Решение от 15 июля 2022 г. по делу № А40-237569/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-237569/21-150-1652
г. Москва
15 июля 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2022года

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "СТАТУС-С" (121351, МОСКВА ГОРОД, ПАРТИЗАНСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 24, КОРПУС 2, ПОМ IX КОМ 1-17, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.11.2015, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения общей площадью 154,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:07:0004002:9247),

при участии представителей истца, ответчика и эксперта согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «СТАТУС-С» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения общей площадью 158,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0004002:9247), путем изложения п. 3.1 договора в следующей редакции:

- «Рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на дату оценки 28.07.2021 составляет 15 381 981 (Пятнадцать миллионов триста восемьдесят одна тысяча девятьсот восемьдесят один) руб. Цена объекта определена в соответствии с Заключением эксперта ___________________, выполненного ООО «Вердикт-оценка» __________________.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

- путем изложения п. 3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: «Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит.»;

- путем изложения п. 3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 182 761 (сто восемьдесят две тысячи семьсот шестьдесят один) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга», в соответствии со ст.ст. 8, 10, 12, 157, 190, 421, 426, 445, 446 ГК РФ.

Представитель истца требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно цены договора купли-продажи нежилого помещения, которые подлежат урегулированию в судебном порядке.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив, что стоимость недвижимого имущества была установлена на основании отчета об оценке, право на проведение оценки принадлежит собственникам соответствующих объектов, в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, в связи с чем именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, истец не правомочен на заключение договора на проведение оценки.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Статус-С» (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, (по результатам аукциона) от 15.04.2016г. № 00-00187/16, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 154,8 кв.м (этаж 1, помещение IX – комнаты 1-17), расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с 05.04.2016г. по 05.04.2036г.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 17.05.2016г. № 77-77/007-77/012/208/2016-709, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа на договоре.

В соответствии со сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 01.12.2020г. № ЮЭ9965-20-10598634 ООО «Статус-С» является малым предприятием, дата внесения сведений о юридическом лице в реестр – 10.08.2019г.

ООО «Статус-С», являясь арендатором спорного нежилого помещения, имеющим преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, от 10.08.2021г. № 0001-9000120-042601-00006251/21.

Департаментом городского имущества города Москвы принято распоряжение от 14.09.2021г. № 40364 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 154,8 кв.м».

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, с сопроводительным письмом от 15.09.2021г. № 33-5-76654/21-(0)-5 направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости от 14.09.2021г. № 59-7264, согласно которому стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 22 797 000руб. 00коп. (п. 3.1 договора) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27.08.2021г. № М936-21, выполненным ООО «Оценка и Консалтинг», и экспертным заключением от 07.09.2021г. № 460/271-21, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к ООО «ЭсВиАр Групп» для проведения оценки выкупной стоимости объекта.

В соответствии с подготовленным ООО «ЭсВиАр Групп» отчетом об оценке от 28.09.2021г. № ЭС-30-1 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 27.09.2021г. составляет округленно 13 833 333руб. 00коп. без учета НДС.

Истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий от 29.09.2021г. относительно п.п. 3.1, 3.4 проекта договора.

Письмом от 10.10.2021г. № 33-5-76654/21-(0)-7 ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 Информационного письма от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2022г. было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Вердикт-Оценка» (125445, <...>) ФИО2.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос:

1) какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 154,8 кв.м, расположенного по адресу <...>, с кадастровым номером: 77:07:0004002:9247, по состоянию на 10.08.2021г.?

В соответствии с заключением эксперта по Определению Арбитражного суда от «10» февраля 2022 г. по делу № А40-237569/21-150-1652 от 29.03.2022г. рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 154,8 кв.м, расположенного по адресу <...>, с кадастровым номером: 77:07:0004002:9247, по состоянию на 10.08.2021г., без учета НДС, составляет 15 351 981руб. 00коп.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Исходя из буквального толкования указанных норм права, в совокупности с разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Оценив данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, а также пояснениями данными экспертом в судебном заседании, документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются, из материалов дела следует, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, эксперт дал обоснованные ответы на поставленные вопросы, достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу, заявленное ответчиком ходатайство о проведении повторной экспертизы удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Законом города Москвы от 29.09.2021г. № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17 декабря 2008 года № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» в п. 3 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008г. № 66 внесены изменения, согласно которым срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы составляет семь лет.

В соответствии с п. 2 Закона города Москвы от 29.09.2021г. № 1 действие положения ч. 3 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» распространяется также на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества города Москвы, действующих на дату вступления в силу указанного Закона.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы, заявленные требования подлежат удовлетворению с учетом редакций спорных пунктов, изложенных в проекте договора ответчика.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины и экспертизе относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, ст.ст. 71,75,167-170, 176, 197-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "СТАТУС-С", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения общей площадью 154,8 кв .м., расположенного по адресу Москва <...> с кадастровым номером 77:07:0004002:9247), изложив п. 3.1., 3.4. в части цены объекта и ежемесячного платежа, а также п. 3.2. договора в следующей редакции:

- п. 3.1 договора - «Цена объекта составляет 15 351 981 (пятнадцать миллионов триста пятьдесят одна тысяча девятьсот восемьдесят один) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта.

НДС в соответствии с пп. 12 п. 2. cт. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

п. 3.2. договора – «Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит».

- п. 3.4 договора – «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 182 761 руб. 67 коп. (сто восемьдесят две тысячи семьсот шестьдесят один рубль шестьдесят семь копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "СТАТУС-С" 6 000 руб. 00 коп. госпошлины и 30 000 руб. 00 коп. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

С.В. Маслов