Решение от 7 февраля 2024 г. по делу № А40-150363/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Москва Дело № А40-150363/23-11-1114

07.02.2024

Резолютивная часть решения объявлена 30.01.2024

Решение в полном объеме изготовлено 07.02.2024


Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

провел судебное заседание по иску

ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 23.11.2015)

К ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании,


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО3 по доверенности от 20.06.2023, паспорт,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 05.12.2023, паспорт,



У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 30.01.2024г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших между сторонами при заключении Договора купли-продажи № 59-8476 от 05.06.2023г., объекта недвижимости общей площадью 33.3 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Б/1, изложив п. 3.1 Договора в следующей редакции:

3.1 Цена Объекта составляет 3 475 000 руб. в соответствии с судебной экспертизой по делу № А40-150363/23-11-1114, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подл. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

изложив п. 3.4 Договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 41 369,05 руб. процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, Индивидуальный предприниматель ФИО2 (Истец, ИП ФИО2) является арендатором нежилого помещения, общей площадью 33,3 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Б/1 на основании договора аренды № 00-00203/19 от 02.03.2019г. (далее - недвижимое имущество или объект недвижимости), заключенного с Департаментом имущества г. Москвы (далее - Ответчик или Департамент).

Ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы (Департамент городского имущества г. Москвы) на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 года № 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Истец указывает, что в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности к арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ИП ФИО2 16.04.2023г. обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости, а именно - нежилого помещения, общей площадью 33,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 4Б/1, с кадастровым номером 77:05:0005008:17997 (далее - Недвижимое имущество) с рассрочкой по оплате - на 7 (семь) лет.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ Истец 05.06.2023г. (№ 33-5-41059/23-(0)-6) в «личном кабинете» на Портале Мэра и Правительства Москвы получил проект договора-купли продажи недвижимости № 59-8476 от 05.06.2023г. спорного объекта с рассрочкой платежа на 7 (семь) лет.

При этом, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 02.03.2022 № М59-442-П/2022, выполненному ООО «Центр оценки «Аверс», цена спорного объекта недвижимости составляет 10 555 000 (Десять миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 коп., с ежемесячными платежами не менее 125 654 (Сто двадцать пять тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рублей 77 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).

Истец посчитал, что выкупная стоимость объекта недвижимости, согласно представленному Ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости Недвижимого имущества.

Так, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 20/06-2023-ЗЗР от 20.06.2023г., выполненному ООО «ПрофОценка и Экспертиза», цена Объекта недвижимости составляет: 2 682 500 (Два миллиона шестьсот восемьдесят две тысячи пятьсот) рублен 00коп.. с ежемесячными платежами 31 934 (Тридцать одна тысяча девятьсот тридцать четыре) рублей 53 коп.

Истец указывает, что электронным письмом от 21.06.2023г. выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи Недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (Истца) цену 2 682 500 (Два миллиона шестьсот восемьдесят две тысячи пятьсот) рублей 00 коп., в том числе, с ежемесячными платежами, составляющими не менее 31 934 (Тридцать одна тысяча девятьсот тридцать четыре) рублей 53 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Ответчиком в адрес Истца был направлен ответ от 22.06.2023г. № 33-5-41059/23-(0)-8, согласно которому протокол разногласий был отклонен Департаментом, но разъяснена возможность урегулировать разногласия по выкупной цене, а также по другим пунктам договора в суде.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи № 59-8476 от 05.06.2023г.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 12 сентября 2023 ходатайство Истца о назначении судебной экспертизы удовлетворено. Назначено проведение судебной экспертизы по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «Центральное бюро оценки» ФИО5 (125466, <...>, тел. <***>).

Перед экспертом поставлен вопрос:

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 33,3 кв.м. с кадастровым номером 77605:0005008:17997, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Б/Я по состоянию на 16.04.2023?

В суд поступило заключение эксперта ООО «Центральное бюро оценки» №11/2023-68АС от 08.11.2023г.

Согласно Заключению ООО «Центральное бюро оценки» №11/2023-68АС от 08.11.2023г., рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 33,3 кв.м. с кадастровым номером 77605:0005008:17997, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Б/Я по состоянию на 16.04.2023 составила 4 170 000 руб. с учетом НДС, 3 475 000 руб. без учета НДС.

Оценив экспертное заключение ООО «Центральное бюро оценки» №11/2023-68АС от 08.11.2023г. наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы от ООО «Центральное бюро оценки» №11/2023-68АС от 08.11.2023г., считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 33,3 кв.м. с кадастровым номером 77605:0005008:17997, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Б/Я по состоянию на 16.04.2023 составляет 3 475 000 руб. без учета НДС.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении Договора купли-продажи № 59-8476 от 05.06.2023г., объекта недвижимости общей площадью 33.3 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0005008:17997, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Б/1, изложив п. 3.1 Договора в следующей редакции:

3.1 Цена Объекта составляет 3 475 000 руб. в соответствии с судебной экспертизой по делу № А40-150363/23-11-1114, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения

Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подл. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

изложив п. 3.4 Договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 41 369,05 руб. процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.


Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 23.11.2015) расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб. (Шесть тысяч рублей 00 копеек), судебные расходы в размере 19 000 руб. (Девятнадцать тысяч рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья: В.Г. Дружинина