на праве собственности расположенным на участке зданием, назначение: нежилое, площадью 281,2 кв.м., этаж № 1, в том числе подземных 0, по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого.

В соответствии с пунктом 1.5 договора купли-продажи настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Пунктом 2.1 договору установлена цена участка - в размере 3 101 097 руб. 15 коп., что составляет 15 процентов от его кадастровой стоимости.

В ответ на определение об истребовании доказательств филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю в материалы дела представлены копии документов, помещенных в реестровые дела объектов недвижимости с кадастровыми номерами 24:50:0400400:320, 24:50:0400400:2181, копии документов-оснований снятия с кадастрового учета 04.03.2020 объекта недвижимости – здания коммунально-бытового назначения с кадастровым номером 24:50:0400400:2181.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.03.2023 № КУВИ-001/2023-64533260 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400400:320, площадью 16 713 кв.м., расположен по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, поставлен на кадастровый учет 16.09.2014, отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код – 2.6), в пределах земельного участка отсутствуют иные объекты недвижимого имущества, право собственности на земельный участок зарегистрировано 05.08.2020 за ООО «СибТранс» (№ 24:50:0400400:320-24/109/2020-10).

Исходя из содержания материалов реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 на основании заявления ООО «СибТранс» от 03.10.2020 в ЕГРН 22.10.2020 внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код -2.6).

Согласно материалам реестрового дела в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 было расположено здание с кадастровым номером 24:50:0400400:4419, назначение – нежилое, наименование – здание бытового назначения, площадью 281,2 кв.м. по адресу г.Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, право собственности на которое на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.12.2019 №24-308-250-2016 зарегистрировано за ООО «СибТранс».

Здание с кадастровым номером 24:50:0400400:4419 поставлено на государственный кадастровый учет 04.03.2020 в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400400:2181 по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, принадлежавшего на праве собственности ООО «СибТранс», который снят с государственного кадастрового учета с одновременным прекращением права собственности 04.03.2020 в связи с государственной регистрацией права собственности на здание с кадастровым номером 24:50:0400400:4419.

05.05.2021 здание с кадастровым номером 24:50:0400400:4419 снято с государственного кадастрового учета с одновременным прекращением права собственности ООО «СибТранс» на основании акта обследования, подтверждающего прекращение существования в результате уничтожения. Акт подготовлен кадастровым инженером ФИО5, государственный реестровый № 24269.

Актом осмотра от 20.07.2022, выполненным помощником прокурора Центрального района г. Красноярска, в результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 установлено, что на незначительной части земельного участка обустроен фундамент, объекты капитального строительства, временные сооружения на участке отсутствуют. К акту приложены фототаблица.

В ответ на определение об истребовании доказательств от 18.05.2023 департаментом градостроительства администрации города Красноярска представлены сведения из ГИСОГД в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 площадью 16 713 кв.м. по адресу: г.Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, из содержания которых следует, что участок расположен в функциональной зоне смешанной и общественно-деловой застройки, к основным видам разрешенного использований которой отнесены, в том числе многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код - 2.6).

31.08.2022 администрацией города Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «СибТранс» выдано разрешение на строительство № 24-RU24308000-163-2022 на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400400:320 общей площадью 16 853,6 кв.м. объекта капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями, с автостоянкой и инженерным обеспечением, расположенный в жилом районе Солнечный г. Красноярска», площадью застройки 920,7 кв.м., сроком действия до 31.08.2027.

Из письма Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 04.05.2023 № 100-3104/06 следует, что извещение о начале строительства объекта, в соответствии с выданным разрешением на строительство от 31.08.2022 № 24-RU24308000-163-2022 в адрес Службы не поступало.

Согласно письму МОСП по ИНХ по г. Красноярску от 16.01.2023 № 24097/23/1377 16.01.2023 осуществлен выезд, в результате которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400400:320 не ведется какое-либо строительство, земельный участок представляет собой котлован, о чем составлен акт соверешения исполнительных действий от 16.01.2023, приложены фотоматериалы.

Согласно акту выездного обследования от 17.03.2023 № 104 на территории земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 специалистами департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска произведен осмотр, в результате которого установлено, что в границах участка в центральной части расположена спланированная площадка, на которой размещено 15 квадратных железобетонных конструкций. В связи с наличием глубокого снежного покрова, определить наличие/отсутствие объекта (фундамента) в границах земельного участка, а также его площадь не представляется возможным. К акту приложен протокол осмотра и фотоматериалы.

