Решение от 22 марта 2023 г. по делу № А79-4583/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-4583/2022
г. Чебоксары
22 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.03.2023.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 428022, г. Чебоксары, Чувашская Республика

к Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр. Президентский д. 14

об урегулировании преддоговорных разногласий,

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Офис", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428008, <...>,

индивидуальный предприниматель ФИО3 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Чувашская Республика, г. Чебоксары,

при участии:

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 03.10.2022 № 44,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее – Министерство, ответчик) об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:4 по адресу: <...> с установлением годовой арендной платы в размере 221 747 руб.

В обоснование исковых требований истец указывает, что земельный участок находился в аренде у сособственников расположенного на нем объекта недвижимости сроком с 03.02.2014 по 29.01.2019 на основании договора аренды № 1118 от 01.09.2014. Ответчиком в адрес истца направлен проект договора аренды на новый срок с 29.01.2019 по 24.01.2024 по цене арендной платы 750 700 руб. 82 коп. в год. 21.03.2022 истцом направлен протокол разногласий, по результатам рассмотрения которого ответчик согласовал увеличение срока аренды до 49 лет, в остальной части предлагаемую ответчиком редакцию условий договора отклонил, в том числе в части определения размера арендной платы из расчета 221 747 руб. в год на основании отчета № 2022/16 от 16.03.2022, подготовленного ООО "Независимый экспертно-правовой центр.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью "Офис", индивидуальный предприниматель ФИО3.

Определением суда от 04.08.2022 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО5, производство по делу приостановлено.

06.09.2022 в суд поступило заключение эксперта от 05.09.2022 №Э-0402/2022.

Определением от 29.09.2022 производство по делу возобновлено.

По результатам судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, просит обязать ответчика заключить с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:4, расположенный по адресу: <...>, на следующих условиях: размер годовой арендной платы установить в размере 238680 рублей; с заключением эксперта от 05.09.2022 №Э-0402/2022 согласился.

Уточнение исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

02.11.2022 Министерством представлены письменные возражения на заключение эксперта от 05.09.2022 №Э-0402/2022, в которых ответчик указал на многочисленные грамматические и фактические ошибки, а именно: вводная часть содержит неточности в виде наименования эксперта, имеются описки в указании рыночной стоимости объекта (94 000 руб.), не указано на применение фактора долгосрочности арендных отношений, ошибочно указано, что исследуемый объект свободен от обременений, неверно указан вид разрешенного использования "Производственная деятельность" (согласно выписке ЕГРН вид разрешенного использования спорного земельного участка - "занимаемый административным зданием и прилегающей территорией для общественно-деловых целей"); неправильно определен сегмент рынка; анализ оцениваемого объекта осуществлялся в соответствии с основными социально-экономическими показателя за 2020 год.

Экспертом ФИО6 представлено уточнение к экспертному заключению от 05.09.2022 №Э-0402/2022, в котором устранены ошибки по замечаниям ответчика. По мнению эксперта, устранение указанных замечаний не повлияло на выводы, изложенные в заключение эксперта от 05.09.2022 №Э-0402/2022.

Определением от 01.12.2022 по ходатайству Министерства на основании части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу назначена повторная экспертиза ввиду допущенных в заключении ошибок, в том числе в указании вида разрешенного использования объекта, имеющихся обременений, анализируемого периода основных социально-экономических показателей, не являющихся по существу формальными описками, исправление которых могло быть произведено без изменения существа заключения. Производство повторной экспертизы поручено эксперту ООО "Экспертно-консультационный центр "Оценщик" ФИО7, производство по делу приостановлено.

10.02.2023 от ООО "Экспертно-консультационный центр "Оценщик" поступило экспертное заключение №З-01/2023 от 09.02.2023. Определением от 09.03.2023 производство по делу возобновлено.

По результатам повторной экспертизы истец ходатайством от 27.02.2023 уточнил требования, просит обязать Министерство заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:4 по адресу: <...> с установлением годовой арендной платы в размере 263 881 руб.

Представитель истца в судебное заседание не явился, представил письменное ходатайство, в котором просит исковые требования в редакции уточнения от 27.02.2023 поддержал, дело просил рассмотреть без своего участия.

Представитель ответчика иск не признал, возражений относительно заключения по результатам повторной экспертизы не заявил.

Третьи лица, извещенные о времени и места рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В рамках ранее рассмотренного дела № А79-12463/2018 по иску Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики к индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО8, обществу с ограниченной ответственностью "Офис" о взыскании долга по арендной плате по договору № 1118 от 01.09.2014 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, с множественностью лиц на стороне арендатора решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 09.12.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020, установлены следующие обстоятельства.

01.09.2014 на основании распоряжения Министерства от 11.03.2014 № 185-р и распоряжения Госкомимущества Чувашии от 13.07.2016 № 580-р между правопредшественником Министерства (арендодатель) и ответчиками (арендаторы), заключен договор с множественностью лиц на стороне арендатора № 1118 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики (в редакции дополнительного соглашения от 22.09.2016), согласно которому арендодатель передал арендаторам во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности Чувашской Республики, общей площадью 4930 кв. м с кадастровым номером 21:01:030202:4, расположенный по адресу: <...>, занимаемый административным зданием и прилегающей территорией для общественно-деловых целей.

Согласно пункту 1.3 договора на участке находятся нежилые помещения общей площадью 4660,50 кв. м, в том числе общей площадью 3495,8 кв. м, принадлежащие ИП ФИО2, общей площадью 804,9 кв. м, принадлежащие ООО "Офис", общей площадью 359,8 кв. м, принадлежащие ИП ФИО8

Срок аренды по договору № 1118 от 01.09.2014 установлен с 03.02.2014 до 29.01.2019 (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 01.06.2016.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:4 находится в государственной собственности Чувашской Республики, расчет арендной платы в отношении данного земельного участка должен производиться в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее – Порядок № 148). Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 от 08.09.2017 внесены изменения в указанный Порядок, в связи с чем размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, с 11.12.2017 устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Указанными судебными актами на основании заключения эксперта ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО9 № Э/19-026 от 19.07.2019 размер годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составляет 971 662 руб. 85 коп., для ИП ФИО2 с учетом соответствующей пропорции - 728 835,75 руб. в год.

Приведенные обстоятельства, установленные решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего дела, в котором участвуют те же стороны (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду окончания срока действия договора № 1118 от 01.09.2014 на сдачу в аренду земельного участка Министерство направило в адрес истца проект договора аренды земельного участка на срок с 29.01.2019 до 24.01.2024 письмом от17.02.2022 № 25/05-2370 (т. 1, л.д. 16-21).

Заявлением от 22.03.2022 ИП ФИО2 представил протокол разногласий, в котором предложил свою редакцию ряда пунктов, в том числе в пункте 2.1 предложил указать срок аренды до 29.01.2068 (на 49 лет), размер годовой арендной платы в абзаце 2 пункта 4.1 предусмотреть в сумме 166 330 руб. 47 коп. без учета НДС с учетом доли арендатора из расчета стоимости годовой арендной платы за участок в размере 221 747 руб.

Письмом от 20.04.2022 № 25/12-6391 (т. 1, л.д. 24) Министерство указало на отсутствие возражений относительно предлагаемой ИП ФИО2 редакции условия договора о сроке аренды (пункт 2.1), в остальной части протокол разногласий отклонило.

Указывая на недостижение сторонами согласия относительно условия договора о размере арендной платы, истец обратился с иском в суд.

В пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия относительно условия договора о размере арендной платы.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорными земельными участками относится к категории регулируемых цен и в рассматриваемом случае в соответствии с Порядком № 148, определяется в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, что сторонами не оспаривается.

Из материалов дела усматривается, что Министерство, направив Обществу проект договора аренды земельных участков, определило ежегодный размер арендной платы в пункте 8 приложения 2 исходя из общей величины годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:4 согласно решению суда по делу № А79-12463/2018 - 971 662 руб. 85 коп., пропорционально площади принадлежащего истцу помещения – 728 835 руб. 75 коп.

Вместе с тем, указанная величина годового размера арендной платы определена в соответствии с условиями аренды, предусмотренными ранее действовавшим договором аренды земельного участка № 1118 от 01.09.2014, в том числе с учетом срока аренды 5 лет.

При заключении договора аренды земельного участка на новый срок, исходя из изменения объективных исходных данных, определяющих рыночную величину арендной платы, включая определение срока аренды на 49 лет, арендатор вправе представить возражения относительно предлагаемой арендодателем размера арендной платы за землю.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом представлен отчет по определению величины рыночной стоимости годовой аренды (права пользования) земельного участка при условии заключения договора на 49 лет по состоянию на дату начала действия договора аренды земельного участка на новый срок – 29.01.2019, выполненный ООО "Независимый экспертно-правовой центр" (т. 1,л.д. 35-58), согласно которому стоимость объекта аренды определена округленно в размере 221 747 руб.

Ввиду наличия у сторон разногласий относительно действительной рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельные участки судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости размера годовой арендной платы.

Согласно представленному по результатам повторному судебной экспертизы заключению № 3-01/2023, выполненному экспертом ООО "Экспертно-консультационный центр "Оценщик" ФИО7 (т. 4, л.д. 125) рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 4 930 кв.м с кадастровым номером 21:01:030202:4, расположенного по адресу: Чувашская Республика, ул. Текстильщиков, 10, при сроке аренды на 49 лет по состоянию на 29.01.2019 составляет 17 240 210 руб.

Заключение эксперта отвечает принципу относимости и допустимости. В заключении отражены все предусмотренные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации. Заключение каких-либо противоречий не содержит, сомнений в его достоверности не имеется, оно достаточно мотивировано, выводы обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами.

Пунктом 1.4 Порядка № 148 предусмотрено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 15.1 - 15.4 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Следовательно, ежегодный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:4 с учетом заключения эксперта № 3-01/2023 составит 351 841 руб. 02 коп. С учетом доли площади помещения истца 3495,8 кв.м в соотношении с общей площадью объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, 4660,5 кв.м доля истца в указанной сумме арендной платы составит 263 912 руб. 85 коп.

Условия об определении размера арендной платы содержатся в приложении № 2 к проекту договора, подготовленного Министерством. Следовательно, указанные условия подлежат изложению в соответствии с заключением эксперта.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО2 и Министерством при заключении договора аренды земельного участка, определив годовой размер арендной платы в сумме 263 912 руб. 85 коп. с указанием в приложении № 2 к договору во второй строке пункта 8 "Рыночная стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная на срок аренды" суммы 17 240 210 руб., в строке "Сумма арендной платы в год, рассчитанная пропорционально отношению площади, принадлежащей на праве собственности арендатору, к общей площади объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, руб." – 263 912 руб. 85 коп., в строке "Сумма арендной платы в месяц " - 21 992 руб. 74 коп.

В пункте 2.1 Порядка № 148 предусмотрено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Принимая во внимание, что в настоящем деле спор возник относительно размера арендной платы на 2019 год, который является первым годом действия заключаемого договора аренды, а также с учетом того, что рыночная стоимость права аренды определена экспертом по состоянию на данный год, основания для применения индекса потребительских цен к определенной экспертом величине при расчете размера арендной платы на 2019 год отсутствуют.

Ввиду удовлетворения требования истца об урегулировании преддоговорных разногласий понесенные истцом судебные расходы, включая расходы по оплате государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО5, в сумме 25 000 руб., по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Урегулировать преддоговорные разногласия, возникшие между Министерством экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем ФИО2, при заключении договора аренды земельного участка общей площадью 4 930 кв.м с кадастровым номером 21:01:030202:4, расположенного по адресу: Чувашская Республика, ул. Текстильщиков, 10, на срок с 29.01.2019 до 29.01.2068, изложив спорные условия в следующей редакции:

- в пункте 8 приложения № 2 к договору вместо строки "Стоимость права аренды согласно решению суда по делу № А79-12463/2018" включить строку "Рыночная стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная на срок аренды, - 17 240 210 руб.",

- в пункте 8 приложения № 2 к договору в строке "Сумма арендной платы в год, рассчитанная пропорционально отношению площади, принадлежащей на праве собственности арендатору, к общей площади объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, руб." указать сумму 263 912 руб. 85 коп.

- в пункте 8 приложения № 2 к договору в строке "Сумма арендной платы в месяц " указать сумму 21 992 руб. 74 коп.

- строки "Индекс потребительских цен на 2019 год" и "Сумма годовой арендной платы с учетом ИПЦ, руб." в пункте 8 приложения № 2 к договору исключить.

Взыскать с Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 (Шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины, 25 000 (Двадцать пять тысяч) руб. расходов по оплате судебной экспертизы

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.



Судья

С.А. Цветкова