Постановление от 24 июля 2025 г. по делу № А73-14263/2017

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, <...>,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-1709/2025
25 июля 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Воробьевой Ю.А.,

судей Пичининой И.Е., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Доскачинской Т.В., секретарем судебного заседания Щербак Д.А.,

при участии в заседании:

от акционерного общества Коммерческого банка «Интерпромбанк»: представитель ФИО1 по доверенности от 05.06.2024 (в режиме веб-видеоконференции);

от общества с ограниченной ответственностью «Три Инвест»: представитель ФИО2 по доверенности от 12.08.2024 (в режиме веб-видеоконференции до перерыва);

от должника: представитель ФИО3 по доверенности от 03.04.2024;

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик финансовая строительная компания»: и.о. генерального директора ФИО4, представитель Шершень В.Е. по доверенности от 20.01.2025;

ФИО5 лично (до перерыва);

ФИО6 лично;

от Комитета государственного строительства надзора Правительства Хабаровского края: начальник отдела контроля ФИО7 по доверенности от 10.01.2025 №1-23-18;

от Прокуратуры Хабаровского края: прокурор отдела ФИО8,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества Коммерческого банка «Интерпромбанк» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик финансовая строительная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Три Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

на определение от 20.03.2025

по заявлению конкурсного управляющего о передаче имущества и обязательств застройщика, заявлению акционерного общества Коммерческого банка «Интерпромбанк» об установлении компенсации, заявлению общества с ограниченной ответственностью «Три Инвест» о признании недостоверным отчета оценщика

по делу № А73-14263/2017

Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, акционерного общества «Хабаровск Автомост», ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23

о признании общества с ограниченной ответственностью «Диалог» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 680026, <...>) несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.09.2017 возбуждено производство по делу о признании общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Диалог» несостоятельным (банкротом).

Определением от 28.10.2019 в отношении ООО «Диалог» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.

Определением от 16.01.2020 (резолютивная часть от 10.01.2020) в отношении ООО «Диалог» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО24, член союза арбитражных управляющих «Континент».

Решением от 07.08.2020 (резолютивная часть от 06.08.2020) ООО «Диалог» признано банкротом, открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО24

Определением от 17.08.2022 (резолютивная часть от 10.08.2022) полномочия исполняющей обязанности конкурсного управляющего ФИО24 прекращены, конкурсным управляющим ООО «Диалог» утверждён ФИО25, член ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих».

Определением от 21.12.2023 (резолютивная часть от 20.12.2023) удовлетворено заявление ООО «Специализированный застройщик финансовая строительная компания» (сокращенное наименование: ООО «СЗФСК», далее также – приобретатель, инвестор) о намерении приобрести объект незавершенного строительства и земельный участок (права на земельный участок): встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 130, общая площадь 5015,84кв.м, адрес: <...> ГП3; встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 161, общая площадь 6295,95кв.м, адрес: <...> ГП6, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170, и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства. Застройщику установлено перечислить денежные средства в сумме 15232415руб.22коп. на специальный банковский счёт ООО «Диалог» (на основании отчёта об оценке от 22.05.2023 №2040, изготовленного ООО «Оценка-Сервис»).

В рамках дела о банкротстве акционерное общество Коммерческий банк «Интерпромбанк» (сокращенное наименование: АО КБ «Интерпромбанк») 05.10.2023 обратилось в суд с ходатайством об установлении суммы, подлежащей возмещению залоговому кредитору в результате передачи имущества, являвшегося предметом залога АО КБ «Интерпромбанк», в размере 289860069руб.16коп.

ООО «Три Инвест» 18.01.2024 обратилось в суд с заявлением о признании недостоверным отчета от 22.05.2023 №2040, подготовленного ООО «Оценка-Сервис» (оценщик ФИО26) в отношении вышеуказанного имущества должника.

Конкурсный управляющий 19.02.2024 обратился в арбитражный суд с заявлением о передаче ООО «СЗФСК» объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок): встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 130, общая площадь 5015,84кв.м, местоположение: <...> ГП3; встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 161, общая площадь 6295,95кв.м, местоположение: <...> ГП6, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170, а также обязательств застройщика перед участниками строительства ООО «Диалог». Заявление обосновано исполнением новым застройщиком определения от 20.12.2023.

Определением от 26.02.2024 заявления ООО «Три Инвест» и конкурсного управляющего объединены в одно производство для совместного рассмотрения в деле о банкротстве ООО «Диалог».

Определением от 29.03.2024 по спору назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» ФИО27, по следующим вопросам: какая площадь земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП3» на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170, необходима для завершения строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию; какая площадь земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП6» на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170, необходима для завершения строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию; какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП 3» на момент проведения экспертизы с учетом ответа на первый вопрос; какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП 6» на момент проведения экспертизы с учетом ответа на второй вопрос.

По заключению эксперта ФИО27 от 30.08.2024 №232/6/24 площадь земельного участка для завершения строительства объекта «Подземная автостоянка ГП 3» не требуется; площадь земельного участка для завершения строительства объекта «Подземная автостоянка ГП 6» составляет 6236кв.м; рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства «Подземная автостоянка ГП 3» составляет 223133000руб.; рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства «Подземная автостоянка ГП 6» составляет 179836000руб.

Определением от 25.11.2024 по ходатайству ООО «СЗФСК» по спору назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» ФИО28, ФИО29, по следующим вопросам: какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП 3» на момент проведения экспертизы; какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП 6» на момент проведения экспертизы.

Согласно заключению от 30.12.2024 №173 рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства «Подземная автостоянка ГП3» составляет 149897118руб.; рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства «Подземная автостоянка ГП6» составляет 95841120руб.

Определением от 20.03.2025 ООО «СЗФСК» переданы права и обязательства застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок ООО «Диалог»:

– объект незавершенного строительства: встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 195, общая площадь 7696,6кв.м, местоположение: <...> ГП3;

- объект незавершенного строительства: встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 171, общая площадь 6732,15кв.м, местоположение: <...> ГП6;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030327:170 площадью 19622кв.м;

- права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, права на внесение изменений в проектную документацию застройщика;

- права по подключению (технологическому присоединению) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями;

- обязательства застройщика перед участниками строительства по передаче машино-мест и нежилых помещений, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций в следующих случаях: при полной оплате участником строительства цены договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения; при исполнении не в полном объеме участником строительства обязательства по оплате машино-места и нежилого помещения с переходом к ООО «СЗФСК» имевшегося у застройщика требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

Также определением от 20.03.2025 признан недостоверным отчет об оценке от 22.05.2023 №2040, подготовленный ООО «Оценка-Сервис»; установлена стоимость объектов в размере 245738238руб. согласно заключению экспертов от 30.12.2024 №173; с ООО «СЗФСК» в пользу АО КБ «Интерпромбанк» взыскана первоначальная компенсация в сумме 39691640руб.20коп. Производство по делу в части установления последующей компенсации приостановлено.

