Постановление от 9 октября 2017 г. по делу № А07-2356/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5857/17

Екатеринбург

09 октября 2017 г.


Дело № А07-2356/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Сулейменовой Т. В., Рябовой С. Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Миякинскому району (далее – Комитет) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2017 по делу № А07-2356/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие индивидуальный предприниматель Гайфуллина Лия Радиковна (паспорт).

До рассмотрения кассационной жалобы по существу от Комитета в Арбитражный суд Уральского округа поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Индивидуальный предприниматель Гайфуллина Лия Радиковна (далее - предприниматель Гайфуллина Л.Р., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации сельского поселения Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация), Комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20, общей площадью 4036 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский район, с/с Миякинский, между Комитетом и предпринимателем Гайфуллиной Л.Р., изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 3208 руб. 62 коп. (НДС не облагается согласно подп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации)».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2017 (судья Кручинина Н.Е.) исковые требования удовлетворены, судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20, площадью 4036 кв. м, расположенного по адресу Республика Башкортостан, Миякинский район, с/с Миякинский, между Комитетом и предпринимателем Гайфуллиной Л.Р.; п. 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена участка составляет 3208 руб. 62 коп. (НДС не облагается согласно п.п. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации)».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Пирская О.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20 и изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 310 297 руб. 68 коп». По мнению заявителя, судами неверно определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20 на основании того, что на момент обращения истца с заявлением о выкупе кадастровая стоимость составляла 6417 руб. 24 коп., поскольку в государственном кадастре недвижимости для данного участка указан вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство. Заявитель полагает, что судами неверно применены положения п. 11 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие использование земельных участков в составе зон сельскохозяйственного использования до момента изменения вида их использования в соответствии с планами землепользования и застройки. Комитет указывает, что предоставил достаточно доказательств того, что размещение цеха по переработке крупы (фактическое использование земельного участка) не является сельскохозяйственным производством с отнесением к 15 группе видов разрешенного использования, при этом отмечает, что фактическое использование соотносится с видом разрешенного использования земельного участка – Промышленные предприятия и коммунально-складские организации III классов опасности. Заявитель обращает внимание, что юридически значимым обстоятельством при рассмотрении спора являлась не только дата обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе, но и достоверность внесенных в Государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости. Комитет утверждает, что в материалах дела имеются доказательства того, что на момент подачи заявления о выкупе разрешенное использование земельного участка не соответствовало целям использования земельного участка, указанным в заявлении и соответственно имелись основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность истцу. Заявитель указывает на ошибочное применение положений приказа Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540 при установлении вида разрешенного использования, с учетом того, что правила землепользования и застройки, устанавливающие иной вид разрешенного использования, утверждены решением Совета муниципального района Миякинский район от 26.02.2010 № 168. По мнению заявителя, несмотря на установление вида разрешенного использования (хранение и переработка сельскохозяйственной продукции) постановлением Главы сельского поселения только 07.09.2016, а обращение с заявлением о выкупе земельного участка поступило 02.09.2016, кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения с заявлением составляла 620 575 руб. 36 коп. независимо от приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие со сведениями Государственного кадастра недвижимости постановлением от 07.09.2016 № 272.

В дополнении к кассационной жалобе Комитет указывает, что спорный земельный участок градостроительным зонированием Правил землепользования и застройки отнесен к территориальной зоне ПК-2 – Производственно-коммунальные зоны и к 9 группе видов разрешенного использования, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка в размере 620 575 руб. 36 коп. на основании постановления главы поселения от 07.09.2016 внесена в государственный кадастр недвижимости, при этом указанную кадастровую стоимость следует применять и до внесения изменений в кадастр недвижимости с учетом нахождения земельного участка в территориальной зоне ПК-2 – производственно-коммунальные зоны. Заявитель обращает внимание, что судами не принята во внимание правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, согласно которой следовало установить в состав какой территориальной зоны входит этот участок, какие виды разрешенного использования предусмотрены в территориальной зоне.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Гайфуллина Л.Р. просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу Комитета – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель Гайфуллина Л.Р. является собственником цеха по переработке крупы, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 438,6 кв. м, инв. № 8994, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский р-н, с. Киргиз-Мияки, территория откормочного комплекса СПК «Дружба», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2009 серии 04АВ № 066008. Данный цех приобретен предпринимателем на основании договора дарения от 10.08.2009, заключенного с Галиакберовым Радиком Инсафовичем (даритель).

Указанный объект капитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:40:090101:20, который был передан в аренду Галиакберову Р.И. на основании договора аренды от 25.08.2008 № 79-08-31зем на срок до 21.08.2057.

В пункте 1.1 договора указано, что земельный участок относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, передан в аренду для использования в целях - для обслуживания цеха по переработке крупы.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.09.2008, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре.

Комитетом представлено соглашение о расторжении указанного договора от 02.09.2016, подписанное с Галиакберовым Р.И. Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.11.2016, что подтверждается штампом регистрационной надписи на соглашении.

Земельный участок площадью 4036 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир северо-западная часть квартала 02:40:090101, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Миякинский р-н, с/с Миякинский, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 05.05.2006, с кадастровым номером 02:40:090101:20, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 28.09.2016 № 02/16/1-686302.

Согласно указанному кадастровому паспорту земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, кадастровая стоимость - 620 575 руб. 36 коп.

Предприниматель Гайфуллина Л.Р. 02.09.2016 обратилась к главе сельского поселения Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан с заявлением от 02.09.2016 вх. № 13 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20, общей площадью 4036 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский р-н, с/с Миякинский, в собственность.

Постановлением Администрации от 07.09.2016 № 372 со ссылкой в преамбуле, в том числе, на приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее - приказ Минэкономразвития № 540) для земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20 установлен вид разрешенного использования в соответствии с кодом 1.15 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития № 540, - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции.

На обращение предпринимателя о выкупе земельного участка Администрацией в лице Комитета подготовлен и направлен проект договора купли-продажи земельного участка от 29.09.2016 № 23-16-31зем.

Согласно пункту 1.1 договора продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется оплатить и принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 4036 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:40:090101:20, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир северо-западная часть квартала 02:40:090101, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Миякинский р-н, с/с Миякинский, с видом разрешенного использования: для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, являющемся его неотъемлемой частью.

В силу пункта 2.1 договора цена участка составляет 310 287 руб. 68 коп. (НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Судами также установлено, что цена земельного участка определена ответчиками исходя из кадастровой стоимости участка, равной 620 575 руб. 36 коп., указанной в кадастровом паспорте от 28.09.2016 № 02/16/1-686302, на основании пункта 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» (далее - постановление от 29.12.2014 № 629).

Между тем, согласно пункту 4 кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.11.2016, выданной учреждением «ФКП Росреестра», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20 по состоянию на дату подачи предпринимателем Гайфуллиной Л.Р. заявления о выкупе земельного участка (02.09.2016) составляла 6417 руб. 24 коп.

Предприниматель Гайфуллина Л.Р., не согласившись со стоимостью, указанной в договоре купли-продажи, подготовила и направила в адрес Комитета и Администрации письмо от 30.12.2016 с приложенным к нему протоколом разногласий от 28.12.2016.

Согласно протоколу разногласий предприниматель Гайфуллина Л.Р. предложила пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена участка составляет 3208 руб. 62 коп. (НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) и устанавливается в соответствии с абзацем 3 пункта 4 постановления от 29.12.2014 № 629 в размере 50% кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя».

Рассмотрев обращение предпринимателя от 30.11.2016, Комитет письмом от 26.12.2016 № 586 сообщил, что для земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20 установлен вид разрешенного использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Указанный вид разрешенного использования участка установлен на основании кода (числового обозначения) вида разрешенного использования земельного участка 1.15 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития № 540. На участке расположено нежилое здание - цех по переработке крупы, являющийся производственным объектом по переработке сельскохозяйственной продукции, в связи с чем вид разрешенного использования соответствует установленному. В соответствии с частью 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 17.11.2015 № 482 вид разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции отнесен к 9 группе видов разрешенного использования и установлен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 153 руб. 76 коп. за 1 кв. м.

Письмом от 27.01.2017 № 31 Комитет отклонил протокол разногласий, представленный истцом.

