Решение от 12 апреля 2019 г. по делу № А48-10746/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

дело № А48-10746/2018
город Орел
12 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 апреля 2019 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57» (302040, <...>, пом. 90А, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в деле в качестве заинтересованных лиц: 1) общество с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» (302030, <...>, ОРГН 1135749000881, ИНН <***>),

2) Управление по государственному строительному надзору Орловской области (302001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

3) Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (302028, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

4) ФИО2,

5) ФИО3,

6) ФИО4,

7) ФИО5,

8) ФИО6,

9) ФИО7,

10) ФИО8,

11) ФИО9,

12) ФИО10 в лице представителя ФИО11,

13) ФИО12,

14) ФИО13

15) ФИО14 в лице законного представителя ФИО13,

16) ФИО15,

17) ФИО16,

18) ФИО17,

19) ФИО18,

20) ФИО19,

21) ФИО20,

22) общество с ограниченной ответственностью «Управление специальная автоматика» (302040, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), 23) общество с ограниченной ответственностью «Техинвестстрой» (302030, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>),

24) общество с ограниченной ответственностью «Жилстройиндустрия» (302023, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>),

25) общество с ограниченной ответственностью «Строй-металл» (302010, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>),

26) ФИО21,

1. о признании незаконным решения Управления Росреестра по Орловской области о приостановлении государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 16.11.2018 №КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507,

2. об обязании Управления Росреестра по Орловской области зарегистрировать договор купли-продажи от 21.09.2018 и право собственности заявителя на объект незавершенного строительства;

при участии в заседании:

от заявителя – представитель ФИО22 (доверенность от 20.11.2018),

от ответчика – главный специалист ФИО23 (доверенность от 09.01.2019 №55),

от заинтересованного лица ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» – представитель ФИО24 (доверенность от 22.03.2017),

от заинтересованного лица ООО «Управление специальная автоматика» - представитель ФИО21 (доверенность от 08.12.2014),

от заинтересованного лица ФИО8 – ФИО8 (паспорт),

от заинтересованного лица ФИО7 – представитель ФИО8 (паспорт, доверенность от 30.01.2017),

от заинтересованного лица ФИО21 – ФИО21 (паспорт), представитель ФИО25 (доверенность от 25.03.2019)

от иных заинтересованных лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57» (далее - заявитель, ООО «Специализированный застройщик СТС 57») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по Орловской области, регистрирующий орган) 1) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Орловской области о приостановлении государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 16.11.2018 №КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507, 2) об обязании Управления Росреестра по Орловской области зарегистрировать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57», 3) об обязании Управления Росреестра по Орловской области зарегистрировать право собственности истца на объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, общая площадь застройки 8836,40 кв.м., степень готовности объекта 12%, кадастровый номер 57:25:0020302:14, расположенный по адресу: <...> (в редакции заявления об уточнении исковых требований от 05.04.2019, принятого в судебном заседании 05.04.2019).

Определением от 10.12.2018 суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованных лиц общество с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и Управление по государственному строительному надзору Орловской области.

Определением от 11.01.2019 суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла.

Определением от 28.01.2019 суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованных лиц участников долевого строительства объекта, являющегося предметом договора купли-продажи от 21.09.2018, а именно: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 в лице представителя ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 в лице законного представителя ФИО13, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, общество с ограниченной ответственностью «Управление специальная автоматика», общество с ограниченной ответственностью «Техинвестстрой», общество с ограниченной ответственностью «Жилстройиндустрия», общество с ограниченной ответственностью «Строй-металл».

Определением от 25.03.2019 суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица участника долевого строительства объекта, являющегося предметом договора купли-продажи от 21.09.2018, ФИО21.

При этом суд учел положения ч.4 ст. 27 АПК РФ, а также разъяснения, изложенные в п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 09.12.2002 №11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", согласно которым заявление, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подведомственности, должно быть рассмотрено этим арбитражным судом по существу и в том случае, если в дальнейшем к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, будет привлечен гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя.

Ответчик возражал против привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц участников долевого строительства, однако суд счел данные возражения необоснованными, поскольку государственная регистрация договора купли-продажи от 21.09.2018 и права собственности заявителя на объект незавершенного строительства фактически приведет к смене застройщика многоквартирного дома, кадастровый номер 57:25:0020302:14, расположенного по адресу: <...>. Ввиду изложенного, судебный акт по итогам рассмотрения спора повлияет на права и обязанности участников долевого строительства по отношению к первоначальному застройщику ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и новому застройщику ООО «Специализированный застройщик СТС 57».

В судебном заседании 05.04.2019 заявитель поддержал заявленные требования с учетом заявления об уточнении требований от 05.04.2019 в части способа восстановления нарушенных прав и охраняемых законом интересов ООО «Специализированный застройщик СТС 57».

С учётом мнения ответчика и заинтересованных лиц протокольным определением от 05.04.2019 суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял к рассмотрению заявления истца об уточнении исковых требований.

В обоснование заявленных требований ООО «Специализированный застройщик СТС 57» ссылается на несоответствие оспариваемого решения регистрирующего органа требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и требованиям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В частности, заявитель указал, что основанием для приостановления государственной регистрации прав послужили следующие обстоятельства:

1) непредставление на регистрацию заключения контролирующего органа (Управления по государственному строительному надзору Орловской области) о соответствии застройщика требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №214-ФЗ),

2) непредставление на регистрацию дополнительных соглашений к заключенным предыдущим застройщиком договорам участия в долевом строительстве о передаче прав и обязанностей по этим договорам от ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» к ООО «Специализированный застройщик СТС 57».

По мнению заявителя, в силу п.4 ч.2 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Федеральный закон №218-ФЗ) заключение контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ должно быть представлено в регистрирующий орган для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома. ООО «Специализированный застройщик СТС 57» за регистрацией первого договора долевого участия в строительстве в Управление Росреетра по Орловской области не обращалось, что исключает возможность применения к спорным правоотношениям ст. 48 Федерального закона №218-ФЗ.

Заявитель также указал, что первый договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, являющегося предметом договора купли-продажи от 21.09.2018, был заключен застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» 22.11.2015, ввиду чего к спорным правоотношениям не применимы требования ст. 48 Федерального закона №218-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Кроме того, заявитель полагает, что до государственной регистрации перехода прав на земельные участки под строящимся многоквартирным домом ООО «Специализированный застройщик СТС 57» по смыслу Градостроительного кодекса Российской Федерации и Федерального закона №214-ФЗ не может быть признано застройщиком, и, как следствие, не вправе заключать дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве.

По вышеизложенным основаниям ООО «Специализированный застройщик СТС 57» полагает незаконным решение Управления Росреестра по Орловской области о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 16.11.2018 №КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507, просит суд в порядке восстановления нарушенных прав и охраняемых законом интересов заявителя обязать Управление Росреестра по Орловской области зарегистрировать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018, заключенный между ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и ООО «Специализированный застройщик СТС 57», а также зарегистрировать право собственности заявителя на объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, общая площадь застройки 8836,40 кв.м., степень готовности объекта 12%, кадастровый номер 57:25:0020302:14, расположенный по адресу: <...>.

Ответчик требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление от 24.01.2019. Управление Росреестра по Орловской области полагает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей застройщика. Кроме того, регистрирующий орган указал, что из содержания договоров долевого участия в строительстве следует согласие участников долевого строительства на передачу застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» прав и обязанностей новому застройщику ООО «Специализированный застройщик СТС 57» только при условии его соответствия требованиям действующего законодательства. Единственным законодательно допустимым доказательством соответствия нового застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ регистрирующий орган полагает заключение Управления по государственному строительному надзору Орловской области, которое не было представлено на государственную регистрацию договора купли-продажи от 21.09.2018. Кроме того, по мнению ответчика, только вышеуказанное заключение является доказательством наличия у застройщика права на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома. Дополнительно Управление Росреестра по Орловской области в отзыве на заявление указало, что законодательством не предусмотрена возможность замены страхователя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки прав застройщика. Регистрирующий орган также отметил, что договоры страхования, представленные ранее в целях осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, были заключены застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» с ООО «Страховая компания «РЕСПЕКТ» и ООО «ПРОМИНСТРАХ», которые в настоящее время исключены из перечня страховых организаций, имеющих право заключать договоры страхования гражданской ответственности застройщиков. На основании вышеизложенного, Управление Росреестра по Орловской области просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

