Решение от 8 октября 2018 г. по делу № А79-9792/2017

85/2018-175772(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4

http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-9792/2017
г. Чебоксары
08 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 04.10.2018.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "ВОЛГА-ОПТ", ОГРН <***>, ИНН <***>, 428011, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Восточная (пос. Восточный), д. 23,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428015, <...>,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи,

третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Департамент оценочной деятельности", Администрация города Чебоксары Чувашской Республики,

при участии: от истца – директора ФИО2, от ответчика - ФИО3 по доверенности от 29.12.2017, установил:

общество с ограниченной ответственностью "ВОЛГА-ОПТ" (далее – истец, ООО "ВОЛГА-ОПТ") обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – ответчик, Горкомимущество) заключить договор купли- продажи одноэтажного кирпичного здания (лит. А) общей площадью 281,9 кв.м., находящегося по адресу: г. Чебоксары, <...>, обремененного залоговым обязательством, на следующих условиях (с учетом уточнения исковых требований в редакции ходатайства от 06.03.2018 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с ООО "ВОЛГА-ОПТ" договор купли-продажи одноэтажного кирпичного здания (лит. А) общей площадью 281,9 кв.м., находящегося по адресу: г. Чебоксары, пос. Восточный, д. 23, обремененного залоговым обязательством, изложив:

- пункт 1.3. в следующей редакции: - "1.3 Стоимость Объекта недвижимости составляет 6466260 (шесть миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч двести шестьдесят) рублей (без учета НДС).

Стоимость неотделимых улучшений Объекта недвижимости, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, данного в рамках договора аренды от 14.09.2012 № 1843, составляет 4048335,76 (четыре миллиона сорок восемь тысяч триста тридцать пять) рублей 76 копеек.

Всего стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 2417924 (два миллиона четыреста семнадцать тысяч девятьсот двадцать четыре) рублей 24 копейки.";

- пункт 1.5 в следующей редакции: - "Покупатель обязуется заключить договор купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030208:24 площадью 2048 кв.м., местоположение: Чувашская Республика - Чувашия, п. Восточный, д. 23, занимаемого Объектом недвижимости, одновременно с заключением договора купли-продажи Объекта недвижимости.

Стоимость земельного участка составляет 4845568 (Четыре миллиона восемьсот сорок пять тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей (без учета НДС).

Оплата по договору купли-продажи земельного участка производится в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня заключения такого договора равными ежемесячными платежами.";

- пункт 2.1 в следующей редакции: - "Оплата стоимости (продажной цены) Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 месяцев по 40300 (сорок тысяч триста) рублей;

- в течение 60-го месяца - 40224 (сорок тысяч двести двадцать четыре) рубля 24 копейки путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Объекта недвижимости с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.";

Исключить из текста договора абзац 11 пункта 3.3., пункт 4.3., пункт 4.4.

Исковые требования обоснованы положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием у сторон разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Департамент оценочной деятельности", Администрация города Чебоксары Чувашской Республики.

Определением суда от 18.10.2017 производство по делу было приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Региональных Экспертиз" ФИО4

Определением суда от 14.03.2018 производство по делу возобновлено, в связи с поступлением заключения эксперта.

С учетом заключения эксперта истец уточнил исковые требования в части пунктов 1.3, 1.5 и 2.1 договора в части указания сумм в соответствующей редакции. В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований было принято судом.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии ФИО5 от 29.08.2018 с учетом автоматизированного распределения произведена замена по делу № А79-9792/2017 судьи Новожениной О.А. на судью Васильева Е.В.

В судебном заседании 07.09.2018 эксперт ООО "Центр Региональных Экспертиз" ФИО4 пояснила, что при расчете стоимости неотделимых улучшений была допущена описка, так сумма на стр. 66 заключения «стоимость строительно-монтажных работ» 2620848,18 руб. ошибочно указана с НДС, без учета НДС стоимость неотделимых улучшений составит 3648545 руб. 36 коп.

Указанные обстоятельства эксперт ООО "Центр Региональных Экспертиз" ФИО4 также изложила в поступивших в суд письменных пояснениях от 14.09.2018.