Не согласившись с определением от 20.03.2025, конкурсный управляющий АО КБ «Интерпромбанк» государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», ООО «СЗФСК», ООО «Три Инвест» обратились в апелляционный суд с жалобами.

АО КБ «Интерпромбанк» просит изменить обжалуемое определение, установить стоимость объектов оценки согласно заключению эксперта от 30.08.2024 №232/6/24 в размере 402969000руб., взыскать с ООО «СЗФСК» в пользу банка первоначальную компенсацию в размере 65087552руб.88коп. Банк не согласен с оценкой имущественного комплекса, права на который предаются застройщику, поскольку при составлении экспертного заключения от 30.12.2024 №173 не проведен анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки что повлекло искажение конечного результата, в то время как в тексте заключения от 30.08.2024 №232/6/24 сведения о проведении такого анализа имеются. Также полагает, что объем работ по завершению строительства автостоянок и ввода их в эксплуатацию несопоставим с фактическим состоянием указанных объектов недвижимости; вопреки выводам эксперта о необходимости проведения значительного объема работ автостоянки фактически эксплуатируются по прямому назначению, что невозможно при наличии указанных в экспертном заключении от 30.12.2024 нарушений и недочетов; указанные обстоятельства только подтверждают необоснованность несения расходов для завершения строительства и ввода подземных автостоянок в эксплуатацию, указанных в экспертном заключении от 30.12.2024 №173, в то время как экспертное заключение от 30.08.2024 №232/6/24 предусматривает меньший объем работ. Обращает внимание, что в заключении от 30.12.2024 в стоимости строительно-монтажных работ не учтён налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 20%, при этом цель исследования также не указана; ссылается на статьи 146, 149 Налогового кодекса Российской Федерации. Кроме того полагает, что в заключении от 30.12.2024 некорректно указана степень строительной готовности объектов оценки (объект ГПЗ – 81% вместо 90,89% согласно заключению от 30.08.2024, объект ГП6 (автостоянка) – 78% вместо 89,89%, объект ГП6 (торговые помещения) – 23% вместо 25%), вследствие чего неправильно установлено, что подземные автостоянки ГП3 и ГП6 не являются объектами недвижимости, а относятся к объектам оценки «работы, услуги, информация», что не соответствует пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и влияет на стоимость объектов оценки в меньшую сторону. Также банк настаивает на том, что затраты на аренду земельного участка для окончания строительства (стоимость аренды в период окончания строительства) учтены некорректно в размере 33375072руб., экспертом неправомерно за ежемесячный платеж (обычный при оплате аренды) принят размер годовой арендной платы; по расчету кредитора расходы на аренду земельного участка составляют 2781256руб. вместо 33375072руб. согласно заключению от 30.12.2024. Обращает внимание, что объекты оценки эксплуатируются по назначению (парковка автомобилей) несмотря на то, что их строительство не завершено; данное обстоятельство также указывает на достоверность сведений о строительной готовности объектов, установленных в заключении эксперта от 30.08.2024, и отсутствие повреждений, требующих затрат на восстановление и уменьшение рыночной стоимости объектов, и на отсутствие существенных недостатков объектов, перечисленных в заключении экспертов от 30.12.2024 (в том числе, нарушение конструкции фундаментов). Таким образом АО КБ «Интерпромбанк» ссылается на недостоверность, противоречия, нарушения обязательных требований законодательства об оценке при подготовке заключения от 30.12.2024 №173, отсутствие признаков существенных повреждений (ухудшения свойств) объектов незавершённого строительства, требующих восстановительных работ, которые должны быть учтены в затратах на завершение строительства вышеуказанных автостоянок, в связи с чем полагает наиболее целесообразным при рассмотрении настоящего обособленного спора руководствоваться заключением от 30.08.2024 №232/6/24, на основании которого по расчету банка размер первоначальной компенсации составляет 65087552руб.88коп. с учетом стоимости объекта, права на который переданы новому застройщику, в размере 402969000руб.

ООО «СЗФСК» в апелляционной жалобе просит изменить обжалуемое определение в части, передать обществу права и обязательства застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок ООО «Диалог»:

- объект незавершенного строительства: встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 195, общая площадь 7696,60кв.м, местоположение: <...> ГПЗ;

- объект незавершенного строительства: встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 171, общая площадь 6732,15кв.м, местоположение: <...> ГП6;

- права на часть земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170 под передаваемым объектом незавершенного строительства для завершения строительства и ввода в эксплуатацию встроенного нежилого помещения: автостоянки ГПЗ стояночных мест 130 общей площадью 5015,84кв.м площадью застройки 2777,59кв.м;

- права на часть земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170 под передаваемым объектом незавершенного строительства для завершения строительства и ввода в эксплуатацию встроенного нежилого помещения: автостоянки ГП6 стояночных мест 161 общей площадью 6295,95кв.м;

взыскать с ООО «СЗФСК» в пользу АО КБ «Интерпромбанк» первоначальную компенсацию в сумме 7938328руб.04коп.

ООО «СЗФСК» не согласно с выводами суда о возможности передачи прав на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030327:170, расположенный по объектами незавершенного строительства, поскольку участок уже находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах (уже зарегистрировано право собственности на квартиры). Не согласно с установленным судом размером первоначальной компенсации в пользу АО КБ «Интерпромбанк», требование которого обеспечено залогом вышеуказанного земельного участка, и полагает, что компенсация подлежит расчету в соответствии с подпунктом 1 пункта 7 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №282-ФЗ), поскольку определением от 20.12.2023 удовлетворено только намерение ООО «СЗФСК» приобрести права застройщика. По расчету общества размер первоначальной компенсации составляет 7938328руб.04коп., то есть 10% доли требования банка (7938328руб.04коп.) в общем объеме всех залоговых требований с учётом предполагаемой выручки в размере 147442942руб.

ООО «Три Инвест» также просит изменить обжалуемое определение в части, установить стоимость объектов оценки в соответствии с экспертным заключением от 30.08.2024 №323/6/24 в размере 402969000руб. По мнению кредитора экспертное заключение от 30.12.2024 №173/2024 содержит множество существенных нарушений, которые повлияли на определение рыночной стоимости прав застройщика: не учтен НДС; неверно определена степень строительной готовности объектов ГП3, ГП6; завышены затраты на приведение проектной документации в соответствие с разрешением на строительство и обоснование технических условий; завышены затраты на оформление прав на земельный участок для окончания строительства.

В письменных дополнениях от 20.05.2025 ООО «Три Инвест» указало, что экспертное заключение от 30.12.2024 (в отличие от заключения от 30.08.2024) содержит множество существенных нарушений, которые повлияли на определения экспертами рыночной стоимости передаваемых прав застройщика. Полагает, что выводы суда первой инстанции относительно необходимости назначения строительно-технической экспертизы не нашли подтверждения в заключение от 30.12.2024; с учетом наличия явных признаков недостоверности заключения от 30.12.2024, а также при отсутствии признаков существенных повреждений (ухудшения свойств) объектов, требующих восстановительных работ, которые должны быть учтены в затратах на завершение строительства автостоянок, суду необходимо руководствоваться заключением от 30.08.2024; эксперты ООО «Агентство ХЭО» при подготовке заключения от 30.12.2024 отступили от вопросов, поставленных перед ними судом, и исследовали «работы и материалы», тогда как вопрос поставлен об исследовании объектов незавершенного строительства. Кредитор не согласен с отказом экспертов ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» от применения НДС в размере 20%, ссылается на пункт 15 Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной приказом Минстроя России от 04.08.2020 №421/ПР, статьи 146, 149 Налогового кодекса Российской Федерации. Относительно учета затрат на приведение проектной документации в соответствие с разрешением на строительство и обоснование технических условий указал, что структура затрат (на проектирование и авторский надзор 3,5%, получение и исполнение технических условий по подключению к сетям инженерной инфраструктуры 6%, платежи за услуги государственных согласующих инстанций 5%; платежи на развитие социальной инфраструктуры 7%, общий размер затрат 21,5%) основана на методологии 2006 года, авторство которой неизвестно (первоисточник опубликован в газете «Инвестиции и строительство» в ноябре 2006 года (№7-8 (36-37))) и которая не является актуальной в 2024-2025 годах. При этом проектирование объекта уже выполнено, проектная документация прошла экспертизу; технические условия получены в 2012 году (холодное водоснабжение) и в 2014 году (теплоснабжение) в целом на объект капитального строительства (бизнес-центр с группой жилых домов), обновление техусловий не требуется; экспертом не указано, на какие именно услуги согласующих инстанций необходимы расходы (разрешение на строительство на момент проведения исследования получено, согласование с инстанциями не требуется), а также не указано, какое именно развитие социальной инфраструктуры предусмотрено и на каком основании. Таким образом, экспертом неосновательно исключено из стоимости 21,5% или около 19 миллионов рублей по объекту ГП3 и 22 миллионов рублей по объекту ГП6. Относительно строительно-технической направленности экспертизы, назначенной определением от 25.11.2024, кредитор указал, что даже причины течи воды экспертом не определены, хотя это единственный существенный недостаток одного из объектов исследования. Оспаривает обоснование расчёта в заключении от 30.12.2024 степени готовности автостоянок на основании отчета об оценке от 22.05.2023 №2040, который признан судом недостоверным (при исследовании одного из объектов не учтен третий этаж здания, который фактически возведен, как и в отчете от 30.12.2024, то есть указанные площади не оценивались); установленная в отчете от 30.12.2024 степень готовности не соответствует Методическим рекомендациям по определению стоимости объектов незавершенного строительства (СПОД РОО 03-15-2002) ассоциации «Русское общество оценщиков», членами которой являются также эксперты ФИО28 и ФИО29 В части затрат на оформление прав на земельный участок для окончания строительства (стоимость аренды земельного участка в период окончания строительства) кредитор ссылается на реестр текущих платежей, в пятой очереди которого учтены расходы на аренду, то есть участки принадлежат арендодателю, а не собственникам помещений многоквартирных домов, которым парковочные места еще не переданы; кроме того в качестве ежемесячной необоснованно учтена годовая арендная плата, вследствие чего расходы на аренду земельного участка завышены более чем в 12 раз, и при исправлении данного замечания стоимость объектов увеличится.

В заседании объявлялись перерывы с 22.05.2025 до 14 часов 30 минут 03.06.2025, с 03.07.2025 до 15 часов 00 минут 17.07.2025. Об объявлении перерывов лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Рассмотрение апелляционных жалоб отложено определением от 03.06.2025, участвующим в деле лицам, предлагающим уменьшить сумму первоначальной компенсации пропорционально оставшемуся у должника размеру доли в праве на земельный участок, предложено представить свои варианты соответствующих расчётов.

В дополнение к апелляционной жалобе от 29.06.2025 ООО «Три Инвест» указывает на ошибку, допущенную ООО «Агентство ХЭО» в заключении экспертов от 30.12.2024№173 при учете затрат на оформление прав на земельный участок для окончания строительства (стоимость аренды земельного участка за период окончания строительства), при этом работы по замене кровли стоянки ГП6 не могут занимать шесть лет для того, чтобы согласовать передачу застройщику части земельного участка площадью 6236кв.м с дольщиками, однако участок с кадастровым номером 27:23:0030327:170 принадлежит застройщику ООО «Диалог», и права на него переданы новому застройщику. С учетом того, что новому застройщику переданы права на земельный участок для завершения строительства, ООО «Три Инвест» полагает, что уменьшение экспертами рыночной стоимости прав застройщика на стоимость аренды этого же земельного участка для завершения строительства в размере 33375072руб. не обоснованно. Обращает внимание, что переданный новому застройщику в собственность земельный участок с не являлся объектом оценки ООО «Агентство ХЭО», рыночная стоимость участка не учтена при определении стоимости прав застройщика, Полагает, что в определении о назначении экспертизы от 25.11.2024 суд ошибочно исходил из того, что объекты исследования имеют сильные повреждения, затраты на восстановления которых должны быть учтены при определении рыночной стоимости прав застройщика, поскольку в заключение эксперта от 30.08.2024 №232/6/24 содержатся сведения о применении понижающего коэффициента с учетом износа объектов недвижимости, недостатки объектов нашли отражение в указанном заключении: по технологическим швам, перекрытиям в связи с некачественно проведенными работами по гидроизоляции конструктивов; по течи кровли в ГП6, в связи с чем экспертом учтено, что необходимы работы по гидроизоляции здания и технологических швов, замены кровли. При этом во время осмотра каких-либо иных недостатков экспертом не выявлено, участниками осмотра также не указано, однако указанные недостатки повлияли на рыночную стоимость объектов в пользу её уменьшения. Относительно конструктивных элементов отмечает, что их ненадлежащее состояние могло быть установлено при визуальном осмотре (вертикальные трещины, раскрытие трещин, иные сопутствующие повреждения). Настаивает на том, что повторная экспертиза назначена при отсутствии на то законных оснований, ввиду лишь одного несогласия части участников процесса с рыночной стоимостью прав застройщика и с правовыми последствиями, которые повлекло заключение от 30.08.2024.

К судебному заседанию 03.07.2025 ООО «СЗФСК» через систему «Мой арбитр» 24.06.2025 направило расчет первоначальной компенсации, которая причитается АО КБ «Интерпромбанк», и составляет 5486112руб.68коп. исходя из общей площади двух автостоянок ГП3 и ГП6 и стоимости указанных объектов согласно заключению экспертов от 30.12.2024 №173.

Кроме того ООО «СЗФСК» предложен вариант расчёта первоначальной компенсации, которая составляет 5411158руб. (дополнительные пояснения от 15.07.2025).

В обоих вышеуказанных расчётах первоначальная компенсация определена как половина (а не 10 процентов) стоимости утраченного залоговым кредитором права.

Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» 01.07.2025 направило в суд возражения на дополнительные пояснения ООО «СЗФСК», согласно которым довод инвестора об утрате должником права собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030327:170 не соответствует действительности, ссылается на выписку из ЕГРН от 26.06.2025, представленную ООО «Три Инвест», согласно которой ООО «Диалог» до настоящего времени является единственным собственником указанного участка. Обращает внимание, что выплата первоначальной компенсации залоговому кредитору, не являющемуся участником строительства (банку), производится за сам факт передачи приобретателю предмета залога, в связи с чем иные обстоятельства не должны учитываться. Исходя из содержания постановления от 21.07.2022 №34-П и иных разъясняющих судебных актов высших судебных инстанций (например, пункт 36 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2023, определение Верховного суда Российской Федерации от 29.01.2024 по делу №А65-4184/2020, определением Верховного суда Российской Федерации от 29.08.2022 по делу № А50-10848/2014), первоначальная компенсация выплачивается в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления №34-П, и её размер не зависит от продажи приобретателем помещений в полученном им от застройщика объекте незавершенного строительства, является определимым до получения прибыли от реализации имущества. Настаивает на том, что первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи приобретателю предмета залога и является, по сути, возмещением залоговому кредитору утраты возможности погашения своих требований за счёт заложенного имущества, при этом каких-либо исключений из указанного правила (например, определение размера первоначальной компенсации вследствие замеров площадей, возможности/невозможности строительства объектов на данном земельном участке, возможности/невозможности его реализации и т.п.) ни законодательство, ни судебная практика не содержат. Обращает внимание, что согласно проектной документации несколько многоквартирных домов возводились на участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170 как единый жилой комплекс, имеют общие коммуникации и инфраструктуру, а образование отдельных земельных участков под каждым из них проектной документацией не предусмотрено; в обжалуемом судебном акте указано, что для продолжения строительства с целью удовлетворения прав дольщиков, а также для последующей регистрации перехода прав на земельный участок под жилищным комплексом передаче подлежит объект в том виде, в котором им владеет должник.

Прокуратура Хабаровского края в письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО «СЗФСК» указала, что соглашается с выводом суда о передаче целого земельного участка, а не его части. В части довода о неправильном расчете суммы первоначальной компенсации полагает необходимым руководствоваться определением Судебной коллегии по экономически спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 №309-ЭС22-24570 (6, 7).

В отзыве на жалобу ООО «СЗФСК» государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» указала, что при вынесении обжалуемого судебного акта учтены интересы участников долевого строительства, определен размер компенсации, учитывающий, вопреки утверждению ООО «СЗФСК», как требования залогового кредитора (банка) в размере 289860069руб.16коп., так и требования участников строительства в размере 248502410руб.59коп. Не согласно с доводами апеллянта о необходимости расчета размера первоначальной компенсации в соответствии со статьёй 5 Федерального закона №282-ФЗ, поскольку права застройщика переданы не публично-правовой компании «Фонд развития территорий» или Фонду субъекта Российской Федерации, а коммерческой организации, и с применением пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона №282-ФЗ).

ООО «Три Инвест» также направило в суд отзыв на апелляционную жалобу ООО «СЗФСК» в части применения статьи 5 Федерального закона №282-ФЗ, в котором ссылается на часть 2 статьи 6 указанного Федерального закона и обращает внимание, что в настоящем случае права и обязательства застройщика перед участниками строительства передаются частному застройщику, следовательно, соответствующие положения статьи 5 Федерального закона №282-ФЗ о порядке определения компенсации не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям.

Согласно письменному отзыву ФИО25 конкурсный управляющий поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО «СЗФСК» по следующим основаниям: жилые дома введены в эксплуатацию, жилые помещения, построенные на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170 площадью19622кв.м, переданы в собственность граждан-участников строительства, в связи с чем должник утратил право единоличной собственности на земельный участок, и он в силу прямого указания закона поступил в долевую собственность первого собственника помещения и должника, а реализация земельного участка либо доли в праве собственности на него противоречит прямому запрету на отчуждение доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом отдельно от права собственности на объект долевого строительства; земельный участок принадлежит собственникам жилых помещений многоквартирных домов, расположенных на нем, и не может быть включен в конкурную массу ООО «Диалог» и реализован в процедуре банкротства. Кроме того, для завершения строительства автостоянок ГП-3, ГП-6 отсутствует необходимость в передаче всей площади земельного участка с кадастровымномером27:23:0030327:170; выводы о площади земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170, необходимой для завершения строительства, отражены в заключении эксперта от 30.12.2024 №173, экспертами сделан правомерный вывод о необходимости для завершения строительства объекта ГП-6 6236кв.м (по объекту ГП-3 земельный участок не нужен). В этой связи считает доводы апелляционной жалобы ООО «СЗФСК» об отсутствии необходимости передачи прав на весь земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030327:170 обоснованными, как и доводы о применении при расчете первоначальной компенсации Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». С доводами апелляционных жалоб ООО «Три Инвест», АО КБ «Интерпромбанк» конкурсный управляющий не согласен в полном объеме. Ссылается на часть 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», подпункт 4 пункта 1статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В судебных заседаниях, которые проведены с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел», представители ООО «СЗФСК», государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Три Инвест» поддержали свои апелляционные жалобы по изложенным в них доводам.

Позицию ООО «СЗФСК» о необходимости определения стоимости автостоянок и расчёта первоначальной компенсации по заключению оценщика от 30.12.2024 поддержали ФИО5 и ФИО6, представители Комитета государственного строительства надзора Правительства Хабаровского края и Прокуратуры Хабаровского края.

Представитель ООО «СЗФСК» обратил внимание, что установленная судом сумма первоначальной компенсации является для общества чрезмерной, принимая во внимание также, что для достройки автостоянок необходимо около 70 миллионов рублей.

Представитель государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» поддержал ходатайство об исключении из числа доказательств по делу и отказе ООО «СЗФСК» в приобщении к материалам дела следующих документов: копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.08.2015 №27-23-48-2015, отчёта об оценке рыночной стоимости одного квадратного метра жилой и нежилой недвижимости в г.Хабаровске от 14.07.2025 №144/25, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО30

Суд определил на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отказать в удовлетворении вышеуказанного ходатайства представителя банка, поскольку документы являются приложениями к расчётам ООО «СЗФСК» в обоснование доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, проверив в порядке статей 266-272 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое определение подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 22.05.2023 конкурсный управляющий включил в Единый федеральный реестр сведений и банкротстве (далее – ЕФРСБ) отчёт от 22.05.2023 №2040 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Диалог» в <...>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170 площадью 11160кв.м составляет 10830305кв.м, подземной автостоянки ГП3 площадью 5015,84кв.м степенью готовности 75% - 103703457кв.м, земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170 площадью 5351,7кв.м – 5879217руб., подземной автостоянки ГП6 площадью 6295,95кв.м степенью готовности 75% - 130804600руб.

Определением от 21.12.2023 удовлетворено заявление ООО «СЗФСК» о намерении приобрести объекты незавершенного строительства (встроенные автостоянки на 130 стояночных мест площадью 5015,84кв.м (ГП3) и на 161 стояночное место площадью 6295,95кв.м (ГП)), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170, и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства ООО «Диалог». Сумма перечисления на специальный банковский счёт ООО «Диалог» установлена приобретателю на основании вышеуказанного отчёта об оценке от 22.05.2023 №2040, изготовленного ООО «Оценка-Сервис».

ООО «СЗФСК» исполнило определение от 21.12.2023, в связи с чем конкурсный управляющий обратился в суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика на основании статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с указанной нормой, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих указанному Федеральному закону.

Поскольку ООО «СЗФСК» исполнило определение от 21.12.2023, незавершенные строительством автостоянки ГП3 и ГП6, права на проектную документацию, права на подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям и обязательства застройщика правомерно переданы судом новому застройщику.

Относительно передачи ООО «СЗФСК» земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170 площадью 19622кв.м суд правомерно руководствовался правилами пункта 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. Положения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости применяются также в отношении общего имущества в здании или сооружении, которое в соответствии с законом принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений и (или) машино-мест в таких здании или сооружении.

Суд также обоснованно принял во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030327:170 не размежеван для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома и автостоянок, новые земельные участки для этого не сформированы и на кадастровый учёт не поставлены.

Кроме того суд указал, что согласно актуальной судебной и правоприменительной практике право собственности застройщика на земельный участок, на котором возведён жилой комплекс из нескольких многоквартирных жилых домов, прекращается после государственной регистрации права собственности собственников помещений в каждом из расположенных на земельном участке домов, при соблюдении следующих условий: несколько многоквартирных домов согласно проектной документации возводились как единый жилой комплекс, имеют общие коммуникации и объекты инфраструктуры; образование отдельных земельных участков под каждым из них проектной документацией не предусматривалось, при этом границы такого земельного участка определены проектом межевания территории в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В этой связи суд принял во внимание, что разрешение от 16.03.2012 выдано на строительство объекта «Бизнес-центр с группой жилых домов по ул.Кавказской и набережной реки Амур», I этап строительства. Жилые дома по ГП1, ГП2, ГП4, ГП5. Подземные автостоянки по ГП3, ГП6»; градостроительный план земельного участка №RU27301000-290320190325 предусматривает строительство семи объектов капитального строительства.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Относительно возражений ООО «СЗФСК» апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что приобретателю подлежит передаче весь сформированный и поставленный на кадастровый учёт земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030327:170. При этом участок переходит к новому застройщику в объёме прав, оставшихся у должника после государственной регистрации права собственников помещений в многоквартирных домах, а установление размера доли в праве на участок, оставшейся у должника, в предмет доказывания по настоящему делу не входит.

Суд первой инстанции принял во внимание, что разрешение от 16.03.2012 №RU2730100-39/12 выдано на строительство объекта «Бизнес-центр с группой жилых домов по ул.Кавказской и набережной реки Амур», I этап строительства. Жилые дома по ГП1, ГП2, ГП4, ГП5. Подземные автостоянки по ГП3, ГП6», в приложение №3 к разрешению указано, что объект капитально строительства разделен на два пусковых комплекса; градостроительный план земельного участка №RU27301000-290320190325 предусматривает строительство семи объектов капитального строительства.

В этой связи суд правомерно установил, что для продолжения строительства с целью удовлетворения участников строительства передаче подлежит сформированный земельный участок в том виде, в котором им владеет должник, несмотря на то, что юридически инвестор получает объём прав на земельный участок, принадлежащий застройщику-банкроту.

Вопреки аргументам апелляционной жалобы ООО «СЗФСК» при расчёте компенсации в пользу АО КБ «Интерпромбанк» учитывается рыночная стоимость только автостоянок, а не земельного участка, который в любом случае не подлежит продаже на торгах.

Обязанность выплаты компенсации исходя из полной стоимости автостоянок (без учёта их подземного расположения, в связи с чем ООО «СЗФСК» фактически не получает весь земельный участок – как указано в апелляционной жалобе) никак не препятствует достройке указанных объектов.

Использование земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170 собственниками помещений многоквартирных домов не препятствует его одновременному использованию приобретателем для достройки автостоянок; принадлежность доли в праве не означает права на определенную часть участка в натуре.

С учётом изложенного доводы ООО «СЗФСК» о невозможности передачи ему земельного участка основаны на ошибочном толковании положений законодательства о возникновении права общей долевой собственности.

Вместе с тем ошибочными являются и доводы государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о том, что ООО «Диалог» является единственным собственником участка, со ссылкой на сведения ЕГРН, поскольку несмотря на отсутствие записи об изменении доли в праве она автоматически уменьшалась по мере государственной регистрации права собственников жилых и нежилых помещений.

АО КБ «Интерпромбанк» в своём заявлении об установлении суммы компенсации ссылается на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 №34-П, согласно которому у лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у фонда, действующего в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений, в связи с прекращением залога возникает право требования к фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество, в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов, но не более - совокупно по всем лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, - стоимости предмета залога на день принятия решения арбитражного суда о передаче фонду соответствующего имущества; данные требования подлежат удовлетворению фондом в следующем порядке:

посредством распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, обязательства перед которыми к этому моменту не погашены, пропорционально размеру этих обязательств части выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства, кроме подлежащих передаче участникам строительства в соответствии с принятыми на себя фондом обязательствами; размер соответствующей части выручки устанавливается судом с учетом совокупного размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, к фонду, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; фонд, если это возможно с учетом этапа строительства и в соответствии с правилами (нормативами, регламентами), обеспечивающими безопасность объектов капитального строительства, должен принять меры по увеличению площади помещений в объекте незавершенного строительства таким образом, чтобы максимально удовлетворить за счет этих помещений требования лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, без ущерба для иных обязательств, связанных с завершением строительства;

лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами по таким обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением денежных средств в качестве кредита или инвестиций, без которых строительство не могло бы осуществиться), а также лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, обязательства по оплате которых ими полностью исполнены, фонд, вне зависимости от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, также выплачивает в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если иной порядок не определен судом, сумму, устанавливаемую судом на основе равного для всех указанных лиц процентного отношения (но во всяком случае не выше пятидесяти процентов) к размеру их требований к фонду с учетом совокупного размера требований таких лиц, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; суд определяет срок внесения (выплаты) соответствующей суммы, а передача прав застройщика на соответствующее имущество фонду не обусловливается осуществлением такой выплаты;

соответствующие обязательства фонда признаются погашенными, если размер выплат в соответствии с двумя предшествующими абзацами достиг размера требований лица, ранее являвшегося залоговым кредитором застройщика, к фонду либо если этот размер не достигнут, но возможность реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства исчерпана, а выплата, если она предусмотрена в соответствии с предшествующим абзацем указанного постановления, осуществлена.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 №34-П, указание в законе на сохранение бывшими залоговыми кредиторами своего права на удовлетворение требований за счет иного имущества должника не может быть гарантией соблюдения принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, поскольку залоговый приоритет относится к конкретному имуществу (предмету залога) и в случае его выбытия из имущественной массы должника без сохранения залога интерес бывшего залогового кредитора не может считаться обеспеченным в той же мере.

Общая правовая позиция, изложенная Конституционным Судом Российской Федерации, о необходимости предоставления компенсации залоговым кредиторам является универсальной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.22 N 305-ЭС22-4220).

Требование АО КБ «Интерпромбанк» к ООО «Диалог», обеспеченное залогом земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170, основано на кредитном договоре от 20.04.2011 №250-1-25472/РКЛ, согласно пункту 1.7 которого кредит предоставляется на условиях целевого использования для пополнения оборотных средств.

Использование кредитных средств на строительство в том числе автостоянок ГП3 и ГП6 участвующими в деле лицами не оспаривается, а также не опровергнуто, что их строительство могло бы и не состояться без получения кредита по вышеуказанному договору.

С учётом изложенного заявление банка о взыскании компенсации в части первоначальной компенсации само по себе подлежит удовлетворению вопреки возражениям ООО «СЗФСК».

ООО «Три Инвест» возражает относительно оценки стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок, которая проведена по заказу конкурсного управляющего ООО «Диалог» и результаты которой отражены в отчете ООО «Оценка-Сервис» от 22.05.2023 №2040, согласно которому общая стоимость автостоянок ГП3 и ГП6 составляет 234508057руб.

Определением от 29.03.2024 по спору назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» ФИО27

По заключению эксперта ФИО27 от 30.08.2024 №232/6/24 площадь земельного участка для завершения строительства объекта «Подземная автостоянка ГП 3» не требуется; площадь земельного участка для завершения строительства объекта «Подземная автостоянка ГП 6» составляет 6236кв.м; рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства «Подземная автостоянка ГП3» составляет 223133000руб.; рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства «Подземная автостоянка ГП6» составляет 179836000руб.

Определением от 25.11.2024 по ходатайству ООО «СЗФСК» по спору назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» ФИО28, ФИО29

Согласно заключению от 30.12.2024 №173 рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства «Подземная автостоянка ГП3» составляет 149897118руб.; рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства «Подземная автостоянка ГП6» составляет 95841120руб.

Исходя из результатов оценки от 30.12.2024 судом рассчитана первоначальная компенсация в пользу АО КБ «Интерпромбанк».

При назначении экспертизы определением от 25.11.2024 суд не установил оснований для назначения по делу повторной экспертизы и принял во внимание, что заключение от 30.08.2024 является полным, мотивированным, не содержит каких-либо неясностей или противоречий, на все поставленные перед экспертом вопросы даны ясные ответы, которые соответствуют исследовательской части экспертного заключения.

Вместе с тем суд исходил из того, что при осмотре объектов установлено, что они имеют сильные повреждения, затраты на восстановления которых должны быть учтены при определении рыночной стоимости прав застройщика; в заключении от 30.08.2024 содержатся сведения о применении понижающего коэффициента с учетом износа объектов недвижимости, однако ООО «СЗФСК» представлены разумные доводы о необходимости проведения строительно-технической экспертизы с учетом специфики объектов.