В отзыве на заявление от 25.01.2019 заинтересованное лицо ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» пояснило, что поддерживает заявленные требования по следующим основаниям. ООО «Специализированный застройщик СТС 57» не обязано получать в контролирующем органе заключение о соответствии застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ, поскольку государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, являющегося предметом договора купли-продажи от 21.09.2018, была произведена 22.11.2015, ввиду чего к спорным правоотношениям не применимы положения Федерального закона №214-ФЗ в редакции Федерального закона №304-ФЗ. Поскольку на момент совершения сделки ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» не обязано было получать в контролирующем органе заключение о соответствии застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ, у нового застройщика в силу статей 384, 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации такая обязанность также не возникла. Заинтересованное лицо (1) полагает, что заключение и государственная регистрация соглашений о передаче прав и обязанностей застройщика по ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве станет возможна исключительно в том случае, если ООО «Специализированный застройщик СТС 57» станет правообладателем земельных участков, на которых ведется строительство многоквартирного дома.

Заинтересованное лицо ФИО2 в отзыве на заявление от 19.02.2019 пояснил, что считает заявленные требования законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заинтересованное лицо ФИО21 в отзыве на заявление, поступившем в суд 03.04.2019, указала, что с учетом позиции Управления по государственному строительному надзору Орловской области считает необоснованным требование Управления Росреестра по Орловской области о представлении на государственную регистрацию договора купли-продажи от 21.09.2018 заключения о соответствии застройщика требованиям действующего законодательства.

06.03.2019 от заинтересованного лица ФИО19 и 11.03.2019 от заинтересованного лица ФИО20 в материалы дела поступили возражения против удовлетворения заявленных требований. В обоснование своих возражений ФИО19 и ФИО20 указали, что заключение договора купли-продажи от 21.09.2018 может привести к продлению сроков завершения строительства и передачи квартир участникам долевого строительства, а также к изменению проекта многоквартирного жилого дома, в том числе относительно уровня благоустройства и конструктивных решений.

18.03.2019 заинтересованные лица ФИО19 и ФИО20 представили заявления, в которых указали, что просят считать отозванными и не рассматривать ранее поданные возражения по существу спора, подтверждают согласие на передачу прав аренды земельных участков и права собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом от ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» заявителю, поддерживают заявленные требования в полном объеме и просят рассмотреть дело в их отсутствие.

В отзыве на заявление от 12.03.2019 исх. №263 заинтересованное лицо Управление по государственному строительному надзору Орловской области пояснило, что на момент совершения сделки с ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» заявитель не обязан был получать в контролирующем органе заключение о соответствии застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ, поскольку первый договор участия в долевом строительстве по спорному объекту был зарегистрирован ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» 22.11.2015. На основании изложенного, заинтересованное лицо полагает требования ООО «Специализированный застройщик СТС 57» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании 19.02.2019 заинтересованные лица Рунец Н.Д., ФИО8, ФИО15, ФИО16, ФИО18, представители заинтересованных лиц ФИО10, ФИО7, ООО «Техинвестстрой», ООО «Строй-металл» поддержали требования ООО «Специализированный застройщик СТС 57», просили заявление удовлетворить.

Представители заинтересованных лиц ФИО21, ФИО7, ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС», а также заинтересованное лицо ФИО8 в судебном заседании 05.04.2019 пояснили, что не возражают против удовлетворения заявленных требований.

Иные заинтересованные лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом в порядке ст.ст. 121-123 АПК РФ, в том числе путем своевременного опубликования информации о движении дела на сайте арбитражного суда в сети Интернет.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных заинтересованных лиц по представленным доказательствам.

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.

ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» является застройщиком многоквартирного жилого дома по улице Черкасской города Орла на основании разрешения на строительство №57-301000-37-2018, выданного 04.05.2018 Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, со сроком действия до 07.07.2020.

Строительство многоквартирного жилого дома ведется на двух земельных участках, предоставленных застройщику в аренду Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла, а именно:

-по договору аренды №1506 от 06.04.2017 УМИЗ администрации г. Орла предоставило в аренду ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020302:10, площадью 3 795 кв.м., расположенный по адресу: <...> из земель населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический). Указанный договор заключен на срок с 11.11.2017 по 10.11.2020. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 19.05.2017 сделана запись регистрации №57:25:0020302:10-57/001/2017-34;

-по договору аренды №1528 от 08.11.2017 УМИЗ администрации г. Орла предоставило в аренду ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020302:11, площадью 1819 кв.м., расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический). Указанный договор заключен на срок с 08.11.2017 по 07.07.2020. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 06.12.2017 года сделана запись регистрации № 57:25:0020302:11-57/001/2017-3.

27.12.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №57-57/001-57/001/015/2016-2203/1 о государственной регистрации права собственности ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» на объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, общая площадь застройки 8836,40 кв.м., степень готовности объекта 12%, кадастровый номер 57:25:0020302:14, адрес (местонахождение) объекта: <...>.

Как следует из материалов дела, застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» были заключены договоры участия в долевом строительстве №Ч/39 от 11.05.2016 с ФИО18, №Ч/64 от 24.06.2016 с ФИО17, №Ч/5 от 09.08.2016 с ФИО15 и ФИО16, №Ч/41 от 13.09.2016 с ФИО13 и ФИО14 в лице законного представителя ФИО13, №Ч/24 от 30.08.2016 с ООО «Управление специальная автоматика», №Ч/7 от 12.10.2016 с ФИО12 (с учетом соглашения об уступке права требования от 12.01.2017 и дополнительного соглашения от 01.11.2016), №Ч/23 от 07.11.2016 с ФИО10, №Ч/53 от 01.12.2016 с ФИО9, №Ч/65 от 24.01.2017 с ФИО8 и ФИО7, №Ч/19 от 16.03.2017 с ФИО6 (с учетом соглашения об уступке права требования от 22.03.2017), №Ч/76 от 03.04.2017 с ФИО5, №Ч/45 от 25.04.2017 с ФИО4, №Ч/17 от 30.08.2017 с Рунец Н.Д., №Ч/26 и №Ч/44 от 04.07.2018, №Ч/31 от 26.07.2018 с ООО «Техинвестстрой», №Ч/12, №Ч/34, №Ч/37, №Ч/56, №Ч/71, №Ч/95, №Ч/96 и №Ч/142 от 04.07.2018 с ООО «Строй-металл», №Ч/8, №Ч/9 и №Ч/35 от 17.07.2018 с ООО «Жилстройиндустрия», №Ч/129 от 16.08.2018 с ФИО2

Договор участия в долевом строительстве №4/47 от 07.12.2016, заключенный застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» с ФИО26, впоследствии был расторгнут, что подтверждается уведомлением Росреестра по Орловской области №КУВД-001/2018-5971350 от 02.11.2018.

21.09.2018 между ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» (далее – продавец и арендатор) и ООО «Специализированный застройщик СТС 57» (далее – покупатель и новый арендатор) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика), по условиям которого продавец передает в собственность покупателю объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, общая площадь застройки 8836,40 кв.м., степень готовности объекта 12%, кадастровый номер 57:25:0020302:14, адрес (местонахождение) объекта: <...>.

Одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительства арендатор с письменного согласия арендодателя и залогодержателей передает новому арендатору все права и переводит на него все обязанности по договорам аренды земельных участков, на которых строится объект незавершенного строительства, а именно: по договору аренды земли №1506 от 06.04.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020302:10 и по договору аренды земли №1528 от 08.11.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020302:11.