Полагая, что земельный участок приобретен по льготной цене в обход обязательной процедуры торгов, предусмотренной пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду несоразмерности площади выкупленного земельного участка, прокурор Красноярского края обратился в суд в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью «СибТранс» о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 21.07.2020 № 793, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «СибТранс», и применении последствий недействительности ничтожной сделки путём возврата обществом с ограниченной ответственностью «СибТранс» департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по акту приёма-передачи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 общей площадью 16 713 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого.

Существо возражений ответчика – ООО «СибТранс» относительно исковых требований, изложенных в отзыве на иск и дополнениях к нему, сводятся к тому, что земельный участок, приобретенный ООО «СибТранс», которое является добросовестным приобретателем, приобретен с соблюдением норм закона.

В обоснование возражений ответчиком - ООО «СибТранс» представлено

- экспертное заключение ФГБОУ ВО «СПбГУ» от 25.11.2022 по запросу ФИО6 от 20.10.2022;

- техническая оценка по обоснованию площади и соразмерности использования земельного участка по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, с кадастровым номером 24:50:0400400:320 (шифр 019-010-2023-ТЗ), выполненная ООО «АрхиГрад», согласно которой земельный участок является соразмерным размещенной застройке, указанным предельным параметрам земельного участка; передача в собственность земельного участка для использования его по целевому назначению считается обоснованной.

Возражая относительно исковых требований, ответчик – департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, в отзыве на иск указывает на следующие доводы:

- цели, обусловленные условиями предоставления земельного участка ООО «СибТранс», достигнуты, что подтверждается разрешением на строительство, вводом объекта в эксплуатацию (с кадастровым номером 24:50:0400400:4419), сведениями ЕГРН, актом обследования земельного участка;

- довод о том, что обоснование площади земельного участка должно быть предоставлено заявителем не соответствует требованиям действующего законодательства;

- законом не установлено основание для отказа в предоставлении земельного участка, как несоответствие площади участка площади, занимаемой объектом недвижимости;

- формирование спорного земельного участка осуществлено в соответствии с требованиями законодательства, с соблюдением принципа рационального использования земли;

- истцом не представлены доказательства нарушения прав и охраняемых законом интересов оспариваемой сделкой;

- заявленный способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного права;

- образование двух самостоятельных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 лишило бы доступа к одному из участков.

Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в обоснование доводов, изложенных в отзыве, представлены следующие документы: письмо комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной думы Федерального собрания Российской Федерации от 19.01.2023 № 3.12-21/13, письма Росреестра от 14.07.2022 № 11-01532/22 и от 16.09.2022 № 11-7964-АБ/22, экспертное заключение ФГБОУ ВО «СПбГУ» от 25.11.2022 по запросу ФИО6 от 20.10.2022.

Согласно заключению отдела землепользования департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 21.03.2023 образование земельного участка в иных границах или раздел земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 невозможны, ввиду наличия прав третьих лиц на земельные участки (кадастровые номера 24:50:0000000:1466, 24:50:0400400:3273), расположенные с трех сторон от названного земельного участка.

Материальный истец – администрация города Красноярска в отзыве от 02.12.2022, возражая относительно исковых требований, указывая на законность оспариваемого договора купли-продажи, ссылается на следующее:

- договор заключен в целях эксплуатации принадлежащего обществу нежилого здания;

- перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Росреестра от 02.09.2020 №П/0321, является закрытым и не содержит требований о предоставлении документов, обосновывающих соразмерность площади земельного участка площади находящегося на нем объекта недвижимости;

- у департамента отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка;

- статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит критериев для определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта, расположенного в его границах;

- спорный земельный участок был сформирован в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, площадью, необходимой для строительства и дальнейшей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, с учетом площади застройки и специфики назначения объекта, в связи с чем, основания для признания оспариваемого договора купли-продажи ничтожной сделки отсутствуют, что свидетельствует о том, что прокурором не представлены доказательства нарушения прав и законных интересов публично-правового образования при заключении оспариваемого договора.

Управлением Росреестра по Красноярскому краю представлен отзыв от 18.11.2022 с изложением информации ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 и объектов, располагавшихся в его границах, а также разъяснений применимых к спорным правоотношениям норм права.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в названной норме способов либо нескольких из них. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Согласно статье 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Исходя из положений части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокурором Красноярского края в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярка заявлены требования к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью «СибТранс» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 21.07.2020 № 793 и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата обществом с ограниченной ответственностью «СибТранс» департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по акту приёма-передачи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 общей площадью 16 713 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого.

