Решение от 12 мая 2019 г. по делу № А75-15091/2018Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Ханты-Мансийск «13» мая 2019 г. Дело № А75-15091/2018 Резолютивная часть судебного акта оглашена в судебном заседании 08.05.2019. В полном объеме судебный акт изготовлен 13.05.2019. Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Никоновой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304860821000052, ИНН <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628481, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, (до объявления перерывов) при участии представителя истца – ФИО3 (паспорт, доверенность), от ответчика – не явились, (после окончания перерывов) без участия представителей сторон, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель, ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявление уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (далее – ответчик, Комитет) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции истца: 3.1. Оплата за «Объект» в размере 29 243 500,00 (двадцать девять миллионов двести сорок три тысячи пятьсот) рублей 00 копеек, осуществляется в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого «ПОКУПАТЕЛЕМ» «Объекта» составляет 60 (шестьдесят) месяцев равными долями, оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения «ПОКУПАТЕЛЯ». Оплата «Объекта» производится «ПОКУПАТЕЛЕМ» ежемесячно равными долями согласно Приложению № 1 к настоящему Договору. 3.1. Договора изложить в новой редакции: ««3.1. Согласно Экспертного заключения № 54 от 25.01.2019 г.: 5.1. рыночная стоимость объекта с учётом работ по его реконструкции, без учёта НДС по состоянию на 18.05.2018 г., без учёта стоимости земельного участка составляет 10 710 000,00 (Десять миллионов семьсот десять тысяч) рублей 00 копеек; 5.2. рыночная стоимость объекта без учёта работ по его реконструкции, бет учёта НДС по состоянию на 18.05.2018 г., без учёта стоимости земельного участка составляет 1 210 000,00 (Один миллион двести десять тысяч) рублей; 5.3. Покупателем в период аренды выкупаемых площадей были произведены неотделимые улучшения по состоянию на 18.05.2018 года на общую сумму !3 900 000,00 (Тринадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей 00 копеек. В силу ч. 6 ст. 5 Федеральным законом от 22,07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в. государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159- ФЗ) неотделимые улучшения арендуемого имущества, произведенные Арендатором, в сумме 13 900 000,00 (Тринадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей 00 копеек зачитываются в счет уплаты выкупной цены по настоящему Договору купли-продажи недвижимого имущества №______ от______________ . Оплата за «Объект» в размере 1 210 000,00 (Один миллион двести десять тысяч) рублей 00 копеек, осуществляется в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого «ПОКУПАТЕЛЕМ» «Объекта» составляет 12 (Двенадцать) месяцев равными долями, оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения «ПОКУПАТЕЛЯ». Оплата «Объекта» производится «ПОКУПАТЕЛЕМ» ежемесячно равными долями согласно Приложению № 1 к настоящему Договору. 5.2. В случае просрочки внесения очередных платежей по графику в течение двух месяцев подряд и более, «ПЮДАВЕЦ» вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, потребовать возврат проданного «ОБЪЕКТА», в том числе в случае, когда сумма платежей, полученных от «ПОКУПАТЕЛЯ», превышает половину цены «объекта», и уплаты штрафа в размере 0,5 (пять десятых) процентов от суммы договора. п. 5.2. изложить в новой редакции 5.2. В случае просрочки внесения очередных платежей по графику в течение двух месяцев подряд и более, «ПРОДАВЕЦ» вправе взыскать с «ПОКУПАТЕЛЯ» стоимость просроченных платежей с учетом неустойки, установленной п. 5.1. настоящего Договора. Погашение задолженности может быть произведено, в том числе за счет обращения взыскания на заложенное имущество. 7.3. «ПРОДАВЕЦ» вправе отказаться от исполнения обязательств по настоящему Договору и расторгнуть настоящий Договор в одностороннем (внесудебном) порядке с письменным уведомлением «ПОКУПАТЕЛЯ» о расторжении настоящего Договора в случае наступления событий, указанных в п. 5.2. настоящего Договора. п. 7.3. - изложить в новой редакции 7.3. «ПРОДАВЕЦ» вправе отказаться от исполнения обязательств по настоящему Договору и расторгнуть настоящий Договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством. 9.2. К Договору прилагаются: - приложение № 1 - график платежей с разбивкой на 60 месяцев равными долями. - приложение № 2 - Акт приема - передачи нежилого здания производственного корпуса с кадастровым номером 86:17:0010104:299 общей площадью 820,6 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-мансийский автономный округ-Югра, <...