Постановление от 28 октября 2025 г. по делу № А75-16342/2024

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-16342/2024
29 октября 2025 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2025 года.


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Бацман Н.В., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6209/2025) Отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Мегиону, Управления Министерства Внутренних дел России по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.06.2025 по делу № А75-16342/2024 (судья Яшукова Н.Ю.),       

принятое по иску Администрации города Мегиона (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к отделу Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Мегиону (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о понуждении к заключению договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Министерства Внутренних дел России по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, ФИО1, Муниципальное автономное учреждение дополнительного образования «Спортивная школа «Вымпел», Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе,


в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие:

от Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе - ФИО2 по доверенности № 72-01/5741 от 09.04.2025;

установил:

Администрация города Мегиона (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Отделу Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Мегиону (далее – ответчик, ОМВД РФ по г. Мегиону) о понуждении к заключению договора на условиях, предложенных истцом (в редакции принятых судом первой инстанции уточнений).

            К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Министерства Внутренних дел России по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, ФИО1, Муниципальное автономное учреждение дополнительного образования «Спортивная школа «Вымпел», Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.06.2025 исковые требования удовлетворены; суд первой инстанции принятым решением понудил Отдел Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Мегиону заключить с Администрацией города Мегиона договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, площадью 1085 кв.м, с кадастровым номером 86:19:0010406:35, на условиях, изложенных в резолютивной части решения.

Не согласившись с принятым судебным актом ОМВД РФ по г. Мегиону и УМВД по ХМАО-Югре обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с совместной апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик и третье лицо указывают, что истцом не представлено доказательств неделимости земельного участка. Часть 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает возможность, а не обязанность заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора; основания для понуждения ответчика к заключению договора и внесению оплаты отсутствуют. Земельный участок не является муниципальной собственностью, следовательно, у Администрации отсутствуют полномочия по распоряжению им. Судом первой инстанции не дана оценка доводам ответчика о незаконности заключения договора аренды с видом разрешенного использования земельного участка «Государственное управление» с множественностью лиц на стороне арендатора, в число которых входит индивидуальный предприниматель. Судом не дана оценка возражениям ответчика в части п.3.12 и п.3.13 – о необходимости дополнения данных пунктов фразой «применительно к арендатору №1». Редакция пункта 3.12 договора при применении ее к сторонам путем изменения арендной платы на размер уровня инфляции приведет к неосновательному обогащению истца. Суд первой инстанции необоснованно отклонил предложения ответчика по редакции пункта 4.1.2 и 4.1.3. При рассмотрении разногласий по пунктам 4.2.3-4.2.5 договора судом приведены лишь доводы по обязанностям сторон по содержанию участка, что ответчиком и не оспаривалось, а разногласия в части определения зоны ответственности арендаторов при выполнении этих требований так и остались неразрешенными. Установленный пунктом 7.3 договора штраф носит явно несоразмерный характер.

МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре и ЯНАО в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 2 статьи 39.9 ЗК РФ предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам государственной власти и местного самоуправления; ответчик входит в число федеральных органов государственной власти. Из буквального содержания пункта 3 статьи 39.20 ЗК РФ заключение договора аренды не является для ответчика обязательным. Если земельный участок является делимым, то возможен раздел участка и передача его в федеральную собственность для последующего предоставления УМВД в установленном законодательством порядке.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре и ЯНАО поддержал письменно изложенную позицию.

Представители истца, подателей жалобы, иных третьих лиц, надлежаще извещенных о рассмотрении апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы, выслушав представителя третьего лица, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 12.07.2024 №КУВИ- 001/2024-181646792, за Российской Федерацией 25.07.2013 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, площадью 525,2 кв.м, с кадастровым номером 86:19:0010405:2146 (встроенное нежилое помещение в здании магазина «Универсам»). 27.08.2013 указанный объект передан на праве оперативного управления отделу Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Мегиону.

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 12.07.2024 №КУВИ- 001/2024-181649513, за Российской Федерацией 13.04.2010 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, площадью 426,6 кв.м, с кадастровым номером 86:19:0010405:2144 (встроенное нежилое помещение №1002 в здании магазина «Универсам»), 17.09.2016 указанный объект передан на праве оперативного управления Отделу Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Мегиону.

Указанные помещения находятся в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 86:19:0010406:35, площадью 1085 кв.м, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>.

