Постановление от 21 июня 2023 г. по делу № А40-204564/2022

392/2023-167100(1)



ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-29540/2023

Дело № А40-204564/22
г. Москва
21 июня 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В., судей Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ТРК - Мытищи" на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2023

по делу № А40-204564/22-64-1595, принятое судьей Чекмаревой Н.А. по иску ООО "ТРК - Мытищи" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "Крокс Си-Ай-Эс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании денежных средств, при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 24.03.2023, диплом КНД 029746 от 22.02.2017;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 21.11.2022, диплом 107704 0133732 от 10.07.2018;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТРК -МЫТИЩИ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КРОКС СИ-АЙ-ЭС" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 19093722 руб. 63 коп., неустойки за нарушение срока внесения арендной платы с 08.01.2021 по 30.08.2022 в размере 3507647 руб. 18 коп., и далее с 31.08.2022 до даты фактической оплаты за каждый день просрочки в размере 0,5 % от суммы основного долга.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2023 по делу № А40204564/22 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права.


В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 15.08.2013 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен Договор № 5К-40/13 аренды (далее - Договор), по которому Арендодатель обязуется передать Арендатору Помещение (далее - Помещение) в аренду, а Арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать Арендную плату. Помещение, передаваемое в Аренду, определено путем штриховки в Поэтажном плане, прилагаемом к Договору в качестве Приложения 1, представляющем собой неотъемлемую часть Договора. Размер Арендуемой Площади, технические условия Помещения определены Сторонами в Приложении 2 к Договору.

Согласно п. 1.1 Договора Здание, в котором расположен Многофункциональный торгово-развлекательный и офисный центр, со всеми прилегающими к нему пристройками и помещениями, входящими в единый комплекс, кадастровый номер объекта недвижимости: 50:12:0100805:3216; Местонахождение: <...> строен. 51; характеристика объекта: этажность 5 (подземных этажа2), Площадь 174 753 кв.м., назначение: нежилое, инвентаризационный номер: 139:0425879; правообладатель: ООО «ТРК-Мытищи», дата регистрации права собственности: 17.05.2013 года.

Помещение передано по акту от 15.08.2013.

На основании п. 3.1 Договора и Приложения № 2 (в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 16.06.2018) к Договору установлен срок аренды - до 31.08.2019.

Так как после окончания срока действия Договора ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то Договор считается возобновленным на неопределенный срок на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

19.07.2022 в связи с неоплатой арендных платежей истец направил ответчику отказ от Договора. 27.07.2022 помещение возращено по акту возврата.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются Договором аренды.

В соответствии с п.4.1. Договора арендатор за пользование помещением в течение всего срока аренды оплачивает арендную плату авансом не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Истец указал, что в нарушение условий Договора ответчик не внес арендную плату за период с 01.11.2019 по 27.07.2022, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 19093722 руб. 63 коп.

Кроме того, истцом начислена неустойка за нарушение срока внесения арендной платы на основании п. 4.11 Договора за период с 08.01.2021 по 30.08.2022 в размере 3507647 руб. 18 коп.

Направленная ответчику претензия от 02.09.2022г. оставлена последним без удовлетворения.


Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.1 ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных Договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или Договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Как указано в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее – информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66) арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением Договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

То есть, арендодатель как участник гражданского оборота в силу статей 1 и 10 ГК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения Договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Следовательно, по требованиям арендодателя об уплате арендных платежей, предъявленным за период после прекращения Договора аренды, подлежат установлению следующие обстоятельства: момент прекращения арендных отношений; действия, предпринятые арендатором по возврату имущества арендодателю; момент фактического исполнения обязанности по возврату имущества; в случае если он не состоялся - причины, по которым предусмотренная п. 1 ст. 622 ГК РФ обязанность осталась неисполненной.

Суд первой инстанции принял во внимание, что Договор прекратил свое действие 31.12.2020, в связи с чем истец не вправе требовать взыскание задолженности за период после прекращения Договора.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Согласно п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несоблюдение требований к форме Договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям не свидетельствует о том, что Договор не был заключен.


На основании п. 3 ст. 432 ГК РФ если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по Договору либо иным образом подтвердила действие Договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что Договор является незаключенным.

В соответствии с п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, если стороны не согласовали какое-либо условие Договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению Договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то стороны не вправе ссылаться на его незаключенность.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны согласовали все существенные условия Дополнительного соглашения № 6 к Договору, что подтверждается электронной перепиской, в рамках которой в феврале 2020г. фактически согласовали финальную редакцию Дополнительного соглашения № 6, распространяющую действие на фактические отношения сторон с 01.09.2019; электронным письмом от 11.02.2020 от ответчика и ответным письмом от 17.02.2020 от истца с отсутствием возражений относительно согласования, согласованным текстом Дополнительного соглашения № 6, который исполнялся сторонами, с отметкой истца о согласовании.

Такую переписку сторон, в данном случае безусловно являющуюся доказательством ведения сторонами переговоров относительно условий и порядка заключения Дополнительного соглашения, суд оценивает на предмет ее содержания.

При этом в целях подписания Дополнительного соглашения № 6 на бумажном носителе ответчик неоднократно передавал представителю истца Дополнительное соглашение № 6 для подписания: 26.06.2020 и 05.11.2020, а также требовал возвратить подписанный экземпляр со стороны истца: письма № 113 от 15.09.2020 и от 15.10.2020.

Следовательно, истец уклонился от формального подписания Дополнительного соглашения № 6, согласовав при этом все условия и не заявив каких-либо иных возражений.

Таким образом, стороны согласовали все существенные условия, заключили Дополнительное соглашение № 6, которое в последующем исполнялось обоими сторонами, в связи с чем, истец не имеет право ссылаться на его незаключенность.

Во исполнение Дополнительного соглашения № 6 истец направлял ответчику счета на оплату. Ответчик производил оплату согласно условиям Дополнительного соглашения № 6. Возражений по факту и (или) размеру произведенной оплаты истец не заявлял.

Оплата арендных платежей за период с сентября 2019г. по 31.12.2020 была произведена ответчиком в полном объеме в соответствии с условиями заключенного и исполняемого сторонами Дополнительного соглашения № 6, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Кроме того, в целях оплаты за ноябрь и декабрь 2020г. ответчик направил истцу заявление о зачете обеспечительного платежа, следовательно, по состоянию на 01.01.2021 ответчик оплатил все арендные платежи, за время пользования спорным объектом в период действия Договора аренды. Истец на заявление на зачете не ответил, сам зачет и сумму предъявленную к зачету не оспорил.

Согласно п. 2 ст. 154, ст. 410 ГК РФ зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

С учетом изложенного, суд первой инстанции признал зачет состоявшимся.

Не заявляя возражений относительно оплаты согласно условиям Дополнительного соглашения № 6 и подтверждая исполнение данного соглашения, истец лишил себя права


ссылаться на незаключенность данного дополнительного соглашения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатор разумные ожидания того, что Договор будет действовать с учетом изменений, предусмотренных Дополнительным соглашением № 6.

Довод истца о недействительности Дополнительного соглашения № 6 сводится к формальному не подписанию соглашения на бумажном носителе со стороны истца, что исходит из неправильного толковании норм материального права.

Согласно п.1 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Как указано в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73), если арендуемая вещь в Договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот Договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Данные разъяснения ВАС РФ были направлены на корректировку правоприменения положений ст. 651 ГК РФ, поскольку в противном случае, формальное не подписание арендодателем договора аренды всегда бы приводило к его недействительности, даже при наличии фактических арендных отношений, которые сторонами не оспаривались, и лишало бы стороны тех средств защиты, которые предусмотрены для действительных обязательств. Соответственно, постановлением Пленума ВАС РФ № 73 указано, что стороны не вправе ссылаться на порок формы, если стороны приступили к исполнению и установлены фактические арендные отношения между ними.

Более того, согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ, п. 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суд первой инстанции посчитал, что истец фактически согласовал условия Дополнительного соглашения № 6, принимал платежи в соответствии с условиями заключенного и исполняемого сторонами Дополнительного соглашения № 6, подписывал акты о выполнении услуг на указанные суммы, принял заявление о зачете обеспечительное платежа без каких-либо возражений.

Таким образом, в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности Дополнительного соглашения № 6 не имеет правового значения.

Принимая во внимание, что арендатор в свою очередь производил оплату выставленных счетов в размере арендной платы, указанной в них, при этом фактические обстоятельства дела указывают на изменение Договора в части иного размера арендной оплаты путем совершения сторонами оферты и акцепта конклюдентными действиями, при этом на протяжении действия Договора аренды, в том числе и в исковой период, каких-либо претензий относительно внесения арендной платы не в полном объеме арендодатель арендатору не предъявлял и без возражений принимал от арендатора оплату этих счетов, суд приходит к выводу, что анализ установленных обстоятельств


позволяет сделать вывод о том, что арендодатель путем выставления счетов и получением этой платы, создал у арендатора разумные ожидания того, что Договор будет действовать с учетом измененной платы.

В связи с прекращением действия Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 6 от 31.12.2020), суд первой инстанции пришел к выводу, что у ответчика отсутствует обязанность уплаты арендных платежей за период с января 2021 г. по июль 2022 г.

28.12.2020 ответчик направил истцу уведомление от 22.12.2020 № 118 об отказе в продлении и/или перезаключении Договора на новый срок. В уведомлении была указана дата, место и время передачи нежилого помещения, просьба о назначении ответственного сотрудника для вывоза имущества. Указанное уведомление 29.12.2020 также было направлено экспресс-почтой и получено истцом 30.12.2020.

31.12.2020 ответчик в связи с неявкой представителя истца составил акт о неявке представителя истца для приемки помещения по Договору и подписания акта сдачи-приемки помещения, а также был составлен и подписан ответчиком в одностороннем порядке Акт сдачи-приема помещения. Указанные документы были направлены на юридический адрес истца.

Факт того, что ответчиком сдано помещение также подтверждается претензией истца № 211/22-074 от 02.09.2022, в которой истец указывает, что с 31.12.2020 по 17.01.2021 ответчик не вел коммерческую деятельность по указанному в Договоре адресу. До 08.08.2022 истец не предлагал ответчику сдать ему помещение, никаких действий по организации процедуры приемки не предпринимал.

При этом при реализации своих прав и обязанностей арендодатель должен действовать разумно и добросовестно, и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения Договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан в свою очередь своевременно совершить действия о приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Действия в ущерб интересам арендатора, направленные на взыскание арендных платежей за пределами действия Договора аренды, не согласуются с принципом добросовестности (ст. 1 и 10 ГК РФ).

Так как обязанность по приемке помещения им выполнена не была, суды пришли к выводу о том, что предусмотренная ст. 622 ГК РФ обязанность арендатором считается выполненной, а арендодатель от ее исполнения уклонился. Ответчик не препятствовал истцу в пользовании, владении и распоряжении помещениями, помещения были освобождены арендатором, о чем он уведомил арендодателя. Утверждение истца о том, что при отсутствии акта приема-передачи объекта нельзя сделать вывод о выполнении арендатором обязанности по возврату арендованного имущества, отклонено в связи с доказанностью факта уклонения арендодателя от приемки помещений. То обстоятельство, что сторонами не подписан акт возврата помещений, не может являться основанием для взыскания арендных платежей с арендатора, поскольку фактически арендные правоотношения между сторонами прекратились и арендатор освободил занимаемые помещения.

Довод истца о том, что ответчик фактически пользовался имуществом после прекращения Договора 31.12.2020, отклонен ответчиком, поскольку противоречит фактическим обстоятельствам дела

Согласно ст. 1, 10, п. 1 ст. 655 ГК РФ, п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 арендодатель при реализации своих прав и обязанностей должен


действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения Договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Ответчик исполнил установленную законом обязанность по возврату имущества (помещения) арендодателю в порядке ст. 622 ГК РФ, однако, как установлено материалами дела, истец уклонился от его приемки.

Так, Договор является Договором возмездного пользования имуществом, основным признаком которого является возможность арендатора использовать полезные свойства этого имущества в своих целях.

На основании п. 5.4.4 Договора ответчик обязан использовать помещение только по прямому коммерческому назначению. В рамках настоящего дела возможность арендатора использовать полезные свойства имущества в своих целях, связано с осуществлением коммерческой деятельности - продажей фирменной одежды и обуви Ответчика.

Ответчик прекратил использование помещения 31.12.2020 года, подписав в одностороннем порядке Акт сдачи-приема помещения, а также опечатав помещение.

Доказательств возобновления ответчиком коммерческой деятельности и фактического использования помещения после 31.12.2020 истцом в материалы дела вопреки ст. 65 АПК РФ не представлено.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу об отсутствии задолженности ответчика за заявленный период, в связи с чем требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 19093722 руб. 63 коп. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

С учетом отсутствия задолженности суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании неустойки, так как неустойка является аксессорным требованием, вытекающим из основного.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного


суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2023 по делу № А40204564/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков

Судьи: А.В. Бондарев

Н.И. Панкратова