Постановление от 18 июня 2025 г. по делу № А40-240775/2024

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-19356/2025

Дело № А40-240775/2024
г. Москва
19 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи С.М. Мухина, судей: Г.М. Никифоровой, Л.Г. Яковлевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Королевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2025 по делу № А40-240775/2024

по заявлению: Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1. Правительство Москвы, 2. АО СЗ «АК16» о признании незаконным решения

при участии: от заявителя: ФИО1 по доверенности от 27.12.2024; от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 15.05.2025; от третьих лиц: 1. ФИО1 по доверенности от 16.07.2024; 2. не

явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

решением Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2025 года, принятым по настоящему делу, удовлетворены требования Департамента городского имущест ва города Москвы (заявитель, Департамент) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (заинтересованное лицо, Управление), оформленное уведомлением от 18.07.2024 № КУВД-001/2024-15238420/6, суд также обязал Управление в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Департамента путем государственной регистрации прекращения договора аренды от 12.03.2020 № М-05-055211 земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004003:9365, общей площадью 20 320 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Правительство Москвы, АО СЗ «АК16».

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Управление ссылается на нарушение судом норм материального права, указывая, что заявителем не представлено документов, соответствующих требованиям законодательства.

Определением от 15.05.2025, в виду болезни председательствующего судьи, судебное заседание отложено на 10.06.2025.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы и требования своей апелляционной жалобы, представитель от Департамента и правительства Москвы возражал относительно ее удовлетворения, просил решение суда оставить без изменения.

Третье лицо - АО СЗ «АК16» явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечило, что не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в его отсутствие.

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела и доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.

Как следует из фактических материалов дела и установлено судом, 11.04.2024 Департамент обратился в регистрирующий орган с заявлением № КУВД-001/2024-15238420 об осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды от 12.03.2020 № М-05-055211 земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004003:9365, общей площадью 20 320 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Уведомлением от 18.04.2024 № КУВД-001/2024-15238420/2 государственным регистратором сообщено о приостановлении осуществления регистрационных действий на основании п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости, Закон № 218-ФЗ) до 18 июля 2024 года.

В связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, 18.07.2024 на основании статьи 27 Закона о недвижимости, Управлением принято решение об отказе в осуществлении регистрационных действий, формализованное в уведомлении № КУВД-001/2024-15238420/6.

Полагая, что отказ регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает права заявителя в исполнении возложенных на него функциональных обязанностей по обеспечению учета и регистрации объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Руководствуясь статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Закона о недвижимости, суд первой инстанции признал оспариваемое решение Управления недействительным и обязал последнее устранить допущенные нарушения в силу нижеследующего.

Управление является федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 3 Закона о недвижимости), осуществляющим публично-правовые функции по государственному кадастровому учету, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведению Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставлению сведений, содержащихся в нем.

В силу п. 3 ст. 1 Закона о недвижимости, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости органом регистрации прав осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п. 5 ст. 18 Закона о недвижимости, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о недвижимости и требованиям принятых в соответствии с данным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Судом установлено, что 12.03.2020 между Департаментом и АО СЗ «АК16» заключен договор аренды № М-05-055211 земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004003:9365, общей площадью 20 320 кв.м., расположенного по адресу: <...> (далее - земельный участок).

Дополнительным соглашением от 31.08.2020 установлена цель предоставления земельного участка в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 08.07.2020 № РФ-77-4-59-3-18-2020-1130, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Согласно разрешению Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 20.10.2023 № 77-05-011695-2023 строительство многоквартирного жилого дома с завершено, 20.12.2023 зарегистрировано право собственности первых участников долевого строительства на нежилые помещения в построенном многоквартирном доме.

В связи с окончанием строительства многоэтажного жилого комплекса, регистрацией права собственности первых участников долевого строительства на нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0004003:11623, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Нагатино-Садовники, 2-й Нагатинский <...>, м/м 382/383 (запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 20.12.2023 № 77:05:0004003:11623- 77/060/2023-1) между Департаментом и АО «АК 16» оформлено дополнительное соглашение от 26.02.2024 о расторжении договора аренды от 12.03.2020 № М-05- 055211.

Письмом от 14.02.2024 № ДГИ-Э-5855/24-1 Департамент с целью приведения земельно-правовых отношений в соответствие с действующим законодательством, руководствуясь статьями 407, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомил АО СЗ «АК16» о прекращении договора аренды от 12.03.2020 № М-05- 055211 в силу закона, а также о своём намерении обратиться в Управление Росреестра по Москве с заявлением о погашении записи в ЕГРН о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:05:0004003:9365.

При этом, вопреки позиции Управления Росреестра по городу Москве, наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированных договорах долевого строительства не может препятствовать государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка, заключенного с застройщиком.

Так, в силу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее

- Закон № 214-ФЗ), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договоры аренды, договоры субаренды такого земельного участка.

Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) - регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», погашается органом регистрации в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

На основании ч. 1 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого

строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

С учетом вышеизложенного, право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

При этом наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений между собственником земельного участка и застройщиком.

Также, подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ прямо установлено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права. Таким образом, договор аренды прекращается вне зависимости от внесенных в ЕГРН записей в связи с истечением срока, на который он был заключен.

Вследствие этого прекращается и залог, поэтому орган регистрации прав даже при наличии в ЕГРН записи о залоге права аренды в пользу участников долевого строительства не вправе отказать в государственной регистрации прекращения права аренды в связи с истечением срока договора аренды.

При этом судом верно отмечено, что, приостанавливая государственную регистрацию прекращения договора аренды, Управление указывает, что сведения об утвержденном проекте межевания рассматриваемой территории отсутствуют.

В то же время судом установлено, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24.12.2021 № 2186-ПП утвержден проект планировки, в составе которого содержится план межевания. Границы земельного участка 77:05:0004003:9365 соответствуют участку № 2 по плану межевания, отнесенного к участкам жилых зданий.

Судом приняты во внимания разъяснения, данные по применению статьи 16 Вводного закона и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, изложенным в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого этим домом, пользуются всеми правами законных владельцев.

Как установлено судом, на спорном земельном участке возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, в декабре 2023 зарегистрировано право собственности участников долевого строительства на жилые помещения в построенном многоквартирном доме. В силу положений действующего законодательства земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а право собственности Департамента на спорный земельный участок прекратилось.

При этом, с момента возникновения у собственников помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ.

Таким образом, с целью приведения земельно-правовых отношений в соответствие с положениями действующего законодательства, руководствуясь статьями 407, 413 ГК РФ, Департаментом и было подано заявление в Управление о прекращении договора аренды от 12.03.2020 № М-05-055211 в силу закона.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о незаконности оспариваемого уведомления, поскольку заявителем в Управление были представлены все необходимые документы, для осуществления государственного кадастрового учёта, в связи с чем, оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета не имелось.

Признав незаконным решение Управления, в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о проведении государственной регистрации прекращения договора аренды от 12.03.2020 № М-05-055211 земельного участка с кадастровым номером 77:05:0004003:9365, общей площадью 20.320 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом норм материального права подлежат отклонению, как основанные на неверном их толковании и понимании заявителем жалобы.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2025 по делу № А40-240775/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: С.М. Мухин Судьи: Г.М. Никифорова Л.Г. Яковлева