Решение от 6 августа 2025 г. по делу № А83-1325/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-1325/2021
07 августа 2025 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 07 августа 2025 года

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лагутиной Н.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Артемьевой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Республики Крым по адресу: <...>, зал судебного заседания №122, материалы дела по исковому заявлению Администрации города Симферополь Республики Крым (ОГРН: <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Авеста» (ОГРН: <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Министерство жилищной политике и государственного строительного надзора Республики Крым (ОГРН: <***>, 295006, ул. Крейзера, 6, г.Симферополь, Республика Крым), при участии в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требовании относительно предмета спора на стороне истца Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (295011, <...>, ОГРН: <***>), Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым (ОГРН: <***>, 295006, ул. Крейзера, 6, г.Симферополь, Республика Крым), Муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым "Центральный Жилсервис" (295013, Республика Крым, Симферополь Город, Крымских Партизан Улица, Дом 13, Огрн: <***>) МКУ Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя (295000, Республика Крым, Симферополь город, Толстого улица, дом 15, ОГРН: <***>) Министерства культуры Республики Крым (295005, <...>)о расторжении договора, обязании вернуть имущество,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма Авеста» к Администрации города Симферополь Республики Крым об обязании совершить определенные действия,

при участии:

от истца - ФИО1., представитель по доверенности,

от МКУ Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя-Белоус А.Н., представитель по доверенности,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Симферополь Республики Крым обратилось в Арбитражный суд Республики Крым к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Авеста», в котором просит суд, с учетом уточненных требований, принятых судом к рассмотрению в редакции 13.05.2024, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязать ООО «Фирма Авеста» возвратить администрации города Симферополя по акту приема - передачи нежилое помещения площадью 92,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер 90:22:010301:7493), а также нежилое помещение площадью 142,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:6450).

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 01.04.2021 исковое заявление принято к производству судьи Лагутиной Н.М.

Определение от 16.06.2020 суд в порядке ст. 137 АПК РФ признал дело условно готовым, завершил предварительное судебное заседание и назначил судебное разбирательство.

Также, в производстве Арбитражного суда Республики Крым находилось дело №А83-4408/2024, в рамках которого Общество с ограниченной ответственностью «Фирма Авеста» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Симферополя Республики Крым со следующими исковыми требованиями:

1. Прекратить право собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым на нежилое помещения площадью 92,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> д 12 (кадастровый номер 90:22:010301:7493), нежилое помещения площадью 142,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:6450).

2. Признать право долевой собственности ООО «Фирма Авеста» на нежилое помещения площадью 92,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> д 12 (кадастровый номер 90:22:010301:7493), нежилое помещения площадью 142,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:6450) в размере 8676/10000 (восемь тысяч шестьсот семьдесят тесть десятитысячных) долей в каждом из указанных помещений;

З. Оставить в собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым 1324/10000 (одна тысяча триста двадцать четыре десятитысячных) долей в нежилом помещении площадью 92,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> д 12 (кадастровый номер 90:22:010301:7493), нежилом помещении площадью 142,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:6450), в каждом из указанных помещений.

Определением от 04.06.2024 дело № А83-1325/2021 и № А83-4408/2024 объединены в одно производство судьи Лагутиной Н.М. для совместного рассмотрения, объединенным делам присвоен номер дела №А83-1325/2021.

Определением от 04.07.2024 суд определил исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Фирма Авеста» (по делу № А83-4408/2024) рассматривать в настоящем деле как встречный иск.

В порядке статьи 158 АПК РФ, судебное разбирательство было отложено на 10.07.2025.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 24.07.2025.

В судебное заседание явились участники процесса, поддержали ранее изложенные требования и возражения.

В соответствии с частью 4 статьи 121 АПК РФ Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по адресу данного юридического лица. Адрес юридического лица, его филиала или представительства определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.

Третьи лица уведомлены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

После исследования доказательств по делу председательствующий в судебном заседании объявил об окончании рассмотрения дела по существу. После суд удалился в совещательную комнату для принятия решения.

На основании части 2 статьи 176 АПК РФ в судебном заседании объявлена только резолютивная часть принятого решения.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 20.12.2016 № 627 «Об отнесении объектов культурного наследия к объектам культурного наследия регионального значения и выявленным объектам культурного наследия» объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Симферополь, ул. Пушкина, д.7/ул. Карла Маркса, д.12, литер «А», отнесен к памятникам культурного наследия, охранное обязательство которого утверждено приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 30.01.2017 №12 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Мануфактурный магазин ФИО3, конец XIX века - начало XX века».

Как следует из материалов дела, 31.01.1992 между частным предприятием Фирма «Авеста» (правопредшественник ООО «Фирма «Авеста») и коммунальным предприятием Жилищно-эксплуатационным объединением Центрального района города Симферополя (правопредшественник муниципального унитарного предприятия муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым «Центральный Жилсервис») заключен договор аренды нежилых помещений №41, согласно которому в аренду предприятию передано нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 92,5 кв.м. Срок аренды установлен в пункте 4 названного договора (31.01.2002).

Кроме того, 18.05.1998 между частным предприятием Фирма «Авеста» и коммунальным предприятием Жилищно-эксплуатационным объединением Центрального района города Симферополя заключен договор аренды нежилых помещений №39, по условиям которого в аренду предприятию передано нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 142,0 кв.м сроком до 29.04.2003.

В соответствии с распоряжением Симферопольского городского главы Автономной Республики Крым от 25.02.2002 №236-р «О продлении договора аренды нежилых помещений по ул. Пушкина, 7» и распоряжением Симферопольского городского главы Автономной Республики Крым от 26.03.2002 №443-р «О внесении изменении в пункт 1 распоряжения городского главы от 25.02.2002 №236-р срок действия договоров аренды нежилых помещений продлен на 10 лет.

В соответствии с распоряжением Симферопольского городского главы Автономной Республики Крым Nº236-р от 25.02.2002 «О продлении договора аренды нежилых помещений по ул. Пушкина, 7» и распоряжением Симферопольского городского головы Автономной Республики Крым Nº 443-р от 26.03.2002 «О внесении изменении в п. I распоряжения городского главы от 25.02.2002 Nº 236-р продлен срок действия договоров аренды нежилых помещений на 10 (десять) лет.

Согласно решению Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 05.04.2007 в рамках дела Nº 2-21/18539-2006 договор аренды нежилых помещений Nº 41 от 31.01.1992 признан продолженным и действующим до 31.01.2012 года, а договор аренды нежилых помещений Nº 39 от 18.05.1998 - до 18.05.2013 года.

Решением 65-й сессии Симферопольского городского совета 1 созыва от 27.04.2017 года № 1179 «О передаче муниципальным унитарным предприятием муниципального образования городской круг Симферополь Республики Крым «Центральный Жилсервис» муниципального имущества (нежилых помещений) муниципальному казенному учреждению Департамент развития муниципальной собственности администрации города Симферополя Республики Крым» нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, <...>, этаж № 1, подвал, литер А, общей площадью 234,5 кв.м., - переданы в МКУ Департамент развития муниципальной собственности Администрации г. Симферополя.

Истец, в рамках досудебного урегулирования настоящего спора, письмами от 06.10.2020 № 24/01-57/3709, от 15.10.2020 № К94/01-57/309 уведомил ООО «Фирма Авеста» о расторжении договоров аренды недвижимого имущества от 18.05.1998 № 39 и от 31.01.1992 № 41 и о возврате имущества, находящегося в муниципальной собственности, в срок до 08.11.2020 в связи с существенным нарушением условий договора аренды.

Однако решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.03.2020 г. по делу Nº A83-20325/2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020 г, установлено, что указанные договоры аренды являются возобновленными на тот же срок, а именно: договор аренды нежилых помещений Nº 41 от 31.01.1992 - на срок до 31.01.2022, договор аренды нежилых помещений Nº39 от 18.05.1998 - на срок до 18.05.2023 г.

Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Крым от 09.07.2021 по делу Nº A83-15770/2020 заявление ООО «Фирма Авеста» на администрацию города Симферополя возложена обязанность в течение десяти дней с момента вступления решения по данному делу в законную силу рассмотреть заявление ООО «Фирма Авеста» от 15.07.2020 в отношении нежилого помещения площадью 92,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 90:22:010301:7493), нежилого помещения площадью 142, 2 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:6450) в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 Nº 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Крым от 18.03.2020 по делу NºA83-20325/2019, в котором судом установлено возобновление договора от 31.01.1992 Nº41 на срок до 31.01.2022, договора от 18.05.1998 Nº39 на срок до 18.05.2023.

