Постановление от 4 октября 2022 г. по делу № А09-3724/2021

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А09-3724/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27.09.2022

Постановление изготовлено в полном объеме 04.10.2022

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – Брянской области в лице управления имущественных отношений Брянской области (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО2 (доверенность от 10.01.2022 № 01-01), ответчика – общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО3 (доверенность от 02.04.2021), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 22.06.2022 по делу № А09-3724/2021 (судья Азаров Д.В.),

УСТАНОВИЛ:

Брянская область в лице управления имущественных отношений Брянской области (далее – истец, управление) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (далее – ответчик, общество) о внесении изменений в п. 4.1 договора аренды находящегося в государственной собственности Брянской области земельного участка от 14.08.2017 № 3652 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 22.06.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права. Истец указывает на то, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка размер арендной платы должен быть пересмотрен путем заключения дополнительного соглашения, поскольку в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Управление полагает, что размер арендной платы по договору от 14.08.2017 № 3652 подлежит пересмотру в соответствии с установленным порядком исчисления размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые без торгов.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.02.2008 на основании приказа управления от 18.02.2008 № 540 в газете «Брянский рабочий» размещено извещение о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062, общей площадью 2330662 кв.м с видом разрешенного использования – для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Размер арендной платы в год за 1 кв. м земельного участка установлен в извещении в размере 7 руб. 93 коп. с возможностью его изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы.

Протоколом от 24.08.2008 № 01/08 победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственностью «Брянская региональная компания по реализации газа» (ОГРН <***>, ИНН3201005558), переименованное в общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Брянск» (далее – ООО «Газпром межрегионгаз Брянск»).

26.03.2008 между управлением (арендатор) и ООО «Газпром межрегионгаз Брянск» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 637 (далее – договор № 637), по условиям которого арендатор принял на себя обязательства по комплексному освоению земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062, которые включали в себя, в том числе, подготовку проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, а также строительство объектов недвижимости – как жилого, так и вспомогательного (инженерная, транспортная инфраструктуры), социального назначения (п. п. 2.2.1, 2.4.1, 2.4.4 договора).

В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 7 руб. 93 коп. за 1 кв.м в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3%. Размер арендной платы также пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (п. 4.7 договора).

10.09.2009 постановлением Брянской городской администрации № 1629-п утвержден проект планировки территории бывшего аэропорта город Брянска, расположенной в Советском районе г. Брянска.

16.07.2012 между ООО «Газпром межрегионгаз Брянск» (арендатор-1) и обществом (арендатор-2) заключено соглашение о реализации прав исполнения обязанностей арендаторов земельных участков, предоставленных в целях комплексного освоения территории бывшего аэропорта г. Брянска (далее – соглашение), по условиям которого общество обязалось за счет собственных и привлеченных средств осуществить реализацию комплексного освоения территории бывшего аэропорта (п. 2.2 соглашения).

03.08.2017 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 32:28:0030905:133 площадью 5170+/-25 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома от 04 до 17 этажей (далее – земельный участок № 32:28:0030905:133) (образован из земельного участка № 32:28:000000:0062, ранее заключенные договоры аренды образованных земельных участков от 14.09.2010 № 2192, от 17.02.2014 № 3044, от 14.08.2017 № 3652).

14.08.2017 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности Брянской области земельного участка от 14.08.2017 № 3652 (далее – договор № 3653), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:133 с видом разрешенного использования – многоквартирные жилые дома от 04 до 17 этажей на срок с 14.08.2017 по 31.12.2023. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.08.2017 (п. п. 2.1.2, 3, 1 договора).

Согласно п. 1.1 договора последним регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи с выполнением арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г. Брянск, территория бывшего аэропорта. Арендатор обязан выполнить условия продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с протоколом аукциона от 24.03.2008 № 01/08 (п. 2.1.1 договора).

Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 8 руб. 17 коп. за 1 кв.м в год (увеличен на 3% от первоначального размера 7 руб. 93 коп. в год, установленного договором № 637) с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы. Договор содержал условие о том, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка (п. 4.6 договора).

Письмом от 28.12.2020 управление направило в адрес общества дополнительное соглашение к договору аренды от 14.08.2017 № 3652, предложив изменить размер арендной платы по договору до 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год с 14.08.2017 на основании отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Фаворит» от 28.12.2020 № 421-12/20 Н).

03.03.2021 управление направило в адрес общества письмо № 12-2484, потребовав в срок до 20.03.2021 подписать и возвратить управлению дополнительное соглашение к договору аренды от 14.08.2017 № 3653.

Полагая, что общество неправомерно уклоняется от заключения дополнительного соглашения, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена действующим законодательством или добровольно принятым обязательством.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ) (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

В соответствии со статьями 1, 5, 22, 42, 65 ЗК РФ, статьями 606, 614 ГК РФ, арендаторы земельных участков обязаны своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком в порядке и в сроки установленные договором.

Согласно пункту 2 статьи 30.2 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, определялся на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Последующее заключение договоров аренды в отношении вновь образованных из такого земельного участка земельных участков само по себе основанием для изменения размера арендной платы, определенной по результатам аукциона, не является (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ, пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ-15-8301, пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договора, договор может быть изменен по решению суда, в том числе в случаях предусмотренных договором.

Из материалов дела усматривается, что обращаясь с настоящим иском управление в качестве основания заявленных требований ссылается на пункт 4.6 договора № 3652, в соответствии с которым размер арендной платы пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем, земельный участок № 32:28:0030905:133, являющийся предметом спорного договора, образован из земельного участка № 32:28:000000:0062, размер арендной платы за пользование которым определен по результатам проведенного 24.03.2008 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (протокол аукциона от 24.03.2008 № 01/08, договор аренды № 637). Согласно сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости по состоянию на 03.08.2017 (то есть до момента заключения договора), вид разрешенного использования земельного участка № 32:28:0030905:133 – многоквартирные многоэтажные жилые дома от 04 до 17 этажей (кадастровый паспорт земельного участка от 09.06.2022 № КУВИ-001/2022-90852422). Этот же вид разрешенного использования указан и в п. 2.1.2 спорного договора.

Из изложенного следует, что обстоятельства, на которых истец основывает требования, существовали уже в момент заключения спорного договора, а не возникли после.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правомерно отказал управлению в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в п. 4.1 договора аренды находящегося в государственной собственности Брянской области земельного участка от 14.08.2017 № 3652.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 22.06.2022 по делу № А09-3724/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.


Председательствующий судья

Судьи


Н.В. Заикина

М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина