Решение от 25 мая 2023 г. по делу № А41-36772/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-36772/22
25 мая 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО «Промжилстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации городского округа Балашиха (ОГРН <***>, ИНН <***>), Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области,

о признании незаконным решения от 21.02.2022 № P001-7005787562-56165668, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:18, осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:18,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

ООО «Промжилстрой» (далее – общество) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее – администрация), Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха (далее – комитет) с требованиями:

- признать незаконным решение администрации от 21.02.2022 № P001-7005787562-56165668;

- обязать администрацию заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:18, в течение 30 (тридцати) дней с момента вступления судебного акта по делу в законную силу;

- обязать администрацию осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка кадастровым номером 50:15:0010902:18 в трех экземплярах и их подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания обществу.

В судебном заседании представитель общества поддержал заявленные требования. Представитель администрации возражал против удовлетворения требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей комитета и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (далее - уполномоченный орган).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Так, статьей 39.14 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 ЗК РФ, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»; 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (часть 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

В силу части 7 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Как следует из материалов дела, общество является собственником объекта недвижимого имущества: нежилое офисное здание с кадастровым номером 50:15:0000000:150773 площадью 2335,5 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010902:18 площадью 5114 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство офиса.

Судом установлено, что постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 04.10.1999 № 1299 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,5114 га.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка кадастровым номером 50:15:0010902:18 в собственность за плату без проведения торгов.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, если 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 14) разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Решением от 21.02.2022 № P001-7005787562-56165668 администрация отказала обществу в предоставлении государственной услуги в связи с тем, что согласно сведениям ЕГРН объект с кадастровым номером 50:15:0000000:150773, расположенный на испрашиваемом земельном участке, имеет площадь 2335,5 кв.м. Однако согласно разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию от 14.08.2009 № RU50315000-315 и № 50315000-316 площадь объекта составляет 2370,1 кв.м, что противоречит сведениям ЕГРН. Также администрация сослалась на то, что в отношении земельного участка установлен вид разрешенного использования «строительство офиса». Однако установлено, что помимо деятельности, предусмотренной видом разрешенного использования «деловое управление», на земельном участке осуществляется деятельность, предусмотренная видом разрешенного использования «магазины», что частично не соответствует установленному в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:18 виду разрешенного использования.

Полагая, что отказ не соответствует требованиям закона, ссылаясь на указанные обстоятельства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Собственники зданий, сооружений в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов.

Статьей 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГрК РФ градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений.

При территориальном планировании осуществляется планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения (пункт 2 статьи 1, глава 3 ГрК РФ).

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 ГрК РФ).

Пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов (часть 1 статьи 31 ГрК РФ).

Согласно статье 85 Земельного кодекса в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам (пункт 1);

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса).

Частью 8 статьи 36 ГрК РФ также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ).

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, частей 8 - 10 статьи 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455, 03.06.2019 по делу № 301-КГ18-25680.

Исходя из обстоятельств настоящего спора, суд приходит к выводу, что несоответствие наименования вида разрешенного использования земельного участка и целевого назначения здания наименованию видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки, может быть устранено путем приведения таких наименований в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Вместе с тем, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

В Постановлении Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 также указано, что при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Частью 6 статьи 30 ГрК РФ установлено, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

При этом, по смыслу статей 30, 41, 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, устанавливающий градостроительный регламент земельного участка.

Правила землепользования и застройки являются комплексным нормативным правовым актом, разработанным исполнительным органом местного самоуправления в соответствии с требованиями федерального и регионального градостроительного законодательства, местных нормативных правовых актов при участии депутатов представительного органа местного самоуправления и иных заинтересованных лиц.

Согласно заключению Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 31.01.2022 № ГЗ-РГИС-5343527481 земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010902:18 расположен зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1) городского округа Балашиха Московской области.

Постановление администрации городского округа Балашиха Московской области от 10.08.2021 № 715-ПА утверждены Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Балашиха Московской области.

В соответствии со статьей 34 ПЗЗ зона многоквартирной жилой застройки Ж-1 установлена для обеспечения условий формирования жилых районов из многоквартирных жилых домов.