Договорные отношения на использование данного земельного участка с ответчиком не оформлялись, оплата за пользование не производится.

Администрацией в адрес  ответчика 15.07.2024 направлено уведомление № АП-925 с приложением проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:19:0010406:35.

Поскольку проект договора ответчиком не подписан, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

ОМВД РФ по г. Мегиону против удовлетворения исковых требований возражало по доводам, изложенным им и в апелляционной жалобе.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, изложив условия договора в соответствии с предложенной истцом редакцией.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим изменению.

Суд первой инстанции, принимая решение о понуждении ОМВД РФ по г. Мегиону к заключению договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, обоснованно  руководствовался положениями статей 421, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 39.1, 39.9, 39.10, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и исходил из обязательности заключения единого договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, указав, что заключение такого договора является не правом, а обязанностью всех без исключения правообладателей помещений в здании на спорном земельном участке.

Так в пункте 3 статьи 39.20 ЗК РФ прямо закреплено, что если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

В данном случае, вопреки доводам апелляционной жалобы, словосочетание «может быть» употребляется не в качестве альтернативы безосновательному безвозмездному использованию участка, а в качестве альтернативы иным способам предоставления участка (например, предоставлению участка в собственность).

Указанное подтверждается положениями пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ, которым прямо предусмотрено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (например, в случаях предоставления участка под автомобильную дорогу регионального или местного значения и др.).

Для спорного земельного участка действует общее правило, в соответствии с которым распоряжение им осуществляется органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 4 указанной статьи исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у истца соответствующих полномочий подлежат отклонению.

На земельном участке с кадастровым номером 86:19:0010406:35, площадью 1085 кв.м, расположенном по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, (далее - земельный участок) находятся:

- нежилое помещение с кадастровым номером 86:19:0010405:2-149, принадлежащее на праве собственности ФИО1, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 11.03.2022 сделана запись регистрации за №86:19:0010405:2149-86/140/2022-2;

- нежилое помещение с кадастровым номером 86:19:0010405:2146, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации и переданное на праве оперативного управления Отделу Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Мегиону, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 27.08.2013 сделана запись регистрации за №86-86-06/009/2013-538;

- нежилое помещение с кадастровым номером 86:19:0010405:2144, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации и переданное на праве оперативного управления Отделу Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Мегиону, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 17.09.2016 сделана запись регистрации за №86-86/006-86/001/027/2016-391/1;

- нежилое здание с кадастровым номером 86:19:0010405:124, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию город Мегион, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 18.01.2010 сделана запись регистрации за №86-86-06/003/2010-014, и переданное на основании договора от 24.10.2011 №31/2011 безвозмездного пользования муниципальным имуществом в безвозмездное пользование Отделу Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Мегиону.

Таким образом, указанный земельный участок находится в пользовании как ответчика, так и иных лиц - ФИО1 и муниципального автономного учреждения дополнительного образования «Спортивная школа «Вымпел» заключивших с истцом договор на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что спорный земельный участок является неделимым, а помещения в здании, расположенном на этом земельном участке, принадлежат одному лицу на праве собственности, а другому лицу на праве оперативного управления, суд первой инстанции обоснованно признал, что данный земельный участок не может быть предоставлен ответчику в безвозмездное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 39.20 ЗК РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам а аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются земельные участки, которые находятся в государственной (или муниципальной) собственности, а не государственная (муниципальная) доля в праве собственности на земельный участок.

Гражданский кодекс Российской Федерации также определяет объектом права постоянного (бессрочного) пользования земельный участок в целом (статьи 216,268,269).

Предоставление на данном виде права может осуществляться только одному лицу, а не нескольким.

Поскольку ФИО1 не относится к субъектам, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования (пункт 2 статьи 39.9 ЗК РФ), то, следовательно, указанный земельный участок не может быть предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования ОМВД по городу Мегиону.

Наличие одновременно на один и тот же земельный участок права аренды и права постоянного бессрочного пользования за разными субъектами является недопустимым.

В связи с изложенным, указанный земельный участок может быть предоставлен ответчику только на праве аренды.