Предприниматель Гайфуллина Л.Р., ссылаясь на то, что цена выкупа земельного участка подлежит определению в соответствии с кадастровой стоимостью на момент обращения в орган местного самоуправления за выкупом и действующим в тот же момент постановлением от 29.12.2014 № 629 в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что с заявлением выкупе земельного участка предприниматель Гайфуллина Л.Р. обратилась 02.09.2016, в связи с чем цена выкупа земельного участка должна составлять 50% от кадастровой стоимости участка, действующей на момент обращения с заявлением о выкупе. При этом при определении кадастровой стоимости земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций принимали во внимание кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.11.2016, в соответствии с которой кадастровая стоимость объекта по состоянию на дату обращения с заявлением о выкупе составила 6417 руб. 24 коп. Отклоняя доводы Комитета относительно кадастровой стоимости земельного участка, а также относительно несоответствия установленного вида разрешенного использования земельного участка в соответствующей территориальной зоне фактическому виду разрешенного использования земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ранее земельный участок относился к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, при этом разрешенное использование земельного участка ранее – для сельскохозяйственного производства; кроме того, судами указано, что вид разрешенного использования был изменен на основании постановлении Администрации от 07.09.2016 №372, вследствие чего произведен перерасчет кадастровой стоимости, в то время как заявитель обратился с заявлением о выкупе 02.09.2017, таким образом, вид разрешенного использования земельного участка был изменен уже после обращения предпринимателя с заявлением о выкупе. Помимо этого, судами первой и апелляционной инстанций указано на отсутствие доказательств того, что на момент подачи заявления о выкупе земельного участка разрешенное использование участка не соответствовало целям использования, указанным в заявлении, а также доказательств того, что в период арендных отношений с предпринимателем арендатором был изменен вид фактического использования земельного участка, что привело к его несоответствию сведениям в Государственном кадастре недвижимости.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (п. 2, 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из положений ст. 554, п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела усматривается, что преддоговорной спор между сторонами возник в результате различных походов к определению выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20, на котором расположен цех по переработке крупы, принадлежащий предпринимателю Гайфуллиной Л.Р. на праве собственности.

На основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В силу пп. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с положениями п. 4 постановления от 29.12.2014 № 629 (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя

Руководствуясь вышеуказанными положениями п. 4 постановления от 29.12.2014 № 629, а также принимая во внимание, что согласно сведениям государственного кадастра недвижимости для испрашиваемого земельного участка установлен вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство, учитывая, что с заявлением о выкупе земельного участка предприниматель обратился 02.09.2016, суды первой и апелляционной инстанций при расчете выкупной стоимости земельного участка применили кадастровую стоимость земельного участка, действующую на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка, по цене для земельных участков с видом разрешенного использования – сельскохозяйственное производство.

Между тем, судами не учтено, что согласно п. 11 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Так, в силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к ряду территориальных зон, включая производственные и сельскохозяйственного использования.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 9 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под многолетними насаждениями (садами, виноградниками и т.п.), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Те земельные участки, разрешенное использование которых не соответствует градостроительному регламенту, на основании ч. 4 ст. 85 Земельного кодекса и п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса также могут использоваться без установления срока их приведения в соответствие с градостроительным регламентом, кроме случаев, когда их использование опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Вместе с тем и в изъятие из общего правила, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования на основании п. 11 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11.

Из материалов дела усматривается, что решением совета муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан от 26.02.2010 № 168 утверждены Правила землепользования и застройки с. Киргиз-Мияки муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан.

Градостроительным зонированием Правил землепользования и застройки с. Киргиз-Мияки земельный участок с кадастровым номером 02:40:090101:20 отнесен к территориальной зоне ПК-2 – Производственно коммунальные зоны, что подтверждается справкой отдела архитектуры, строительства и ЖКХ муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан от 07.03.2017 № 51.

Пунктом 18.1 перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам Правил землепользования и застройки с. Киргиз-Мияки муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан установлен запрет на использование земельных участков, находящихся в территориальной зоне ПК-2, с видом использований: пашни, сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные здания и сооружения, сельскохозяйственные объекты, то есть градостроительным регламентом использование земельного участка с видом разрешенного использования - сельскохозяйственное производство не допускается.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций при определении выкупной стоимости земельного участка не установлено, в состав какой территориальной зоны входит испрашиваемый земельный участок, какие виды разрешенного использования предусмотрены в составе территориальной зоны, а также для ведения какой деятельности предназначены расположенные на нем объекты недвижимости, при этом указанные обстоятельства являются существенными для рассмотрения настоящего спора и определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что в обоснование несогласия с выкупной стоимостью земельного участка, Комитет ссылался на положения пп. 14 п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и несоответствие фактического использования земельного участка в силу размещенных на нем объектов недвижимости виду разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем судами данным доводам оценка не дана, обстоятельства фактического использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка не исследованы.

Согласно подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (п. 6 - 9 ст. 1, ч. 1, 3, 6 ст. 30, ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 - 5 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Соответствующие правовые выводы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012 № 13016/11.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе и в случае реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Таким образом, действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Между тем, суды не оценили и не установили, соответствует ли фактический вид разрешенного использования земельного участка установленному виду разрешенного использования и данным, содержащимся в Государственном кадастре недвижимости.

Названные обстоятельства имеют правовое значение для разрешения возникшего спора, поскольку фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.

Как усматривается из материалов дела, постановлением Главы сельского поселения Миякинский сельсовет от 07.09.2016 № 272, в связи с несоответствием Правил землепользования и застройки с. Киргиз-Мияки и фактического использования земельного участка виду разрешенного использования участка – сельскохозяйственное производство, существующего на момент обращения истца с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, вид разрешенного использования участка актуализирован, установлен вид использования – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки с. Киргиз-Мияки и фактическим использованием земельного участка разрешенное использование земельного участка отнесено к 9-й группе «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности», установлен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 153, 76 руб.

Между тем указанные обстоятельства предпринимателем Гайфуллиной Л.Р. оспорены не были, доказательств, опровергающих выводы о несоответствии установленного вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию, не представлены.

Указанным обстоятельствам и соответствующим доводам Комитета о том, что выкупная цена земельного участка должна исходить из кадастровой стоимости земельного участка, с учетом изменения вида разрешенного использования в связи с принятием Правил землепользования и застройки с. Киргиз-Мияки (26.02.2010), надлежащая правовая оценка судами не дана, между тем указанные обстоятельства являются существенными для рассмотрения настоящего спора.

При рассмотрении спора, судами первой и апелляционной инстанций также не дана надлежащая оценка доводам Комитета о наличии противоречий между видом разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, фактическому использованию земельного участка, в том числе с учетом представленного в материалы дела письма учреждения «ФКП Росреестра» от 10.03.2017 № 02077, подтверждающего существовавший в сведениях Государственного кадастра недвижимости на момент подачи заявления о выкупе вид разрешенного использования участка – сельскохозяйственное производство, в то время как вид разрешенного использования, установленный п. 15.1 Перечня видов разрешенного использования - промышленные предприятия и коммунально-складские организации III класса опасности, сельскохозяйственным производством не является.

Названное противоречие в доказательствах, свидетельствующих о различных видах разрешенного и фактического использования земельного участка, судами нижестоящих инстанций не устранено, вследствие чего не выяснен вопрос о взаимообусловленности указанного противоречия в сведениях о разрешенном использовании земельного участка и изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, юридически значимым при рассмотрении настоящего спора обстоятельством являлась не только дата обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка, но и достоверность внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования и кадастровой стоимости земельного участка. Указанные обстоятельства являются существенными для рассмотрения настоящего спора.

На основании изложенного, с учетом того, что обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения дела, судами не установлены, обжалуемые судебные акты вынесены с существенными нарушениями норм материального права, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, в том числе о соответствии фактического использования земельного участка на момент подачи заявления установленному виду разрешенного использования и сведениям, содержащимся в Государственном кадастре недвижимости, исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности, определить выкупную цену земельного участка исходя из кадастровой стоимости земельного участка, с учетом соответствующего вида разрешенного использования, и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и правовыми подходами Верховного Суда Российской Федерации (Высшего Арбитражного суда Российской Федерации).

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2017 по делу № А07-2356/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Н.Г. Беляева


Судьи Т.В. Сулейменова


С.Э. Рябова