Постановление от 2 июля 2018 г. по делу № А40-231082/2017

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-24985/2018

Дело № А40-231082/17
г. Москва
03 июля 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2018 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Панкратовой Н.И., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобуДепартамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 марта 2018г.

по делу № А40-231082/17 (181-1814), принятое судьей Прижбиловым С.В.

по иску ООО "Агроинвест Ц" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 105005. <...>, дата регистрации: 13.07.2015)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 125009, <...>, дата регистрации 15.11.1991)

о признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по Охранно-арендному договору № 691 от 01.08.2002 с 01.07.2014, признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по Охранно-арендному договору № 691 от 01.08.2002 с 01.01.2015, признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по Охранно-арендному договору № 691 от 01.08.2002 с 01.01.2016, признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по Охранно- арендному договору № 691 от 01.08.2002 с 01.01.2017

при участии в судебном заседании:от истца: ФИО2 по доверенности от 20.10.2018г.;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 25.12.2017г.;  



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Агроинвест Ц" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по Охранно-арендному договору № 691 от 01.08.2002г. с 01.07.2014г., признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по Охранно-арендному договору № 691 от 01.08.2002г. с 01.01.2015г., признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по Охранно-арендному договору № 691 от 01.08.2002г. с 01.01.2016г., признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по Охранно-арендному договору № 691 от 01.08.2002г. с 01.01.2017г.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 28 марта 2018г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Истец представил отзыв на апелляционную, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ЗАО "Агроинвест Ц" и ГУ «Главное Управление охраны памятников г. Москвы» заключен Охранно-арендный договор № 691 от 01.08.2002г., по условиям которого ЗАО "Агроинвест Ц" передано в аренду нежилое здание площадью 605,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, являющееся объектом культурного наследия федерального значения памятником истории и культуры «Жилой дом, 1820г.».

Охранно-арендный договор заключен сроком до 08.07.2017г., прошел государственную регистрацию, о чем имеется запись регистрирующего органа на титульном листе договора.

Здание передано в аренду для реализации уставной деятельности общества и его использования в целях размещения медицинско-реабилитационного центра для ветеранов вооруженных сил РФ.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 09.06.2009г. № 542- ПП «О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы» функции управления и распоряжения зданиями, сооружениями, их частями - помещениями, являющимися объектами недвижимого культурного наследия (памятниками истории и культуры), находящимися в собственности города Москвы, переданы Департаменту имущества города Москвы. С 01.01.2010г. арендодателем по договору аренды стал Департамент имущества города Москвы, договору аренды присвоен учетный номер № 00-00635/02 от 16.08.2002г.

13.07.2015 года решением акционеров ЗАО «АГРОИНВЕСТ Ц» преобразовано в ООО "Агроинвест Ц".

Пунктом 11 Охранно-арендного договора предусмотрено, что здание передается в аренду на условиях проведения арендатором за свой счет комплекса проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных и противоаварийных работ, предусмотренных разделом II акта технического состояния здания, без последующего возмещения их стоимости.

Согласно Акту технического состояния памятника истории и культуры от 01.08.2002г. № 16-03, являющегося неотъемлемой частью Охранно-арендного договора, передаваемое в аренду здание находилось в аварийном состоянии, общее состояние внешних и внутренних архитектурно-конструктивных элементов памятника оценено как неудовлетворительное.

В соответствии с п. 5 договора арендная плата была установлена в размере 348.417 руб. 30 коп. в год.

Размер арендной платы был рассчитан в соответствии с методикой, установленной Распоряжением Мэра Москвы от 08.08.1996г. № 200/1-РМ «О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями-памятниками истории и культуры», согласно которой арендная плата устанавливалась исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади в г. Москве с учетом поправочных коэффициентов, установленных указанным нормативным актом.

В соответствии с условиями Охранно-арендного договора истцом за свой счет в полном объеме был выполнен комплекс проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных и противоаварийных работ по сохранению объекта культурного наследия, что подтверждается Актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия от 28.03.2017г. № ДКН-16-42-41/7-2 от 31.03.2017г., утвержденным Департаментом культурного наследия г. Москвы.

Согласно Акту приемки выполненных работ № ДКН-16-42-41/7-2 от 31.03.2017г. работы по сохранению объекта культурного наследия федерального значения «Дом жилой, 1820г.» выполнены в установленные сроки и с надлежащим качеством и в соответствии с требованиями, установленными статьей 45 Федерального закона от 25 июля 2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В результате проведения обществом ремонтно-реставрационных работ состояние объекта культурного наследия федерального значения «Дом жилой, 1820г.» было признано удовлетворительным, о чем указано в Акте технического состояния объекта культурного наследия от 05.04.2017г. № ДКН-16-44-382/7.

Истец указывает, что в процессе сверки взаимных расчетов по договору аренды ответчиком был выдан расчет суммы задолженности по арендной плате, согласно которому, начиная с 01.07.2014г. Департамент в одностороннем прядке стал начислять арендную плату по договору исходя из рыночных ставок с учетом коэффициента дефлятора.

Как следует из письма Департамента от 21.09.2017г. № ДГИ-1-72182/17-1 уведомлениями о ставках арендной платы ООО «АГРОИНВЕСТ Ц» были установлены следующие ставки:

- с 01.07.2014г. в размере 18.370 руб. за 1 кв.м. в год;

- с 01.01.2015г. в размере 20.207 руб. за 1 кв.м. в год;

- с 01.01.2016г. в размере 22.227,70 руб. за 1 кв.м. в год;

- с 01.01.2017г. в размере 24.450,47 руб. за 1 кв.м. в год.

В качестве основания установления рыночных ставок арендной платы Департамент указывает постановление Правительства Москвы от 25.12.2012г. № 809- ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" и постановление Правительства Москвы от 25.12.2012г. № 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".

По мнению истца, данное одностороннее изменение условий договора аренды противоречит условиям договора и положениям действующего законодательства. Так как в Охранно-арендном договоре стороны установили зависимость размера арендной платы не от рыночной стоимости пользования, а от базового размера стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади.

Такое условие было установлено в Охранно-арендном договоре не произвольно, а как следствие того, что здание-памятник было передано арендатору состоянии, требующем проведения в отношении него комплекса проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных и противоаварийных работ (п. 11 договора), на условиях выполнения соответствующих действий арендатором за свой счет, без права последующего возмещения их стоимости.

Не привязанная к изменению рыночной стоимости пользования арендная плата была установлена с учетом того, что арендатор не только извлекал выгоду от использования объекта аренды, но и вносил имущественный вклад в восстановление и сохранение объекта аренды за свой счет.

Истец, ссылаясь на то, что Охранно-арендный договор предусматривает возможность изменения ставки арендной платы, но это не означает, что ставка арендной платы может быть изменена арендодателем произвольным образом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о неправомерности предъявленных требований и в удовлетворении иска отказал.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 настоящего Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату.

Действующие в настоящее время специальные правовые акты федерального и регионального уровня, в частности, Постановление Правительства РФ от 04.10.2012 г. N 1005, которым утверждено Положение об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ, Постановления Правительства Москвы от 24.01.2012 г. N 12-ПП, которым утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии, - свидетельствуют о том, что политика государства (РФ, субъекта РФ города Москвы) направлена на предоставление льготных ставок арендной платы арендаторам, вложивших свои средства в восстановление и сохранение объектов культурного наследия, а не на их отмену и установление рыночных ставок.

Так в п.7 Охранно-арендного договора указано, что при изменении порядка взимания или размера взимания арендной платы в г. Москве арендодатель производит перерасчет за пользование зданием-памятником и направляет его арендатору; изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.

Материалами подтверждено, что истцу в пользование был передан объект культурного наследия в состоянии, требующем проведения в отношении него ремонтно-реставрационных, противоаварийных работ; истец принял на себя обязательство выполнить данные работы за свой счет, без права последующего возмещения их стоимости, но взамен истцу была установлена арендная плата в размере, соответствующем не рыночной стоимости пользования, а определенном исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади в г. Москве.

Поскольку истец свои обязательства исполнил в части переданного ему здания-памятника, и произвел в данном здании ремонтно-реставрационные и противоаварийные работы, которые были приняты Департаментом, следовательно, у Департамента не возникло оснований для пересмотра согласованного в договоре арендной платы со ссылкой на положения Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП и Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 800- ПП в одностороннем порядке путем её увеличения до размера рыночной стоимости пользования.

Таким образом, правомерны выводы суда о том, что одностороннее установление ответчиком арендной платы без учета льгот и применение ставок арендной платы на основании рыночной стоимости произведены Департаментом с нарушением ст.ст. 310, 424, 614 ГК РФ, ст. 14 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Доводы ответчика о том, что изменение размера арендной платы было изменено на основании п. 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012г. № 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" и п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012г. № 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" суд правомерно отклонил, с указанием мотивов, которые подробно изложены в решении суда.

При этом, суд, отклоняя доводы ответчика, обоснованно обратил внимание Департамента на то, что для расчета ставок арендной платы на 2014-2017 г.г. в соответствии с указанным постановлением Правительства Москвы ответчик должен был заключить договор с оценщиком на проведение оценки и получить величину рыночной стоимости права аренды на соответствующий период.

Однако, ответчик не представил доказательств проведения оценки и получения отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы на 2014-2017г.г. в отношении арендуемого объекта, подготовленного в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 12.04.2005 N 204-ПП.

Кроме того, ответчик в нарушение п. 7 условия договора не представил доказательства, как направления, так и получения истцом уведомления от 23.12.2013г. № 33-А-175266/13-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 01.07.2014г.

Более того, оспариваемые уведомления, ставок арендной платы на 2015г., 2016г., 2017 годы были определены Департаментом путем применения коэффициента дефлятора с индексом 1,10 к ставкам предыдущего периода.

Однако, рыночная ставка арендной платы на 2014 год в размере 18.370 руб. за 1 кв.м. в год не была надлежащим образом установлена по договору, в связи с чем, данная ставка не могла применяться Департаментом при расчете ставок на последующие 2015, 2016, 2017 годы.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что изменение ставок арендной платы на 2015, 2016, 2017 годы, рассчитанное на основании не установленной в соответствии с условиями договора и действующим законодательством ставки на 2014 год противоречит положениям п. 3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 809-ПП, и требования истца удовлетворил, признав оспариваемые уведомления недействительными на основании ст.ст. 167-168 ГК РФ.

Доводы ответчика о применении срока исковой давности суд отклонил на основании п.1. ст. 181 ГК РФ и правомерно указал, что по заявленным требованиям срок не пропущен, т.к. истец обратился с настоящим иском в суд в пределах трехлетнего срока.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд, 



П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2018 года по делу № А40-231082/17 (181-1814) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 


Председательствующий судья:                                                                 Александрова Г.С.


Судьи:                                                                                                                      Панкратова Н.И.


Валюшкина В.В.