Доводы ООО «СЗФСК» при этом сводились к следующему: экспертом должно быть принято во внимание, что в данном случае необходимо учитывать особенности оценки как объектов незавершенного строительства, так и земельных участков, выделенных под многоквартирные дома, расположенных под объектом незавершённого строительства нежилого назначения; если объект незавершенного строительства (автостоянка) расположен на едином земельном участке, на котором расположены многоквартирные жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, объекты озеленения, благоустройства, объекты инженерной инфраструктуры, то у застройщика в силу закона отсутствует возможность выделить часть либо долю земельного участка в натуре под завершение строительства автостоянки, и в дальнейшем по мере государственной регистрации прав собственников помещений право долевой собственности застройщика на земельный участок будет пропорционально уменьшаться и, в конечном счете, прекратится; специалист (оценщик, эксперт) первоначально должен принять решение, является ли оцениваемый объект незавершенного строительства объектом гражданских прав либо является строительно-монтажными работами в соответствии с договором подряда, для чего специалисту необходимо провести исследование на предмет окончания строительства и государственной регистрации права и передачи его дольщикам либо продажи законченного объекта в будущем с учетом налогообложения, обследование и мониторинг технического состояния объекта незаверенного строительства в соответствии с требованием СП 113.13330.2023 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей», ГОСТ 31937-2024: Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния.

Приобретатель ссылается на сообщение ассоциации «Русское общество оценщиков» от 07.10.2024, согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, не поставленного на кадастровый учет, не имеющего государственной регистрации в ЕГРН, расположенного на земельном участке в долевой собственности, определяется как рыночная стоимость права требования выполненных строительно-монтажных работ по объекту и устанавливается в соответствии со строительными нормами и правилами.

Как следует из заключения от 30.12.2024 №173/2024, объектами исследования выбраны стоимость выполненных строительно-монтажных работ, связанных с созданием подземных автостоянок ГП3 и ГП6, однако далее по тексту заключения оценщики объектами исследования называют также сами автостоянки; на страницах с 38 по 41 содержится описание особенностей оценки объектов незавершенного строительства, совпадающее с содержанием ходатайства ООО «СЗФСК» о назначении повторной экспертизы; подземные автостоянки ГП3 и ГП6 являются объектами незаконченного строительства, не введены в эксплуатацию, не поставлены на кадастровый учёт, земельный участок под ними в натуре не выделен, участок с кадастровым номером 27:23:0030327:170 находится в общей долевой собственности, в связи с чем эксперты пришли к выводу, что подземные автостоянки как объекты исследования не являются объектами недвижимости, а относятся к объектам оценки: работы, услуги, информация; рыночная стоимость объектов незаконченного строительства (подземные автостоянки ГП3 и ГП6) на момент проведения экспертизы (13.12.2024) равна рыночной стоимости выполненных в период с 2012 года до декабря 2024 года строительно-монтажных работ, связанных со строительством «объектов капитального строительства» (подземные автостоянки) на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170 с учётом объёма работ и физического износа.

Далее заключение от 30.12.2024 содержит следующие разделы: исследование строительно-монтажных работ объектов исследования (раздел 4), расчёт рыночной стоимости строительно-монтажных работ при строительстве объектов ГП3 и ГП6 и нежилого (торгового) помещения (без учёта прибыли предпринимателя при инвестициях, поскольку автостоянки не являются объектами недвижимости) (раздел 5).

Таким образом при подготовке заключения от 30.12.2024 №173/2024 эксперты исходили из того, что объекты исследования являются услугами и работами и не являются объектами недвижимости, в связи с чем прибыль предпринимателя при инвестициях не учитывается (стр.57 заключения).

Однако при назначении экспертизы определением от 25.11.2024 суд поставил перед экспертами вопрос рыночной стоимости прав застройщика на подземные автостоянки как объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Исходя из степени готовности подземных автостоянок (относительно которой у сторон имеются разногласия, но которая согласно заключениям от 30.08.2024 и 30.12.2024 составляет не менее 75%), наличия у них фундамента, фактического использования собственниками квартир автостоянок для парковки автомобилей, апелляционный суд приходит к выводу о недостоверности заключения от 30.12.2024 №173/2024 как противоречащего статье 130 ГК РФ.

В заключении от 30.08.2024 на стр.20, 29 отражены необходимые для завершения строительства объектов работы, что учтено при определении рыночной стоимости автостоянок, как и их физический износ, в связи с чем в определении от 25.11.2024 обоснованно указано на отсутствие оснований для назначения по делу повторной экспертизы, а заключение эксперта от 30.08.2024 №232/6/24 признано полным, мотивированным, не содержащим каких-либо неясностей или противоречий.

Апелляционный суд учитывает, что заключение от 30.08.2024 составлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нём отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; заключение являются ясным и полным, противоречия в выводах оценщика отсутствуют, в связи с чем стоимость подземных автостоянок ГП3 и ГП6 должна быть установлена в соответствии с указанным заключением.

Таким образом обжалуемое определение подлежит изменению в части общей стоимости объектов, которая составляет 402969000руб. в соответствии с заключением эксперта от 30.08.2024 №232/6/24. При этом отчёт об оценке от 22.05.2023, подготовленный ООО «Оценка-Сервис», правомерно признан судом недостоверным.

Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 29.08.2022 №309-ЭС21-22265, №309-ЭС18-13770(4-6), исходя из системного толкования пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзаца пятого пункта 4 резолютивной части Постановления №34-П, сформулирован правовой подход, согласно которому первоначальная компенсация устанавливается арбитражным судом при принятии им определения о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика. К этому времени размер данной части компенсации является определимым.

При этом фигура приобретателя (Фонд или иная коммерческая организация) в данном случае правового значения не имеет, поскольку залоговый кредитор в любом случае не может быть лишён возможности получить удовлетворение за счет стоимости имущества должника.

При установлении размера первоначальной компенсации в пользу АО КБ «Интерпромбанк» суд первой инстанции исходил из следующего:

- размер обязательств ООО «Диалог» перед АО КБ «Интерпромбанк», обеспеченных залогом, составляет 289860069руб.16коп.;

- размер требований участников строительства, обеспеченных залогом в силу закона, составляет 248502410руб.59коп.

Таким образом совокупный объем всех залоговых требований составляет 538362479руб.75коп., а соотношение требований АО КБ «Интерпромбанк» к совокупному объему всех залоговых требований составляет 53,84%.

Согласно пункту 3 статьи 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве вырученные от реализации предмета залога и (или) прав на него, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.

Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

По смыслу указанной нормы распределение денежных средств должника в соответствующей пропорции в погашение требований кредиторов осуществляется только в случае реализации объекта залога, являющегося объектом строительства, либо земельного участка.