Во исполнение вышеуказанного решения суда администрацией города Симферополя от 01.12.2023 ООО «Фирме Авеста» было отказано в преимущественном праве на приобретение спорного имущества. Решение об отказе оформлено письмом №24/01-57/5041, которое мотивировано тем, что заявитель не является добросовестно исполняющим финансовые обязательства по договорам аренды № 41 от 31.01.1992 и № 39 от 18.05.1998, так как в автоматизированной системе «Управление муниципальной собственностью» отсутствуют сведения об оплате арендной платы за период с 2015 по 2018 годы, первый платеж на КБК 911111105034040000120 по названным договорам аренды осуществлен 03.12.2018, и заявитель не представил документов об оплате за арендованное имущество, то есть на день подачи заявления общество имело задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 03.12.2018.

Как указывает администрация, постановлением заместителя начальника отделения судебных приставов по Железнодорожному району г. Симферополя от 20.02.2023 исполнительное производство возбужденное на основании решения суда по делу Nº A83-15770/2020 окончено в связи с его фактическим исполнением; указанное постановление не обжаловано и соответственно не отменено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрация города Симферополь Республики Крым с иском о понуждении ООО «Фирма Авеста» возвратить администрации города Симферополя по акту приема - передачи нежилое помещения площадью 92,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер 90:22:010301:7493), а также нежилое помещение площадью 142,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:6450), находящиеся в муниципальной собственности, поскольку срок аренды истек, а ООО «Фирме Авеста» было отказано в преимущественном праве на приобретение спорного имущества.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле документы, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, суд считает не находит заявленные исковые требования администрации подлежащими удовлетворению, ввиду следующего.

Вопреки доводам муниципального органа о том, что решение об отказе ООО «Фирме Авеста» в преимущественном праве на приобретение спорного имущества, оформленного письмом №24/01-57/5041 является законным и не было оспорено, судом установлено, что ООО «Фирма Авеста», полагая, что названный отказ Администрации г. Симферополя от 01.12.2023 №24/01-57/5041 нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности и одновременно не соответствуют действующему законодательству, обратилось в суд с данным заявлением, прибегнув к судебной защите.

Так, исследование законности отказа Администрации г. Симферополя в реализации преимущественного права ответчика на выкуп муниципального имущества, оформленного письмом от 01.12.2023 г. Nº24/01-57/5041 явилось предметом оспаривания, в том числе в судебном порядке, в рамках рассмотрения дела №А83-746/2024, где был рассмотрен вопрос соответствия принятого администрацией решения требованиям Федерального закона от 22.07.2008 Nº159-Ф3.

В рамках указанного дела №А83-746/2024 судом было установлено, что 24.05.2022 ООО «Фирма Авеста» было получено почтовое отправление с почтовым идентификатором 29500036516472, внутри которого, кроме прочих отправлений, находилось письмо начальника МКУ Департамент развития муниципальной собственности от 20.05.2022 исх. №7725/40/05-08, которым по результатам рассмотрения ранее поданного заявления от 15.07.2020 в ходе исполнения решения Арбитражного суда Республики Крым от 09.07.2021 по делу №А83-15770/2020 поданные документы возвращены обществу в связи с неподтверждением отсутствия задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.01.2023 по делу №А83-10537/2022, измененным постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2023, письмо начальника МКУ Департамент развития муниципальной собственности от 20.05.2022 исх. №7725/40/05-08 было признано незаконным.

Кроме того, постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2023 по делу №А83-19742/2022 признано незаконным постановление от 24.05.2022 об окончании исполнительного производства №15797/22/82005-ИП, вынесенное заместителем начальника отделения - заместителем старшего судебного пристава Отделения судебных приставов по Железнодорожному району г. Симферополя Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым и г. Севастополю ФИО4 На основании указанных судебных актов исполнительное производство №15797/22/82005-ИП было возобновлено.