Предельные размеры земельных участков с видом разрешенного использования «деловое управление» в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1) городского округа Балашиха Московской области составляют от 1000 кв.м (минимальный) до 100000 кв.м (максимальный). Максимальный процент застройки, в том числе в зависимости от количества надземных этажей составляет 55%. Минимальные отступы от границ земельного участка - 3 м.

Судом также установлено и следует из материалов дела, что через территорию земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:18 проходит сквозная автомобильная дорога общего пользования, фактически данный земельный участок на две части.

В обоснование соразмерности площади земельного участка площади расположенного здания заявителем в материалы дела представлено заключение специалиста, подготовленное АНО «Экспертно-правовой центр», согласно которому площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания с кадастровым номером 50:15:0000000:150773, составляет 5114 кв.м.

Суд не принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку расчет площади земельного участка произведен из целевого назначения участка – объекты торговли (торгово-офисные центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), что не подтверждается материалами дела (стр. 14 заключения), а также в соответствии с Решением Совета депутатов городского округа Балашиха МО от 27.12.2017 № 03/50 "Об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Балашиха Московской области", утратившим силу в связи с принятием решения Совета депутатов городского округа Балашиха МО от 22.09.2021 № 08/16.

В этой связи определением Арбитражного суда Московской области от 17.01.2023 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Арта-Экспертиза», экспертам ФИО2, ФИО3

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Определить с выездом на место площадь и границы земельного участка, занятого и необходимого для использования здания с кадастровым номером 50:15:0000000:150773, в том числе с учетом градостроительных норм, установленного градостроительного регламента и фактического использования земельного участка. Отобразить графически.

2) определить с выездом на место, входит ли земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010902:18, а также земельный участок в площади и границах, установленных по результатам исследования по вопросу 1), в границы территорий общего пользования. Отобразить графически.

В материалы дела представлено заключение эксперта № 03/23, в которому эксперты пришли к выводу о том, что площадь земельного участка, занятого и необходимого для использования здания с кадастровым номером 50:15:0000000:150773, в том числе с учетом градостроительных норм, установленного градостроительного регламента и фактического использования земельного участка составила 2414 кв.м. Границы участка с координатами поворотных точек отображены экспертами на Схеме № 2.

Отвечая на второй поставленный судом вопрос, эксперты указали, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:18 отсутствуют установленные уполномоченными органами границы территорий общего пользования, при этом в отношении земельного участка в границах, установленных по результатам исследования по вопросу № 1 – отсутствуют также фактическое использование и возможность такого использования территории неограниченным кругом лиц, а в остальной части участка площадью 2700 кв.м (занимаемой проездом и зелеными насаждениями) – имеется возможность и происходит фактическое использование территории неограниченным кругом лиц как территории общего пользования.

Явившийся в судебное заседание эксперт ФИО4 пояснил, что исследование по вопросу о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка проводилось экспертами, исходя из вида разрешенного использования наиболее соответствующего фактическому использованию. Необходимая площадь земельного участка определялась безотносительно к наличию в границах участка сквозного проезда. Наличие проезда в границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:18 не повлияло на выводы о площади земельного участка необходимого для использования здания с кадастровым номером 50:15:0000000:150773. Границы и площадь земельного участка определялись, исходя из требований ПЗЗ, фактического использования, а также требований земельного законодательства о формировании земельных участков (ст. 11.9 ЗК РФ).

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ экспертное заключение, подготовленное экспертами ООО «Арта-Экспертиза», суд приходит к выводу, что данное заключение соответствует требованиям законодательства об экспертной деятельности, поскольку содержит четкие и ясные выводы, содержит подробное описание произведенного исследования, нормативное и графическое обоснование исследований и выводов. Суд принимает данное заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства.

Обществом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

В обоснование ходатайства общество указывает на выявление многочисленных неточностей и противоречий в представленном экспертном заключении, вызывающих сомнение в его обоснованности, а именно:

- построение категоричных выводов экспертного заключения на основании предположительных фактов (обстоятельств) - вывод экспертного заключения о расположении в границах спорного земельного участка территории общего пользования (сквозного проезда) основанный на предположении о возможности его использования жителями соседних МКД, без фиксации и обоснования самого факта использования и доказательств его обосновывающих

- неполный (ограниченный) перечень мероприятий, проведенных в рамках исследовательской части экспертизы:

- непроведение измерений параметров сквозного проезда, расположенного на спорном земельном участке, с целью соотнесения данных параметров с требованиями градостроительных сводов правил и ГОСТов к квартальной дороге, как территории общего пользования

- непроведение обследования помещений здания, расположенного на спорном земельном участке перечня его арендаторов и видов осуществляемых ими видов деятельности с целью определения фактического вида разрешенного использования земельного участка, отличного от сведений ЕГРН

- вывод о наличии на территории спорного земельного участка сквозного проезда, как территории общего пользования был сделан без учета проекта межевания и проекта планировки земельного участка, которые вообще не исследовались экспертами

- противоречие выводов заключения о наличии на спорном земельном участке территории общего пользования (сквозного проезда) документам о первоначальном землеотводе земельного участка под строительство детского сада (детского комбината), сведениям ЕГРН, генеральному плану г.о. Балашиха, перечням автомобильных дорог общего пользования органа местного управления и органа власти субъекта РФ

- противоречие выводов заключения фактическим обстоятельствам: вывод о наличии на спорном земельном участке территории общего пользования (сквозного проезда) с целью его эксплуатации жителями соседних МКД (ул. Солнечная д. б и д. 8), противоречит тому обстоятельству, что данные МКД имеют самостоятельные проезды/подъезды со стороны ул. Звездная и данный сквозной проезд не является составной частью выделенных под строительство данных МКД земельных участков и не относится к общему имуществу собственников помещений данного МКД.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Представленные заявителем доводы подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.07.2022 по делу№ А41-95652/21, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.02.2023, требования КУИ Администрации городского округа Балашиха к ООО «Промжилстрой» о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:15:0010902:18 за период с 20.10.2009 по 20.07.2021 удовлетворены частично. С ООО «Промжилстрой» в пользу КУИ Администрации городского округа Балашиха взыскано неосновательное обогащение в сумме 1623413,72 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Удовлетворяя частично исковые требования суд указал, что в ходе осмотра земельного участка (с использованием информации полученной из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и карты Ведомственной информационной системы обеспечения деятельности Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области (далее - ВИС Главархитектуры МО) установлено: земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010902:18, общей площадью 5114 кв.м., поставлен на государственный кадастровый учёт 11.06.2006, категория земель - «Земли населённых пунктов», вид разрешенного использования - «строительство офиса», кадастровая стоимость 26535062,94 руб. Границы указанного земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Согласно актуальным данным ЕГРН, данные о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:18 отсутствуют.

Земельный участок огорожен не сплошным забором. Через территорию земельного участка насквозь проходит автомобильная дорога общего пользования, фактически разделяющая участок на две части. В месте вхождения автодороги на территорию участка - с западной стороны и в месте ее выхода с территории участка - юго-восточной стороны участка в заборе имеются открытые проемы для проезда автотранспорта/прохода людей. Данные проемы не оснащены воротами или иными запорными сооружениями/механизмами и не препятствуют доступу на земельный участок третьих лиц.

Территория земельного участка благоустроенная, содержит, в частности:

- асфальтированные места для парковки автотранспорта, расположенные вдоль протяжения автомобильной дороги общего пользования. Общая площадь парковочных мест определяется сторонами осмотра на основании экспликации по площадям территории земельного участка в приложении к настоящему акту.

- не асфальтированную зону с открытым грунтом и зелеными насаждениями -кустарниками и деревьями, на которой не осуществляется деятельность землепользователя участка - ООО «Промжилстрой» или третьих лиц, в частности, не осуществляется хранение/размещение какого-либо имущества. Данная зона находится в южной части земельного участка по отношению к автомобильной дороге общего пользования. Общая площадь данной зоны определяется сторонами на основании экспликации по площадям территории земельного участка в приложении к настоящему акту.

По данным ЕГРН, в границах осматриваемого земельного участка расположен объект капитального строительства - нежилое здание, площадью 2335,5 кв.м, наименование: офисное здание, количество этажей: 2-3, в том числе подземных 1, с кадастровым номером 50:15:0000000:150773, поставлен на кадастровый учет 11.08.2017. Здание расположено по адресу: <...> д.ба. Правообладателем объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:150773 является ООО «Промжилстрой», ИНН: <***>, государственная регистрация права собственности от 20.10.2009 № 50-50-15/035/2009-079. Объект используется для предоставления нежилых площадей под размещения офисов.

Информация о выданном разрешении на строительство (реконструкцию) вышеуказанного объекта капитального строительства, а также разрешении на ввод объекта в эксплуатацию в Администрации Городского округа Балашиха отсутствует.

Согласно данным публичной кадастровой карты, нежилое здание значится как ранее учтенное, без координат границ.

Так, судом установлено, что ООО «Промжилстрой» пользуется следующей площадью земельного участка: 976 кв.м – территорией под зданием; 1150 кв.м – сквозным проездом с парковочными карманами.

При расчете неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:15:0010902:18 судом в рамках дела № А41-95652/21 применена фактически используемая площадь ООО «Промжилстрой» – 2126 кв.м.

Кроме того, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Постановлением Главы Администрации Балашихинского района Московской области от 29.02.1996 № 205 и актом приема-передачи от 26.03.1996 подтверждается, что здание, в настоящее время поставленное на кадастровый учет с кадастровым номером 50:15:0000000:150773, передано в собственность ООО «Промжилстрой» для реконструкции в качестве незавершенного строительством блока детского сада, землеустроительное дело поручено оформить в целях отвода участка под территорию детского сада на 320 мест.

Постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 04.10.1999 № 1299 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,5114 га для строительства офиса.

При этом согласно заключению об установлении ограничений (обременений) пользования и сервитутах земельного участка от 2010 года, участок расположен в зоне многоэтажной жилой застройки с параметрами разрешенных градостроительных изменений использования: размещение объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан, и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

Заключение Балашихинского центра ГСЭН по отводу земельного участка под строительство от 23.10.1996, заключение Балашихинского райкома по охране окружающей среды и природных ресурсов Мособлкомприроды от 26.10.1996 № 194/ООС по выбору (отводу) земельного участка под размещение офиса (вместо детского комбината корп. 31) также подтверждается фактическое использование участка – незаконченное строительство детского комбината.

При этом в акте выбора земельного участка 1996 года не содержится обоснование площади и границ для строительства офиса.

Следовательно, земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, исходя из параметров, нормативов отвода и градостроительного регламента участка под зданием детского сада.

Заявителем не представлено в материалы дела юридически значимых сведений и документов, обосновывающих необходимость для эксплуатации здания с кадастровым номером 50:15:0000000:150773 части земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:18, занятой древесно-кустарниковой растительностью.

Документами по землеотводу подтверждается, что часть земельного участка площадью 5114 кв.м занята древесно-кустарниковой растительностью. На момент рассмотрения спора зеленые насаждения также присутствуют на участке. Исходя из сопоставления плана земельного участка, приложенного к заключению об установлении ограничений (обременений) пользования и сервитутах земельного участка от 2010 года, и графических материалов в составе экспертного заключения ООО «Арта-Экспертиза», конфигурация части участка под зелеными насаждениями не изменена.

Кроме того, конфигурация земельного участка, определенная экспертом в качестве занятой зданием и необходимой для его эксплуатации (2414 кв.м), учитывает расположение и конфигурацию парковочных мест, совпадающие с расположением и конфигурацией такой территории в плане, приложенном к заключению об установлении ограничений (обременений) пользования и сервитутах земельного участка от 2010 года.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявителем не обосновано предоставление в собственность участка площадью 5114 кв.м.

В этой связи оснований для проведения повторной или дополнительной экспертизы не имеется.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010902:18 не может быть предоставлен обществу в собственность в порядке статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение администрации от 21.02.2022 № P001-7005787562-56165668 не нарушает прав и законных интересов общества, правовых оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:18 не имелось. За выкупом земельного участка площадью 2414 кв.м в установленном порядке заявитель не обращался. В связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец