Постановление от 23 ноября 2023 г. по делу № А40-127082/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб-сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-72822/2023

Дело № А40-127082/23
г. Москва
23 ноября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:В.А. Яцевой,

судей:

ФИО1, ФИО2,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.08.2023 по делу № А40-127082/23-17-1031,

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ангара СтройКонсалтинг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 2) ООО «Гарантия+» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 15.08.2023 №КУВД001/2023-18695885/9; о возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

при участии в судебном заседании:

от заявителя:

ФИО4 по дов. от 09.11.2022;

от заинтересованного лица:

ФИО5 по дов. от 29.08.2023 №Д-87/2023;

от третьих лиц:

1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ангара СтройКонсалтинг» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо), оформленного уведомлением от 15.08.2023 № КУВД-001/2023-18695885/9 об отказе в государственной регистрации прав, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления учетно-регистрационных действий по регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:08:0009030:2779, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с заключенным договором № 22 передачи договора купли-продажи недвижимости от 06.04.2023 (учетный № 59-8382 от 21.04.2023) (с поручительством) от 04.05.2023 (с учетом ходатайства об уточнении заявленных требований, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО «Гарантия+», Департамент городского имущества города Москвы.

Решением суда первой инстанции от 28.08.2023 заявление общества удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению Управления, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебное заседание третьи лица своих представителей не направили, суд располагает доказательствами их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 77:08:0009030:2779, общей площадью 371,4 кв. м., расположенного по адресу: <...> на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 06.04.2023 (учетный № 59-8382 от 21.04.2023) с поручительством, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с Федеральными законами от 16.06.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", в соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2023 и постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2023 по делу № А40-86632/22, о чем в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации права собственности 77:18:0009030:2779-77/051/2023-7 от 03.05.2023.

Заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 05.05.2023 № MFC-0558/2023-694766-2 о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:08:0009030:2779, общей площадью 371,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

В качестве правоустанавливающего документа заявителем был представлен договор передачи договора купли-продажи (нежилого помещения) № 22 от 06.04.2023 (учетный № 59-8382 от 21.04.2023) от 04.05.2023, заключенный между ООО «Ангара СтройКонсалтинг» (поручитель) и ООО «Гарантия+» (должник), по которому поручитель обязуется передать в собственность должника вышеуказанный объект недвижимости, а должник принять и оплатить это имущество.

Управление Росреестра по Москве уведомлением 16.05.2023 года № КУВД-001/2023-18695885/3 сообщил о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества.

В качестве причины приостановления государственной регистрации регистрирующим органом указано, что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», другому лицу, возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации права и неустранением причин, указанных в уведомлении регистрирующего органа, Управлением Росреестра по Москве уведомлением от 15.08.2023 № КУВД-001/2023-18695885/9 сообщено об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:08:0009030:2779, расположенного по адресу: <...>.

Посчитав, что уведомление регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает его законные права и интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

На основании положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом № 218-ФЗ, а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными.

Судом первой инстанции установлено, между Департаментом (продавец) и заявителем (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости от 06.04.2023 (учетный № 59-8382 от 21.04.2023) общей площадью 371,4 кв. м по адресу: <...>, соответственно указанный объект недвижимости принадлежит на праве собственности ООО «Ангара СтройКонсалтинг» и не является государственной или муниципальной собственностью.

Согласно условиям пункта 2.4. названного договора покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления продавца, продать или иным способом произвести отчуждение объекта новому покупателю, передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (статьей 392.3 ГК РФ), при этом покупатель и новый покупатель до полного исполнения обязательств по оплате по договору несут солидарную ответственность перед продавцом.

Как установлено судом первой инстанции, заявитель уведомил Департамент о переходе права собственности на объект недвижимости, что подтверждается письмом от 04.05.2023 № 73.

В качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации, в материалы регистрационного дела представлен договор передачи договора купли-продажи (нежилого помещения) № 22 от 06.04.2023 (учетный № 59-8382 от 21.04.2023) от 04.05.2023, заключенный между ООО «Ангара СтройКонсалтинг» (поручитель) и ООО «Гарантия+» (должник), согласно которому поручитель обязуется передать в собственность должника, а должник принять в собственность объект недвижимости с кадастровым номером 77:08:0009030:2779, общей площадью 371,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, может быть возможно только по результатам проведения торгов.

Согласно п.1 ст. 18 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ (далее – Закон № 178-ФЗ) на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества.

Статьей 13 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными данным законом.

Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Таким образом, покупатель мог бы приобрести государственное имущество, право на которое заявлены к регистрации, только с соблюдением положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и Закона № 178-ФЗ и как лицо предложившее наиболее высокую цену за такое имущество.

Следовательно, передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества либо с согласия антимонопольного органа.

ООО «Ангара СтройКонсалтинг» самостоятельно, в установленном законом порядке, уже реализовало своё право на приватизацию спорного объекта недвижимости, договор купли-продажи недвижимости от 06.04.2023 (учетный № 59-8382 от 21.04.2023).

Указанный Объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности и не является государственной или муниципальной собственностью, в связи с чем оно вправе распорядиться им по своему усмотрению без учёта положений законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, прекративших регулирование правоотношений в отношениях с другими участниками гражданского оборота, основываясь исключительно на нормах гражданского законодательства, регулирующих права собственников недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с положениями ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности приватизации недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства определяются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Положениями ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее -федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Из взаимосвязанного толкования приведенных правовых норм следует, что перешедшее в порядке приватизации недвижимое имущество физическим и (или) юридическим лицам с момента государственной регистрации права становится их собственностью, прекращая процесс приватизации, а, следовательно, прекращается регулирование правоотношений, связанных с приватизацией, действие которого направлено лишь на передачу государственного и муниципального имущества в собственность частных лиц.

Став собственником имущества, указанные лица вправе распорядится им своей волей и в своем интересе в соответствии со ст. 209 ГК РФ, которая устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает различные способы отчуждения принадлежащего собственникам имущества, в том числе и путём передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора).

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на часть 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ Управление неправильно квалифицирует и применяет нормы данного закона.

Частью 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Поскольку переуступаемый объект недвижимого имущества не находится в аренде, а находится в собственности у ООО «Ангара СтройКонсалтинг», нормы данной статьи на сделку по переуступке, не распространяются.

Кроме того, как следует из материалов дела, Департамент в соответствии с условиями пункта 2.4 договора купли-продажи недвижимости от 06.04.2023 (учетный № 59-8382 от 21.04.2023) подтвердил получение уведомления заявителя об отчуждении выкупаемой по договору недвижимости в пользу ООО «Гарантия+» (письмо ДГИ-1-27346/23-1 от 05.06.2023).

При этом, как правильно отметил суд первой инстанции, согласование Департаментом договора передачи договора с поручительством, заключенного между ООО «Ангара СтройКонсалтинг» и новым покупателем, не требуется.

Таким образом, заявитель был вправе без согласия Департамента городского имущества города Москвы произвести отчуждение объекта новому покупателю, уведомив об этом Департамент городского имущества города Москвы.

Данный правовой подход соответствует определению Верховного суда РФ от 19.08.2021 № 305-ЭС21-13686 (А40-124402/2020).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявителем на регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям законодательства, заявление было подано в полном соответствии Законом № 218-ФЗ и как следствие, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:08:0009030:2779, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с заключенным договором № 22 передачи договора купли-продажи недвижимости от 06.04.2023 (учетный № 59-8382 от 21.04.2023) (с поручительством) от 04.05.2023.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28.08.2023 по делу № А40-127082/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судьяВ.А. Яцева

СудьиИ.В. ФИО1

ФИО2