В судебном заседании с учетом пояснений эксперта уточнила исковые требования в редакции ходатайства от 03.10.2018 и просила суд:

- обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с ООО "ВОЛГА-ОПТ" договор купли-продажи одноэтажного кирпичного здания (лит. А) общей площадью 281,9 кв.м., находящегося по адресу: г. Чебоксары, <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив:

- пункт 1.3. в следующей редакции: - "1.3 Стоимость Объекта недвижимости составляет 6466260 (шесть миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч двести шестьдесят) рублей (без учета НДС).

Стоимость неотделимых улучшений Объекта недвижимости, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, данного в рамках договора аренды от 14.09.2012 № 1843, составляет 3648545 (Три миллиона шестьсот сорок восемь тысяч пятьсот сорок пять) рублей 36 копеек.

Всего стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 2817714 (Два миллиона восемьсот семнадцать тысяч семьсот четырнадцать) рублей 64 копейки.";

- пункт 1.5 в следующей редакции: - "Покупатель обязуется заключить договор купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030208:24 площадью 2048 кв.м., местоположение: Чувашская Республика - Чувашия, п. Восточный, д. 23, занимаемого Объектом недвижимости, одновременно с заключением договора купли-продажи Объекта недвижимости.

Стоимость земельного участка составляет 4845568 (Четыре миллиона восемьсот сорок пять тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей (без учета НДС).

Оплата по договору купли-продажи земельного участка производится в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня заключения такого договора равными ежемесячными платежами.";

- пункт 2.1 в следующей редакции: - "Оплата стоимости (продажной цены) Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится

Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 месяцев по 47000 (Сорок семь тысяч) рублей;

- в течение 60-го месяца - 44714 (Сорок четыре тысячи семьсот четырнадцать) рубля 64 копейки путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Объекта недвижимости с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.";

Исключить из текста договора абзац 11 пункта 3.3., пункт 4.3., пункт 4.4.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает уточнение исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в уточненном виде по ранее изложенным доводам.

Представитель ответчика исковые требования не признала по ранее изложенным доводам.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, своих представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании заключенного между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО "ВОЛГА-ОПТ" (арендатор) договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 14.09.2012 № 1843 истцу передано в аренду одноэтажное кирпичное здание (лит. А) общей площадью 281,9 кв.м., находящееся по адресу: г.Чебоксары, <...>.

ООО "ВОЛГА-ОПТ" обратилось с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (входящая дата регистрации заявления 10.05.2017).

В связи с чем Администрация г. Чебоксары приняла постановление от 29.06.2017 № 1587 «Об условиях приватизации объектов недвижимости», Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил истцу проект договора купли-продажи.

Согласно пунктам 1.3, 1.5, 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость нежилого здания определена в размере 8008779 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:01:030208:28, занимаемого объектом недвижимости, составляет 7044567 руб. без учета НДС, на основании отчета ООО "Департамент оценочной деятельности" об определении рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества № 1868 от 07.06.2017.

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, при этом стоимость здания указал в размере 4562958 руб. без учета НДС, стоимость неотделимых улучшений в размере 4011370 руб. 25 коп. без учета НДС, стоимость земельного участка в размере 5558272 руб. без учета НДС, ссылаясь на выполненный по его заказу отчет ООО «Профит-плюс», указал на необходимость определения продажной цены здания за минусом стоимости произведенных с

согласия ответчика неотделимых улучшений, необходимость установления условия об оплате за земельный участок в рассрочку, также предложил исключить из текста договора абзац 11 пункта 3.3., пункт 4.3., пункт 4.4.

Поскольку Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом не согласился с редакцией истца, ООО "ВОЛГА-ОПТ", ссылаясь на статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с настоящим иском.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны

совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного здания и земельного участка суд по ходатайству общества назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ответчика установленным требованиям и определения рыночной стоимости здания, неотделимых улучшений и земельного участка; проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО "Центр Региональных Экспертиз" ФИО4

Согласно экспертному заключению ФИО4 № 2201/Э-18 отчет ООО "Департамент оценочной деятельности" № 1868 от 07.06.2017 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость здания составляет 6466260 руб. без учета НДС; неотделимых улучшений - 3648545 руб. 36 коп. без учета НДС; земельного участка - 4845568 руб. без учета НДС (с учетом пояснений эксперта об исправлении описки).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ФИО4 № 2201/Э-18 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение надлежащим доказательством и приходит к выводу о возможности применения значений стоимости, указанных в заключении эксперта, для урегулирования разногласий сторон.

