Постановление от 9 февраля 2026 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5402/25


Екатеринбург

10 февраля 2026 г. Дело № А60-55128/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2026 г. Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Гуляевой Е.И.,


рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и ФИО2 на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2025 по делу № А60-55128/2024 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:


индивидуальный предприниматель ФИО1, лично (паспорт), представитель ФИО3 (доверенность от 01.06.2024);

представитель ФИО2 – ФИО4 (доверенность от 09.06.2023);

представитель общества с ограниченной ответственностью "Высота" (далее – общество «Высота») – ФИО5 (доверенность от 11.04.2023).

ФИО2 представлены в суд кассационной инстанции в электронном виде в качестве приложения к кассационной жалобе следующие документы: протокол № 2 от 19.04.2013 заочного общего собрания собственников помещений здания БЦ «Высоцкий», расположенного по адресу: <...>, Порядок содержания и эксплуатации общего имущества.

Указанные документы не могут быть приобщены к делу, поскольку в силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет


законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций.

ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд г.Екатеринбурга с исковым заявлением к обществу "Высота", обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Зенит" о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании имуществом: нежилыми помещениями за N 23, 33, 34, расположенными в БЦ "Высоцкий" по адресу: <...>, литер А, этаж 4 (строительный второй), путем демонтажа установленных на подъезде к зданию шлагбаумов и турникетов в холле первого этажа, отмены карточек-ключей для входа на четвертый этаж (строительный второй), в том числе при выходе из лифтов и паркинга, обеспечения для посетителей нежилого помещения четвертого этажа (строительный второй), принадлежащего истцу, свободный беспрепятственный подъезд к зданию БЦ "Высоцкий" и проход на четвертый этаж (строительный второй) данного здания.

Определением от 19 августа 2024 года принят отказ ФИО1 от иска в части требований к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Зенит". Производство по гражданскому делу в указанной части прекращено.

Определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 19 августа 2024 года гражданское дело по иску ФИО1 к обществу "Высота" об устранении препятствий в пользовании имуществом передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13 ноября 2024 года производство по делу в части требований к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Зенит" прекращено в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2024 исковые требования удовлетворены. На общество "Высота" возложена обязанность устранить препятствия в пользовании предпринимателю ФИО1 имуществом - нежилыми помещениями N 23, 33, 34 в Бизнес-центре "Высоцкий" по адресу: <...>, литер "А", этаж 4 (строительный второй), путем демонтажа установленных на подъезде к зданию шлагбаумов и турникетов в холле первого этажа, отмены карточек-ключей для входа на четвертый этаж (строительный второй) в этом же здании, в том числе при выходе из лифтов и паркинга.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2025 в связи с принятием решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, на основании пункта 4 части 4 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции. К


участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

Истец предприниматель ФИО1 уточнила исковые требования, просит возложить на общество "Высота" обязанность устранить препятствия в пользовании предпринимателем ФИО1 имуществом - нежилыми помещениями за N 23, 33, 34 в Бизнес-центре "Высоцкий" по адресу: <...>, литер "А" (далее Бизнес- центр), этаж 4 (строительный второй):

1) путем выдачи истцу (разблокировки ранее заблокированных) парковочных карт в количестве 3-х штук без ограничения срока действия, обеспечивающих круглосуточный доступ через установленные на подъезде к зданию шлагбаумы на территории, прилегающей к Бизнес-центру, для въезда и выезда на автомобиле в паркинг на четвертый этаж (строительный второй) в Бизнес-центре;

2) путем обеспечения свободного доступа (аналогично существующему доступу на этажи 37, 50, 51, 53, 54) через турникеты в холле первого этажа Бизнес-центра для входа и выхода через лифты на четвертый этаж (строительный второй) в Бизнес-центре, в том числе, вход и выход через любые двери на четвертом этаже (строительный второй) в Бизнес-центре для посетителей (клиентов) истца.

Уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО6.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2025 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал общество «Высота» устранить препятствия в пользовании индивидуальным предпринимателем ФИО1 имуществом - нежилыми помещениями N 23, 33, 34 в Бизнес-центре "Высоцкий" по адресу: <...>, литер "А", этаж 4 (строительный второй):

- путем выдачи истцу (разблокировки ранее заблокированных карт на имя ИП ФИО7 "Паркинг" N 25197, 02, 01) парковочных карт в количестве 3-х штук без ограничения срока действия, обеспечивающих круглосуточный доступ через установленные на подъезде к зданию шлагбаумы на территории, прилегающей к Бизнес-центру "Высоцкий", ведущие к офисной части Бизнес-центра;

- путем обеспечения свободного доступа согласно режиму работы Бизнес-центра, установленному Правилами внутреннего распорядка для собственников, арендаторов, работников и посетителей офисной части Бизнес-центра "Высоцкий", по электронным картам доступа через турникеты в холле первого этажа Бизнес-центра для входа и выхода через лифты на четвертый этаж (строительный второй) в Бизнес-центре "Высоцкий", через двери на четвертом этаже, через которые осуществляется проход к


помещениям N 23, 33, 34 в Бизнес-центре "Высоцкий" по адресу: <...>, литер "А", принадлежащим индивидуальному предпринимателю ФИО1, для ее посетителей, для нее, ее арендаторов, клиентов (посетителей), работников.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит изменить постановление суда апелляционной инстанции в части исключения из текста «согласно режиму работы Бизнес-центра, установленному Правилами внутреннего распорядка для собственников, арендаторов, работников и посетителей офисной части Бизнес-центра «Высоцкий», по электронным картам доступа». Как пояснил заявитель жалобы, суд апелляционной инстанции не учел уточненные требования истца (заявление от 23.06.2025), в соответствии с которыми истец просил обеспечить ему самому, его клиентам, арендаторам и посетителям свободный доступ к своим помещениям на 4 этаже без использования электронных карт доступа (аналогично существующему доступу на этажи 37, 50, 51, 53, 54). По мнению заявителя жалобы, согласно ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации любые правила (в данном случае правила внутреннего распорядка для собственников, арендаторов, работников и посетителей офисной части Бизнес-центра Высоцкий), не должны препятствовать праву собственника помещений на доступ к своим помещениям, праву свободной предпринимательской деятельности истца, в том числе путем сдачи помещений в аренду (запрет доступа к помещениям ограничивает в полном объеме права истца), таким образом, данные правила являются ничтожными, так как данные правила нарушают основополагающий принцип право частной собственности, закрепленный в статьи 35 Конституции Российской Федерации, статьях 209-218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, данные правила были приняты без участия истца большинством голосов принадлежащих ответчику и аффилированных с ним лиц как застройщику БЦ «Высоцкий».

В кассационной жалобе ФИО2 просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Так, формулируя резолютивную часть, суд апелляционной инстанции удовлетворил требования в совершенно иной редакции, которую истец не заявлял: обязал выдать/разблокировать карты на имя ИП ФИО7, обеспечивающие доступ к офисной части Бизнес-центра, обязал обеспечить свободный доступ по электронным картам доступа; выводы суда в части обязания Управляющей компании обеспечить круглосуточный доступ через установленные на подъезде к зданию шлагбаумы на территории, прилегающей к Бизнес-центру «Высоцкий», путем выдачи/разблокировки ранее выданных карт на имя ИП ФИО8, неисполнимо, выводы суда положенные в основание судебных актов противоречат материалам дела, фактическим обстоятельствам, в обоснование чего заявитель жалобы ссылается на то, что согласно протоколу общего


собрания собственников помещений БЦ «Высоцкий» № 2 от 19 апреля 2013 года собрание утвердило Соглашение о порядке содержания и эксплуатации общего имущества, согласно которому для истца, который является собственником нежилого помещения, фактически установлен запрет на использование земельного участка для парковки автотранспорта истца. Указанное решение общего собрания собственников не оспорено, является действующим на протяжении более 10-ти лет.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Высота» считает кассационную жалобу ФИО2 подлежащей удовлетворению, оснований для удовлетворения кассационной жалобы предпринимателя ФИО1 не имеется.

