Решение от 18 сентября 2023 г. по делу № А53-41264/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-41264/22
18 сентября 2023 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2023 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «МС Групп» ИНН <***> ОГРН: <***> к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области ОГРН: <***>, ИНН: <***>, об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 15.09.2021,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 30.12.2022,



установил:

общество с ограниченной ответственностью "МС Групп" (далее – истец, ООО "МС Групп") обратилось в суд с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – ответчик, ТУ Росимущества в Ростовской области) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, - нежилое здание, площадью 287,8 кв.м, кн 61:44:0081937:120 (реестровый номер федерального имущества П12610000406). по цене, установленной в размере 5 712 000 рублей, определенной на основании отчета ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс» № 142-н/22 от 30.10.2022 об оценке объекта недвижимого имущества по адресу: <...> с рассрочкой по оплате пять лет.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявил ходатайство об уточнении исковых требований с учетом выводов заключения судебной экспертизы, согласно которому просит суд урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «МС Групп» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области при заключении договора купли-продажи федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, а именно земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для лаборатории и кафедры микробиологии, площадью 582 кв.м, кадастровый номер 61:44:0081937:1, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества площадью 287, 8 кв. м, кадастровый номер 61:44:0081937:120, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «1.1 Цена имущества по настоящему договору установлена в размере 9 045 586, 25 рублей 25 копеек, без НДС, в том числе стоимость земельного участка 8 571 000 руб.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания закона, в связи с чем, суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

В судебном заседании 11.09.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 17 часов 15 минут 11.09.2023.

После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 16.03.2020 между Территориальным управлением Росимущества в Ростовской области (арендодатель) и ООО «МС ГРУПП» (арендатор) заключен договор аренды имущества казны Российской Федерации №14/20, в соответствии с п. 1.1 которого Территориальное управление в Ростовской области сдало, а арендатор принял в аренду федеральное имущество, являющееся имуществом казны РФ, расположенное по адресу: <...> – нежилое здание, площадью 287,8 кв.м, кн 61:44:0081937:120 (реестровый номер федерального имущества П12610000406).

Указанное федеральное недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 582 кв.м с кн 61644:0081937:1, РНФИ-П11610000217.

Являясь арендатором имущества с 16.03.2020, ООО «МС Групп» в порядке Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 12.04.2022 обратилось в Территориальное управление Росимущества в Ростовской области с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, указанного в договоре № 14/20.

23.12.2022 ТУ Росимущества в Ростовской области вынесено Распоряжение № 61-507-р «Об условиях приватизации (отчуждения) земельного участка, площадью 582 кв.м, кадастровый номер 61:44:0081937:1, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества, площадью 287, 8 кв.м, кадастровый номер 6164460081937:120 по адресу: <...> (Ростовская область, г. ростов-на-Дону, ул. Варфаламеева, 201а)».

В соответствии с указанным Распоряжением в адрес ООО «МС Групп» направлен проект договора № 13/22, по условиям которого цена имущества установлена в размере 10 271 916, 67 рублей, в том числе стоимость земельного участка 7 189 000 рублей. Цена Имущества определена Комиссией по определению условий приватизации (отчуждения) и сроков проведения продажи арендуемого федерального имущества на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29.09.2022 №4781/2, выполненного ООО «Аналитик центр», экспертного заключения от 03.10.2022 № 34/010722/39-04 на отчет об оценке №4781/2, выданное Саморегулируемой организацией Региональная ассоциация оценщиков, мотивированное заключение ТУ Росимущества в ростовской области от 16.12.2022 № 6106-775-сз на отчет об оценке от 29.09.2022 № 4781/22 (п. 3.1 договора).

ООО «МС-Групп», ознакомившись с проектом договора и не согласившись с выкупной ценой, обратилось за проведением оценки объекта недвижимости в ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс», по результатам которой был получен отчет № 142-н/22, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составила 5 712 000 рублей.

ООО «МС-Групп» направило в ТУ Росимущества в Ростовской области заявление о несогласии с рыночной стоимостью объекта недвижимости, представив отчет об оценке № 142-н/22, проведенный ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс».

Указанное заявление оставлено ответчиком без рассмотрения, что послужило основанием к обращению в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 названной статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами. В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из положений ст. 3, 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) заключение компетентным органом с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого федерального имущества является обязательным.

Таким образом, возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92) предусмотрено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92).

Из материалов дела следует, что между ООО «МС-Групп» и ТУ Росимущества в Ростовской области по существу возникли разногласия относительно стоимости объекта недвижимого имущества, подлежащего приватизации истцом в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

В связи с наличием разногласий сторон относительно условий приватизации в части цены отчуждаемого недвижимого имущества, суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам Специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз», поставив на разрешение экспертам следующий вопрос: определить рыночную стоимость объектов недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0081937:120 и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081937:1.

Согласно выводам экспертов, содержащимся в заключении от 10.07.2023 № 0119/Э, выполненном Специализированным частным учреждением «Ростовский центр судебных экспертиз" рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату проведения исследования составляет 9 045 586, 25 рублей, а именно земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081937:1, площадью 582 кв.м, расположенный по адресу: <...> 000 рублей, нежилое здание (лаборатория) с кадастровым номером 61:44:0081937:120, площадью 287,8 кв.м, и иных построек, расположенных на территории исследуемого объекта, расположенного по адресу: <...> 586, 25 руб.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Экспертами исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности: научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям статьей 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив экспертное заключение суд находит его соответствующими требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражении; обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом установленных обстоятельства дела, предоставленных в материалы дела доказательства, выводов судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что условие о цене недвижимости в договоре купле-продажи № 13/22 должно быть сформулировано с включением данных о цене в сумме 9 045 586, 25 рублей, определенной на основании заключения экспертов от 10.07.2023 № 0785.

Мотивированные возражения сторон на заключение экспертов от 10.07.2023 № № 0119/Э не представлено.

При таких обстоятельствах требования ООО «МС-Групп» подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по иску составляет 6 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку иск удовлетворен, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении предмета иска удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью «МС Групп» при заключениидоговора купли-продажи земельного участка площадью 582,0 кв.м, кадастровый номер61:44:0081937:1, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества площадью 287,8 кв.м, кадастровый номер 61:44:0081937:120, по адресу: <...> 9Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 201а) в порядке реализации преимущественного права, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена имущества по настоящему договору установлена в размере 9 045 586 (девять миллионов сорок пять тысяч пятьсот восемьдесят шесть) рублей 25 копеек (без НДС), в том числе стоимость земельного участка 8 571 000 (восемь миллионов пятьсот семьдесят один) рубль.».

Взыскать с Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «МС Групп» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.П. Захарченко