Суд приходит к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Как следует из материалов дела, полученное Обществом в аренду по договору аренды здание находилось в неудовлетворительном состоянии, нуждалось в капитальном и косметическом ремонте, в связи с чем его использование по назначению не представлялось возможным, что подтверждается представленными в материалы дела фотографиями спорного здания.

Как указывает истец, Обществом хозяйственным способом в период аренды проводились ремонтные работы, которые значительно улучшили состояние арендуемого нежилого здания. Указанное обстоятельство ответчиком не отрицается.

В подтверждение произведенных неотделимых улучшений истцом представлены эскизный проект перепланировки нежилого здания, содержащий, в том числе, смету стоимости строительных работ и материалов, локальную смету на перепланировку, товарные и кассовые чеки, подтверждающие приобретение строительных материалов.

Согласие арендодателя подтверждено письмом Общества № 05 от 21.09.2012 о представлении на согласование эскизного проекта перепланировки нежилого здания, с просьбой разрешить перепланировку здания в соответствии с указанным проектом, в связи с требующимся капитальным и косметическим ремонтом здания (л.д. 16 Том 1), в ответ на которое получено письмо Комитета от 27.09.2012, из которого следует, что Комитет не возражает против проведения реконструкции (л.д. 17 Том 1). Из содержания указанных документов следует информированность собственника помещения о проекте работ и, соответственно, их объеме и содержании.

Письмом № 10 от 27.11.2012 Общество просило разрешить, в связи с необходимостью использовать здание по назначению, газифицировать указанное здание с устройством котельной и установкой необходимого газового оборудования, провести конструкцию системы отопления и реконструкцию системы горячего водоснабжения (л.д. 18 Том 1), в ответ на которое получено письмо Комитета от 30.11.2012, из которого следует, что Комитет не возражает против проведения указанных работ (л.д. 19 Том 1).

Из письма ответчика от 22.03.2013 в адрес Общества следует, что актом проверки от 19.03.2013 установлено, что в нежилом здании проводится капитальный ремонт (л.д. 109 Том 4).

Ответчиком содержание приведенных документов не опровергнуто, при этом возражения относительно согласования улучшений не могут быть признаны

мотивированными и обоснованными, поскольку не опровергают того, что указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о согласовании органом местного самоуправления производства ремонтных работ, в связи с чем имеются основания для определения выкупной стоимости помещения за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

В связи с наличием возражений ответчика относительно величины рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в одноэтажном здании, находящемся по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, <...>, в ходе рассмотрения дела суд заслушал пояснения эксперта ООО "Центр Региональных Экспертиз" ФИО4 На вопросы ответчика и суда экспертом даны исчерпывающие ответы. Эксперт, в частности, пояснила, что при расчете стоимости неотделимых улучшений учтены виды работ, указанные в локальном сметном расчете, с последующей индексацией. Выполненные работы соответствуют эскизному проекту, работы осмечивались в пределах проекта. Стоимость неотделимых улучшений рассчитана с учетом износа. При проведении экспертного осмотра каких-либо замечаний и возражений от сторон не поступало.

Таким образом, условия договора в части оплаты цены здания подлежат изложению в следующей редакции:

- пункт 1.3:

"Стоимость Объекта недвижимости составляет 6466260 (Шесть миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч двести шестьдесят) рублей (без учета НДС).

Стоимость неотделимых улучшений Объекта недвижимости, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, составляет 3648545 (Три миллиона шестьсот сорок восемь тысяч пятьсот сорок пять) рублей 36 копеек.

Всего стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 2817714 (Два миллиона восемьсот семнадцать тысяч семьсот четырнадцать) рублей 64 копейки.";

- пункт 2.1:

"Оплата стоимости (продажной цены) Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 месяцев по 47000 (Сорок семь тысяч) рублей;

- в течение 60-го месяца - 44714 (Сорок четыре тысячи семьсот четырнадцать) рубля 64 копейки путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Объекта недвижимости с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения."

Суд соглашается с доводами истца о том, что Общество вправе выбрать порядок оплаты за земельный участок в рассрочку.

В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из положений статьи 273 ГК РФ, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу,

проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.

Судом установлено, что спорный договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность истца одновременно нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Указанный договор заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В соответствии с частью 2 указанной нормы закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что поскольку в данном случае договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, предусмотренный частью 1 статьи 5 Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок, на котором данное здание находится.