>. п. 9.2. изложить в новой редакции: 9.2. К Договору прилагаются: - приложение № 1 – график платежей с разбивкой на 12 месяцев равными долями. - приложение № 2 - Акт приема - передачи нежилого здания производственного корпуса с кадастровым номером 86:17:0010104:299 общей площадью 820,6 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <...>. График платежей в Приложении № 1 изложить в следующей редакции: Срок платежа Ежемесячная сумма платежа по основному долгу Остаток платежа по основному долгу % ставка кол-во дней рассрочки Сумма платежа в погашение процентов Общая сумма погашения 01.06.2019 100 833,33 1210 000,00 2,42 31 2 480,17 103 313,50 01.07.2019 100 833,33 1 109 166,67 2,42 30 2 200,15 103 033,48 01.08.2019 100 833,33 1 008 333,33 2,42 31 2 066,81 102 900,14 01.09.2019 100 833,33 907 500,00 2,42 31 1 860,13 102 693,46 01.10.2019 100 833,33 806 666,67 2,42 30 1600,11 102 433,44 01.11.2019 100 833,33 705 833,33 2,42 31 1 446,77 102 280,10 01.12.2019 100 833,33 605 000,00 2,42 30 1 200,08 102 033,42 01.01.2020 100 833,33 504 166,67 2,42 31 1 033,40 101 866,74 01.02.2020 100 833,33 403 333,33 2,42 31 826,72 101 660,06 01.032020 100 833,33 302 500,00 2,42 29 580,04 101 413,37 01.042020 100 833,33 201 666,67 2,42 31 413,36 101 246,69 01.052020 100 833,33 100 833,33 2,42 30 200,01 101 033,35 Итого: 1210 000,00 15 907,75 1 225 907,75 Исковые требования мотивированы наличием спора по условиям договора, нормативно обоснованы ссылками на статьи 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Протокольным определением Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа – Югры от 01.04.2019 по делу назначена повторная судебная экспертиза, судебное разбирательство по делу отложено до 06.05.2019 в 14 час. 00 мин. 29.04.2019 в материалы дела поступило экспертное заключение по повторной судебной экспертизе. Представитель истца явилась, исковые требования с учетом их уточнений поддержала, с результатами повторной экспертизы не согласна, считает, что спорный объект не является обычным капитальным сооружением производственного назначения, отсутствие в распоряжении эксперта фотографий, не позволило эксперту правильно определить амортизационную группу, а, следовательно, коэффициенты, которые должны быть применены при определении рыночной стоимости объекта, что существенно повлияло на выводы о величине рыночной стоимости объекта. Ответчик явку представителя не обеспечил, уважительных причин не привел, просит отложить судебное разбирательство в целях ознакомления с результатами повторной судебной экспертизы, в отзыве исковые требования не признает. Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу. Дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика. На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании дважды объявлялись перерывы в судебном заседании до 07.05.2019 в 16 час. 30 мин., до 08.05.2018 в 11 час. 30 мин. После окончания перерывов судебное заседание продолжено без участия представителей сторон. Арбитражный суд, исследовав материалы дела, установил следующее. Между истцом (арендатор) и Комитетом от имени муниципального образования городской округ город Когалым (арендодатель) 30.04.2008 заключен договор аренды здания находящегося в муниципальной собственности № 78, в редакции дополнительного соглашения (л.д. 53-57, том 1), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду здание нежилое, производственного назначения, 1988 года постройки, общей площадью 816,7 кв.м., инв. № 71:183:002:000055220, расположенное по адресу: ул. Бакинская, 6, г. Когалым, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра (далее – объект). Согласно кадастровой выписке площадь объекта увеличилась до 820,6 кв.м. (л.д. 67-70, том 1). Органом местного самоуправления в лице отдела архитектуры и градостроительства администрации города Когалыма арендатору (истцу) выдано разрешение на реконструкцию объекта от 22.10.2011 № RU86301000-243/10 сроком действия 01.11.2011 (расширение существующего производственного здания), которое неоднократно продлевалось (л.д. 95, 96, том 1). Предприниматель 18.05.2018 обратилась к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) (л.д. 72, 73). Комитет письмом от 10.08.2018 № 2-исх-2340 направил в адрес ФИО2 три экземпляра проекта договора купли-продажи недвижимого имущества на подписание (л.д. 5). Истец не согласился с выкупной ценой приватизируемого имущества. По мнению истца, договор должен содержать положения о зачете неотделимых улучшений объекта в счет выкупной цены, в связи с чем, ФИО2 направила в адрес ответчика протокол разногласий, который ответчиком подписан не был (л.