Постановление от 19 ноября 2019 г. по делу № А45-15751/2019

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


город Томск Дело №А45-15751/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2019 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего


ФИО1,

судей


ФИО2,



ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области (№ 07АП-9793/2019) на решение от 15.08.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-15751/2019 по иску министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области (ОГРН <***> ИНН <***>, 633162, Новосибирская обл., рабочий поселок Колывань, район Колыванский, улица Ленина, дом 79, каб. 23) к обществу с ограниченной ответственностью «Отель Инвест» (ОГРН <***> ИНН <***>, 630004, <...>) обществу с ограниченной ответственностью «Эдем» (ОГРН <***> ИНН <***>, 630128, <...>) о признании недействительным (ничтожным) соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды лесного участка.

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью «АТТА-КАПИТАЛ».


В судебном заседании приняли участие:

от истца: не явился (извещен);

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Эдем»: ФИО5 по доверенности от 23.08.2019, паспорт;

от иных лиц: не явились (извещены).

СУД УСТАНОВИЛ:

Министерство природных ресурсов и экологии Новосибирской области (далее – истец, Министерство) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Отель Инвест» (далее – ООО «Отель Инвест»), обществу с ограниченной ответственностью «Эдем» (далее – ООО «Эдем») о признании недействительным (ничтожным) соглашения о передаче прав и обязанностей от 12.02.2019 по договору аренды лесного участка от 18.12.2009 № 8/52-Р.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2019 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Министерство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование к отмене решения арбитражного суда по настоящему делу апеллянт указывает, что лесной участок не прошёл государственный кадастровый учёт; указывает, что ответчики заключили соглашение распорядились правами и обязанностями не в отношении земельного участка площадью 68197 м2, а лишь в отношении его части площадью 6,63 Га, которая не прошла кадастровый учет; ссылается не неправильное применение специальных норм гражданского, земельного и лесного права, подлежащих применению.

ООО «Эдем» и его представитель в судебном заседании в отзыве на апелляционную жалобы возражал против доводов жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащим удовлетворению, поскольку в рассматриваемом случае арбитражный суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав присутствующего представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение от 15.08.2019 Арбитражного суда Новосибирской области не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка между департаментом природных ресурсов и охраны окружающей среды Новосибирской области (в настоящее время – министерство природных ресурсов и экологии Новосибирской области) и ООО «Отель Инвест» был заключен договор аренды земельного участка № 8/52-Р 18.12.2009.

По условиям договора ООО «Отель Инвест» передан в аренду лесной участок площадью 6,63 га, являющийся частью лесного участка площадью 6,8197 га с кадастровым номером 54:07:057401:1214. Категория земель: земли лесного фонда. Местоположение по кадастровому плану земельного участка: участок находится в 2,7 км на северо-запад от села Морозово, адрес ориентира: Новосибирская область, Искитимский район, 18, 43 кварталы урочища Морозовское. Местоположение по плану лесного участка: Новосибирская область, Искитимский район, Искитимское лесничество, Бердский лесохозяйственный участок, квартал 43, выделы 36, 39, 40, 41; квартал 44, выделы 43, 44,48. Номер учётной записи в государственном лесном реестре: 366-2009-10. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 27.05.2011, номер регистрации 54-08/026/2011-311.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке и действует в течение 49 лет (пункт 7.1 договора).

В соответствии с приложением № 1 к договору аренды лесного участка от 18.12.2009 определена схема расположения и границы арендуемого лесного участка с кадастровым номером 54:07:057401:1214 с координатами точек согласно данных инструментальной съёмки.

Приложением № 7 к договору аренды лесного участка от 18.12.2009 является кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 24.01.2006 № 07/06-147, в соответствии с которым Искитимским районным филиалом федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Новосибирской области осуществлён кадастровый учёт земельного участка с присвоением ему кадастрового номера 54:07:057401:1214. Категория земель - земли лесного фонда, разрешённое использование (назначение) - для размещения культурно-оздоровительно-туристического центра. Площадь участка 68 197 кв. м, с планом (чертежом, схемой) границ земельного участка. Обременение: аренда земли.

По соглашению о передаче прав и обязанностей от 12.02.2019 объекты недвижимого имущества, расположенные в пределах границ лесного участка были отчуждены ООО «Отель Инвест» в пользу ООО «Эдем»:

- пункт охраны, назначение: нежилое здание, общая площадь 61, 1 кв. м, кадастровый номер 54:07:0547401:4301, Этажность: 2, подземная этажность: 1, расположенный по адресу: <...>

- пункт обслуживания спортивного инвентаря на территории культурно-оздоровительного туристического центра ООО «Отель Инвест», назначение: нежилое здание, общая площадь 49 кв. м, инвентарный номер 51/0349/00:1002/0. Литер: А1, этажность 1, расположенный по адресу: <...>

- пункт обслуживания спортивного инвентаря № 2 на территории культурно-оздоровительного туристического центра ООО «Отель Инвест», назначение: нежилое здание, общая площадь 52 кв. м, кадастровый номер 54:07:000000:979, этажность 1, расположенный по адресу: <...>

- гостиница семейного типа № 1, площадь 287, 7 кв. м, нежилое здание, кадастровый номер 54:07:057401:4296, расположенный по адресу: <...>

- здание гостиницы на 50 мест, назначение: нежилое здание, площадь общая 3 009 кв. м, кадастровый номер 54:07:000000:564, этажность: 5, подземная этажность: 1, адрес (местоположение): 2, 7 км на северо-запад от села Морозово Искитимского района Новосибирской области, почтовый адрес: <...>

- объект незавершённого строительства площадью 186 кв. м, назначение: нежилое, расположен по адресу: <...> кадастровый номер 54:07:057401:5607.

Перечисленные объекты расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:07:057401:1214.

Право собственности на вышеуказанные объекты зарегистрировано за ООО «Эдем» 06.03.2019.

Истец ссылаясь на то, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды заключено без согласия арендодателя в нарушение действующего законодательства об аренде, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд поддерживает решение арбитражного суда первой инстанции.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и приводить к его восстановлению. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В настоящем деле оспаривается заключенное ответчиками соглашению о передаче прав и обязанностей от 12.02.2019 по договору аренды лесного участка № 8/52-Р от 18.12.2009.

Судом первой инстанции обоснованно применены к спорным отношениям положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в силу следующего.

Согласно действовавшей в указанный период редакции пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Поскольку договор аренды лесного участка от 18.12.2009 № 8/52-Р был заключён после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (2001 год), применению к спорным правоотношениям подлежит часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (федеральный закон от 12.12.2011 № 427-ФЗ). Применительно к спорным правоотношениям отсутствует противоречие между нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Лесного кодекса Российской Федерации, поскольку переданный по договору аренды от 18.12.2009№ 8/52-Р лесной участок занят объектами недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что по условиям договора ООО «Отель Инвест» передан в аренду лесной участок площадью 6, 63 га, являющийся частью лесного участка площадью 6, 8197 га с кадастровым номером 54:07:057401:1214.

Приложением № 7 к договору аренды лесного участка от 18.12.2009 является кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 24.01.2006 № 07/06-147, в соответствии с которым Искитимским районным филиалом федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Новосибирской области осуществлён кадастровый учёт земельного участка с присвоением ему кадастрового номера 54:07:057401:1214. Категория земель - земли лесного фонда, разрешённое использование (назначение) - для размещения культурно-оздоровительно туристического центра. Площадь участка 68 197 кв. м, с планом (чертежом, схемой) границ земельного участка. Обременение: аренда земли. Таким образом, предоставленный в аренду по договору аренды от 18.12.2009№ 8/52-Р лесной участок прошёл кадастровый учёт.

Также в материалы дела представлена выписка из ЕГРН по земельному участку, из которой следует, что площадь части земельного участка с номером 2 имеет площадь 66300 м2. Следовательно часть земельного участка, переданная в аренду по договору аренды ООО «Отель Инвест» была поставлена на кадастровый учет.

Довод истца об отсутствии кадастрового учета участка (его части) опровергается имеющимися в деле доказательствами.

Кроме того, довод о том, что ответчики, заключив Соглашение, распорядились правами и обязанностями не в отношении лесного участка с кадастровым номером 54:07:057401:1214 площадью 68197 м.2, а лишь в отношении его части площадью 6,63 Га, которая не прошла кадастровый учет, отклоняется, поскольку стороны по Соглашению о переуступке права и обязанностей по договору аренды не распоряжались правами и обязанностями в отношении лесного участка (либо его части), стороны распорядились правами и обязанностями арендатора, вытекающими из Договора аренды от 18.12.2009 №8/52р. При этом, объем передаваемых прав и обязанностей, полностью соответствует объему прав и обязанностей предусмотренных договором аренды.

Ссылка апеллянта на неправильное применение специальных норм гражданского, земельного и лесного права коллегией отклоняется, поскольку при покупке/продаже объектов недвижимого имущества, расположенных на чужом земельном участке, при получении согласия арендодателя на переход права пользования земельным участком, на что указывает истец, в рассматриваемом случае противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку безосновательно ограничивает волю собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

Кроме того, положения статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливающие ограничения в пользовании арендованным имуществом являются общей нормой и применяется постольку поскольку иное не предусмотрено другими нормами гражданского кодекса, другим законом или иными правовыми актами.

Применительно к рассматриваемому делу, применению подлежат специальные нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие правовое положение сторон при заключении сделки купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на чужом земельном участке, а именно статьи 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Положения пункта 2 статьи 271 и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены - с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) - на определение юридической судьбы земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, в том числе при продаже данного объекта в случаях, когда продавец не является собственником земельного участка.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (пункты 14-18) даны следующие разъяснения. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Довод истца о неправильном применении судом положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации нельзя признать обоснованным.

Положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации применены судом первой инстанции в дополнение к выводу о правомерности применения к спорным отношениям положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в их системной взаимосвязи, правомерно указав на отсутствие противоречий между нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Лесного кодекса Российской Федерации, поскольку переданный по договору аренды от 18.12.2009 № 8/52-Р лесной участок занят объектами недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Следовательно, только собственник таких объектов имеет исключительное право пользования земельным участком. Этот вывод следует из положений статьи 73.1 Лесного кодекса Российской Федерации.

Перечисленные положения гражданского, земельного и лесного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный (лесной) участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определённость в спорных правоотношениях и не нарушают порядка заключения договора аренды, предусмотренного лесным законодательством.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2019 по делу № А45-15751/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.


Председательствующий


ФИО1


Судьи



ФИО2




ФИО3