Как установил суд апелляционной инстанции, в ЕГРН 26 октября 2012 года внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО6 на нежилые помещения:

- N 34 общей площадью 51,2 кв. м с кадастровым номером 66:41:0601011:225, находящееся по адресу <...>;

- N 33 общей площадью 41,9 кв. м с кадастровым номером 66:41:0601011:224, находящееся по адресу <...>;

В ЕГРН 20 ноября 2013 года внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО6 на нежилое помещение общей площадью 50 кв. м с кадастровым номером 66:41:0601001:116, находящееся по адресу <...>.

Заочным решением мирового судьи судебного участка N 3 Октябрьского района г. Екатеринбурга, исполняющего обязанности мирового судьи судебного участка N 8 Октябрьского района г. Екатеринбурга, от 18 декабря 2012 года по делу N 2-1736/2012 по иску ФИО6 к ООО "Торговая компания "Зенит", обществу "Высота" об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, демонтаже шлагбаумов, обеспечении беспрепятственного доступа посетителей исковые требования удовлетворены. На общество "Торговая компания "Зенит" и общество "Высота" возложена обязанность устранить истцу ФИО6 препятствия в пользовании нежилым помещением по адресу: <...>, литер А, второй этаж - демонтировать установленные на подъездах к зданию шлагбаумы и турникеты в холле первого этажа, отменить карточки-ключи для входа на второй этаж, в том числе при выходе из лифтов и паркинга; обеспечить для посетителей нежилых помещений второго этажа свободный, беспрепятственный подъезд к зданию по адресу: <...>, литера А и проход на второй этаж данного здания.

Определением от 04 февраля 2013 года по делу N 2-1736/2012 в удовлетворении заявления общества "Высота" об отмене заочного решения отказано.


Определением от 12 августа 2013 года производство по делу N 2-1736/2012 прекращено в связи с отказом истца от иска.

В заочной форме 19 апреля 2013 года состоялось общее собрание собственников помещений здания Бизнес-центра "Высоцкий", расположенного по адресу: <...>, на котором, в том числе, приняты решения: 1) согласовать и утвердить существующий порядок пропускного режима в здании БЦ "Высоцкий": установка турникетов в холле первого этажа, введение карточек-ключей для входа/выхода в здание; 2) согласовать и утвердить установку шлагбаумов на подъездах к зданию; 3) установить запрет на курение в местах общего пользования Бизнес-центра "Высоцкий", кроме мест, специально отведенных для курения (протокол N 2 от 19 апреля 2013 года).

В заочной форме 17 сентября 2014 года состоялось общее собрание собственников помещений здания Бизнес-центра "Высоцкий", расположенного по адресу: <...>, на котором приняты решения: 1) наделить общество "Высота" полномочиями на заключение, расторжение и изменение договоров по использованию общего имущества собственников, обеспечения получения денежных средств за использование этого имущества; 2) наделить общество "Высота" полномочиями на представление интересов всех собственников нежилых помещений здания Бизнес-центра "Высокий" без доверенности в отношении общего имущества собственников в организациях, учреждениях, органах судебной, государственной и муниципальной власти (протокол N 4 от 17 сентября 2014 года).

Между ФИО6 и его супругой ФИО1 19 ноября 2022 года заключен брачный договор, по условиям которого в единоличную собственность ФИО1 перешло следующее имущество:

- нежилое помещение N 33 общей площадью 41,9 кв. м, кадастровый номер 66:41:0601001:224, по адресу: <...>;

- нежилое помещение общей площадью 50 кв. м, кадастровый номер 66:41:0601001:116, по адресу: <...>;

- нежилое помещение N 34 общей площадью 51,2 кв. м, кадастровый номер 66:41:0601001:225, по адресу: <...>.

Государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанные нежилые помещения произведена 22 и 23 ноября 2022 года.

