Решение от 7 сентября 2022 г. по делу № А40-139598/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-139598/21-142-1042
07 сентября 2022 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 06 сентября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 07 сентября 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Искендеровым Т.Б.,

рассмотрев дело № А40-139598/21-142-1042 по иску ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИРИУС-С" (127566, МОСКВА ГОРОД, ШОССЕ АЛТУФЬЕВСКОЕ, ДОМ 40Г, Э 1 ПОМ 4 КОМ 1-13, ОГРН: 1187746483363, Дата присвоения ОГРН: 17.05.2018, ИНН: 7720427134) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) об урегулировании разногласий при заключении Договора купли-продажи


при участии:

От истца – не явились, извещены

От ответчика – Мерненко Э.С., доверенность

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИРИУС-С" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении при заключении договора купли-продажи при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 40 Г, с кадастровым номером 77:02:003002:2940, общей площадью 115,8 кв. м, путем изложения пунктов 3.1, 3.2, 3.4 в части цены объекта, срока и порядка оплаты в редакции истца.

Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и мотивированны следующим: в соответствии с нормами Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений; по заявлению Общества о выкупе Департамент направил ему проект договора купли-продажи имущества по цене 13 681 000 руб.; Общество с данной ценой не согласилось, поскольку согласно заключению независимого оценщика, стоимость испрашиваемого нежилого помещения составляла 11 201 000 руб.

Судебное заседание проведено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя надлежащим образом уведомленного истца.

В судебном заседании представитель ответчика против иска возражал по изложенным в отзыве основаниям.

Выслушав представителя ответчика, рассмотрев уточненные исковые требования, изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу о том, что уточненный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 40 Г, с кадастровым номером 77:02:003002:2940, общей площадью 115,8 кв. м, на основании договора аренды от 24.12.2018 № 00-00743/18, заключенного с Департаментом.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что истец отнесен к категории субъектов малого и среднего предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 06.04.2021 обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент направил Обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 13 681 000 руб. (пункт 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.04.2021 № М775-21, выполненного ООО «Оценка и Консалтинг» и экспертного заключения от 30.04.2021 № 214/48-21, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз страховщиков».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО «Независимая экспертиза и оценка».

В соответствии с подготовленным ООО «Независимая экспертиза и оценка» отчетом от 05.05.2021 №148-21 об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, рыночная цена объекта составила 11 201 000 руб., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате не удалось, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В настоящем случае материалами дела подтверждено и Департаментом не оспаривается, что Общество соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 24.11.2021 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Проведение экспертизы поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВЕРТА ГРУПП", эксперту (оценщику) Денисюк Елене Евгеньевне. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Перед экспертом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 40 Г, с кадастровым номером 77:02:003002:2940, общей площадью 115,8 кв. м., по состоянию 06.04.2021?

Согласно поступившему в суде экспертному заключению №1187Ю/01/22 по делу № А40-139598/21-142-1042 с учетом дополнительно представленных экспертом пояснений, рыночная объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 40 Г, с кадастровым номером 77:02:003002:2940, общей площадью 115,8 кв. м., по состоянию 06.04.2021 составляет 12 461 322 руб. (с учетом НДС) и 10 384 435 руб.(без учета НДС).

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив экспертное заключение №1187Ю/01/22 по делу № А40-139598/21-142-1042 с учетом дополнительно представленных экспертом пояснений, а также данных экспертом пояснений в судебном заседании, суд находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Доводы Департамента о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник судом не принимаются, так как статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Вопреки доводам Департамента стоимость, указанная экспертом в заключении, в размере 12 461 322 руб., включала в себя НДС, что согласуется с изложенными в заключении результатами расчета рыночной стоимости, в связи с чем экспертом в дополнение к заключению правомерно указана рыночная стоимость объекта без учета НДС, которая составляет 10 384 435 руб. и подлежит принятию в качестве выкупной цены объекта.

Общество уточнило свои требования и просило урегулировать разногласия сторон, указав выкупную стоимость, согласно заключения судебной экспертизы, в размере 10 384 435 руб. (без учета НДС) с установлением рассрочке на семь лет и установлением соответствующего размера ежемесячных выкупных платежей; в остальной части содержание пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора в изложенной истцом редакции не оспаривается и соответствует редакции ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

В соответствии с положениями ст. 1 Закона города Москвы от 29 сентября 2021 года № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17 декабря 2008 года № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы составляет семь лет.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, статьей 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

Согласно статье 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При таком положении суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 40 Г, с кадастровым номером 77:02:003002:2940, общей площадью 115,8 кв. м, путем принятия пункта 3.1 договора в спорной части в предложенной истцом редакции, с учетом принятых судом уточнений, с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в размере 10 384 435 руб. 00 коп. без учета НДС, с установлением рассрочки на семь лет с даты заключения договора и установлением размера ежемесячных платежей (пункт 3.4 договора; ежемесячные платежи должны составлять не менее не менее 123 624 руб. 22 коп.). В остальной части (по содержанию) пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора по содержанию подлежат изложению в редакции ответчика, поскольку спор в остальной части у сторон отсутствует.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ и пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 (в ред. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 139) судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины и на оплату расходов за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества возлагаются судом на ответчика. Руководствуясь статьями 4, 49, 65, 75, 110, 170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и иску ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИРИУС-С" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 40 Г, с кадастровым номером 77:02:003002:2940, общей площадью 115,8 кв. м, путем изложения пунктов 3.1, 3.2, 3.4 в части цены объекта, срока и порядка оплаты в следующей редакции:

«3.1 Цена Объекта составляет 10 384 435 (десять миллионов триста восемьдесят четыре тысячи четыреста тридцать пять) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта №1187Ю/01/22 ООО «Аверта Групп».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

«3.2 Оплата по настоящему Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения.»

«3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 123 624 руб. 22 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИРИУС-С" (ОГРН: 1187746483363, ИНН: 7720427134) 6000 (шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины, 60000 (шестьдесят тысяч) руб. расходов за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова