Постановление от 19 марта 2021 г. по делу № А46-2912/2020

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-2912/2020
19 марта 2021 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2021 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Аристовой Е.В., Лебедевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-1526/2021) общества с ограниченной ответственностью «Феод», (регистрационный номер 08АП-1529/2021) закрытого акционерного общества «ПромРесурс», (регистрационный номер 08АП-1530/2021) акционерного общества «Завод сборного железобетона № 6» на решение от 24.12.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-2912/2020 (судья В.В. Пермяков), по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН <***>) к акционерному обществу «Завод сборного железобетона № 6» (ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Феод» (ОГРН <***>), закрытому акционерному обществу «ПромРесурс» (ОГРН <***>) о признании недействительным договора купли- продажи, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 по доверенности от 02.10.2020 № ИСХ-ДИО/9741,

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Завод сборного железобетона №6» (далее - АО «ЗСЖБ № 6», ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и АО «ЗСЖБ № 6»; применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции: истребовать у АО «ЗСЖБ № 6» в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска земельный участок, с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>, а полученную оплату по сделке возвратить АО «ЗСЖБ № 6».

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в соответствии с уточнением просил:

1. признать недействительным договор купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и АО «ЗСЖБ № 6»;

2. признать недействительным договор купли-продажи от 01.10.2019 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между АО «ЗСЖБ № 6» и ООО «Феод»;

3. признать недействительным договор купли-продажи от 30.04.2020 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между ООО «Феод» и ЗАО «ПромРесурс»;

4. истребовать из чужого незаконного владения ЗАО «ПромРесурс» земельный участок земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>.

5. полученную оплату по сделке в размере 3 307 322,42 рублей возвратить АО «ЗСЖБ № 6»;

6. исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ЗАО «ПромРесурс» на земельный участок земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46».

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены: ООО «Феод», ЗАО «ПромРесурс»; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Решением от 24.12.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-2912/2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Феод» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что ООО «Феод» приобрело у АО «ЗСЖБ № 6» спорный земельный участок, на котором ранее располагался объект недвижимости, принадлежащий АО «ЗСЖБ № 6». Однако в момент приобретения земельного участка он представлял собой строительную площадку, полностью оборудованную и подготовленную к строительству многоквартирного дома. При переходе права собственности на земельный участок Департамент не выражал свои притязания на земельный участок, не обращался с требованиями ни к ООО «Феод», ни к ЗАО «Промресурс». Имущество (земельный участок) выбыло из владения департамента по его воле, доказательств обратного в дело не представлено.

Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО «Промресурс» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что Департаментом не представлены доказательства того, что земельный участок выбыл из его владения против его воли, лицом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, в момент заключения договора купли-продажи являлся Департамент, который сам направил в адрес АО «ЗСЖБ № 6» проект договора купли-продажи. Подтверждением права собственности ООО «Феод» на момент сделки являлась соответствующая запись в ЕГРН, которая позволила достоверно установить собственника земельного участка. ЗАО «Промресурс» не может признаваться недобросовестным приобретателем, ввиду того, что оснований сомневаться в полномочиях ООО «Феод» на отчуждение земельного участка не имелось.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «ЗСЖБ № 6» обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, исковые требования оставить без удовлетворения.

В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что суд не в полном объеме установил обстоятельства, при которых был заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2018 № 9856 и не дал этим обстоятельствам правовую оценку. Из переписки с Департаментом следует, что уже при заключении договора купли-продажи земельного участка Департаменту было известно о целях такого изменения и лице, обратившемся с соответствующим заявлением, соответственно, АО «ЗСЖБ № 6» полагало, что действует добросовестно. В суде первой инстанции АО «ЗСЖБ № 6» неоднократно указывало на недобросовестные действия истца, однако судом данный довод ответчика не был рассмотрен и оценен.

Вывод суда о том, что земельный участок с видом разрешенного использования «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)» не мог быть передан в собственность АО «ЗСЖБ № 6» без торгов не основан на нормах действующего законодательства. При этом стороны сделки не могут быть приведены в первоначальное положение. В настоящий момент, нежилые помещения, указанные в пункте 1.2. договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2018, сняты с государственного кадастрового учета в связи с их сносом, то есть у ответчика не может быть восстановлено исключительное право, а также право аренды земельного участка.

До начала судебного заседания от Департамента поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором истец просит оставить решение арбитражного суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционные жалобы, просит оставить решение без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции размещена на сайте суда в сети Интернет (статья 121 АПК РФ).

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ жалобы рассмотрены в отсутствие неявившихся представителей ответчиков и третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв на апелляционные жалобы, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что фактические обстоятельства по делу установлены судом полно и правильно.

Как следует из материалов дела, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ФИО3 заключен договор аренды от 15.07.2007№ ДГУ-Ц-12-249 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, для общественно- деловых целей, целевое назначение аренды участка - под строение.

Соглашением от 30.01.2015 права и обязанности арендатора переданы ФИО4

Соглашением от 03.03.2016 пункт 1.4 договора изложен в редакции: слова «под строение» читать: для размещения многоэтажных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более) в соответствии с постановлением Администрации г. Омска от 15.10.2015 № 1319-п «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков и объектов капитального строительства».

Соглашением от 03.08.2016 права и обязанности арендатора переданы АО «ЗСЖБ № 6».

Пунктом 1.4 договора аренды № ДГУ-Ц-12-249 и постановлением Администрации г. Омска от 15.10.2015 № 1319-п «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков и объектов капитального строительства» для земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46 предусмотрен вид разрешенного использования (далее - ВРИ) «для размещения многоэтажных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)».

При этом пунктом 3.2 договора аренды на арендатора возложена обязанность по использованию участка в соответствии с его целевым назначением и не предоставлено право изменять ВРИ земельного участка.

Участок передан ЗАО «ЗСЖБ № 6» в аренду с указанием конкретного вида разрешенного использования - «для размещения многоэтажных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)».

В 2017 году ЗАО «ЗСЖБ № 6» изменило вид разрешенного использования на «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека» и обратилось в Департамент за предоставлением земельного участка в собственность без торгов.

Между Департаментом и ЗАО «ЗСЖБ № 6» заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2018 № 9856.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856, заключенного между департаментом (продавец) и АО «ЗСЖБ № 6» (покупатель), продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:120101:46, площадью 3532 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ЦАО, ул. 23-я Линия, д. 67А, с разрешенным использованием: административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 12.03.2018.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2019, заключенному между ответчиком и ООО «Феод», право собственности на спорный участок перешло к ООО «Феод».

Пунктом 2.1 договора от 01.10.2019 предусмотрено, что согласованная стоимость объекта недвижимости составляет 22 500 000 руб.

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 30.04.2020 право собственности на спорный участок перешло от ООО «Феод» к ЗАО «ПромРесурс».

Пунктом 2.1 договора от 01.10.2019 предусмотрено, что согласованная стоимость объекта недвижимости составляет 23 000 000 руб.

Истец в обоснование иска указывает, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка между Департаментом и АО «ЗСЖБ №6», вид разрешенного использования не соответствовал цели договора, был изменен в нарушение действовавших норм права. По мнению истца, земельный участок с видом разрешенного использования «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)» не мог быть передан в собственность ЗАО «ЗСЖБ № 6» без торгов, в связи чем данная сделка, а также все последующие сделки, являются недействительными.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не установил оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В обоснование исковых требований истец ссылается нарушение при заключении договоров запрета на предоставление в собственность земельных участков, предназначенных для целей строительства зданий и сооружений, установленных правилам частей 1, 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Такой договор является ничтожным, как нарушающий публичные интересы.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856, основанием его заключения являются статьи 39.17, 39.20 ЗК РФ. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка заключен без торгов на том основании, что покупатель является собственником объекта недвижимости, расположенном на земельном участке.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Таким образом, действующими нормами закона установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2020 № 41-КА19-13, при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и определении соответствия разрешенного использования земельного участка целям его использования следует руководствоваться сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 в качестве цели использования участка указано: административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу № А46-2127/2019, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.10.2019, установлено, что сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46 - «административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека», содержащиеся в ЕГРН в период с 20.09.2017 по 27.03.2018, внесены 20.09.2017 на основании заявления и декларации арендатора земельного участка - ЗАО «ЗСЖБ № 6».

Как установлено судом, в ЕГРН содержались сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46:

- с 13.03.2002 по 13.04.2011 «Для общественно- деловых целей под строение»;

- с 13.04.2011 по 24.05.2016 «Для общественно-деловых целей под строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, искусства, религии»;

- с 24.05.2016 по 19.09.2017 «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)»;

- с 19.09.2017 по 27.03.2018 «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека»;

- с 27.03.2018 по настоящее время «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)».

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несоответствии совершенных заинтересованным лицом 20.09.2017 действий по внесению в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека» земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46 и нарушении этими действиями прав и законных интересов Администрации.

Таким образом, в период с 20.09.2017 по 27.03.2018 сведения о характеристиках земельного участка в ЕГРН должны были содержать вид разрешенного использования «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)», что препятствовало реализации права по предоставлению участка в собственность как собственнику объектов недвижимости - административных зданий.

Как указано судом кассационной инстанции, арендатор был не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, а кадастровый орган – вносить изменения в ЕГРН в части разрешенного использования земельного участка на основании заявления общества.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом по делу № А46-2127/2019 установлено, что на момент совершения договора купли-продажи вид разрешенного использования земельного участка не соответствовал цели договора, был изменен в нарушение действовавших норм права.

Частью 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок предоставлен в собственность ЗАО «ЗСЖБ № 6»с нарушением вышеприведенных норм земельного законодательства.

Поскольку договор заключен без проведения конкурентных процедур, данная сделка судом правомерно признана недействительной (ничтожной) как совершенная с нарушением требований закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168 ГК РФ).

Доводы апелляционной жалобы ЗАО «ЗСЖБ № 6» о том, что при совершении сделки не нарушены публичные интересы, не основана на нормах материального права.

В пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что применительно к статьям 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Оспариваемый договор заключен с нарушением требований земельного законодательства, закона о защите конкуренции, в обход публичных процедур, без соблюдения требований о публичном информировании населения о возможном и предстоящем предоставлении земельных участков, без проведения торгов, что делает невозможным осуществление прав неопределенного круга лиц на равный доступ к участию в торгах по продаже права на заключение договора купли- продажи земельного участка и нарушает интересы публичного образования на передачу в использование земельных участков по наиболее высокой цене.

В данном случае, при совершении сделки по отчуждению муниципального имущества обществу нарушен установленный законодательством запрет на отчуждение имущества без проведения торгов, а не просто допущено нарушение законодательства (например, при проведении торгов или формулировании условий договора), поэтому данная сделка является ничтожной.

Доводы апелляционной жалобы ЗАО «ЗСЖБ № 6» о недобросовестности Департамента со ссылкой на то, что при заключении договора купли-продажи земельного участка Департаменту было известно о целях такого изменения и лице, обратившемся с соответствующим заявлением, не принимаются судом апелляционной инстанцией.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В силу части 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При этом бремя доказывания недобросовестности ответчика в настоящем случае в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ лежит на истце.

Между тем, наличие в действиях Департамента исключительного намерения причинить ответчикам вред или иное недобросовестное поведения представленными в материалы дела доказательствами не подтверждается.

Более того, в силу статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

На момент заключения договора в ЕГРН содержались сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46: «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека».

При этом ни из указанного Федерального закона, ни из приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, которым утвержден порядок изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки,не усматриваются положения, в силу которых при изменении характеристик объекта недвижимого имущества в числе общедоступных сведений ЕГРН указывается на то лицо, на основании заявления которого такое изменение зарегистрировано уполномоченным органом.

Достоверно о нарушении прав и законных интересов оспариваемыми действиями Управления Росреестра по Омской области Администрация узнала из ответа ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области от 31.01.2019 № 784-15-ВИ.

Воля департамента при заключении договора купли-продажи была направлена на отчуждение обществу участка с видом разрешенного использования «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека».

Воля на продажу земельного участка, вид использования которого предполагает застройку многоквартирными жилыми домами, у департамента отсутствовала.

При этом, располагая на момент заключения договора действительными сведениями относительно характеристик земельного участка, о виде его разрешенного использования, ЗАО «ЗСЖБ № 6» не заявляло о возможных препятствиях в предоставлении земельного участка.

Вопреки доводам ответчика, заключение договора с Департаментом не может быть истолковано судом как выражение воли истца на отчуждение спорного земельного участка, поскольку земельный участок был отчужден в нарушение предусмотренного законом порядка и без соблюдения порядка его предоставления.

Поскольку ЗАО «ЗСЖБ № 6» не могло являться собственником спорного имущества в силу незаконности сделки, договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2019, заключенному между ответчиком и ООО «Феод», нарушает требования пункта 1 статьи 209 ГК РФ, предусматривающей право на распоряжение имуществом его собственником, и на основании статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Таким образом, признание недействительным первоначального договора купли-продажи, заключенного ЗАО «ЗСЖБ № 6», влечет за собой недействительность последующих договоров.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 АПК РФ).

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П указано, что согласно статье 167 ГК РФ сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем, из статьи 168 ГК РФ следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ.

Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок.

В силу пункта 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Учитывая указанные разъяснения и фактические обстоятельства по делу, заявленный иск о признании сделок недействительными и возврате имущества от последнего приобретателя следует расценивать как виндикационный.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 39 Постановления № 10/22, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Как установлено судом, воля на продажу земельного участка, вид использования которого предполагает застройку многоквартирными жилыми домами, у Департамента отсутствовала.

При этом судом установлено, что спорный земельный участок был отчужден третьим лицам, выбыл из владения стороны по сделке, правообладателем земельного участка в настоящее время является ЗАО «Промресурс».

Учитывая отсутствие законных оснований для регистрации права собственности ЗАО «ЗСЖБ № 6», в том числе недоказанность волеизъявления истца относительно распоряжения спорным имуществом, совершение сделки по передаче имущества во владение на вещном праве ООО «Феод», а затем ЗАО «Промресурс», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для истребования имущества.

Доводы ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателями имущества, отклоняются судом апелляционной инстанции.

ЗАО «Промресурс» и ООО «Феод» в качестве обстоятельств своей добросовестности ссылаются на то, что приобретая объект недвижимости, ответчики полагались на достоверность записей о праве собственности в ЕГРН.

Между тем, согласно пункту 38 Постановления № 10/22 запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

При таких обстоятельствах наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на земельный участок сама по себе не подтверждает факт владения землей собственником или уполномоченным им лицом.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества их чужого незаконного владения» разъяснено, что, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), приобретатель не является добросовестным

В данном случае ЗАО «Промресурс» и ООО «Феод» не могут быть признаны добросовестными приобретателями спорного земельного участка, поскольку участок приобретен в обход процедуры торгов, установленной земельным законодательством, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

В части доводов ответчика о том, что судом неправильно применены последствия недействительности сделки, суд указывает следующее.

Как указано выше, из постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.03 № 6-П, следует, что последствием сделки, в силу которой имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, является именно возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В связи с чем, суд первой инстанции, руководствуясь данными разъяснениями, применил в решении не реституцию (статья 167 ГК РФ), а виндикацию (статья 302 ГК РФ), истребовав спорное имущество у последнего приобретателя.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателей жалоб.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.12.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-2912/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

Е.В. Аристова

ФИО5