Постановление от 26 октября 2025 г. по делу № А63-10488/2024

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                                 Дело № А63-10488/2024

27.10.2025


Резолютивная часть постановления объявлена 14.10.2025.

Полный текст постановления изготовлен 27.10.2025.


Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Демченко С.Н. судей: Сулейманова З.М., Счетчикова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамадалиевой М.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и Администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2025 по делу № А63-10488/2024, при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» - ФИО1 (по доверенности № 1 от 28.05.2025), представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (по доверенности № 1 от 09.01.2025), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО2), обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее – общество, ООО «Перспектива») о расторжении договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) от 16.07.2018 №7032 в редакции дополнительного соглашения от 12.11.2020 № 1447 о продлении срока действия договора, соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору от 01.02.2021, дополнительного соглашения от 01.12.2022 № 2038; об обязании предпринимателя освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:151, расположенный по адресу: <...> от железобетонных блоков, а также об указании, что данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (уточненные исковые требования).

Определением от 27.05.2025 судом принято к производству встречное исковое заявление ИП ФИО2 к комитету, администрации города Ставрополя (далее - администрация) об обязании администрации, комитета устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 26:12:011401:151, расположенным по адресу: <...>, выразившиеся в не приведении земельного участка в соответствие с функциональной зоной, в которую включен земельный участок: «Территориальная зона Ж-3. Зона застройки индивидуальными жилыми домами»; об обязании администрации и комитета утвердить схему расположения земельных участков в соответствии со схемой застройки земельного участка, согласованной главным архитектором города Ставрополя 18.06.2021; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:151, расположенного по адресу: <...>, установив виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), блокированная жилая застройка (код 2.3), магазины (код 4.4), коммунальное обслуживание (код 3.1) (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2025 в удовлетворении исковых требований комитета отказано, встречные исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены полностью. Суд пришел к выводу, что отсутствие строительства на спорном земельном участке обусловлено объективными причинами, не зависящими исключительно от арендатора, а препятствия в освоении участка созданы действиями органов местного самоуправления. Поскольку арендатор предпринимал необходимые действия по согласованию документов и освоению участка, оснований для расторжения договора аренды и освобождения земельного участка не имеется. Требования предпринимателя о понуждении администрации и комитета устранить препятствия в пользовании земельным участком, утвердить схему расположения земельных участков и внести изменения в вид разрешенного использования, признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Не согласившись с принятым решением суда, комитет и администрация обратились в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальные исковые требования в полном объеме, а в удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО2 отказать.

Доводы апелляционных жалоб администрации и комитета являются идентичными. В обоснование апелляционных жалоб апеллянты указали, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:151 был предоставлен в аренду именно для строительства тепличного комплекса, однако длительное время использование участка по назначению отсутствует; на участке не возведены ни капитальные, ни временные строения, что свидетельствует о нарушении арендатором условий договора аренды, а также требований земельного законодательства. Комитет и администрация указали, что арендатор не исполнил обязательства по освоению земельного участка и строительству объекта, не приступил к реализации проекта в течение трех лет с момента заключения договора аренды, что согласно положениям статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для досрочного расторжения договора. Доводы арендатора о создании препятствий со стороны органов местного самоуправления апеллянты считают необоснованными, поскольку действующее градостроительное и земельное законодательство не предусматривает обязанность арендодателя осуществлять организацию приведения участка в соответствии с изменившейся функциональной зоной. Кроме того, апеллянты указали, что представленная арендаторами схема застройки не может быть утверждена при несоответствии установленным градостроительным регламентам и требованиям правил землепользования и застройки. Внесение соответствующих изменений в ЕГРН не согласуется с действующим видом разрешенного использования участка, закрепленным в договоре аренды. Основания для удовлетворения встречных исковых требований об обязании администрации и комитета устранить препятствия отсутствуют, поскольку со стороны органов публичной власти не допущено нарушения прав арендатора; добросовестность исполнения условий договора аренды арендатором не является доказанной. В связи с чем, выводы суда первой инстанции о наличии нарушений со стороны арендодателя и об уважительности причин, препятствовавших освоению участка, являются необоснованными и не подтверждаются материалами дела.

ИП ФИО2 и ООО «Перспектива» в представленных отзывах на апелляционные жалобы просят решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2025 по делу № А63-10488/2024 оставить без изменения, жалобы – без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и с этого момента является общедоступной.

В судебном заседании представители ИП ФИО2 и ООО «Перспектива» возражали против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзывах, стороны дали пояснения по обстоятельствам спора.

В судебное заседание иные лица явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 АПК РФ. В связи с изложенным, апелляционные жалобы рассматриваются в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов, проверив законность обжалуемого решения Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2025 по делу № А63-10488/2024 в апелляционном порядке в соответствии с нормами главы 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что решение суда надлежит оставить без изменения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, отношения по распоряжению, предоставлению и использованию земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:151, расположенного по адресу: <...>, осуществлялись в следующей последовательности.

09.03.2010 было утверждено градостроительное заключение № 482, в соответствии с которым определялась возможность предоставления указанного земельного участка для строительства гостиничного комплекса малой этажности по вышеназванному адресу.

В целях реализации указанного градостроительного заключения, распоряжением заместителя главы администрации города Ставрополя – директора комитета градостроительства администрации города Ставрополя от 23.06.2010 № 847-р была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории квартала 26:12:011401 с отнесением участка к категории земель населенных пунктов. Вид разрешённого использования был определен – для размещения гостиничного комплекса малой этажности; соответствующий адрес – <...>.

Постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края от 11.11.2010 № 3459 был утверждён акт выбора земельного участка от 11.08.2010 № 132, согласно которому согласовано ООО «Перспектива» место размещения гостиничного комплекса малой этажности по указанному адресу.

01.12.2010 спорный земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:151 был поставлен на государственный кадастровый учёт. В выписке из ЕГРН от 19.03.2024 № КУВИ-001/2024-78431186 указано, что категория земель – земли населённых пунктов, адрес – <...>, сведения о расположении объектов недвижимого имущества в границах участка на этот момент отсутствуют.

Постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края от 22.12.2010 № 4054 указанный земельный участок площадью 50 010 кв.м. предоставлен в аренду на срок три года ООО «Перспектива» для строительства гостиничного комплекса малой этажности.

На основании вышеуказанного акта между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ООО «Перспектива» 14.01.2011 был заключен договор аренды земельного участка в границах муниципального образования г. Ставрополь от 14.01.2011 № 8747, согласно которому участок с кадастровым номером 26:12:011401:151 передавался в аренду для строительства гостиничного комплекса малой этажности сроком с 22.12.2010 по 21.12.2013.

В дальнейшем, 04.05.2011, было утверждено градостроительное заключение № 1851 о возможности изменения вида разрешенного использования данного земельного участка с «для строительства гостиничного комплекса малой этажности» на «для строительства тепличного комплекса».

В развитие данных отношений постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края от 02.06.2011 № 1517 был изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка на «для строительства тепличного комплекса», при этом сохранялась площадь участка – 50 010 кв.м. Следует отметить, что на момент принятия указанного постановления действовали Правила землепользования и застройки, утверждённые решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 № 97; классификатор видов разрешённого использования отсутствовал.

Реализация права общества на дальнейшее пользование земельным участком и ведение строительства неоднократно становилась предметом судебных разбирательств, в том числе по причине противоправного воспрепятствования органов местного самоуправления заключению и продлению договоров аренды.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2014 по делу № А63-4511/2014 на администрацию города Ставрополя была возложена обязанность принять решение о предоставлении ООО «Перспектива» в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:151 площадью 50 010 кв.м. для продолжения строительства тепличного комплекса, а на комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – заключить с обществом договор аренды в течение месяца с даты вынесения соответствующего решения администрации.

Во исполнение судебного акта постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края от 20.11.2014 № 3883 спорный участок предоставлен обществу в аренду на три года для продолжения строительства тепличного комплекса.

В период с 20.11.2014 по 19.11.2017 земельный участок находился в аренде у ООО «Перспектива» на основании договора аренды от 24.11.2014 № 4342, государственная регистрация которого произведена 08.05.2015, о чём имеются записи в ЕГРН № 26-26/001-26/001/202/2015-6386/1 и № 26-26/001-26/001/202/2015-6386/2 (выписка из ЕГРН от 06.07.2018 № КУВИ-104/2018-29310).

20.01.2017 между комитетом и ООО «Перспектива» было заключено дополнительное соглашение № 659 к договору аренды, согласно которому площадь земельного участка была уменьшена с 50 010 кв.м. до 45 010 кв.м.

23.03.2017 года комитет градостроительства администрации города Ставрополя отказал ООО «Перспектива» в выдаче разрешения на строительство тепличного комплекса на данном участке по причине расположения его в границах территориальной зоны Р-О.2 (подзона заказника «Ставропольский чернозем»), где разрешенное использование не предусматривает строительство объектов недвижимости. Кроме того, отсутствовали сведения об инженерном обеспечении (технические условия на электроснабжение, присоединение к улично-дорожной сети и ливневую канализацию).

В дальнейшем, на основании обращения общества, комитетом городского хозяйства администрации города Ставрополя были выданы технические условия на присоединение к сетям дождевой канализации (письмо от 13.09.2017 № 05/1-12/05-15316) и согласованы условия присоединения к улично-дорожной сети (письмо от 14.09.2017 № 05/1-12/05-15488).

Решением Ставропольской городской Думы от 27.09.2017 № 136 были утверждены новые Правила землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, согласно которым спорный земельный участок был отнесен к территориальной зоне Ж-3 (зона индивидуального жилищного строительства).

10.10.2017 ООО «Перспектива» был выдан градостроительный план земельного участка № R126309000-798, подтверждающий его расположение в зоне Ж-3 (зона индивидуального жилищного строительства) и общую площадь 45 010 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.05.2018 по делу № А63-23313/2017 признан незаконным отказ администрации города Ставрополя от 24.11.2017 № 08/14-10147 в предоставлении ООО «Перспектива» в аренду на новый срок данного участка с разрешённым использованием – «земли поселений (земли населенных пунктов) для строительства тепличного комплекса». На администрацию возложена обязанность подготовить и направить обществу подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:151, площадью 45 010 кв.м.

В связи с чем, 16.07.2018 между администрацией города Ставрополя и ООО «Перспектива» был заключен договор аренды данного земельного участка (для завершения строительства объекта) на срок с 16.07.2018 по 15.07.2021.

В сентябре 2020 года по заказу ООО «Перспектива» были подготовлены проектная документация и отчёт по инженерным изысканиям на тепличный комплекс на указанном участке.

12.11.2020 между администрацией города Ставрополя и ООО «Перспектива» было заключено дополнительное соглашение № 1447 к договору аренды от 16.07.2018 № 7032, продлевающее срок аренды с 16.07.2021 по 15.07.2024.

01.02.2021 соглашением о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды, ООО «Перспектива» передало права арендатора ИП ФИО2 15.02.2021 произведена государственная регистрация соответствующих изменений срока аренды – с 16.07.2018 по 15.07.2027 (запись № 26:12:011401:151-26/474/2021-6).

18.06.2021 главным архитектором города Ставрополя была согласована схема застройки земельного участка, предполагающая размещение на нем объектов индивидуального жилищного строительства.

08.08.2022 закрытое акционерное общество «Телко» выдало предпринимателю технические условия и условия подключения к сетям связи планируемого к застройке коттеджного посёлка по ул. Западный обход, 48.

Письмом от 01.09.2022 № 06/1-08/1-1/3677 комитет по результатам рассмотрения заявления отказал предпринимателю в выдаче градостроительного плана земельного участка по адресу: <...>.

07.09.2022 комитет отказал в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

01.12.2022 между администрацией и ИП ФИО2 было заключено дополнительное соглашение № 2023 к договору аренды от 16.07.2018 № 7032, определившее срок аренды с 16.07.2018 по 15.07.2027.

20.12.2022 ИП ФИО2 выданы технические условия № 45/2022/ЗЭС на переустройство участков воздушных и кабельных линий электропередач из зоны застройки комплекса жилого строительства. Между индивидуальным предпринимателем и ПАО «Россети Северный Кавказ» был заключен договор № 40869/2022/СТВ/ЗЭС/ШРЭС об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

Письмом комитета от 23.06.2023 № 08/09-7342 арендатору были переданы обращения третьих лиц о необходимости заключения соглашения об установлении сервитута для обеспечения проезда, на что предприниматель дал положительный ответ от 31.07.2023 №171.

Письмом от 12.03.2024 № 08/06-1985с комитет уведомил ФИО2 о нарушении условий договора аренды в части неиспользования участка по целевому назначению «для строительства тепличного комплекса» и предложил устранить нарушения в срок до 26.03.2024.

Отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в изменении вида разрешенного использования участка был выражен письмом от 29.03.2024 № 08/15-2310с.

Письмом от 13.05.2024 № 08/06-4290с комитет направил предпринимателю для подписания соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

27.09.2024 ИП ФИО2 обратилась в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственном кадастровом учете изменений вида разрешённого использования участка - с «для строительства тепличного комплекса» на «для индивидуального жилищного строительства (2.1), блокированная жилая застройка (2.3.), магазины (4.4.)». В рамках межведомственного взаимодействия комитет градостроительства администрации города Ставрополя 04.10.2024 перенаправил запрос по компетенции в комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

В осуществлении кадастрового учета изменения вида разрешенного использования участка предпринимателю было отказано (уведомление от 04.10.2024 № КУВД-001/2024-47290734/1).

При повторном общении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществление государственного кадастрового учета изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:151 приостановлено (уведомление от 15.10.2024 № КУВД-001/2024-49124998), а в дальнейшем получен отказ от 16.01.2025 № КУВД-001/2024-49124998.

Комитет письмами от 28.12.2024 № 06/1-10/1-1/6685 и от 27.01.2025 № 06/1-10/1-1/291 отказал в предоставлении разрешения на строительство тепличного комплекса на спорном участке по причине отсутствия положительного заключения экспертизы проектной документации и невозможности строительства тепличного комплекса в территориальной зоне Ж-3. Дополнительно указывалось, что озеленение территории предусмотрено в охранной зоне инженерных коммуникаций.

14.03.2025 сотрудниками комитета проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:151, по результатам которого зафиксировано отсутствие капитальных либо временных объектов, а также наличие складированных железобетонных блоков, территория участка не огорожена, о чем составлен соответствующий акт обследования.

В связи с невозможностью урегулирования спорных правоотношений в досудебном порядке комитет обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В связи с отказами органов местного самоуправления в утверждении схемы расположения земельных участков, согласованной главным архитектором города Ставрополя, непринятием мер по приведению спорного земельного участка в соответствие с установленной функциональной зоной Ж-3, а также отказом в изменении вида разрешенного использования земельного участка в ЕГРН, при наличии невозможности использования участка по прежнему целевому назначению, ИП  ФИО2 обратилась в суд с встречным исковым заявлением.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и содержанию нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 606, 610 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определённый договором. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

На основании статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и арендаторы обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, соблюдать требования градостроительных регламентов, а также обеспечивать строительство и реконструкцию зданий в соответствии с действующим законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон либо по требованию одной из них при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признаётся такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны ущерб, лишающий её в значительной степени того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Дополнительное регулирование в части аренды земельных участков установлено статьями 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Принудительное прекращение права аренды земельного участка возможно при неиспользовании участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом; в этот период не включается время, когда использование участка было исключено вследствие стихийных бедствий либо иных обстоятельств, исключающих такое использование (абзац шестой подпункта 1 пункта 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 284 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, а именно: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, подпадающие под положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в случае, если они квалифицируются как существенные нарушения этого договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, формальное наличие условий, предусмотренных статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, не обязывает суд во всех случаях удовлетворять исковые требования без оценки специфических обстоятельств дела и причин неисполнения обязательств.

В силу разъяснений, приведенных в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Из материалов дела усматривается, что ИП ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:151 на основании договора аренды (субаренды) от 16.07.2018 № 7032 в редакции дополнительного соглашения от 12.11.2020 №1447, соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей от 01.02.2021, дополнительного соглашения от 01.12.2022 № 2038. Срок аренды установлен с 16.07.2018 по 15.07.2027.

Суд первой инстанции дал надлежащую оценку всем обстоятельствам, связанным с освоением указанного участка, и установил, что администрация города Ставрополя и ее структурные подразделения в течение длительного времени создавали препятствия предыдущему и нынешнему арендатору в освоении земельного участка и подготовке документов, необходимых для получения разрешения на строительство, что подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ставропольского края по делам №А63-250/2013, № А63-4511/2014, № А63-23313/2017.

Поскольку судебные разбирательства длились значительное время, в последующем потребовались действия, направленные на приведение отношений сторон в соответствии с действующим законодательством.

