Решение от 20 сентября 2018 г. по делу № А56-43881/2016

4218/2018-543591(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-43881/2016
20 сентября 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 20 сентября 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью «Гаражи» (место нахождения: Россия 197110, Санкт-Петербург, пр-кт Левашовский 15/А, ОГРН <***>);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: Россия 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, 1/Б, ОГРН <***>);

третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга об обязании,

при участии: - от заявителя: ФИО2 (доверенность от 18.08.2017);

- от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 28.12.2017); - от третьего лица: не явился, извещен;

- от иных лиц: эксперт ФИО4

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Гаражи" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) от 24.03.2016 № 26152-32 и об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в установленном порядке принять решение о выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:0750901:3220, общей площадью 8335 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 2, по выкупной цене, указанной на момент подачи заявления от 25.09.2015 № 11723.

В ходе рассмотрения дела судом удовлетворено ходатайство заявителя о назначении комплексной строительно-технической экспертизы.

Согласно ответу на судебный запрос ООО «Петроградский Эксперт» срок подготовки заключения – 8-10 рабочих дней, стоимость проведения экспертизы

40 000 руб. Проведение экспертизы будет поручено эксперту ФИО5, стаж работы – 17 лет, совместно с экспертом ФИО6, стаж работы – 13 лет.

Суд с учетом мнения истца, отсутствия со стороны Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга каких-либо возражений счел возможным поручить проведение судебной экспертизы ООО «Петроградский Эксперт» (адрес: Санкт- Петербург, Большая Пушкарская <...>, т. 921-75-02, 923-75-02).

Расходы по оплате экспертизы в размере 40 000 руб. возложены на истца, указанные денежные средства внесены на депозитный счет суда, о чем свидетельствует платежное поручение от 02.02.2017 № 6. Документы, необходимые для проведения экспертизы, вручены экспертной организации, что подтверждается сопроводительным письмом от 13.02.2017.

Определением от 20.02.2017 суд назначил экспертизу, производство по делу приостановил.

Определением от 01.06.2017 производство по делу возобновлено в связи с получением судом экспертного заключения от 25.05.2017 № 124-2/17.

В судебном заседании от 03.07.2017 представитель заявителя ходатайствовал о вызове экспертов для дачи пояснений относительно заключения от 25.05.2017

№ 124-2/17.

Данное ходатайство удовлетворено судом на основании части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

После дачи экспертами соответствующих пояснений в судебном заседании заявитель ходатайствовал о проведении дополнительной экспертизы, поскольку установлено, что экспертами допущена техническая ошибка в заключении (ошибочное включение в границы земельного участка здания, площадью 97,7 кв. м).

Заинтересованное лицо против проведения дополнительной экспертизы не возражало.

В целях объективного, полного и справедливого разрешения спора, а также с учетом наличия в экспертном заключении технической ошибки, что подтверждено экспертами в судебном заседании, суд счел необходимым назначить дополнительную экспертизу.

Проведение дополнительной экспертизы поручено тем же экспертам.

С сопроводительным письмом от 28.09.2017 в материалы дела поступило экспертное заключение от 27.09.2017 № 357-2/17.

В судебном заседании от 13.11.2017 представитель Комитета ходатайствовал о назначении повторной экспертизы, поскольку эксперт ФИО7, входившая в комиссию экспертов, проводивших судебную экспертизу по настоящему делу, указана в качестве кадастрового инженера в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 78:0750901:3220.

Заявитель поддержал ходатайство.

Данное ходатайство удовлетворено, суд определил поставить перед экспертом следующий вопрос:

- являются ли границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 78:0750901:3220, общей площадью 8335 кв.м, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 2, достаточными и необходимыми для использования и функционирования объектов недвижимости (кадастровый номер 78:14:0750901:3015, кадастровый номер 78:14:0750901:3008), расположенных на земельном участке?

С учетом мнения сторон в качестве экспертной организации судом определено общество с ограниченной ответственностью «Гарант-Кадастр», срок подготовки заключения – 15 рабочих дней, стоимость проведения экспертизы 40 000 руб. Проведение экспертизы будет поручено эксперту Карповой Ирине Владимировне, специализация в области кадастровой деятельности и землеустройства, стаж экспертной деятельности – 12 лет.

Расходы по оплате экспертизы в размере 40 000 руб. возлагаются на истца. Указанные денежные средства внесены на депозитный счет суда, что подтверждается платежным поручением от 13.02.2018 № 6.

Определением суда от 26.03.2018 суд назначил экспертизу, производство по делу приостановил.

В арбитражный суд поступило заключение эксперта, в связи с чем определением суда от 03.07.2018 производство по делу возобновлено.

В ходе судебного заседания с учетом приведенных Комитетом доводов, а также принимая во внимание наличие замечаний на заключение судебной экспертизы, суд посчитал необходимым вызвать в судебное заседание эксперта ФИО4, подготовившую заключение судебной экспертизы по делу

№ А56-43881/2016.

В настоящем судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования, представитель Комитета возражал по доводам отзыва. Эксперт ФИО4 ответила на вопросы Комитета, а также Общества.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, в связи с чем дела рассмотрено в его отсутствие.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Общество является собственником щитового бытового помещения, площадью 82,9 кв. м, склад (ангара № 1), площадью 503,3 кв. м и склада (ангара № 2), площадью 502,9 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д.22, лит. Г.

Под объектами недвижимости сформирован земельный участок с кадастровым номером 78:0750901:3220, общей площадью 8335 кв. м, который принадлежит Обществу на праве аренды на основании договора аренды от 15.06.2016 № 12/ЗД-03055, заключенного с Комитетом.