При этом в качестве оснований заявленных исковых требований в рамках настоящего дела Прокуратура Красноярского края указывает на нарушения ответчиками положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Обращаясь с настоящим иском, с учетом избранного способа защиты, вопреки возражениям материального истца и ответчиков, прокурор выступает в защиту интересов муниципального образования – город Красноярск, для обеспечения имущественных интересов (публичной собственности) в лице муниципального органа – администрации города Красноярск в целях эффективного использования земельного участка, а также соблюдения интересов неопределенного круга лиц, ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен с нарушением земельного законодательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно положению о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденному распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города Красноярска, в том числе земельными и лесными участками, а также земельными и лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Красноярска, в пределах полномочий, предусмотренных действующим законодательством.

К одной из функций департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, относится, в том числе управление и распоряжение муниципальным имуществом, а также землями и лесами, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Красноярска, путем передачи их по договору в аренду и иное возмездное и безвозмездное пользование, в том числе по договорам хранения, концессионным соглашениям, в хозяйственное ведение и оперативное управление, доверительное управление другому лицу, в залог, в пределах, установленных действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, распоряжается лесными и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с законодательством Российской Федерации. (пункт 25 положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р).

Распоряжением администрации города Красноярска от 28.01.2013 № 8-р утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках. Указанным регламентом определен порядок и стандарт предоставления департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках (далее - муниципальная услуга).

Учитывая изложенное, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является уполномоченным органом по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду и в собственность лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить. Названный подход находит свое подтверждение в судебной практике (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 № Ф02-7475/2021 по делу № А33-30944/2020).

Как следует из материалов дела и установлено судом, по заявлению ООО «СибТранс» земельный участок площадью 16 713 кв.м. по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого сформирован 25.02.2014, поставлен на кадастровый учет 16.09.2014 с присвоением кадастрового номера 24:50:0400400:320 и передан 28.04.2015 по договору аренды земельного участка от 16.06.2015 № 812 обществу - для строительства здания коммунально-бытового назначения, по договору аренды земельного участка от 23.07.2018 № 588 - в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 24:50:0400400:2181) здания коммунально-бытового назначения.

Соглашением от 23.07.2018 № 1946 стороны расторгли договор аренды от 16.06.2015 № 812 с 28.04.2018.

30.12.2019 администрацией г. Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «СибТранс» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Здание бытового назначения», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400400:320, возведенного на основании разрешения на строительство от 11.08.2016 № 24-308-250-2016.

На основании статей 15, 25, 39.1, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «СибТранс» (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка от 21.07.2020 № 793, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 16 713 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400400:320, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение).

Согласно пункту 1.4 договора покупатель обладает на праве собственности расположенным на участке зданием, назначение: нежилое, площадью 281,2 кв.м., этаж № 1, в том числе подземных 0, по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого.

В соответствии с пунктом 1.5 договора купли-продажи настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Пунктом 2.1 договору установлена цена участка - в размере 3 101 097 руб. 15 коп., что составляет 15 процентов от его кадастровой стоимости.

Судом установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320, площадью 16 713 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, право собственности на который зарегистрировано 05.08.2020 за ООО «СибТранс» отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Исходя из содержания материалов реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 на основании заявления ООО «СибТранс» от 03.10.2020 в ЕГРН 22.10.2020 внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код -2.6).

Согласно материалам реестрового дела в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 было расположено здание с кадастровым номером 24:50:0400400:4419, назначение – нежилое, наименование – здание бытового назначения, площадью 281,2 кв.м. по адресу г.Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, право собственности на которое на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.12.2019 №24-308-250-2016 зарегистрировано за ООО «СибТранс».

Здание с кадастровым номером 24:50:0400400:4419 поставлено на государственный кадастровый учет 04.03.2020 в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400400:2181 по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, принадлежавшего на праве собственности ООО «СибТранс», который снят с государственного кадастрового учета с одновременным прекращением права собственности 04.03.2020 в связи с государственной регистрацией права собственности на здание с кадастровым номером 24:50:0400400:4419.

05.05.2021 здание с кадастровым номером 24:50:0400400:4419 снято с государственного кадастрового учета с одновременным прекращением права собственности ООО «СибТранс» на основании акта обследования, подтверждающего прекращение существования в результате уничтожения. Акт подготовлен кадастровым инженером ФИО5, государственный реестровый № 24269.

Актом осмотра от 20.07.2022, выполненным помощником прокурора Центрального района г. Красноярска, в результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 установлено, что на незначительной части земельного участка обустроен фундамент, объекты капитального строительства, временные сооружения на участке отсутствуют. К акту приложены фототаблица.

В ответ на определение об истребовании доказательств от 18.05.2023 департаментом градостроительства администрации города Красноярска представлены сведения из ГИСОГД в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 площадью 16 713 кв.м. по адресу: г.Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, из содержания которых следует, что участок расположен в функциональной зоне смешанной и общественно-деловой застройки, к основным видам разрешенного использований которой отнесены, в том числе многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код - 2.6).

31.08.2022 администрацией города Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «СибТранс» выдано разрешение на строительство № 24-RU24308000-163-2022 на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400400:320 общей площадью 16 853,6 кв.м. объекта капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями, с автостоянкой и инженерным обеспечением, расположенный в жилом районе Солнечный г. Красноярска», площадью застройки 920,7 кв.м., сроком действия до 31.08.2027.

Из письма Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 04.05.2023 № 100-3104/06 следует, что извещение о начале строительства объекта, в соответствии с выданным разрешением на строительство от 31.08.2022 № 24-RU24308000-163-2022 в адрес Службы не поступало.

Материалами дела подтверждается, что фактически на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400400:320 какое-либо здание отсутствует, доказательства обратного в материалы дела ответчиками не представлены. Имеющиеся на земельном участке железобетонные сооружения не имеют признаки, которые бы позволяли суду отнести данные объекты к недвижимости. Отсутствие объектов капитального строительства также подтверждается фактом снятия 05.05.2021 здание с кадастровым номером 24:50:0400400:4419 с государственного кадастрового учета с одновременным прекращением права собственности ООО «СибТранс» на основании акта обследования, подтверждающего прекращение существования в результате уничтожения. Акт подготовлен кадастровым инженером ФИО5, государственный реестровый № 24269.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

Доводы ответчиков об обратном фактически основаны на неверном толковании указанных норм права и не являются основаниями для иных выводов суда.

При площади здания 281,2 кв.м., обществу в собственность передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400400:320 площадью 16 713 кв.м. в целях эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (площадь земельного участка более чем в 59 раз превышает площадь здания).

Формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 16 713 кв.м. сами по себе не являются основаниями для предоставления обществу земельного участка указанной площади как владельцу нежилого здания площадью 281,2 кв.м. Сходный вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 №309-КГ16-15020 по делу №А60-41815/2015. Поэтому, вопреки доводам материального истца и ответчиков, несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 16 713 кв.м., требовалось подтверждение того обстоятельства, что для использования такого здания необходима вся площадь испрашиваемого в собственность земельного участка.

При этом суд критически относится к представленной обществом технической оценки по обоснованию площади и соразмерности использования земельного участка по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, с кадастровым номером 24:50:0400400:320 (шифр 019-010-2023-ТЗ), выполненной ООО «АрхиГрад», согласно которой земельный участок является соразмерным размещенной застройке, указанным предельным параметрам земельного участка; передача в собственность земельного участка для использования его по целевому назначению считается обоснованной, поскольку оценка не содержит обоснование необходимости использования для эксплуатации здания указанных площадей проездов, благоустройства и озеленения площадью 9 430,676 кв.м. и прочей территории (с сильным перепадом рельефа, не позволяющей размещение застройки) площадью 6685,2 кв.м.

Указание в оценке на сильный перепад рельефа, не позволяющий размещать застройку, не подтвержден документально.

Судом исследована проектная документация, разработанная в 2016 г. ООО «Рустика», шифр 19-16 в отношении здания бытового назначения по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, согласно которой предусмотрена следующая схема планировочной организации территории земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 (16 713 кв.м.) площадь застройки - 310,24 кв.м.; площадь проездов 7 882,64 кв.м.; площадь тротуаров 1 152,81 кв.м.; площадь отмосток 63,45 кв.м.; площадь озеленения 7 303,86 кв.м.