Исполняя требования исполнительного документа в рамках исполнительного производства №15797/22/82005-ИП, Администрация г. Симферополя направила арендатору письмо №24/01-57/5041, датированное 01.12.2023, содержащее отказ в выкупе спорного имущества по мотиву наличия задолженности по арендной плате за период с 2015 по 2018 годы, что не соответствует требования Федерального закона №159-ФЗ. Таким образом, администрация города сочла, что к обществу не могут быть применены правила о реализации права преимущественного выкупа имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом №159-ФЗ.

Как указывает Конституционный Суд Российской Федерации (определения от 24.02.2011 №214-О-О, от 29.09.2011 №1042-О-О, от 16.02.2012 №260-О-О), цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации.

Для реализации этой цели субъектам малого и среднего предпринимательства законом предоставлено, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Из постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 №22-П следует, что введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт «ж»). Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (часть 3 статьи 37 Конституции Российской Федерации), а, следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что одним из основных условий для предоставления в собственность арендуемого имущества является наличие у субъекта права аренды выкупаемого имущества, то есть его нахождение во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (статья 3 Федерального закона №159-ФЗ).

Аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 14 пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.

Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом №135-ФЗ.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору, который относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при одновременном выполнении перечисленных выше условий.

Частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ).

Согласно части 4 этой же статьи в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Исходя из содержания письма от 01.12.2023 №24/01-57/5041, основанием для вынесения оспариваемого решения послужило невнесение ООО «Фирма Авеста» арендных платежей за пользование арендуемыми помещениями в период с 01.01.2015 по 03.12.2018, в связи с чем на день подачи заявления о выкупе имеется задолженность и что является нарушением требований Федерального Закона №159-ФЗ.

Между тем, судом в процессе рассмотрения спора по существу достоверно установлено, что как при рассмотрении дела №А83-15770/2020, а также предшествующего ему дела №А83-20325/2019, в котором установлено сохранение действия договоров на дату обращения с заявлением о выкупе, так и при рассмотрении дела №А83-15709/2018, в котором исследовался вопрос о возобновлении договоров аренды, ни администрация, ни департамент на данное обстоятельство не ссылались.

Более того, из вступившего в законную силу решения по делу №А83-20325/2019, следует, что на момент его рассмотрения установлен факт внесения ООО «Фирма Авеста» арендной платы по каждому из двух договоров аренды уже на счет нового арендодателя - Администрации г. Симферополя с апреля 2017, которая принята без каких-либо оговорок. Данные обстоятельства прямо следуют из текста постановления Двадцать первого арбитражного суда от 04.07.2023 по делу А83-10537/2022, вступившего в законную силу.

К тому же, первым арендодателем нежилых помещений выступало коммунальное предприятие Жилищно-эксплуатационным объединением Центрального района города Симферополя, от которого в течение вышеуказанных сроков не поступало каких-либо письменных возражений или заявлений о необходимости прекращения арендных отношений; и после наступления указанных в решении Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 05.04.2007 по делу №2-21/18539-2006 сроков (31.01.2012, 18.05.2013) арендодатель продолжал без возражений принимать оплату, осуществлять сверку взаимных расчетов, подтверждать указанные арендные отношения и отсутствие задолженности.

Таким образом, при принятии судебных актов по делам №А83-20325/2019, №А83-15770/2020, эффективного восстановления заявителя в правах, а также реального удовлетворения его законных притязаний при избранном судами способе защиты права не произошло, что лишь породило наличие нового судебного разбирательства и неопределенность относительно оценки поведения собственника имущества в рамках дела №А83-746/2024.

В рамках рассмотрения дела №А83-746/2024 судом было установлено, что общество непрерывно с 1992 года и по настоящее время является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 92,5 кв.м и с 1998 года - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 142,0 кв.м.; факт внесения ООО «Фирма Авеста» арендных платежей в период с 2015 по 2018 годы.

Поскольку единственным основанием для отказа, поименованным в оспариваемом письме, явилось невнесение обществом арендных платежей за пользование муниципальным имуществом, иные доводы администрации города в обоснование законности ранее принятого решения, не учитываются судом и подлежат однозначному отклонению.