ИП ФИО2, как и ее предшественник, предпринимала все возможные законные действия для подготовки и освоения участка, в том числе проводила согласование схемы застройки, получала технические условия, разрабатывала проектную документацию, заключала договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Невозможность использования земельного участка по назначению возникла вследствие того, что после внесения изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, земельный участок был отнесен к территориальной зоне Ж-3 (зона индивидуального жилищного строительства),  а согласованный ранее вид разрешенного использования (строительство тепличного комплекса) стал невозможным к реализации.

Отказ в выдаче разрешения на строительство был изложен в  письмах комитета от 28.12.2024 № 06/1-10/1-1/6685 и 27.01.2025 № 06/1-10/1-1/291.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что арендатор как до получения уведомления истца от 12.03.2024 №08/06-1985с, так и после, предпринимал все необходимые действия, направленные на освоение земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:151 для цели строительства, а со стороны администрации и ее структурных подразделений продолжалось осуществление препятствий в освоении земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие строительства на спорном участке и несоблюдение договора аренды в этой части вызваны объективными причинами, напрямую не зависящими от воли арендатора (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О, от 30.09.2019 № 2485-О).

При таких обстоятельствах установленный статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для освоения земельного участка не может исчисляться и применяться в той части, когда неиспользование участка обусловлено действиями арендодателя либо публичных органов, изменением градостроительных регламентов и фактически невозможностью совершения предусмотренных договором действий.

Добросовестность арендатора тщательно исследована судом и подтверждена собранными по делу доказательствами. В действиях арендатора не имеется существенного нарушения договора, дающего арендодателю право на досрочное расторжение договора аренды. Неиспользование участка по целевому назначению не следует признавать неисполнением по вине арендатора, когда это объективно невозможно из-за действий публичных властей и изменения градостроительной документации, препятствий со стороны арендодателя, а также иных не зависящих от арендатора обстоятельств.

Таким образом, решение суда первой инстанции в данной части является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб о необоснованности выводов суда относительно отсутствия вины арендатора и наличия препятствий для освоения участка со стороны публичных органов, поскольку указанные обстоятельства подтверждаются вступившими в законную силу решениями судов по делам №А63-250/2013, № А63-4511/2014, № А63-23313/2017 и представленными в дело доказательствами.

Доводы апеллянтов о том, что арендатор нарушил условия договора аренды, использует земельный участок не по целевому назначению, а также доводы о формальном наличии оснований для расторжения договора аренды, отклоняются по изложенным выше мотивам.

При отсутствии оснований для расторжения договора аренды судом первой инстанции правомерно отказано в исковых требованиях об обязании арендатора освободить земельный участок.

Судебная коллегия отмечает, что представленные истцом доказательства не подтверждают незаконного занятия ответчиком участка посредством размещения на нем железобетонных блоков. В связи с этим соответствующее требование истца об освобождении участка удовлетворению не подлежит.

Удовлетворяя встречные исковые требования предпринимателя, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип использования земель в соответствии с их целевым назначением.

Вид разрешенного использования земельного участка формируется, исходя из категории земель и документации по планированию и зонированию территории, а правовой режим земельного участка определяется федеральными законами исходя из принадлежности участка и разрешённого использования.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, в отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Разрешенное использование земельных участков определяется положением градостроительного регламента, установленного в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками, а также арендаторами земельных участков независимо от форм собственности (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьи 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривают, что вид разрешенного использования участка выражает допустимый вид деятельности, который можно вести на предоставленной земле, и определяется градостроительным регламентом. Основные и вспомогательные виды установлены для каждой территориальной зоны.

Правила землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (утвержденные постановлением администрации города Ставрополя от 15.10.2021 № 2342) закрепляют для зоны Ж-3 основное назначение - формирование жилых районов из индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов, а также допускается размещение социальной, коммунальной, бытовой инфраструктуры.

В таблице 27 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края для зоны Ж-3 к основным видам разрешенного использования отнесены индивидуальное жилищное строительство (код 2.1), блокированная жилая застройка (код 2.3), магазины (код 4.4), коммунальное обслуживание (код 3.1), земельные участки общего пользования (код 12.0).

Анализ градостроительного плана участка с кадастровым номером 26:12:011401:151 (выданного предыдущему арендатору - ООО «Перспектива», 10.10.2017 № R126309000-798) и материалов дела свидетельствует о том, что правовой режим участка, фактически отнесенного к территориальной зоне Ж-3, не предусматривает строительство тепличного комплекса, а допускает исключительно основные виды использования зоны Ж-3.

Апеллянты указали, что изменение вида разрешенного использования участка невозможно без соответствующих созданий новых земель и раздела, а представленная схема не соответствует предельным параметрам. Суд апелляционной инстанции с такими доводами не соглашается, поскольку схема застройки участка, прошедшая согласование главным архитектором города Ставрополя 18.06.2021, а также схема раздела, предусматривающая образование участков площадью от 717 до 1012 кв.м, не нарушает предельные параметры, установленные Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, согласно которым минимальная площадь участка по ИЖС - 300 кв.м, максимальная - 1 500 кв.м; для блокированной застройки - минимально 150 кв.м на один блок, максимальная площадь земельного участка не подлежит установлению; магазины и коммунальное обслуживание также не имеют максимальных пределов. Транспортная и уличная инфраструктура на схеме соответствует национальным стандартам проектирования улично-дорожной сети (СП 42.13330.2016).

Судом первой инстанции установлено, что ИП ФИО2 обращалась к арендодателю с заявлениями о приведении участка к требованиям зоны Ж-3, об изменении вида разрешенного использования и утверждении схемы раздела, но получила отказ по формальным основаниям. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что проект раздела участка противоречит градостроительному регламенту, установленным Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края предельным размерам или параметрам.

Доводы апеллянтов о невозможности изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка без согласия арендодателя не свидетельствуют о правомерности отказа органов местного самоуправления, принимая во внимание публичную волю собственника на функциональное назначение земель этой зоны, выраженную обновленными правилами застройки и градостроительными планами.

В данном случае действия арендатора по изменению вида разрешенного использования земельного участка с учетом действующего градостроительного регламента, а также документов территориального планирования, в отсутствие доказательств его недобросовестности либо неправомерности, соответствуют закону.

Исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:151, вид разрешенного использования «для строительства тепличного комплекса» фактически отнесен к территориальной зоне «Ж-3. Зона индивидуального жилищного строительства», не предусматривающей строительство тепличного комплекса,  суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что содержащийся в ЕГРН и в договоре аренды вид разрешенного использования земельного участка не соответствует объективной реальности и подлежит изменению согласно основным видам зоны Ж-3. Устранение нарушений прав арендатора земельного участка возможно путем возложения обязанности на администрацию и комитет устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 26:12:011401:151, выразившиеся в не приведении земельного участка в соответствие с функциональной зоной, в которую включен земельный участок: «Территориальная зона «Ж-32. Зона застройки индивидуальными жилыми домами», а также обязанности утвердить схему расположения земельных участков, в соответствии со схемой застройки земельного участка, согласованной главным архитектором города Ставрополя 18.06.2021, внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:151, расположенным по адресу: <...>, установив виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), блокированная жилая застройка (код 2.3), магазины (код 4.4), коммунальное обслуживание (код 3.1).

При этом внесение изменений в договор аренды (субаренды) от 16.07.2018 № 7032 в редакции соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору от 01.02.2021, дополнительного соглашения от 01.12.2022 № 2038, в части разрешенного использования земельного участка возможно во внесудебном порядке путем заключения сторонами дополнительного соглашения.

С учётом установленных обстоятельств и совокупности представленных в дело доказательств судебная коллегия апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований предпринимателя.

Несоответствие фактического и юридического вида разрешенного использования земельного участка препятствует его рациональному и законному использованию арендатором. Устранение препятствий в пользовании земельным участком возможно только путем приведения вида разрешенного использования к тем, что определены для зоны Ж-3, утверждены соответствующей схемой раздела земельного участка на основании согласованной схемы застройки.

Доводы апелляционных жалоб об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований сводятся к буквальному восприятию договорных условий, без учета изменения градостроительного регламента, актуальных Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края и публичного интереса, что не может быть принято судом апелляционной инстанции во внимание.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального, процессуального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности.

При установленных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2025 по делу № А63-10488/2024  законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется, а поэтому апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2025 по делу № А63-10488/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий

Судьи                  

Демченко С.Н.

Сулейманов З.М.

                                                                                                                               Счетчиков А.В.