Указанные выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению к отношениям сторон нормам материального права, поддержаны в судебной практике, например, в постановлениях Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.04.2024 № Ф03-1241/2024 по делу № А16-960/2023, Арбитражного суда Уральского округа от 21.11.2023 № Ф09-7371/23 по делу № А60-52367/2022, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.08.2020 № Ф02-3381/2020 по делу № А10-1558/2019 (определением Верховного Суда РФ от 30.11.2020 № 302-ЭС20-18374 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления) и др.

Ссылка ответчика на то, что он не является лицом, для которого заключение договора обязательно, является несостоятельной, поскольку основана на неверном толковании положений действующего земельного законодательства и предусмотренных в нем специальных правовых норм, регулирующих спорные правоотношения в части пользования неделимым земельным участком лицами, обладающими различными вещными правами.

В силу приведенных выше норм земельного законодательства, вопреки позиции заявителя жалобы, заключение договора аренды в рассматриваемом случае является не правом, а предусмотренной законом обязанностью ответчика, как зарегистрированного правообладателя объекта недвижимости, в связи с чем понуждение последнего к заключению такого договора не противоречит статье 421 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в случае, если раздел земельного участка будет признан возможным, у ответчика имеется право принять меры, направленные на раздел участка и передачу его ответчику в ином порядке. Однако, на протяжении длительного времени такие меры ответчиком не предпринимались. В настоящее время спорный объект в федеральной собственности не находится, в безвозмездное пользование не передавался, следовательно, с учетом совокупности фактических обстоятельств единственным предусмотренным законом способом оформления правоотношений, является заключение договора аренды: поскольку по общему правилу землепользование является платным, на данный момент обстоятельства, исключающие действие данного общего правила, отсутствуют.

При разрешении разногласий относительно спорных пунктов договора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Истцом пункт 3.2 договора изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет: для «Арендатора 1»  3 644,40 руб. (три тысячи шестьсот сорок четыре руб. 40 коп.) (Приложение 2     к Договору),  для «Арендатора 2» 48 733,04руб. (сорок восемь тысяч семьсот тридцать три руб. 04 коп.) (Приложение 3 к Договору),  для «Арендатора 3» 12,79руб. (двенадцать руб. 79 коп.) (Приложение 4 к Договору), (до изменения в законодательном порядке размера арендной платы).». В данном случает ответчик является «арендатором 2».

Ответчик полагает, что при исчислении размера арендной платы необходимо руководствоваться положениями пункта 1 части 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), предусматривающего ставку в отношении земельных участков, предоставленных для обеспечения безопасности, в размере 0,3%. Полагает, что размер арендной платы для ОМВД России по г. Мегиону не может превышать 9746 руб. 60 коп. из расчета: кадастровая стоимость = 386 2643 руб. 04 коп.: 0,3% = 11 587 руб. 93 коп.; доля ОМВД 84,11% = 9746 руб. 60 коп.

Оценив условия указанного пункта, с учетом возражений ответчика, суд пришел к следующему.

Земельный участок с кадастровым номером 86:19:0010406:35 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 ЗК РФ с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

 В соответствии с пунктом 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящихся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в арендубез торгов (далее - Порядок), утвержденным постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов», размер арендной платы в случаях, указанных в пункте 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется по формуле:

А: КС х Нс, где:

А - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Нс - ставка земельного налога на соответствующий земельный участок.

На территории городского округа Мегион Ханты-Мансийского автономного округа-Югры ставки земельного налога утверждены Решением Думы города Мегиона от 27.09.2024 № 401 «О земельном налоге» (далее - Решение Думы № 401).

 Ответчик настаивает на применении ставки земельного налога при расчете арендной платы в размере 0,3%.

Согласно пункту 4 приложения 1 к Решению Думы № 401, налоговая ставка в размере 0,3% применяется для земельных участков, ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

Согласно пункту 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в том числе, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд.

Согласно статье 93 ЗК РФ землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих  функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами.

Ответчик указывает, что он обеспечивает общественную безопасность на территории города Мегиона. Однако, в приведенных выше положениях речь идет не о виде деятельности, осуществляемой пользователем земельного участка, а о целях предоставления земельного участка, его назначении. Спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «Государственное управление», что не равнозначно перечисленным выше категориям.

Следовательно, при расчете арендной платы подлежит применению  налоговая ставка в размере 1,5% (пункт 5 приложения 1 к Решению Думы № 401).

Доводов относительно разногласий по п. 3.3, п. 3.5 договора апелляционная жалоба не содержит.

Истцом пункты 3.12, 3.13. изложены в следующей редакции: «Арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за тем, в котором земельный участок передан в аренду» (3.12), «В случае перерасчета размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции в текущем финансовом году не проводится.» (3.13).

Ответчик полагает данные пункты подлежащими исключению из договора или включению с указанием на то, что данные пункты не подлежат применению к ответчику; в апелляционной жалобе указывает, что увеличение арендной платы на размер инфляции приведет к неосновательному обогащению истца, так как инфляция уже заложена в кадастровую стоимость.

Суд первой инстанции, проанализировав доводы ответчика, пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 28 Порядка, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за тем, в котором земельный участок передан в аренду. В случае перерасчета размера арендной платы, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в настоящем пункте, в текущем финансовом году не проводится.

При передаче земельных участков в аренду для целей и в случаях, указанных в пунктах 13-15 настоящего Порядка, размер уровня инфляции не применяется.

Расчет арендной платы для ответчика производится в соответствии с пунктом 13 указанного Порядка, для которого размер уровня инфляции не применяется (абзац 4 пункта 28 Порядка).

При этом, увеличение арендной платы на размер инфляции применяется для иного арендатора - ФИО1, в связи с чем данный пункт включен в договор.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что положения спорных пунктов 3.12, 3.13 не нарушают права ОМВД РФ по г. Мегиону, доводы апелляционной жалобы в этой части подлежат отклонению.

Истцом пункты 4.1.2 - 4.1.2.3 изложены в следующей редакции: «4.1.2. В пределах срока Договора, без согласия Арендодателя при условии его уведомления, передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе: 4.1.2.1.передавать Участок в субаренду; 4.1.2.2.отдавать арендные права в залог; 4.1.2.3.вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества/общества либо паевого взноса в производственный кооператив.».

Ответчик полагает спорные пункты подлежащим исключению из договора аренды или изменению, поскольку они не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка «государственное управление», указанному в подпункте 1.1.2 пункта 1.1. договора.

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в зaлог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Из пункта 6 статьи 22 ЗК РФ следует, что  арендатор земельного участка, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5, 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Принимая во внимание указанное, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для исключения указанных пунктов из условий договора не имеется.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что данные пункты не вступают в противоречие с пунктом 7.2 договора, которым установлена ответственность за использование земельного участка в непредусмотренных договором целях.

Пункты 4.2.3 – 4.2.5 изложены истцом в следующей редакции: « 4.2.3. В течении 30 (тридцати) календарных дней с момента государственной регистрации настоящего Договора заключить с соответствующими службами договоры на уборку, вывоз и утилизацию мусора, снега с земельного участка, указанного в разделе 1 Договора и в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания соответствующих договоров предоставить копии Арендодателю. В последующем, в пределах срока действия Договора, предоставлять такие договора по мере их заключения на новый срок», «4.2.4.Соблюдать правила благоустройства территории города Мегиона, в том числе скашивать траву в осенний период, во избежание пожаров при возгорании травы в весенний период.»,  «4.2.5.Сохранять зеленые насаждения, находящиеся на земельном участке, а в случае необходимости осуществлять снос (вырубку) зеленых насаждений, произрастающих на земельном участке, после получения соответствующего разрешения. Порядок выдачи разрешений определяется Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на право вырубки зелёных насаждений», утвержденным администрацией города Мегиона.».

Пункты приняты судом первой инстанции в редакции истца.

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что при оценке данных пунктов судом первой инстанции приведены лишь доводы по обязанностям сторон по содержанию участка, однако, остался неразрешенным вопрос о распределении ответственности между сторонами договора.

Между тем, данным возражениям судом первой инстанции дана оценка.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (статья 247 ГК РФ).

При заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора у арендаторов имеется возможность самостоятельно решить вопрос о распределении прав и обязанностей, в том числе заключить соглашение о порядке владения и пользования имуществом (обязанности по уходу за земельным участком).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разрешая спор, суд не вправе выходить за рамки заявленных требований,  истцом не заявлялись требования относительно установления зон ответственности каждого из арендаторов, установление зон ответственности не является обязанностью истца, отсутствие в договоре соответствующих положений не препятствует его исполнению. Ответчиком также не были заявлены встречные требования с конкретизацией  данных пунктов. Кроме того, данные положения касаются прав и обязанностей всех арендаторов и определение границ ответственности не может быть определено без участия всех арендаторов и, как обоснованно указано судом первой инстанции, должно являться результатом договоренности именно арендаторов, а не императивным указанием истца (ибо суда по заявлению истца), вмешательство суда в данном случае возможно при недостижении согласия именно между арендаторами.

Пункт 7.3. договора, истец излагает в следующей редакции: «За каждый случай неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором условий настоящего договора (п.4.2.3, 4.2.9) последний уплачивает Арендодателю штраф в размере 5000 (Пять тысяч) рублей и в течение 10 (десяти) календарных дней, со дня уплаты штрафа, представляет подтверждающие документы Арендодателю.»

Ответчик, не соглашаясь с условиями указанного пункта, указывает, что истцом ни обоснования суммы штрафа, ни расчета его размера, значительно превышающего годовую арендную плату для арендаторов, не приведено.

Принимая во внимание наличие возражений ответчика, а также позицию истца в указанной части, суд первой инстанции пришел к следующему.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Штраф, установленный в договоре в фиксированном размере, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Он представляет собой определенную денежную сумму, которую сторона, нарушившая договор, должна выплатить другой стороне в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Эта сумма не зависит от продолжительности просрочки или размера ущерба, причиненного нарушением.

При этом, стороны договора имеют право сами установить размер неустоек, но только в случае, когда иное не предусмотрено действующим законодательством.

 В соответствии со статьей 331 ГК РФ, сумма и условия неустойки должны быть ясно и четко определены в письменной форме, чтобы эта договоренность имела юридическую силу.

Суд первой инстанции счел данное условие подлежащим включению в договор в редакции Администрации, указав, что администрация города несет риски предъявления к ней исковых требований ресурсоснабжающими организациями по взысканию задолженности по содержанию спорного земельного участка, последующего их удовлетворения и необходимости подачи исковых заявлений по взысканию задолженности в порядке регресса, истец обоснованно включил в условия договора санкцию в виде штрафа.

Суд апелляционной инстанции отмечает несостоятельность довода ОМВД РФ по г. Мегиону о том, что штраф в 390 раз превышает размер годовой арендной платы: согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы для ответчика составляет 50 650 руб. 84 коп., размер штрафа – 5000 руб.

Вместе с тем, судебная коллегия также принимает во внимание следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Аналогичные подходы отмечены в разъяснениях, изложенных в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» из содержания которых следует, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Из указанных норм следует, что включение в договор условия о неустойке является правом сторон. Соглашение о неустойке и ее размер должны быть установлены в договоре. В случае если условие о неустойке не определено договором, то сторонами не было достигнуто соглашение о мере ответственности, предусмотренной за неисполнение договорных отношений.

Исключением из данного правила является законная неустойка, которая устанавливается соответствующими нормативными правовыми актами.

Таким образом, любая штрафная санкция (штраф, неустойка) как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором (статьи 329, 330 и 332 ГК РФ), а, следовательно, в отсутствие соглашения сторон о мере ответственности за нарушение условий договора, если подобная мера ответственности не предусмотрена законом, исходя из положений гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, иное толкование противоречит принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), а также навязывание сделавшей такое заявление стороне условий, на которых бы она договор не заключила.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды земельного участка как возможной меры ответственности, следовательно, такие условия не могут быть включены в договор аренды в принудительном порядке при отсутствии согласия обеих сторон.

Таким образом, исходя из закрепленного законом принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 39, 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Соответственно, условие пункта 7.3 договора, предусматривающего ответственность арендатора, подлежит исключению из утверждаемой судом редакции договора.

Аналогичная позиция относительно соглашения о неустойке изложена, например, в  постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 30.08.2023 по делу № А12-27384/2022 (определением Верховного Суда РФ от 01.11.2023 № 306-ЭС23-20995 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления, предметом рассмотрения являлось содержание пункта о неустойке).

Решение суда первой инстанции в данной части подлежит изменению  на основании статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

В оставшейся части решение оставлено без изменения как законное и обоснованное.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.06.2025 по делу № А75-16342/2024 изменить, исключить из договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, площадью 1085 кв.м, с кадастровым номером 86:19:0010406:35 пункт 7.3.

В остальной части решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 27.06.2025 по делу № А75-16342/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


Т.А. Воронов

Судьи


Н.В. Бацман

 Е.С. Халявин