В очно-заочной форме 28 ноября 2022 года состоялось очередное общее собрание собственников помещений в нежилом здании Бизнес-центра "Высоцкий", расположенном по адресу: <...>, на котором приняты, в том числе, следующие решения:

- заключить с обществом "Высота" договор управления зданием БЦ "Высоцкий" на условиях, утвержденных данным общим собранием собственников (пункт 5 повестки дня);

- поручить обществу "Высота" от своего имени, в интересах и за счет собственников заключение/исполнение договоров с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми


коммунальными отходами, иными организациями в целях обеспечения предоставления коммунальных услуг в здании и его надлежащего содержания (пункт 6 повестки дня);

- наделить общество "Высота" правом заключать договоры с третьими лицами на использование общего имущества нежилого здания (в том числе на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, антенн, базовых станций сотовых операторов в нежилом здании) с соблюдением действующего СНиП, определять по своему усмотрению условия таких договоров. Доходы от использования общего имущества нежилого здания распределять следующим образом: 10% доходов - остаются в собственности управляющей организации в качестве агентского вознаграждения, оставшиеся 90% направляются на формирование фонда капитального ремонта нежилого здания (пункт 10 повестки дня);

- утвердить правила внутреннего распорядка для собственников, арендаторов, работников и посетителей офисной части БЦ "Высоцкий" (пункт 12 повестки дня) (протокол от 28 ноября 2022 года).

Данные правила размещены на стендах в здании Бизнес-центра и на интернет-сайте Бизнес-центра "Высоцкий" в сети интернет по ссылке: https://visotsky-e.ru во вкладке "Бизнес центр" - "Инфраструктура" по ссылке: https://visotsky-e.ru/biznes-tsentr/infrastruktura.html.

Согласно названным правилам, действующим в настоящее время, офисная часть БЦ "Высоцкий" работает ежедневно с 8-00 до 23-00 часов. Вход в офисную часть здания и апартаментную часть здания, общественные/развлекательные заведения и другие объекты инфраструктуры осуществляются через отдельные входы.

Вход лиц в офисную часть БЦ "Высоцкий" осуществляется по предъявлению пропуска - пластиковой карты, которая в дальнейшем служит электронным ключом, либо по предъявлению гостевой карты.

В целях обеспечения внутреннего порядка, нормального функционирования офисной части Бизнес-центра "Высоцкий", безопасности граждан, находящихся в здании Бизнес-центра "Высоцкий", а также сохранности материальных средств собственников, арендаторов установлены следующие правила:

1. Вход и выход посетителей в офисную часть организован с 9.00 до 23.00 часов по гостевым картам, или в сопровождении сотрудника собственника, арендатора, работника с обязательной регистрацией данного действия.

2. Все заявки, пожелания и претензии, связанные с функционированием офисной части Бизнес-центра "Высоцкий" принимаются по телефону: <***>.

3. В офисной части Бизнес-центра "Высоцкий" запрещается: а) находиться в состоянии выраженного алкогольного опьянения, приносить и распивать спиртные напитки, в том числе пиво; б) пользоваться открытым огнем; в) курить в неустановленных местах; г) блокировать и загромождать входные двери на этажах; д) шуметь на этаже, вмешиваться в деятельность


других лиц; е) проносить огнестрельное, холодное оружие, боеприпасы, взрывчатые и легковоспламеняющиеся вещества; ж) использовать самодельные и неисправные обогревательные и электрические приборы; з) вмешиваться в работу инженерного оборудования и коммуникаций, в том числе самовольно производить установку дополнительных электрических розеток, светильников, осуществлять ремонт и замену сантехнического, вентиляционного оборудования и его элементов и т.п.

4. Вывоз и ввоз материальных ценностей может быть осуществлен с 8.00 до 23.00 часов по предъявлении материального пропуска установленной формы. Материальный пропуск подписывается руководителем (уполномоченным представителем) собственника, арендатора.

При необходимости выезда из помещения, принадлежащего на праве собственности или аренды и сопровождающегося выносом материальных ценностей за пределы Бизнес-центра "Высоцкий", необходимо подписать обходной лист установленного Администрацией БЦ "Высоцкий" образца.

5. В случае организации корпоративных и иных мероприятий в помещении, принадлежащем на праве собственности или аренды, собственником, арендатором либо их уполномоченными представителями подается письменная установленной формы заявка. В заявке указываются лицо, ответственное за соблюдение порядка и пожарной безопасности, время начала и окончания мероприятия. По завершении мероприятия в помещении ответственное лицо обязано уведомить дежурную службу - старшего смены.