В связи с тем, что покупатель в соответствии с предоставленным ему правом выбрал порядок оплаты - в рассрочку, следовательно, спорное условие договора подлежит принятию в редакции, предложенной покупателем.

Изложенный правовой подход соответствует имеющейся судебной практике (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.03.2017 N Ф10- 557/2017 по делу N А68-4166/2016; постановление Арбитражного суда Восточно- Сибирского округа от 09.02.2018 N Ф02-7612/2017 по делу N А19-16536/2016; определение Верховного Суда РФ от 13.07.2017 N 310-ЭС17-8123 по делу N А68-

4166/2016; определение Верховного Суда РФ от 06.03.2017 N 310-ЭС17-57 по делу N А54-1131/2015).

Таким образом, пункт 1.5 договора подлежит изложению в следующей редакции:

"Покупатель обязуется заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030208:24 площадью 2048 кв.м., местоположение: Чувашская Республика-Чувашия, г. Чебоксары, п. Восточный, д. 23, занимаемого Объектом недвижимости, одновременно с заключением договора купли-продажи Объекта недвижимости.

Стоимость земельного участка составляет 4845568 (Четыре миллиона восемьсот сорок пять тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей (без учета НДС).

Оплата по договору купли-продажи земельного участка производится в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня заключения такого договора равными ежемесячными платежами."

Суд исключает последний абзац п. 3.3 договора, поскольку предусмотренное продавцом ограничение по предоставлению имущества в аренду, в безвозмездное пользование с его согласия не соответствует требованиям гражданского законодательства.

Пункт 3 статьи 346 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367- ФЗ) устанавливает право залогодателя если иное не предусмотрено законом или договором залога передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. Аналогичное право предусмотрено статьей 40 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

С учетом положений закона неправомерным является включение без согласия покупателя в договор купли-продажи условия о запрете передачи имущества во владение и пользование третьих лиц без согласия залогодержателя, в связи с чем последний абзац п. 3.3 договора, предусматривающий такой запрет, подлежит исключению из текста договора.

Основания расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. Включение в текст договора пункта 4.3, характеризующего невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени до дня заключения договора купли-продажи) как существенное нарушение его условий без согласия одной из сторон не соответствует закону. По мнению суда, данное нарушение не может являться существенным нарушением условий договора купли-продажи. С учетом этого, суд признает обоснованным требование истца об исключении пункта 4.3.

Также обоснованными суд полагает возражения истца относительно пункта 4.4 проекта договора купли-продажи, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения ему не возвращается выплаченная по договору сумма.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение

пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4) является неправомерным.

Расходы по государственной пошлине и расходы на оплату судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ВОЛГА-ОПТ" договор купли-продажи объекта недвижимости, обремененного залоговым обязательством, на следующих условиях:

- пункт 1.3:

"Стоимость Объекта недвижимости составляет 6466260 (Шесть миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч двести шестьдесят) рублей (без учета НДС).

Стоимость неотделимых улучшений Объекта недвижимости, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, составляет 3648545 (Три миллиона шестьсот сорок восемь тысяч пятьсот сорок пять) рублей 36 копеек.

Всего стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 2817714 (Два миллиона восемьсот семнадцать тысяч семьсот четырнадцать) рублей 64 копейки.";

- пункт 1.5:

"Покупатель обязуется заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030208:24 площадью 2048 кв.м., местоположение: Чувашская Республика-Чувашия, г. Чебоксары, п. Восточный, д. 23, занимаемого Объектом недвижимости, одновременно с заключением договора купли-продажи Объекта недвижимости.

Стоимость земельного участка составляет 4845568 (Четыре миллиона восемьсот сорок пять тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей (без учета НДС).

Оплата по договору купли-продажи земельного участка производится в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня заключения такого договора равными ежемесячными платежами.";

- пункт 2.1:

"Оплата стоимости (продажной цены) Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 месяцев по 47000 (Сорок семь тысяч) рублей;

- в течение 60-го месяца - 44714 (Сорок четыре тысячи семьсот четырнадцать) рубля 64 копейки путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Объекта недвижимости с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.";

- Последний абзац пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 исключить из текста договора.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВОЛГА-ОПТ" 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов на оплату государственной пошлины, 60600 (Шестьдесят тысяч шестьсот) руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.В. Васильев