Постановление от 10 июля 2025 г. по делу № А82-2425/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

 http://fasvvo.arbitr.ru/



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


Нижний Новгород

Дело № А82-2425/2024

11 июля 2025 года


Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе судьи Голубевой О.Д.

без вызова сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025

по делу № А82-2425/2024


 и кассационную жалобу индивидуального предпринимателя

ФИО1

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 02.05.2024  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025

по делу № А82-2425/2024


по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>)


о взыскании задолженности и пени,


и   у с т а н о в и л :


муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 441 042 рубля 14 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 08.11.2012 № 24397-МЛ за период с 01.08.2022 по 30.09.2023, а также 113 764 рубля 14 копеек пени за период с 10.08.2022 по 27.09.2023.

Иск рассмотрен в порядке упрощенного производства по правилам, предусмотренным главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Арбитражный суд Ярославской области решением от 02.05.2024 удовлетворил иск в полном объеме.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025 решение суда первой инстанции изменено, иск удовлетворен частично: с Предпринимателя в пользу Учреждения взыскано 256 764 рубля 77 копеек задолженности за период с 01.08.2022 по 30.09.2023, 83 383 рубля 61 копейку неустойки за период с 10.08.2022 по 27.09.2023.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что размер арендной платы земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора должен быть соразмерен долям в праве на помещения в здании, принадлежащих правообладателям. Установив, что право собственности Предпринимателя на помещения первого и второго этажа общей площадью 65,5 квадратных метров прекращено, приняв во внимание содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведения о принадлежащих Предпринимателю помещениях, площадь которых составила 1643,25 квадратных метров, а также площадь помещений всех собственников в здании (3626 квадратных метров) суд второй инстанции пришел к выводу, что на долю Предпринимателя приходится земельный участок площадью 1423,46 квадратных метров.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил изменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также с несоответствием выводов судов представленным в материалы дела доказательствам.

По мнению Предпринимателя, в рассмотренном случае отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований в полном объеме, однако при разрешении спора суды не приняли во внимание то обстоятельство, что договор аренды земельного участка от 08.11.2012 № 24397-МЛ заключен с ответчиком только в отношении площади в размере 54 квадратных метра, уведомления истца об изменении арендуемой площади являются незаконными, поскольку отсутствует дополнительное соглашение к договору по этому вопросу. Предприниматель полагает, что при расчете платы за фактическое использование земельного участка должна применяться ставка арендной платы «спорт», поскольку помещения, расположенные на части земельного участка, превышающей 54 квадратных метра используются для размещения спортивного зала и зала для танцев. Подробно доводы Предпринимателя изложены в кассационной жалобе.

Учреждение не согласилось с выводами суда апелляционной инстанции, в связи с чем обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалованное постановление отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

Оспаривая законность принятого постановления, истец указал, что в материалы дела не был представлен технический паспорт на здание, представленные товариществом собственников недвижимости «Ленинградский, 52г» сведения о площади всех помещений в здании, имеющих собственников не является объективной, поскольку председателем управляющей организации является ответчик, что ставит под сомнение достоверность сведений. Судом апелляционной инстанции, согласно доводам Учреждения, не исследован вопрос определения статуса всех помещений в здании и какая их часть относится в местам общего пользования. Подробно доводы Учреждения изложены в кассационной жалобе.

Законность обжалованных судебных актов проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 и 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационных жалоб, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из собранных по делу доказательств и установили суды первой и апелляционной инстанций, Учреждение (арендодатель) и Предприниматель (соарендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.11.2012 № 24397-мл (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, соарендатор принимает в аренду и использует совместно с другими собственниками (пользователями) частей здания (сооружения) земельный участок с кадастровым номером 76:23:010601:54 площадью 3141 квадратный метр, расположенный по Ленинградскому проспекту, дом 52г, в Дзержинском районе города Ярославля, кадастровый квартал № 010601, категория земель – «земли населенных пунктов», вид функционального использования – «для эксплуатации здания торгового центра многофункционального назначения с отделами промышленных товаров и аптекой».

Срок действия договора аренды – с 08.10.2012 по 07.10.2037 (пункт 6.2 договора).

За аренду земельного участка в соответствии с действующим законодательством начисляется арендная плата. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-е число текущего месяца включительно (пункты 3.1 и 3.3 договора).

Согласно пункту 5.1 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ярославской области.

В приложении 2 к договору приведен расчет арендной платы за земельный участок площадью 54 квадратных метра.