Таким образом, при рассмотрении дела №А83-746/2024 суд пришел к выводу об отсутствии у администрации правовых оснований для отказа обществу в реализации преимущественного права, оформленного письмом от 01.12.2023 №24/01-57/5041, вследствие чего признал требования ООО «Фирма Авеста», являясь законными и обоснованными, подлежат удовлетворению судом.

Так, отказ Администрации города Симферополя Республики Крым в реализации преимущественного права, оформленный письмом от 01.12.2023 №24/01-57/5041 был признан незаконным в рамках дела №А83-746/2024, поскольку основания отказа проверены судом и признаны незаконными, а как следует из установленных судом фактических обстоятельств дела и объема исследованных судом документов, иных препятствий к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости с ООО «Фирма-Авеста» суд не усмотрел.

Также в рамках дела №А83-746/2024 суд признал, что необходимой и реально способной восстановить нарушенные права заявителя мерой применительно к спорным правоотношениям сторон будет являться возложение обязанности на Администрацию г. Симферополя в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях их приватизации, а также в десятидневный срок с даты принятии решения об условиях приватизации направить в адрес общества проект договора купли-продажи последних, как это прямо предусматривает часть 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ.

Данный способ восстановления нарушенного права, по мнению суда, в полной мере согласуется с установленными обстоятельствами дела, характером поведения собственника помещений, незаконно отказывающего ООО «Фирма-Авеста» в выкупе имущества, длительностью существования спорных правоотношений (с 2019 года), своевременностью восстановления такого права.

Стоит отметить, что Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 09.07.2025 по делу №А83-746/2024 согласился с данными выводами суда, поскольку представленными в дело договорами и вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Крым от 18.03.2020 но делу №А83-20325/2019 и от 09.07.2021 по делу № А83-15770/2020 подтвержден тот факт, что на 15.07.2020 (дата подачи заявления о выкупе) в аренде ООО «Фирма Авеста» более двух лет находились помещения площадью 142,2кв.м. КН: 90:22:010301:6470 и площадью 92,5 кв. м., КН: 90:22:010301:7493, расположенные но адресу: <...> факт наличия задолженности по арендной плате за недвижимое имущество и по неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого предпринимательства заявления не подтвержден; по сведениям Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ООО «Фирма Авеста» с 01.08.2016 включено в этот Реестр как микропредприятие.

Также Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 09.07.2025 по делу №А83-746/2024 согласился с выводом о том, что в рассматриваемом случае соблюдены условия, при которых в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ООО «Фирма Авеста» вправе реализовать свое преимущественное право на выкуп арендованного имущества.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2014 №2528-О.

Таким образом, преюдициальная связь судебных актов судов обусловлена свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот факт. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В связи с изложенным, обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам №А83-15709/2018, А83-15709/2018, №А83-20325/2019, №А83-15770/2020, А83-10537/2022, №А83-746/2024 в силу части 2 статьи 69 АПК РФ являются преюдициальными доказыванию вновь не подлежат.

При этом, суд полагает необходимым отразить в настоящем судебном акте, что заявленные в ходе рассмотрения настоящего дела ходатайства о приостановлении производства по делу, до выступления в силу судебных актов по изложенным выше делам не подлежат удовлетворению, в виду отсутствия процессуальной необходимости, и изложенных в ст. 143 АПК РФ оснований, поскольку судебные акты по указанным делам, в том числе делу №А83-746/2024 вступили в законную силу в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела.

При изложенных обстоятельствах в совокупности, суд не находит подлежащими удовлетворению первоначальные требования Администрации города Симферополь Республики Крым о понуждении ООО «Фирма Авеста» возвратить администрации города Симферополя по акту приема - передачи нежилое помещения площадью 92,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер 90:22:010301:7493), а также нежилое помещение площадью 142,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:6450), находящиеся в муниципальной собственности, мотивированные тем, что срок аренды истек, а ООО «Фирме Авеста» было отказано в преимущественном праве на приобретение спорного имущества, поскольку данные основания иска несостоятельны и опровергаются вступившими в законную силу судебными актами, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, в которых установлено, что в рассматриваемом случае соблюдены условия, при которых в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ООО «Фирма Авеста» вправе реализовать свое преимущественное право на выкуп арендованного имущества.

Учитывая установленные судом обстоятельства, судт также не может признать подлежащими удовлетворению встречные требованиям общество с ограниченной ответственностью «Фирма Авеста» (по объединенному к совместному рассмотрению делу № А83-4408/2024, рассматриваемому в рамках настоящего дела в качестве встречного иска), которые мотивированы следующим.

Постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 22.01.2014 г по делу №5002-33/71-2012 установлено, что доля затрат истца на улучшение нежилого помещения по адресу: <...>, которое арендуется согласно договорам от 31.01.1992 и 18.05.1998 гг. в остаточной стоимости этого помещения с учетом улучшений составляет 86,76%. Также установлено, что арендодатель дал согласие арендатору на ремонт спорных помещений.

В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 07.07.1992 года к договору аренды от 31.01.1992 стороны в качестве основания для возникновения совместной собственности установили лишь критерий наличия капитального ремонта, улучшения, переоборудования, реставрации, и не ставили в качестве обязательного критерия создания новой вещи.

Общество полагает, что стороны определили условия возникновения прав совместной собственности в результате согласованного капитального ремонта, улучшения, переоборудования, реставрации, что не противоречило действовавшему на тот момент законодательству и не противоречит положениям гражданского законодательства РФ.

Таким образом, по мнению общества, имеются основания для возникновения права частной собственности на 8676/10000 (восемь тысяч шестьсот семьдесят шесть десятитысячных) долей на нежилое помещения площадью 92,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:7493), нежилое помещения площадью 142,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:6450), что соответствует размеру неотделимых улучшений, установленных постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 22.01.2014 по делу №5002-33/71-2012.

Между тем, указанные доводы общества связаны с ошибочным толкованием условий договора и дополнительного соглашения, а также оснований для возникновения прав совместной собственности, в том числе в отношении муниципального имущества.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Так, имущество Республики Крым отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную собственность Республики Крым акций акционерных обществ, в уставный капитал которых относится имущество Республики Крым, либо акций, долей в уставном капитале хозяйственных обществ, созданных путем преобразования государственных унитарных предприятий Республики Крым. Приватизация объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, находящихся в государственной собственности Республики Крым, осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 29 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В пункте абзацу 8 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 указано, что необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации преимущественного права на приобретение недвижимости.

Из системного анализа вышеизложенных предписаний законодательства следует, что арендуя государственное или муниципальное имущество более двух лет, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган о выкупе данного имущества по правилам, предусмотренным нормами Закона Nº 159-Ф3.

При этом, как указанно судом ранее, при рассмотрении дела №А83-746/2024 суд установил, что ООО «Фирма Авеста» соблюдены условия, при которых в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, общество вправе реализовать свое преимущественное право на выкуп арендованного имущества, и в пункте 3 резолютивной части решения суд обязал Администрацию города Симферополя Республики Крым в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (нежилого помещения площадью 92,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:7493), нежилого помещения площадью 142,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:6450); в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации объектов недвижимости (нежилого помещения площадью 92,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:7493), нежилого помещения площадью 142,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:6450); в десятидневный срок с даты принятии решения об условиях приватизации направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Фирма Авеста» проект договора купли-продажи объектов недвижимости (нежилого помещения площадью 92,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:7493), нежилого помещения площадью 142,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 90:22:010301:6450).

Таким образом, право общества на приобретение в собственность спорных помещений, которое общество полагает нарушенным, может быть восстановлено, при исполнении судебного акта по делу №А83-746/2024.

Кроме то, как указано в статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Правовая природа неотделимых улучшений состоит в том, что в отличие от ремонта (в том числе капитального), который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного имущества повышают его качественные характеристики и ценность. К неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности. В результате же осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются.

Таким образом, для произведения неотделимых улучшений арендатор не обязан доказывать их техническую необходимость, как в случае с ремонтом - в данном случае достаточно лишь согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и указание видов таких улучшений.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом однородных требований", по смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В предмет доказывания входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

В обоснование заявленного требования общество указывает, что согласно дополнительному оглашению Nº 1 от 07.07.1992 к договору аренды Nº 41 от 31.01.1992 нежилого помещения определено, что капитальный ремонт, улучшения, переоборудования, реставрация, произведенная с предварительного согласия за счет собственных средств арендатора является собственностью арендатора, а объект недвижимости будет являться совместной собственностью. Выделение доли производится по требованию одной из сторон.