Применяя установленный статьей 201.14 Закона о банкротстве подход к рассматриваемому случаю, суд принял во внимание, что в случае реализации земельного участка в деле о банкротстве все залоговые кредиторы могли рассчитывать на 60% его стоимости, и поскольку доля требований АО КБ «Интерпромбанк» в общем объеме всех залоговых требований составляет 53,84%, следовательно, из вырученных 147442942руб.80коп. банк мог получить 79383280руб.40коп., а первоначальная компенсация утраты АО КБ «Интерпромбанк» залогового права составляет 39691640руб.20коп. (50%).

Однако ООО «СЗФСК» полагает, что первоначальная компенсация составляет 10% и ссылается на часть 13 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которой в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона лицо, ранее являвшееся залоговым кредитором, требование которого не было удовлетворено в деле о банкротстве застройщика, обратилось в суд, арбитражный суд с требованием к Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации о взыскании суммы задолженности по обязательству, ранее обеспеченному залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, в связи с передачей прав на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ), однако соответствующий спор не был разрешен по существу, такое требование рассматривается и разрешается судом, арбитражным судом в соответствии с положениями статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ.

Отклоняя возражения инвестора в данной части, суд исходил из того, что в настоящем случае права и обязательства застройщика перед участниками строительства переданы приобретателю определением от 20.12.2023, следовательно, соответствующие положения Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям.

Однако определением от 20.12.2023 права и обязательства застройщика инвестору не переданы, удовлетворено только намерение ООО «СЗФСК» приобрести объект незавершенного строительства и земельный участок (права на земельный участок).

Вместе с тем в рассматриваемом случае имеются иные условия, предусмотренные частью 13 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ: АО КБ «Интерпромбанк», требование которого не удовлетворено за счёт стоимости заложенного имущества, обратилось в суд к ООО «СЗФСК» о взыскании компенсации в связи с передачей прав на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, 05.10.2023, то есть до вступления в силу указанного Федерального закона (08.09.2024), и заявление банка не рассмотрено по существу на момент вступления Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ в силу.

Таким образом при рассмотрении заявления АО КБ «Интерпромбанк» подлежат применению положения статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ.

В соответствии с Постановлением №34-П частью 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ установлено, что в случае, если до дня вступления в силу указанного Федерального закона права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ) переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее - Фонд) или некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Фонд субъекта Российской Федерации), без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ), не являвшиеся участниками строительства кредиторы, требования которых по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на переданные объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, были в рамках дела о банкротстве застройщика включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными (далее - лицо, ранее являвшееся залоговым кредитором), имеют право требовать уплаты Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации, которым переданы права и обязательства застройщика, денежной суммы в размере, порядке и на условиях, которые установлены статьей 5 Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 части 7 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ денежная сумма в размере 10 процентов от размера денежной суммы, определенного в соответствии с частями 5 и 6 статьи 5, уплачивается лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении заявления (искового заявления) лица, ранее являвшегося залоговым кредитором, за счет имущества Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации вне зависимости от реализации объектов, предусмотренных пунктом 2 части 7 статьи 5.

С учётом указанных правил размер первоначальной компенсации в пользу АО КБ «Интерпромбанк» составляет 13017510руб.60коп. (10 процентов суммы, на которую мог претендовать банк в случае продажи земельного участка по начальной цене в соответствии с заключением эксперта от 30.08.2024 №232/6/24).

Срок выплаты первоначальной компенсации установлен пунктом 1 части 7 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве 25 процентов выручки от реализации предмета залога на торгах направляется на погашение денежных требований граждан, вложивших денежные средства в строительство жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, площадь которого не превышает 7кв.м, вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов, а также на погашение требований приобретателя, указанных в норме. Юридические лица - залогодержатели при обычной продаже предмета залога на торгах в принципе не вправе рассчитывать по погашение их требований за счет этой части выручки. Сама по себе передача предмета залога инвестору не является основанием для улучшения за счет фонда имущественного положения названных юридических лиц.

Оставшиеся 15 процентов выручки от продажи на торгах, по общему правилу, направляются в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди и оплату отдельных видов текущих обязательств, а не в пользу залоговых кредиторов. При наличии обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 201.14 Закона о банкротстве, они, действительно, могут перераспределиться в пользу залогодержателей полностью либо в части. Однако временный порядок, ограничив размер первоначальной компенсации только гарантированной квотой, в целях обеспечения баланса лиц, вовлеченных в процедуру несостоятельности застройщика, взамен предоставил залогодержателям дополнительные гарантии, а именно: право на получение последующей компенсации из чистой прибыли, образовавшейся по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта (абзац четвертый пункта 4 резолютивной части Постановления №34-П). Указанные лица участвуют в распределении выручки от реализации инвестором свободных помещений в полученном им объекте строительства, уменьшенной на расходы приобретателя, понесенные в связи с участием в отношениях по поводу достройки данного объекта, включая расходы на оплату услуг и работ, направленных на ввод объекта в эксплуатацию, а также относящиеся к объекту операционные расходы самого приобретателя (зарплата персонала, аренда помещений, транспортные расходы и т.д.) и расходы на уплату налогов.

Вышеуказанный порядок выплаты последующей компенсации исходя из чистой прибыли инвестора содержится в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 №309-ЭС22-24570(6,7). Сроки выплаты в рассматриваемом случае установлены частью 7 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 №282-ФЗ.

Относительно передачи ООО «СЗФСК» парковочных мест, прав на проектную документацию, иных прав и обязательств застройщика апелляционные жалобы возражений не содержат.

Расходы заявителей апелляционных жалоб по уплате госпошлины суд не распределяет, поскольку фактически каждая жалоба удовлетворена частично, а отнесение указанных расходов на должника необоснованно с учётом предмета спора.

Руководствуясь статьями 223, 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой апелляционный арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Хабаровского края от 20.03.2025 по делу №А73-14263/2017 изменить в части стоимости объектов и суммы первоначальной компенсации.

Установить стоимость объектов в размере 402969000 рублей согласно заключению эксперта от 30.08.2024 №232/6/24.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик финансовая строительная компания» в пользу акционерного общества Коммерческого банка «Интерпромбанк» 13017510руб.60коп. первоначальной компенсации, которую выплатить в течение пяти дней со дня вступления настоящего постановления в законную силу.

В остальной части определение Арбитражного суда Хабаровского края от 20.03.2025 по делу №А73-14263/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ю.А. Воробьева

Судьи

И.Е. Пичинина

С.Б. Ротарь