Постановление от 31 октября 2025 г. по делу № А56-23485/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-23485/2024
01 ноября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Полубехиной Н.С. судей Сухаревской Т.С., Бугорской Н.А. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 21.10.2025

рассмотрев, в порядке взаимозаменяемости на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционную жалобу акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.06.2025 по делу № А56-23485/2024 (судья Парнюк Н.В.), принятое по иску: общества с ограниченной ответственностью «Корсар» к акционерному обществу «Железнодорожная торговая компания» третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Корсар» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковым заявлением к акционерному обществу «Железнодорожная торговая компания» (далее – Компания), в котором просило:признать право Общества на приобретение у Компании в собственность части земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33, находящегося по адресу: Санкт- Петербург, Прогонная улица, дом 5, литера А, общей площадью 15 689,00 кв. м. в границах, определенных следующими координатами:

Площадь земельного участка 15 689 м2

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м (МСК-78, зона1)

X

Y

1

2

3

1

89512,6400

116694,8800

2

89511,7100

116696,9800

3

89506,6400

116694,6400

4

89507,6800

116692,6000

5

89508,9100

116693,1600

6

89509,4600

116692,0400

7

89510,1100

116692,3300

8

89510,3300

116691,9000

9

89512,5800

116692,9400

10

89511,8500

116694,5100

11

89392,5650

116667,5700

12

89397,8900

116669,9100

13

89437,6780

116689,2900

14

89431,3400

116701,4500

15

89392,1400

116681,3500

16

89390,2870

116685,3560

17

89384,8880

116682,7390

18

89367,8220

116731,6340

19

89389,6290

116754,6240

20

89373,3000

116767,4600

21

89320,9300

116806,0900

22

89320,1100

116795,5200

23

89308,2800

116743,9100

24

89308,9500

116719,5900

25

89303,5700

116665,6500

26

89301,9000

116633,4700

27

89298,4280

116613,1380

28

89298,6900

116611,1100

29

89352,6950

116580,0200

30

89406,7000

116548,9300

31

89407,7900

116549,5200

32

89413,0800

116547,1900

33

89414,4100

116549,8800

34

89467,9560

116575,7150

35

89462,4290

116587,0620

36

89434,2200

116573,9700

37

89427,8570

116587,5240

38

89410,7870

116579,5380

39

89377,0570

116610,8970

40

89359,7140

116634,5660

41

89373,9110

116658,7600

42

89355,7950

116660,7430

43

89364,6850

116718,8090

44

89367,8220

116731,6340

обязать Компанию в срок, определенный судом, провести кадастровые работы по формированию многоконтурного земельного участка площадью 15 689,00 кв. м., подлежащего образованию в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33, находящегося по адресу г. Санкт-Петербург, Прогонная

улица, дом 5, литера А, в границах, определённых в экспертном заключении № 580/16 от 28.03.2025;

обязать Компанию в срок, определенный судом, зарегистрировать в установленном порядке право собственности на многоконтурный земельный участок площадью 15 689,00 кв. м, образованный при разделе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33, находящегося по адресу г. Санкт- Петербург, Прогонная улица, дом 5, литера А., в границах, определённых в экспертном заключении № 580/16 от 28.03.2025;

обязать Компанию в срок, определенный судом, заключить с ООО «Корсар» договор купли-продажи земельного участка площадью 15 689,00 кв. м., образованного при разделе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33, находящегося по адресу <...>, литера А., в границах, определённых в экспертном заключении № 580/16 от 28.03.2025г., содержащим следующие условия сделки:

- цена договора - 54 193 406 (пятьдесят четыре миллиона сто девяносто три тысячи четыреста шесть) рублей 00 копеек, НДС не облагается; форма расчетов – безналичный расчет, путем перечисления цены Договора на счет Продавца.

Решением от 23.06.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил исковые требования в полном объеме, обязал Компанию заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка на условиях, указанных в резолютивной части решения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что требования положения пункта 2. статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) применимы только в тех случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли.

Ответчик полагает, что прекращение договора аренды не нарушает исключительных прав собственника недвижимых объектов, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации, принадлежащей ему недвижимости.

Истцом представлен отзыв, в котором он доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель истца доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком был заключен Договор аренды № СПб-А-170/13 от 01.10.2013 (далее – Договор аренды), в соответствии с которым истцу было предоставлено право пользования земельным участком, площадью 59 621 кв.м., кадастровый номер 78:13:0007335:33 для организации производственно-складской деятельности на срок до 30.09.2023 года.

В соответствии с пунктом 7 Дополнительного соглашения от 09.10.2015 № 2 к Договору аренды истцу было предоставлено право размещать на земельном

участке технологические объекты капитального и временного характера для организации функционально-технологических процессов производственно-складской деятельности в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

С согласия ответчика на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007335:33, истцом были возведены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:13:0007335:1638, 78:13:0007335:1729, 78:13:0007335:1731, 78:13:0007335:1728, 78:13:0007335:1727, 78:13:0007335:1730, 78:13:0007335:1639, 78:13:0007335:1969 общей площадью 8 312,4 кв.м.

Законность строительства и размещения зданий складского комплекса на предоставленном для этих целей собственником земельного участка, подтверждена, в том числе, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-63354/2017, № А56-90556/2022.

Уведомлением от 26.05.2022 № 737 ответчик известил истца о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2013 № СПб-А-170/13 с 30.09.2023, ответчик в ноябре 2023 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) о погашении записи № 78-78-36/056/2013-333 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о регистрации договора от 01.10.2013 № СПб-А-170/13 аренды земельного участка.

Таким образом, из представленных документов следует, что именно ответчик имел намерения расторгнуть долгосрочные арендные отношения с истцом.

Истец неоднократно (письма исх. № 1122 от 22.11.2021, исх. № 704 от 04.07.2022, исх. № 705 от 05.07.2022, исх. № 1126 от 26.11.2022, исх. № 424 от 26.04.2023, исх. № 711 от 11.07.2023, исх. № 719 от 19.07.2023, исх. № 920 от 20.09.2023, исх. № 927/1 от 27.09.2023) предлагал ответчику выкупить или весь Земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007335:33, или заключить Соглашение о порядке пользования частью Земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими Обществу.

Указанные требования остались без удовлетворения.

Требование (претензию) ООО «Корсар» от 15.04.2022 № 415 об установлении условий пользования земельным участком на новый срок Компания оставила без ответа.

В период с августа 2023 года по ноябрь 2023 года стороны вели переговоры по заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 78:13:0007335:33 и объектов движимого и недвижимого имущества, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, Прогонная улица, дом 5, литера А.

Письмами № 1453 от 14.09.2023 и № 1635 от 17.10.2023 ответчик потребовал от истца передать весь земельный участок кадастровый номер 78:13:0007335:33 и демонтировать самовольно построенные сооружения и постройки.

Письмом № 2062 от 25.12.2023 ответчик предложил истцу заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33 сроком на 11 месяцев с арендной платой 8,92 млн. руб. в месяц без НДС.

Истец отклонил указанное предложение, поскольку стоимость арендной платы по предложенным истцом условиям в 27 раз больше стоимости аренды по расторгнутому Договору аренды земельного участка от 01.10.2013 № СПб-А-170/13.

Ответчик 15.01.2024 предъявил истцу требование № 25 об освобождении истцом земельного участка.

Истец направил в адрес ответчика 10.01.2024 требование о выкупе земельного участка с приложенными документами в том числе и проектом договора купли-продажи земельного участка.

Неисполнение ответчиком требований в досудебном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 235, 272, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал наличие у Компании права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено принадлежащие Компании недвижимо имущество. Суд исходил из того, что представленными в материалы дела доказательствами, в том числе заключением эксперта, подтверждается, что стоимость объектов недвижимости, принадлежащих истцу, значительно превышает стоимость отведенной под них земли, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно пункту 2 статьи 1 и пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим кодексом, законом, добровольно принятым обязательством.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 38 Пленума Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 ГК РФ указано, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или не достижении соглашения, указанного в пункте 1 статьи 272 ГК РФ, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Положение абзаца 2 пункта 2 статьи 272 ГК РФ направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный участок (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 № 209-О).

Согласно статье 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 272 ГК РФ.

Как следует из пункта 1 статьи 272 ГК РФ, при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271 ГК РФ), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

В случаях, когда снос сооружения, находящегося на земельном участке, не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок (абзац 4 пункта 2 статьи 272 ГК РФ).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалах дела доказательства, установил, что уведомлением от 26.05.2022 № 737 ответчик известил истца о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.2013 № СПб-А-170/13 с 30.09.2023, ответчик в ноябре 2023 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о погашении записи № 78-78-36/056/2013-333 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о регистрации договора от 01.10.2013 № СПб-А-170/13 аренды земельного участка.

Таким образом, вопреки доводам подателя жалобы, из представленных документов следует, что именно ответчик имел намерения расторгнуть долгосрочные арендные отношения с истцом.

Кроме того, указанные обстоятельства также подтверждаются установленными судебными актами по делу А56-68948/2024 обстоятельствами, согласно которым ответчик с 01.04.2024 проводил открытые аукционы на право

заключения договоров аренды недвижимого имущества, принадлежащего Компании в электронной форме, доказательств чинения со стороны истца препятствий к выставлению права аренды на торги ответчик не представил. В итоговых протоколах от 12.07.2024 аукционы на аренду земельных участков признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие в открытом аукционе в электронной форме.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что воля ответчика была направлена на отчуждение земельного участка, в том числе и обремененного правами истца.

С августа 2023 года по ноябрь 2023 года стороны вели переговоры по заключению Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 78:13:0007335:33 и объектов движимого и недвижимого имущества, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, Прогонная улица, дом 5, литера А. Ответчик выражал свое намерение продать весь земельный участок с объектами движимого и недвижимого имущества, расположенного на нем – истцу. Следовательно, учитывая длительные (с 2023 года) намерение ответчика продать земельный участок, суд приходит к

выводу об отсутствии у ответчика интереса к владению и пользованию земельным участком.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что в досудебном порядке стороны не согласовали предельный минимальный допустимый размер земельных участков, в целях обслуживания, эксплуатации объектов капитального строительства, принадлежащих Обществу и расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33.

Принимая во внимание наличие между сторонами спора относительно предельного минимального допустимого размера земельных участков, необходимого для обслуживания, эксплуатации объектов капитального строительства, судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Частного экспертного учреждения «Городское учреждение Судебной экспертизы» ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1) Каков предельный, минимальный допустимый размер земельных участков, в целях обслуживания, эксплуатации объектов капитального строительства, принадлежащих ООО «Корсар» и расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33, по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Волковское, Прогонная улица, дом 5, литера А, и определить их границы?

2) Какова рыночная стоимость земельных участков в границах, определенных в ответе на первый вопрос?

Согласно заключению эксперта частного экспертного учреждения «Городское учреждение Судебной экспертизы» от 28.03.2025 № 580/16, предельный минимальный допустимый размер земельных участков, в целях обслуживания, эксплуатации объектов капитального строительства, принадлежащих ООО «Корсар» и расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33, по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Волковское, Прогонная улица, дом 5, литера А , составляет - 15 689 кв.м.; границы участка расчетной площади, с учетом сложившихся границ смежных участков, используемой территории на дату проведения инструментального обследования участка представлены таблицей координат поворотных точек (таблица 1 исследования эксперта-землеустроителя); рыночная стоимость земельных участков в границах, определенных в ответе на первый вопрос, составляет 54 193 406 руб.

Представленное заключение экспертов каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, неясность выводов эксперта либо неполнота отсутствуют. Выводы экспертов понятны, мотивированы проведенными натурными осмотрами, исследованиями и расчетами.

В обоснование того обстоятельства, что рыночная стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости превышает стоимость земельного участка, отведенного под ними, представил «Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - имущественного комплекса ООО «Корсар», выполненный 14.03.2024 частнопрактикующим оценщиком ФИО5

Согласно данному отчету, в составе объектов оценки, вопреки доводам ответчика, были указаны только объекты недвижимости, принадлежащие истцу, стоимость земельного участка определялась для корректировки стоимости складов имущественного комплекса ООО «Корсар», а именно снижения их стоимости.

Корректировка производилась следующим образом: от стоимости здания с участком вычиталось произведение площади участка на удельную стоимость 1 сотки земельного участка - 708 458 рублей за сотку.

В Отчете об оценке рыночной стоимости имущественного комплекса Общества № 01/03/01-2024 от 14.03.2024 отсутствует вывод о стоимости земельных участков, в целях обслуживания и эксплуатации объектов капитального строительства, принадлежащих на праве собственности Общества и расположенных в границах земельного участка кадастровый номер 78:13:0007335:33.

Ответчик, указывая на недопустимость и недостоверность указанного отчета, не представил иных доказательств (статьи 9, 65 АПК РФ).

Из представленных сторонами доказательств в материалы дела следует, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих истцу и расположенных на части земельного участка ответчика, составляет 197 501 496,25 руб., а кадастровая стоимость всего земельного участка ответчика площадью 59 621 кв.м., составляет 186 656 591,54 руб., что меньше стоимости объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

Согласно заключению эксперта, предельный минимальный допустимый размер земельных участков в целях обслуживания, эксплуатации объектов капитального строительства, принадлежащих ООО «Корсар» и расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33, составляет - 15 689 кв.м., что меньше в 3,8 раза площади всего земельного участка (59 621 кв.м.); рыночная стоимость данной части земельного участка в размере - 54 193 406 руб.

Рыночная стоимость данной части земельного участка составляет 54 193 406 руб., что меньше в 3,4 раза кадастровой стоимости всего земельного участка ответчика площадью 59 621 кв.м.

Кроме того, из представленных истцом данных бухгалтерского учета Общества по состоянию на 14.02.2024 общие затраты истца на строительство вышеперечисленных объектов составили 306 106 384,10 руб., ежемесячные затраты истца на содержание вышеперечисленных объектов недвижимости составляют 3 611 038 руб. без НДС.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что стоимость объектов недвижимости, принадлежащих истцу, явно превышает стоимость отведенной под них земли.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.06.2025 по делу № А56-23485/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.С. Полубехина

Судьи Т.С. Сухаревская

Н.А. Бугорская