6. Доступ на 37, 50-54 этажи здания Бизнес-центра "Высоцкий" осуществляется через лифтовой холл, расположенный в правом крыле здания Бизнес-центра "Высоцкий", по предъявлению гостевой карты.

7. По всем вопросам, связанным с эксплуатацией помещений, принадлежащих на праве собственности или аренды обращаться к диспетчеру здания (тел. <***>).

Полагая, что установлением в БЦ "Высоцкий" пропускного режима, установлением шлагбаумов, турникетов, дверей на 4 этаже (строительный второй) создаются препятствия в пользовании предпринимателем ФИО1 принадлежащими ей помещениями на 4 этаже (строительный второй), в подъезде на автомашине к зданию Бизнес-центра, в котором расположены принадлежащие ей помещения, предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском к обществу "Высота" о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании предпринимателю ФИО1 имуществом - нежилыми помещениями за N 23, 33, 34 в Бизнес-центре "Высоцкий" по адресу: <...>, литер "А" (далее Бизнес-центр), этаж 4 (строительный второй):

1) путем выдачи истцу (разблокировки ранее заблокированных) парковочных карт в количестве 3-х штук без ограничения срока действия, обеспечивающих круглосуточный доступ через установленные на подъезде к зданию шлагбаумы на территории, прилегающей к Бизнес-центру, для въезда


и выезда на автомобиле в паркинг на четвертый этаж (строительный второй) в Бизнес-центре,

2) путем обеспечения свободного доступа (аналогично существующему доступу на этажи 37, 50, 51, 53, 54) через турникеты в холле первого этажа Бизнес-центра для входа и выхода через лифты на четвертый этаж (строительный второй) в Бизнес-центре, в том числе, вход и выход через любые двери на четвертом этаже (строительный второй) в Бизнес-центре для посетителей (клиентов) истца (с учетом принятых судом уточнений).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, удовлетворил исковые требования частично. При этом суд, проанализировав решения общих собраний собственников от 19.04.2013, от 17.09.2014, от 19.11.2022, сделал вывод о том, что общим собранием собственников помещений в Бизнес-центре "Высоцкий" решение о платности пользования земельным участком не принималось, в связи с чем ограничение въезда истца ФИО1 через шлагбаумы на территорию Бизнес-центра путем блокирования ее карт и требования с нее платы за пользование земельным участком является неправомерным.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационных жалобах, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, при этом участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри


помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Из положений пункта 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать в числе прочего надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и решение вопросов пользования таким имуществом, причем надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать как доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

В обоснование доводов кассационной жалобы о том, что вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии платности пользования земельным участком не соответствует фактическим обстоятельствам дела,

ФИО2 ссылается на то, что на общем собрании собственников помещений в БЦ «Высоцкий», оформленным протоколом № 2 от 19.04.2013, собственники решили, помимо согласования и утверждения существующего порядка пропускного режима в здании БЦ «Высоцкий» (вопрос № 1), установки турникетов в холле первого этажа, введении карточек-ключей для входа/выхода в здание (вопрос № 2) и согласования и утверждения установки шлагбаумов на подъездах к зданию (вопрос № 3), также принять соглашение о порядке содержания и эксплуатации общего имущества (вопрос № 4), которое также является приложением к Протоколу.

По сведениям ФИО2, содержащимся в кассационной жалобе, указанным соглашением установлен порядок использования земельного участка, на котором расположен Бизнес-центр "Высоцкий", в том числе введены ограничения пользования им, и вынесенный по настоящему делу обжалуемый судебный акт противоречит данному установленному собственниками порядку пользования указанным земельным участником, так как создает возможность использования земельного участка для бесплатного


круглосуточного въезда и парковки автотранспорта истца, чем ставит истца в неравное привилегированное положение по отношению к другим собственникам Бизнес-центра "Высоцкий", которые такой возможности не имеют, игнорирует волю собственников.

