Постановление от 25 сентября 2024 г. по делу № А40-123131/2023

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 09АП-52128/2024-ГК

Дело № А40-123131/23
город Москва
26 сентября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Стешана Б.В., судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Елмановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.06.2024 по делу № А40-123131/23,

по иску ООО «Жасмин» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН:

7705031674) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости,

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 по доверенности от 01.03.2024, от ответчика: ФИО2 по доверенности от 26.06.2024,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Жасмин» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом 21.11.2023 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>/1/5, с кадаст номером 77:05:0011001:11547, общей площадью 315,4 кв. м на указанных условиях.

Решением от 28.06.2024 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил, обязав Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «ЖАСМИН» договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>. пом. 1/1/5, с

кадастровым номером 77:05:0011001:11547, общей площадью 315,4 кв. м на условиях, изложенных в резолютивной части решения.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что ООО «Жасмин» (арендатор) арендует нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>/1/5, с кадастровым номером 77:05:0011001:11547, общей площадью 315,4 кв. м., находящиеся в собственности города Москвы, по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 01.10.2019 № 00-01339/19 сроком на десять лет с даты его заключения.

ООО «Жасмин» относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и Законом г. Москвы от 26.11.2008 № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве», что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Жасмин» 29.03.2023 обратилось в Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель) с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества через портал mos.ru.

11.04.2023 Департаментом городского имущества в адрес ООО «Жасмин» через портал mos.ru. был направлен ответ, которым принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению о выкупе от 29.03.2023. Однако к указанному ответу был приложен договор купли-продажи недвижимости № 598281от 13.03.2023 (далее договор) с сопроводительными письмами.

Истец указал, что до даты 11.04.2023 не получал никаких уведомлений и предложений от Ответчика, тем более не был ознакомлен с договором купли-продажи помещения.

Ответчик в своих письмах ссылается, что договор купли-продажи был направлен в адрес ООО «Жасмин» 15.03.2023, однако это не соответствует действительности.

Согласно п. 8.7 Договор оформляется в форме электронного документа и подписывается Сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью. Для того, чтобы подписать договор с помощью ЭЦП в установленной законом форме, необходимо было направить договор в личный кабинет арендатора ООО «Жасмин» на портале mos.ru. Департамент этого не сделал, тем самым нарушил права Истца ознакомиться с договором и подписать его в электронном виде как того требует сам Ответчик, устанавливая такое условие в договоре (п. 8.7).

В силу п.4 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Истец через личный кабинет портала mos.ru. направил подписанный договор с протоколом разногласий в части цены помещения от 08.05.2023, то есть в 30-дневный срок с даты ознакомления с договором купли-продажи.

ООО «ЖАСМИН» предлагал Продавцу изменить условия пункта 3.1 и согласовать в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 19 284 719 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.05.2023 № ОО2023-03/05, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Оптимал Групп», является окончательной, согласованной Истец указал, что Департамент городского имущества города Москвы действовал в нарушение названных положений Закона N 159-ФЗ и нарушил права и интересы ООО «ЖАСМИН» в сфере экономической деятельности, создал препятствия в реализации предусмотренного этим законом права на выкуп занимаемого им нежилого помещения. Действия Департамента, как собственника спорного имущества, не должны выходить за пределы осуществления гражданских прав.

Истец считает незаконным и необоснованным отказ Департамента городского имущества города Москвы в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что в Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 26.12.2022 № М402-2944-П/2022 в размере 35 360 000 руб. Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 29.12.2022 № 485/1519-22) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок. Департамент отмечает, что Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации. Департамент отклонил протокол разногласий. Учитывая, что Проект договора не подписан Обществом по истечении указанного срока, согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ Общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по вышеуказанному адресу с 23.05.2023. В действия Департамента отсутствует факт уклонения от заключения с Обществом договора купли-продажи

указанной недвижимости, ввиду чего иск Общества об обязании Департамент заключить указанный договор купли-продажи, считается ненадлежащим способом защиты нарушенных прав Общества.

В силу п. 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Требования Истца, относительно определения размера выкупной стоимости Объектов недвижимости, основаны на Федеральном законе № 159-ФЗ, где в части 3 статьи 1 указывается, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

Соответственно, к требованиям Истца применяется Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

По указанным выше основаниям Истец имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а Ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет с даты заключения договора аренды, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Поскольку истец в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений.

Довод жалобы о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, поскольку в действиях Департамента отсутствует факт уклонения от заключения договора купли-продажи недвижимости, отклоняется как противоречащий обстоятельствам дела, установленным судом.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2023 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Назначено проведение судебной оценочной экспертизы по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» ФИО3.

Перед экспертом поставлен вопрос:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, <...>/1/5, с кадастровым номером 77:05:0011001:11547, общей площадью 315,4 кв.м. по состоянию на дату 29.03.2023?

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, <...>/1/5, с кадастровым номером 77:05:0011001:11547, общей площадью 315,4 кв.м. по состоянию на дату 29.03.2023 составляет 20 981 341 руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об обязании департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, указанных в уточненной исковом заявлении.

Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, верно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2024 по делу № А40-123131/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Б.В. Стешан

Судьи: В.В. Валюшкина

Т.В. Захарова