При этом, приводимые департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нормативные документы в сфере обеспечения пожарной безопасности не содержат конкретных правил, свидетельствующих о необходимости предоставления определённой площади для эксплуатации здания, находившегося в пределах участка.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что расчет необходимой площади земельного участка осуществлен не только исходя из необходимости обслуживания здания, принадлежащего обществу, но и учитывает площадь проездов, тротуаров и озеленения, которые не образуют объект недвижимости, а представляют собой улучшение полезных свойств земельного участка. В связи с чем, включение указанных площадей в целях расчета площади земельного участка, необходимого только для использования принадлежащего обществу на праве собственности нежилого здания площадью 281,2 кв.м, является необоснованным.

Приобретение обществом земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно (более чем в 59 раз) превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, которое до 05.05.2021 было расположенного на испрашиваемом участке, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов. Указанный правовой подход находит свое отражение в судебной практике (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 № Ф02-7475/2021 по делу № А33-30944/2020, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2021 № Ф08-532/2021 по делу № А32-5881/2020 , Определением Верховного Суда РФ от 31.05.2021 № 308-ЭС21-6954 отказано в передаче дела № А32-5881/2020 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

Не имеет правового значения ссылка на письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 № Д23и-2954, от 03.07.2015 № Д23и-3084, положения которых опровергаются приведённой выше судебной практикой более позднего периода.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 19.06.2019 № 89-КА19-1 также не влияет на обоснованность заявленных требований, постановлено при иных фактических обстоятельствах, предметом спора являлся отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату. Более того, данным определением дело направлено на новое рассмотрения ввиду необходимости установления ряда обстоятельств.

Не являются относимыми к настоящему делу указанные в отзыве департамента доводы аналогичные, содержащимся в определении ВС РФ от 18.08.2016 № КГ16-9522 по делу №А76-25498/2015, поскольку оно постановлено при иных фактических обстоятельствах.

Приведённые департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в обоснование своей позиции об отсутствии у уполномоченного органа полномочий для отказа в предоставлении земельного участка по причине явной несоразмерности определение ВС РФ от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416 по делу № А38-4588/2015, определение ВС РФ от 01.06.2015 № 301-КГ15-4981 по делу № A3 9-23 76/2014, постановление АС Волго-Вятского округа от 22.07.2016 № Ф01-2336/2016 по делу № А43-17888/2015, постановление АС Уральского округа от 15.04.2016 № Ф09-2676/16 по делу № А76-25498/2015, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2020 № 01АП-4471/2020 по делу № А79-2177/2020, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.09.2017 № 02АП-5523/2017 по делу № A31-1171/2017 также не могут быть учтены при разрешении настоящего спора, поскольку в рамках перечисленных дел давалась оценка законности отказов в предоставлении участков, а не действительности сделок.

Ошибочным следует признать доводы администрации города Красноярска и департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о том, что избранный способ защиты не приведёт к восстановлению нарушенного права, прокурором не обосновано нарушение публичных интересов.

Публичный интерес, в защиту которого выступает прокурор в данном деле, заключается в максимально экономически эффективном распоряжении публичными ресурсами, в том числе путём передачи земель (преобладающая часть спорного участка, которая не требуется для эксплуатации здания), в пределах которых могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, по результатам аукциона заинтересованным юридическим лицам.

Несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконное предоставление в собственность земельного участка общей площадью более 16 тыс. кв.м. в пределах микрорайона «Солнечный» по льготной цене, учитывая, что наличие права на льготный выкуп значительной части земельного участка (при несоразмерности площадей в 59 раз) ООО «СибТранс» не обосновано.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Получение лицом преимущества и выгоды, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, является недопустимым.

Очевидным является недобросовестное поведение ответчика – ООО «СибТранс», который ввел в гражданский оборот объект недвижимости посредством регистрации 04.03.2020 права собственности на него с целью оформления 21.07.2020 в преимущественном порядке по льготной цене (в размере 3 101 097 руб. 15 коп.) права собственности на земельный участок под таким объектом при этом без намерения использовать по целевому назначению и объект, и земельный участок под ним, о чем свидетельствуют последующие действия общества по изменению 22.10.2020 вида разрешенного использования спорного земельного участка с «места размещения здания коммунально-бытового назначения» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код -2.6)» и снятие с кадастрового учета 05.05.2021 объекта недвижимости в связи с прекращением его существования в результате уничтожения, и получения 31.08.2022 разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400400:320 общей площадью 16 853,6 кв.м. объекта капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями, с автостоянкой и инженерным обеспечением, расположенный в жилом районе Солнечный г. Красноярска», площадью застройки 920,7 кв.м., сроком действия до 31.08.2027.