Учреждение, ссылаясь на решение суда по делу № А82-14955/2007, которым за  Предпринимателем признано право собственности на здание торгового центра общей площадью 3862 квадратных метра, полагает, что в спорный период площадь земельного участка, приходящаяся на долю Предпринимателя, составляла 1942 квадратных метра из общей площади 3141 квадратный метр.

В уведомлениях от 06.12.2022 и от 27.06.2023 арендодатель сообщил об изменении размера регулируемой арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Невнесение Предпринимателем платы за землепользование послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Ярославской области.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационных жалоб, окружной суд не нашел оснований для отмены либо изменения обжалованных судебных актов в силу следующего.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 25 Постановления № 73, переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Отсутствие оформленных арендных отношений в отношении земельного участка, на котором расположены несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, не является основанием для применения иного порядка расчета платы за пользование земельным участком, чем предусмотрено законодательством при определении обязательства каждого из соарендаторов земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Неисполнение покупателем недвижимости законодательно возложенной обязанности заключить договор аренды в отношении занятого его объектом земельного участка, находящегося в государственной собственности, свидетельствует о недобросовестности последнего и не может ставить его в преимущественное положение по отношению к добросовестным участникам гражданского оборота.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из указанной правовой нормы следует, что на собственника объекта недвижимости возложена обязанность внесения платы за использование земельного участка, на котором расположен такой объект, пропорционально доле, имеющейся в объекте недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 20 Постановления № 11, при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, в отсутствие соглашения об ином все арендаторы обязаны нести расходы по оплате пользования земельным участком, расположенным под зданием, пропорционально доле в праве собственности на это здание (площади принадлежащих им помещений в здании). Указанные положения распространяются не только на собственника земельного участка и собственников расположенных на нем объектов недвижимости, отношения которых оформлены договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, но и на остальных собственников недвижимого имущества на земельном участке, которые в указанный договор не вступили, учитывая, что данный участок в заявленный в иске период времени не был разделен.

Как разъяснено в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 3 Постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Ранее суды общей юрисдикции разрешили споры относительно общего имущества в спорном торговом центре, в частности, – судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда апелляционным определением от 11.02.2021 по делу № 33-38/2021 признала общим имуществом собственников помещений в здании многопрофильного торгового центра по адресу <...>, помещения общей площадью 65,5 квадратного метра; аналогичный спор между сособственниками рассматривался в деле № 33-6037/2019.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Из материалов дела следует и судом апелляционной инстанции установлено, что общая площадь помещений в здании, имеющих собственников, составила 3626 квадратных метров.

Довод Учреждения о недостоверности представленной информации судом округа отклоняется, поскольку истец не представил объективных доказательств, опровергающих указанное значение площади.

Суд апелляционной инстанции обоснованно не принял позицию Учреждения, согласно которой площадь земельного участка, приходящегося на долю Предпринимателя, составляет 1922 квадратных метра, поскольку исходя из вышеприведенных положений законодательства доля площади ответчика подлежит определению пропорционально площади помещений всех собственников, а не площади здания.

Правомерно отклонен также и довод Предпринимателя относительно расчета арендной платы с применением ставки «спорт» в отсутствие доказательств внесения в договор аренды изменений, касающихся вида разрешенного использования земельного участка.

Указание ответчика на отсутствие у него обязанности вносить платежи за площадь, превышающую 54 квадратных метра, судом округа проверено и отклонено, как не отвечающее принципу платности использования земли с учетом установления фактической площади объектов недвижимости, собственником которой является Предприниматель.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии у Предпринимателя задолженности по внесению платы за пользование земельным участком, размер платы которой правомерно определен судом второй инстанции исходя их площади помещений здания, имеющих собственников.

Остальные доводы кассационных жалоб свидетельствуют об иной, нежели у судов нижестоящих инстанций, оценке установленных обстоятельств, однако в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении  от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационным жалобам доводам не имеется.

Нарушения норм процессуального права, в том числе являющиеся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены обжалованных решения и постановления, судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на Предпринимателя.

Вопрос распределения расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы Учреждением судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Учреждение освобождено от ее уплаты.

 Руководствуясь статьями 286, 287 (пункт 1 части 1), 288.2 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 02.05.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025 по делу № А82-2425/2024 оставить без изменения, кассационные жалобы муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля и индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

           Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и обжалованию не подлежит.


Судья                                                                                               О.Д. Голубева