д. 86-94). В связи с тем, что при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия по пунктам 3.1., 5.2., 7.3., 9.2, графику платежей, стороны не пришли к взаимному согласию со спорным условиям договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Пунктом 4 названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда. Принимая определенную редакцию не согласованных сторонами пунктов договора, арбитражный суд должен руководствоваться надлежащей нормативной правовой базой. Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Как определено в пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. На основании пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям. Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. С учетом положений статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о том, что реконструкция спорного объекта произведена предпринимателем с согласия его собственника, а именно, муниципального образования, ввиду выдачи разрешения на его реконструкцию (л.д. 95, 96 том 1). С учетом изложенного, применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, арбитражный суд считает правомерными требования об уменьшении цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, исходя из императивного характера данной нормы. Определяя выкупную стоимость объекта, арбитражный суд исходит из следующего. Пунктом 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статье 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях получения разъяснений по вопросам, требующим специальных знаний, арбитражным судом по настоящему делу назначены судебная экспертиза, повторная судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению ООО «Оценщики Урала» от 22.04.2019 по состоянию на 18.05.2018 рыночная стоимость объекта без учета работ по его реконструкции, без учета НДС по состоянию на 18.05.2019 составляет 2 020 000 руб. Согласно экспертному заключению ООО «Гарант» от 25.01.2019 № 54 по состоянию на 18.05.2018 рыночная стоимость работ по реконструкции объекта, без учета затрат на устройство автостоянки, оставила более 13 000 000 руб., стоимость объекта с учетом работ по его реконструкции, без учета НДС по состоянию на 18.05.2019 составила 5 607 000 руб. Таким образом, стоимость неотделимых улучшений превышает рыночную стоимость самого объекта. Вместе с тем, учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества арбитражный суд исходит из его рыночной стоимости без учета работ по реконструкции объекта, без учета НДС в размере 2 020 000 руб. При оценке экспертных заключений арбитражный суд исходит из следующего. Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»). Проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Нарушений порядка при проведении экспертизы, предусмотренного статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» не установлено. Эксперты, которым поручено проведение исследования, предупреждены арбитражным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В материалах дела имеются сведения о достаточности квалификации указанных лиц, поэтому у арбитражного суда отсутствуют основания для сомнения в результатах судебной экспертизы. Выводы экспертов основаны на достаточно исследованном материале при отсутствии неясностей, исключающих неоднозначное толкование. Экспертами даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным арбитражным судом на разрешение. В нарушение статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторонами не представлено достаточных и допустимых доказательств, опровергающих приведенные выше выводы экспертов, нарушения ими при выполнении экспертиз требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1-3, № 7) предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой. Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе, требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Таким образом, экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ). Заявлений об экспертизе отчетов об оценке объекта, проведении повторной судебной экспертизы от сторон не поступало. На основании статей 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе принципов равноправия сторон и состязательности. Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае не реализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). По причине не осуществления вышеуказанных процессуальных действий неблагоприятные последствия для сторон сводятся к рассмотрению спора по имеющимся в распоряжении суда доказательствам. В распоряжение экспертной организации ООО «Оценщики Урала» арбитражным судом направлялся технический паспорт объекта, содержащий описание всех его конструктивных элементов, с указанием группы капитальности объекта (3 группа). При таких обстоятельствах, доводы истца о том, что экспертная организация не имела возможности определить технические характеристики спорного объекта, являются голословными, противоречащими материалам дела. Доводы истца о том, что рыночную стоимость объекта без учета работ по его реконструкции, без учета НДС по состоянию на 18.05.2019 следует принять в размере 1 210 000 руб. согласно экспертному заключению ООО «Гарант» от 25.01.2019 № 54 по состоянию на 18.05.2018 арбитражный суд отклоняет, поскольку экспертной организацией применено назначение объекта торгово-складское, а, следовало применить производственное, поскольку надлежащих доказательств изменения назначения объекта (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после окончания реконструкции) сторонами не представлено. Доводы ответчика о том, что значительная часть выполненных строительно-монтажных работ на объекте относятся к текущему и капитальному ремонту, а, следовательно, не подпадает под понятие неотделимые улучшения, арбитражным судом отклоняется, ввиду того, что не доказано, что работы проведены до выдачи разрешения на реконструкцию (22.10.2011), а так же не входят в ее состав. Следовательно, пункты 2.1. (фактически по нему так же имеет место спор), 3.1., 9.2, график платежей излагаются в нижеприведенной редакции арбитражного суда, отличной от редакции сторон. В остальной части разногласий сторон арбитражный суд отмечает следующее. Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 названной статьи Кодекса). В соответствии с правовой позицией, содержащейся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (Постановление № 16), в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. Согласно пункту 8 Постановления № 16 в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом. В пункте 7.3 договора ответчиком изложено несправедливое условие договора о возможности его расторжения в одностороннем (несудебном) порядке, не соответствующее положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, за основу принимается редакция истца. В пункте 5.2 ответчиком так же изложено несправедливое условие договора о возможности его расторжения в одностороннем порядке по причине просрочки внесения очередных платежей по графику в течение двух месяцев подряд, противоречащее статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, правоприменительной практике. Ответчиком не доказано, что задержка двух платежей по графику является существенным нарушением договора, которое влечет для него такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Если покупатель оплатил товар частично, внеся более половины его стоимости, то неоплата оставшейся части не является существенным нарушением договора купли-продажи, на основании которого продавец вправе требовать его расторжения. В данном случае применению подлежит статья 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу пункта 2 которой при невнесении покупателем в установленный договором купли-продажи срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар продавец вправе, если иное не предусмотрено этим договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Таким образом, при продаже товара в кредит на условиях оплаты в рассрочку для оценки нарушения договора со стороны покупателя в качестве существенного значение имеет не только соблюдение сроков оплаты, но и размер таковой, то есть существенным нарушением будет являться нарушение очередного срока внесения платежа при условии отсутствия оплаты более половины цены товара. По указанным причинам пункт 5.2 договора излагается в редакции арбитражного суда в нижеприведенной редакции. Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства по делу отклонено. Согласно части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. По смыслу указанной нормы отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда. Согласно части 1 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы этими лицами. Таким образом, заявляя ходатайство об отложении рассмотрения дела, лицо, участвующее в деле, должно указать и обосновать, для совершения каких процессуальных действий необходимо отложение судебного разбирательства. Заявитель должен также обосновать невозможность разрешения спора без совершения таких процессуальных действий. Ответчик не доказана невозможность явки иного представителя, отсутствие возможности ознакомиться с результатами судебной повторной судебной экспертизы. В ходатайстве не конкретизировало, какие именно процессуальные действия, имеющие значение для дела, необходимо совершить ответчику (сбор новых доказательств, подать заявление о проведении повторной судебной экспертизы, о проведении экспертизы отчета оценщика и др.). Указанные обстоятельства не позволяют установить обоснованность заявленного ходатайства и необходимость отложения судебного заседания. Исковые требования подлежат частичному удовлетворению. В соответствии с частями 1, 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда. Таким образом, указанные выше положения предусматривают определенный порядок осуществления оплаты расходов на проведение судебной экспертизы, гарантирующий как перечисление данных сумм экспертам, так и порядок возмещения понесенных расходов лицу, участвующему в деле, по инициативе которого была назначена соответствующая экспертиза, в соответствии с общими принципами распределения судебных расходов. Поскольку, судебная экспертиза проведена, в материалы дела поступило заключение эксперта, денежная сумма, причитающаяся экспертной организации подлежит выплате с депозитного счета арбитражного суда. Оснований для отказа в оплате повторной судебной экспертизы не имеется. По смыслу главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ принципом распределения судебных расходов выступает их возмещение лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт. В порядке статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской судебные расходы истца по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся арбитражным судом на ответчика. Согласно абзацу 2 пункта 21 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера. Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования удовлетворить частично. Спорные условия договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции: 2.1. Цена «Объекта» составляет 2 020 000 (Два миллиона двадцать тысяч) руб. без учета НДС 18%. НДС не облагается в соответствии с пп.12 п. 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации. 3.1. Оплата за «Объект» осуществляется в рассрочку на 12 месяцев равными долями согласно графику платежей согласно Приложению № 1 к настоящему Договору. Оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения «ПОКУПАТЕЛЯ». 5.2. В случае просрочки внесения платежей по графику в общей сумме превышающей половину цены «Объекта», «ПРОДАВЕЦ» вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, потребовать возврат проданного «ОБЪЕКТА» и уплаты штрафа в размере 0,5 (пять десятых) процентов от суммы договора. 7.3. «ПРОДАВЕЦ» вправе отказаться от исполнения обязательств по настоящему Договору и расторгнуть настоящий Договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством. 9.2. К Договору прилагаются: приложение № 1 – график платежей с разбивкой на 12 месяцев равными долями; приложение № 2 - Акт приема - передачи нежилого здания производственного корпуса с кадастровым номером 86:17:0010104:299 общей площадью 820,6 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <...>. График платежей в приложении № 1 изложить в следующей редакции. Срок платежа Ежемесячная сумма платежа по основному долгу Остаток платежа по основному долгу % ставка кол-во дней рассрочки Сумма платежа в погашение процентов Общая сумма погашения 01.06.2019 168 333,33 2 020 000,00 2,42 31 4 140,45 172 473,78 01.07.2019 168 333,33 1 851 666,67 2,42 30 3 672,98 172 006,31 01.08.2019 168 333,33 1 683 333,33 2,42 31 3 450,37 171 783,71 01.09.2019 168 333,33 1 515 000,01 2,42 31 3 105,34 171 438,67 01.10.2019 168 333,33 1 346 666,67 2,42 30 2 671,26 171 004.59 01.11.2019 168 333,33 1 178 333,35 2,42 31 2 415,26 170 748,59 01.12.2019 168 333,33 1 010 000,02 2,42 30 2 003,44 170 336,78 01.01.2020 168 333,33 841 666,69 2,42 31 1 725,19 170 058,52 01.02.2020 168 333,33 673 333,36 2,42 31 1 380,15 169 713,48 01.03.2020 168 333,33 505 000,03 2,42 29 968,33 169 301,66 01.04.2020 168 333,33 336 666,70 2,42 31 690,07 169 023,41 01.05.2020 168 333,37 168 333,37 2,42 30 333,91 168 667,24 Итого: 2 020 000,00 26 556,74 2 046 556,74 В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по оплате судебной экспертизы в размере 330 000 руб. Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Оценщики Урала» с депозитного счета арбитражного суда 30 000 руб. поступившие по платежному поручению от 26.03.2019 № 111, в счет оплаты судебной экспертизы Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. Судья Е.А. Никонова Суд:АС Ханты-Мансийского АО (подробнее)Ответчики:КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КОГАЛЫМА (ИНН: 8608000070) (подробнее)Судьи дела:Никонова Е.А. (судья) (подробнее)Последние документы по делу:Судебная практика по:ПриватизацияСудебная практика по применению нормы ст. 217 ГК РФ |