Решение от 18 февраля 2019 г. по делу № А24-8167/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-8167/2018
г. Петропавловск-Камчатский
18 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 18 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Копыловой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению

открытого акционерного общества «Единая городская недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью «Риал Компани» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения о приостановлении осуществления государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 01.11.2018 № 077/2018, оформленного уведомлением от 30.11.2018 № КУВД-001/2018-6524472/1; об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимого имущества от 01.11.2018 № 077/2018

при участии:

от заявителя: ФИО2 – представитель по доверенности от 01.12.2018 № 30 (сроком на один год),

от заинтересованного лица: ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2019 № 6 (сроком по 31.12.2019),

от третьего лица: не явились,

установил:

открытое акционерное общество «Единая городская недвижимость» (далее – заявитель, Общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Управление Росреестра по Камчатскому краю) о приостановлении осуществления государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 01.11.2018 № 077/2018, оформленного уведомлением от 30.11.2018 № КУВД-001/2018-6524472/1, и возложении на данное Управление обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимого имущества от 01.11.2018 № 077/2018.

Представитель заявителя требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Камчатскому краю требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – общество с ограниченной ответственностью «Риал Компани», при надлежащем извещении, не обеспечило участие в судебном заседании полномочного представителя.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 11.02.2009 № 41 АВ 038065, справочной информации по объектам недвижимости от 23.04.2018, Обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения поз. 1-27 1 этажа в жилом доме, расположенного по адресу: <...>.

01.11.2018 между Обществом (Арендодатель по договору) и обществом с ограниченной ответственностью «Риал Компани» (Арендатор по договору) заключен договор № 077/2018, согласно пункту 2.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества: нежилые помещения поз. 13-27 первого этажа в жилом доме, общей площадью 187,9 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования в целях: услуги по временному размещению и проживанию. План (технический паспорт) объекта аренды, является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1).

15.11.2018 Общество обратилось с заявлением о проведении государственной регистрации указанного договора аренды объекта недвижимого имущества.

Управление Росреестра по Камчатскому краю направило заявителю уведомление о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении права № КУВД-001/2018-6524472/1, в связи с непредставлением Обществом технического плана недвижимого помещения общей площадью 187,9 кв.м., передаваемого в аренду.

Полагая, что решение Управления Росреестра по Камчатскому краю о приостановлении государственной регистрации договора аренды не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 названного кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

С 1 января 2017 года вступили в силу положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

На основании части 5 статьи 72 Закона № 218-ФЗ настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. Настоящий Федеральный закон по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14).

В силу части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 7 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Согласно части 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», представление на государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Кроме того, вопрос государственной регистрации договора аренды части здания (помещения) разъяснен в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016. Согласно указанным разъяснениям кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Материалами дела подтверждается, что Общество обратилось с заявлением о государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 01.11.2018 № 077/2018, предметом которого являются нежилые помещения поз. 13-27, площадью 187,9 кв. м, расположенные на первом этаже в жилом доме, по адресу: <...>, границы и расположение которых отображены в приложении № 1 договору.

Право собственности арендодателя на объект недвижимости – нежилые помещения поз. 1-27 первого этажа в жилом доме, расположенном по указанному адресу, общей площадью 276, 1 кв. м, зарегистрировано 11.02.2009 в установленном законом порядке.

Поскольку в Едином государственном реестре недвижимости уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части нежилых помещений сведения, Общество, как их собственник, является участником отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, и в соответствии с пунктом 6 статьи 72 Закона № 218-ФЗ не обязано подтверждать сведения, ранее находившиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе путем предоставления технического плана.

При этом заявитель и третье лицо в договоре аренды указали все данные, позволяющие определенно установить часть нежилых помещений, подлежащих передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, непредставление технического плана помещений, передаваемых в аренду, не свидетельствует о невозможности регистрации договора аренды.

При таких обстоятельствах суд признал, что оснований для приостановления государственной регистрации не имелось.

Ссылка Управления Росреестра по Камчатскому краю на пункт 4 части 3 статьи 14 Закона № 218-ФЗ не может быть признана обоснованной, поскольку согласно указанной норме государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости.

В данном случае образование или прекращение существования части объекта недвижимости не происходит и подлежит применению пункт 7 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, согласно которому государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества.

Правомерность данного правового подхода подтверждена пунктом 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018. В частности указано, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Поскольку оспариваемое решение Управления Росреестра по Камчатскому краю не соответствует Закону № 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы Общества как арендодателя помещений на своевременную регистрацию договора аренды, требования заявителя подлежат удовлетворению.

При этом согласно части 5 статьи 201 АПК РФ суд, указав на признание оспариваемого решения незаконным, обязывает соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы, должностные лица совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая, что заявителем оспаривается решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества, а не отказ в государственной регистрации указанного договора, с учетом выводов суда о неправомерности принятого решения по указанным основаниям, в качестве способа восстановления нарушенных прав заявителя суд полагает необходимым обязать Управление Росреестра по Камчатскому краю произвести правовую экспертизу документов, представленных с заявлением от 15.11.2018, для осуществления государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 01.11.2018 № 077/2018 в отношении объекта недвижимого имущества: нежилые помещения поз. 13-27 первого этажа в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, без учета оснований, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 30.11.2018 № КУВД-001/2018-6524472/1.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с удовлетворением заявленных требований, расходы Общества по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рубля по платежному поручению от 12.12.2018 № 816 подлежат взысканию с Управления Росреестра по Камчатскому краю в пользу заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ и статьей 333.21 НК РФ.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27, 110, 167–170, 176, 197–201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю о приостановлении регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 01.11.2018 № 077/2018, оформленного уведомлением от 30.11.2018 № КУВД-001/2018-6524472/1, как несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю произвести правовую экспертизу документов, представленных с заявлением от 15.11.2018, для осуществления государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 01.11.2018 № 077/2018 в отношении объекта недвижимого имущества: нежилые помещения поз. 13-27 первого этажа в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, без учета оснований, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 30.11.2018 № КУВД-001/2018-6524472/1.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в пользу открытого акционерного общества «Единая городская недвижимость» 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Копылова