Установив, что общим собранием собственников помещений в Бизнес- центре "Высоцкий" решение о платности пользования земельным участком не принималось, суд апелляционной инстанции сделал вывод о неправомерности ограничения въезда истца ФИО1 через шлагбаумы на территорию Бизнес-центра путем блокирования ее карт и требования с нее платы за пользование земельным участком.

Между тем в материалы дела представлен протокол № 2 от 19.04.2013 общего собрания собственников помещений БЦ «Высоцкий» (т.2, л.д. 39-40).

Суд апелляционной инстанции надлежащим образом не исследовал имеющийся в деле протокол общего собрания собственников помещений БЦ «Высоцкий» № 2 от 19.04.2013, в соответствии с которым на заочное решение вынесен вопрос, в том числе, согласовать и принять Соглашение о порядке содержания и эксплуатации общего имущества (вопрос № 4) и решение по данному вопросу принято за согласование и принятие данного Соглашения. Порядок содержания и эксплуатации общего имущества является приложением к указанному протоколу, что прямо следует из содержания протокола (страница 2 протокола). Между тем данный Порядок содержания и эксплуатации общего имущества не был предметом исследования суда.

Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что платность пользования земельным участком не установлена и о противоправности действий управляющей компании является преждевременным, сделанным без исследования в полном объеме материалов дела.

При этом исследование и оценка вышеуказанных документов, а также установление соответствующих обстоятельств является необходимым и существенным при определении возможности наложении обязанности на общество «Высота» по устранению препятствий в пользовании имуществом заявленным истцом способом.

Следует отметить, что положение статьи 19 (часть 1) Конституции Российской Федерации «все равны перед законом и судом» означает, что при равных условиях субъекты права должны находиться в равном положении, права всех собственников защищаются равным образом.

Соответственно, принятые в пределах своей компетенции решения общего собрания собственников, в том числе об установлении порядка использования общего имущества - земельного участка, на котором находится здание (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), введения ограничения пользования им, в равной степени распространяются на всех собственников помещений в здании, управляющую организацию и являются для них обязательными (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).


Такой способ защиты как негаторный иск (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации) может использоваться и, соответственно, требования об устранении препятствий в пользовании имуществом должны быть удовлетворены судом в случае установления и доказанности того обстоятельства, что действия противоположной стороны незаконны и нарушают права и охраняемые законом интересы истца, поскольку устранять по сути можно только неправомерные препятствия в пользовании.

Более того, целью установления собственниками порядка пользования общим имуществом, включающим в себя определенные ограничения, является обеспечение внутреннего порядка, безопасности граждан, находящихся в здании БЦ «Высоцкий», а также сохранности материальных ценностей собственников, арендаторов, что следует, в частности, из правил внутреннего распорядка для собственников, арендаторов, работников и посетителей БЦ «Высоцкий» (утверждены решением общего собрания собственников помещений, протокол от 28.11.2022).

Кроме того, с учетом наличия в производстве Арбитражного суда Свердловской области дела № А60-8091/25 по иску предпринимателя ФИО1 к обществам с ограниченной ответственностью «Высота», «Связь плюс» об устранении препятствий в пользовании имуществом, дела № А60-45659/25 по иску предпринимателя ФИО1 к Управлению Росреестра по Свердловской области о признании регистрации общего имущества в нежилом здании недействительной, суду следует проверить их связь со спорными требованиями предпринимателя ФИО1 в части требований, касающихся помещений на 4 этаже в рамках настоящего дела, и рассмотреть вопрос о невозможности или возможности рассмотрения настоящего дела до разрешения вышеуказанных дел, в том числе с учетом необходимости определения надлежащего лица, кто должен отвечать по иску предпринимателя ФИО1, и обеспечения исполнимости судебного акта.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора суд должен дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны:

1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом;

2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил


приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле;

3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии со статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Поскольку выводы суда апелляционной инстанции сделаны без надлежащего исследования в полном объеме материалов дела, на основании части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (с учетом того, что Семнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривал данное дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные выше недостатки, с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, исследовать и дать правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2025 по делу № А60-55128/2024 Арбитражного суда Свердловской области отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи И.А. Краснобаева

Е.И. Гуляева