Учитывая изложенное, суд полагает, что действия общества свидетельствуют об отсутствии реального намерения использовать приобретенный в собственность по льготной цене земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования в целях эксплуатации здания коммунально-бытового назначения площадью 281,2 кв.м.

Суд отклоняет довод департамента муниципального имущества и земельных отношений о том, что образование двух самостоятельных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 лишило бы доступа к одному из участков. а также представленное в его обоснование заключение отдела землепользования департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 21.03.2023 образование земельного участка в иных границах или раздел земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:320 невозможны, ввиду наличия прав третьих лиц на земельные участки (кадастровые номера 24:50:0000000:1466, 24:50:0400400:3273), расположенные с трех сторон от названного земельного участка. поскольку неделимость спорного земельного участка не свидетельствует о безусловном праве собственника расположенного на нем объекта недвижимости на приобретение такого земельного участка в собственность без проведения торгов в полном размере вне зависимости от размера фактического землепользования.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

При этом вопреки доводам материального истца и ответчиков со ссылкой на изначальное формирование спорного земельного участка в предоставленном обществу размере, формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды ( в том числе для целей строительства), не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования (в том числе и по итогам торгов) не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

Право пользования земельным участком при приобретении расположенных на нем объектов недвижимости, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для возникновения права собственности на земельный участок в таком же размере.

Суд также критически относится к представленному в материалы дела экспертному заключению ФГБОУ ВО «СПбГУ» от 25.11.2022 по запросу ФИО6 от 20.10.2022 с учетом принципа относимости представленного доказательства. Кроме того, указанные в заключении выводы являются субъективным мнением специалиста, основанным на неверном толковании норм права, учитывая следующее.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества права самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов, либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 26.04.2016 №64-КГ16-2 указал, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В связи с чем, при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 25 статьи 39.16, пункта 1 статьи 39.20, Земельного кодекса Российской Федерации, посягает на публичные интересы.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительной ничтожной сделкой договора купли-продажи земельного участка от 21.07.2020 № 793, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «СибТранс», является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 4 статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Таким образом, для признания сделки ничтожной и применения последствий ее ничтожности, если это необходимо для защиты публичных интересов, суду не требуется заявление какой-либо из сторон.

Аналогичная позиция изложена в пункте 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В свою очередь, вопрос о сумме денежных средств, подлежащих возврату обществу в порядке применения последствий недействительности, может быть разрешен после установления обстоятельств, относящихся характеристикам земельных участков, на которые может претендовать общество (вид права), и выяснения размера имущественных предоставлений, соотнесения суммы встречных требований с учетом принципа платности землепользования

При этом с учетом положений действующего законодательства (пункт 5 части 1 статьи 1, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса Российской 15 Федерации) возврат земельного участка без одновременного определения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости невозможен.

Однако, как указано выше, судом установлен факт сноса здания, расположенного на спорном земельном участке, отсутствие иных объектов недвижимости в границах данного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки путем обязания общества с ограниченной ответственностью «СибТранс» возвратить департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400400:320 общей площадью 16 713 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Определением от 01.07.2023 удовлетворено заявление Прокуратуры Красноярского края о принятии обеспечительных мер: запрещено обществу с ограниченной ответственностью «СибТранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) распоряжаться, осуществлять строительство зданий, строений и сооружений на земельном участке общей площадью 16 713,0 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0400400:320, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу, а также запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка общей площадью 16 713,0 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0400400:320, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого, до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

Согласно части 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.07.2011 № 1557/11 по делу № А56-33938/2002, изложенное в пункте 4 статьи 96 Кодекса указание о сохранении действия обеспечительных мер до фактического исполнения судебного акта не препятствует их отмене в случае обращения лица с ходатайством об их отмене, по результатам рассмотрения которого суд придет к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков.

На основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение искового требования о недействительности сделки составляет 6 000 рублей, размер государственной пошлины за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер составляет 3000 руб.

Поскольку исковые требования заявлены к двум ответчикам, с учетом удовлетворения иска, а также, учитывая, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, с общества с ограниченной ответственностью «СибТранс» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 4500 рублей государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 21.07.2020 № 793 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «СибТранс».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания общества с ограниченной ответственностью «СибТранс» возвратить департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400400:320 общей площадью 16 713 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Микуцкого.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СибТранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4 500 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что меры по обеспечению иска, принятые определением от 16.09.2022, сохраняют действие до фактического исполнения настоящего решения.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева