Постановление от 3 февраля 2026 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5569/25

Екатеринбург

04 февраля 2026 г.

Дело № А07-41530/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2026 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Скромовой Ю.В., Краснобаевой И.А.,

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан (далее – управление, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2025 по делу № А07-41530/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании путем онлайн приняли участие индивидуальный предприниматель ФИО1 (лично, паспорт; далее – предприниматель, истец), и ее представитель - ФИО2 (доверенность от 05.12.2024).

Предприниматель обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к управлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.10.2024, заключаемого между управлением и предпринимателем, изложив: пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 042 000 руб. без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта от 28.03.2025 № 35, выполненного обществом «Центр независимых экспертиз «Суд-Информ»; пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 304 200 руб., перечисляемый на счет указанный продавцом в настоящем договоре, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца»; взыскании судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб., расходы по проведению судебной экспертизы в размере 50 000 руб. (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность».

Решением суда от 18.07.2025 иск удовлетворен частично. Судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 30.10.2024 с изложением пунктов 3.1. и 3.3 в редакции истца. С управления в пользу предпринимателя взыскано 52 000 руб. судебных расходов на представителя, 50 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы, 15 000 руб. расходов по государственной пошлине.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что суд неправомерно определил рыночную стоимость спорного имущества согласно заключению эксперта при наличии в материалах дела заключения саморегулируемой организации, подтверждающего факт соответствия отчета об оценке ООО «Аудит-Безопасность» нормам федеральных стандартов оценки, при этом надлежащая правовая оценка заключению СРО не дана. Кроме того, управление полагает, что истец не относился к субъектам малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение года до даты подачи заявления, не являлся надлежащим субъектом преимущественного права, в связи с чем, преимущественным правом на выкуп арендуемым имуществом в соответствии с Законом № 159 не обладал.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 19.07.2024 № 31832.1, согласно которому арендатору переданы нежилые помещения общей площадью 74,1 кв. м, расположенные на цокольном этаже девятиэтажного жилого здания по адресу: <...>. Предприниматель обратился в администрацию городского округа г. Уфа с заявлением от 19.08.2024 о выкупе арендуемого объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Постановлением от 25.10.2024 № 1777 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:010541:2274), расположенного по адресу: <...>», Администрация городского округа гор. Уфа постановила осуществить приватизацию арендуемого объекта муниципального нежилого фонда.

Управление направило в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 30.10.2024

Цена договора составила 4 452 500 руб. 21 коп., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта без учёта НДС.

Истец не согласился с предложенной ценой и направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, с предложением установить цену в размере

2 400 000 руб. без учета НДС 20%, определенную независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом об оценке № 878, составленным оценщиком ФИО3

Ответчик письмом от 04.12.2024 № И-6721 отклонил протокол разногласий.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск частично, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, Законом №159-ФЗ.

Согласно абз. 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приватизируемого имущества, судом назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта, которая поручена эксперту Центра независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО4.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении эксперта от 28.03.2025 № 35, отчет об оценке от 30.09.2024 № 24-900/1/16-Н, составленный обществом «Аудит-Безопасность» не соответствует Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством (п.10. ФСО VI ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI)»; п.9 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ (ФСО V)». Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания общей площадью 74,1 кв. м, расположенного по вышеназванному адресу, кадастровый номер 02:55:010541:2274, по состоянию на 20.08.2024 без учёта НДС, с учетом округления, составила: 3 042 000 руб.

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, истцом заявлены уточнения исковых требований, принятые судом.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Проанализировав экспертное заключение № 35, суды пришли к выводу о том, что экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества, достоверность отчета №24-900/1/16-Н не подтверждена; в качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение эксперта выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера.

Оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено.

При таких обстоятельствах экспертное заключение принято судами в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды правомерно урегулировали разногласия возникшие между управлением и предпринимателем в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта в размере 3 042 000 руб., указанной в заключении эксперта от 28.03.2025 № 35.

Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Само по себе несогласие ответчика с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки не является основанием для критической оценки экспертного заключения.

Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, не представлено.

Несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого имущества и не является основанием для отмены судебного акта.

Довод заявителя о том, что предприниматель не соответствовала условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, а именно в период с 19.05.2023 по 13.05.2024 не являлась субъектом малого и среднего предпринимательства, отклоняется.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель: когда участник спора может лишиться права выдвигать возражения).

Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Судом принято во внимание непоследовательное и противоречивое поведение со стороны Управления, которое постановлением от 25.10.2024 № 1777 утвердило условия приватизации, представило проект договора купли-продажи муниципального имущества; однако на стадии апелляционного производства стало ссылаться на отсутствие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ; более того, договор купли-продажи заключен, исполнен сторонами, осуществлена регистрация перехода права собственности на нежилое помещение за истцом.

Следует учесть, что на момент обращения в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение спорного имущества (20.08.2024) предприниматель включена в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, на момент принятия решения, спорное помещение находилось у предпринимателя в аренде в течение 1 года.

Доводов о несогласии с выводами судов в части судебных расходов, кассационная жалоба не содержит, законность судебных актов в этой части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены решение суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2025 по делу № А07-41530/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи Ю.В. Скромова

И.А. Краснобаева