Срок действия договора от 15.06.2016 № 12/ЗД-03055 – по 18.09.2063. Участок предоставлен Обществу под складскую деятельность. Как указывает заявитель, 25.09.2015 Общество направило в Комитет заявление

№ 11723 о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

Письмом от 24.03.2016 № 6152-32 Комитет отказал Обществу в реализации права на выкуп земельного участка, указав, что площадь участка существенно превышает площадь, необходимую для функционирования расположенных на нем объектов недвижимости.

Полагая, что отказ Комитета в выкупе земельного участка нарушает статью 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации), заявитель обратился в суд с настоящим требованием

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон

№ 178-ФЗ) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 36 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» собственники строений приобретают земельные участки, на которых расположены строения этих собственников, в порядке и на условиях, которые предусмотрены названым Кодексом для приобретения земельных участков собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, в силу положений действующего земельного законодательства собственник здания, расположенного на земельном участке, находящемся в

государственной или муниципальной собственности, имеет преимущественное право на приобретение такого земельного участка.

Основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов приведены в статье 39.16 ЗК РФ.

В названной статье законодатель установил исчерпывающий перечень оснований для отказа заявителю в предоставлении права выкупа земельного участка.

Несоразмерность площадей, занимаемых принадлежащим заявителю объектами недвижимости, площади испрашиваемого земельного участка, в качестве основания для отказа в предоставление в собственность испрашиваемого земельного участка приведенной статьей не предусмотрена.

В то же время согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 16.10.1996 акционерному обществу открытого типа «Промземстройпроект», правопреемником которого является Общество, был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д.22, площадью

15 878 кв.м. для материально-технического снабжения. При этом в пункте 2.2 договора было указано, что на земельном участке расположены 3 ангара, бытовое помещение и столярный цех. Впоследствии земельный участок был разделен на 2 участка, площадью 8335 кв. м с кадастровым номером 78:14:0750901:3220 и площадью 7345 кв. м с кадастровым номером 78:14:0750901:3219. В отношении обоих участков с Обществом заключены договоры аренды от 15.06.2016. В пункте 1.2 договоров указано, что участок предоставляется под складскую деятельность. Также в договорах отражен факт нахождения на участках объектов недвижимости, принадлежащих Обществу. Оба договора заключены на срок до 18.09.2063.

В ходе судебного разбирательства представитель Общество пояснил, что оба участка связаны между собой и представляют единый складской комплекс. Из договора аренды 1996 года следует, что формирование земельного участка изначально осуществлялось с учетом осуществляемой на нем деятельности для эксплуатации расположенных на участке объектов недвижимости. Формирование земельного участка в меньшем размере повлечет невозможность осуществления складской деятельности, поскольку будет невозможно осуществлять движение между объектами крупногабаритного транспорта, его развороты, разгрузка и складирование грузов.

В целях оценки того, является ли площадь испрашиваемого земельного участка необходимой и достаточной для эксплуатации распложенных на нем зданий, судом по ходатайству сторон назначено проведение судебной экспертизы по следующему вопросу:

- являются ли границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 78:0750901:3220, общей площадью 8335 кв.м, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 2, достаточными и необходимыми для использования и функционирования объектов недвижимости (кадастровый номер 78:14:0750901:3015, кадастровый номер 78:14:0750901:3008), расположенных на земельном участке?

Согласно заключению судебной экспертизы по делу № А56-43881/2016, подготовленному экспертом ООО «Гарант-Кадастр» ФИО4, границы и площадь

земельного участка с кадастровым номером 78:0750901:3220, общей площадью 8335 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 2, являются достаточными и необходимыми для использования и функционирования объектов недвижимости (кадастровый номер 78:14:0750901:3015, кадастровый номер 78:14:0750901:3008), расположенных на земельном участке.

На вопрос Комитета, заданный в судебном заседании: возможно ли образование земельного участка под объектами недвижимости Общества в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, эксперт ФИО4 дала однозначный ответ: невозможно, поскольку раздел земельного участка на несколько земельных участков (например, путем образования земельного участка исключительно под объектами недвижимости без включения в него площадей, отведенных под объекты инфраструктуры, объекты складского и бытового назначения) приведет к нарушению функциональной, технологической и организационной связи объектов, входящих в состав единого складского комплекса, и повлечет за собой невозможность полноценного и эффективного функционирования последнего (в том числе объектов недвижимости, входящих в его состав), а также невозможность полноценного, рационального и эффективного использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, что противоречит положениям статьи 11.9 ЗК РФ, содержащей требования к образуемым и изменяемым земельным участкам.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется. Оснований сомневаться в беспристрастности эксперта у арбитражного суда также не имеется.

Следует также указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы экспертного заключения сторонами не оспорены, о проведении дополнительной экспертизы Комитет не заявлял.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле обязано доказывать обстоятельства, на которые она ссылается. При этом обязанность доказывания законности принятого ненормативного акта возложена на орган, его принявший.

Доводы Комитета о том, что испрашиваемая площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для использования объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела,

в связи с чем отказ Обществу в предоставлении земельного участка в собственность подлежит признанию судом незаконным.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В качестве способа восстановления нарушенных прав Общества, суд считает возможным обязать Комитет в установленном законом порядке и сроки принять решение о продаже заявителю спорного земельного участка с кадастровым номером 78:0750901:3220, общей площадью 8335 кв. м,

Требование Общества о возложении на Комитет обязанности заключить с ним договор купли-продажи участка по цене, указанной на момент подачи заявки от 25.09.2015, удовлетворению не подлежит, поскольку Обществом предъявлены требования в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а не в порядке разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга от 24.03.2016 № 26152-32.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга принять решение о выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:0750901:3220, общей площадью 8335 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 2.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гаражи» 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.