При этом каких-либо согласий на капитальный ремонт, улучшения, переоборудования, реставрацию со стороны арендатора - собственника помещения истцом в материалы дела не представлено.

Также в материалы дела не представлено иных дополнительных соглашений, а именно в части договора Nº 39 от 18.05.1998 на осуществление капитального ремонта, улучшения, переоборудования, реставрации помещения по улице Пушкина/ улица Карла Маркса, дом 7/12.

С учетом изложенного, общество не представило доказательств, касающихся согласования с собственником конкретного объема и стоимости работ, необходимых для улучшения арендованного имущества. Проведенные обществом работы по капитальному ремонту арендованных помещений, являются обязанностью арендатора согласно условиями договоров аренды.

Из содержания заключенных между сторонами договоров аренды, а также согласно акта комиссии в составе начальника ЖЭУ-5 от 21.10.1998 следует, что помещение площадью 92,5 кв.м. по улице Пушкина/ улица Карла Маркса, дом 7/12 сдается в аренду в технически исправном состоянии, помещение принималось истцом без каких-либо замечаний к его состоянию, т.е. было Пригодно для использования в установленных и необходимых для истца целях. О состоянии арендованного имущества и его техническом оснащении истец был извещен. В последующем с заявлениями в порядке ст. 612 ГК РФ арендатор к ответчику не обращался.

Таким образом, по мнению администрации города Симферополя ООО «Фирма Авеста» исключительно в случае наличия оснований имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Кроме того, требования заявленные обществом, фактически направлены на выдел доли в натуре в имуществе, переданном по договорам аренды.

В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при возможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть выделено между ее участниками по соглашению между ними. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

При этом, как уже было указанно ранее, каких-либо доказательств со стороны общества о наличии ранее возникшего право общей долевой собственности представлено не было.

Кроме того, согласно п.35 Постановления Пленума ВС РФ Nº6, Пленума ВАС РФ Nº 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п. 3 ст.252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без соразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом дует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Из анализа указанных выше норм права следует, что выдел доли из общего имущества, надлежащего нескольким собственникам, по существу представляет собой раздел этого имущества и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе, а сам выдел доли возможен лишь при наличии технической возможности.

В рассматриваемом случае материалы дела не содержат доказательств возможности определить с однозначностью, что выделяемые доли имеют изолированные выходы, и что фактически сложившийся порядок пользования соответствует долям истца и ответчика в праве общей долевой собственности, как и определить возможные варианты раздела помещений, в том числе размер денежной компенсации при равенстве выделяемых долей.

Суд также полагает необходимым отметить, что разрешение вопроса о назначении по делу судебной экспертизы осуществляется судом в порядке статей 66, 82, 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из наличия объективной необходимости в получении дополнительных доказательств, использования специальных познаний для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу.

Вместе с тем в рассматриваемом случае суд признает достаточными имеющиеся в материалах дела доказательства для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу, и не находит процессуально необходимым назначение судебной экспертизы в циклях определения возможности выдела долей, поскольку в целом не находит оснований для удовлетворения требований ООО «Фирма Авеста».

В соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

По смыслу норм процессуального права о распределении судебных расходов и имеющихся разъяснений о толковании этих норм, отнесение судебных расходов на сторону по делу, по общему правилу, представляет собой дополнительное обременение в связи с необходимостью обращения лица в суд с требованием о защите права, нарушенного другой стороной.

С учетом изложенного, государственная пошлина за обращение администрации в суд с первоначальным иском возложению на общество не подлежит, в связи с освобождением администрации от уплаты государственной пошлины и отказом в удовлетворении иска.

Государственная пошлина за рассмотрение встречного иска общества также не подлежит возмещению, в связи с отказом в иске. При этом, размер излишне оплаченной государственной пошлины подлежит возвращению обществу из федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать в полном объеме.

2. В удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

3. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Авеста» из федерального бюджета 22 669 рублей государственной пошлины, оплаченной платежным поручением № 11 от 05.03.2024, о чем выдать справку.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья Н.М. Лагутина