В материалы дела представлены письма УМИЗ администрации г. Орла от 08.05.2018 №1843 и от 08.05.2018 №1844, подтверждающие, что арендодатель не возражает против передачи ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» своих прав и обязанностей по договорам аренды земли №1506 от 06.04.2017, №1528 от 08.11.2017 третьему лицу. В материалы дела представлены также письменные согласия участников долевого строительства на заключение договора купли-продажи с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора и застройщика в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, кадастровый номер 57:25:0020302:14, по адресу: <...> а именно: согласие ООО «Управление специальная автоматика» от 20.09.2018, согласие ФИО2 от 28.08.2018, согласие Рунец Н.Д. от 17.09.2018, согласие ФИО18 от 05.09.2018, согласие ФИО17 от 28.07.2018, согласие ФИО15 и ФИО16 от 16.07.2018, согласие ФИО13 и ФИО14 в лице законного представителя ФИО13 от 18.07.2018, согласие ФИО12 от 23.08.2018, согласие ФИО10 в лице представителя ФИО11 от 10.08.2018, согласие ФИО9 от 19.07.2018, согласие ФИО8 и ФИО7 от 20.07.2018, согласие ФИО6 от 03.09.2018, согласие ФИО5 от 17.09.2018, согласие ФИО4 от 03.08.2018.

Согласие остальных участников долевого строительства ООО «Техинвестстрой», ООО «Жилстройиндустрия», ООО «Строй-металл» следует из пунктов 9.9 договоров участия в долевом строительстве с указанными лицами.

После заключения договора купли-продажи от 21.09.2018 и до вынесения судом итогового судебного акта по настоящему делу состав участников долевого строительства изменился.

12.10.2018 застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» заключен договор участия в долевом строительстве №Ч/40 с ООО «Жилстройиндустрия».

19.10.2018 застройщиком ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» заключены договоры участия в долевом строительстве №Ч/32 с ФИО19 и №Ч/50 с ФИО20 В п. 9.10 указанных договоров содержится условие о том, что участники долевого строительства как залогодержатели в отношении строящегося многоквартирного дома кадастровый номер 57:25:0020302:14 и права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020302:11, 57:25:0020302:10 дают согласие на совершение ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» сделки по передаче прав и обязанностей застройщика, влекущей отчуждение объекта незавершенного строительства и передачу в полном объеме прав и обязанностей по договорам аренды земли третьему лицу (новому застройщику) на всех тех же условиях, что и настоящие договоры, а также при условии его соответствия требованиям действующего законодательства (при этом получения дополнительного письменного согласия от участников долевого строительства не требуется). Одновременно участники долевого строительства дают согласие на передачу ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» в полном объеме прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу (новому застройщику) на всех тех же условиях, что и настоящий договор, при условии его соответствия требованиям действующего законодательства (при этом получения дополнительного письменного согласия от участников долевого строительства не требуется).

На основании соглашения об уступке права требования и переводе обязательств по договору (цессия) от 26.02.2019 право требования передачи в собственность объекта долевого строительства, принадлежащее цеденту ООО «Управление специальная автоматика» на основании договора участия в долевом строительстве №Ч/24 от 30.08.2016, было передано цессионарию ФИО21.

В материалы дела представлено письменное согласие нового участника долевого строительства ФИО21 от 25.03.2019 на заключение договора купли-продажи с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора и застройщика в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, кадастровый номер 57:25:0020302:14, по адресу: <...>.

Во исполнение п. 2.5 договора купли-продажи от 21.09.2018 застройщик ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» передал ООО «Специализированный застройщик СТС 57» по акту приема-передачи от 21.09.2018 документы, в том числе: проектную документацию на строительство 17-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <...>; разрешение на строительство; положительное заключение экспертизы проекта ООО «ИНЖЕНЕРНЫЙ ЦЕНТР» от 30.03.2018; экспертизу инженерных изысканий и другие.

02.11.2018 ООО «Специализированный застройщик СТС 57» обратилось в Отдел МФЦ по г. Орлу и Орловскому району с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 21.09.2018 и права собственности заявителя на объект незавершенного строительства.

06.11.2018 заявителем были представлены дополнительные документы к заявлению о государственной регистрации от 02.11.2018, что подтверждается описями документов с отметкой о принятии Отделом МФЦ по г. Орлу и Орловскому району.

Уведомлением от 16.11.2018 №КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507 Управление Росреестра по Орловской области сообщило ООО «Специализированный застройщик СТС 57» о приостановлении действий по государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 57:25:0020302:14, а также перехода прав на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020302:10 и 57:25:0020302:11 в соответствии с пунктом 5 части 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Заявителю предложено было в срок до 16.02.2019 для возобновления осуществления действий по государственной регистрации прав представить в регистрирующий орган документ, в соответствии с которым застройщик соответствует требованиям действующего законодательства, т.е. заключение уполномоченного органа, а также ввиду изменения стороны договора (застройщика) предложено внести изменения в договоры участия в долевом строительстве, заключенные с каждым участником долевого строительства.

Полагая уведомление о приостановлении государственной регистрации прав несоответствующим требованиям действующего законодательства, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Специализированный застройщик СТС 57» 06.12.2018 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Орловской области.

Кроме того, 13.12.2018 ООО «Специализированный застройщик СТС 57» обратилось в Управление по государственному строительному надзору Орловской области с заявлением о выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона №214-ФЗ.

Рассмотрев вышеуказанное заявление, Управление по государственному строительному надзору Орловской области письмом от 18.01.2019 исх. №61 сообщило, что для выдачи заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона №214-ФЗ ООО «Специализированный застройщик СТС 57» необходимо представить документы о правах на земельный участок, на котором ведутся работы по строительству многоквартирного жилого дома, а также разрешение на строительство, выданное Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области в соответствии с ч. 21.5 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и проектную декларацию, содержащую в том числе сведения о правах заявителя на земельный участок, на котором ведется строительство.

Как следует из ст. 27 Федерального закона №218-ФЗ, в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Поскольку срок приостановления государственной регистрации прав был установлен до 16.02.2019, с целью недопущения принятия регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации прав и сохранения существующего состояния отношений (status quo) между сторонами, 15.02.2019 ООО «Специализированный застройщик СТС 57» обратилось в Отдел МФЦ по г. Орлу и Орловскому району с заявлением о приостановлении государственной регистрации прав.

Как следует из уведомления Управления Росреестра по Орловской области от 18.02.2019 №КУВД-001/2018-6018609, государственная регистрация прав была приостановлена на шесть месяцев до 15.08.2019 в соответствии с п.1 ст. 30 Федерального закона №218-ФЗ.

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 11 ГК РФ и статьей 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные права и законные интересы граждан и организаций. Выбор способа защиты нарушенного или оспоренного права принадлежит истцу.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Оценив установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд пришел к выводу, что на момент обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 21.09.2018 и права собственности заявителя на объект незавершенного строительства у ООО «Специализированный застройщик СТС 57» отсутствовала необходимость получать заключение контролирующего органа (Управления по государственному строительному надзору Орловской области) о соответствии застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ и вносить изменения в ранее заключенные ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» договоры участия в долевом строительстве, и, соответственно, у Управления Росреестра по Орловской области отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 5 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ содержит указание на то, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из материалов дела, заявителем на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018, заключенный между ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и ООО «Специализированный застройщик СТС 57».

В п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Проанализировав условия договора 21.09.2018, заключенного между ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и ООО «Специализированный застройщик СТС 57», суд пришел к выводу, что указанный договор содержит элементы договора купли-продажи недвижимости и соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земли.

В силу ч.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Названной норме корреспондирует положения пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также следует, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу производится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Учитывая изложенное, договор купли-продажи от 21.09.2018 был заключен с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земли №1506 от 06.04.2017 и № 1528 от 08.11.2017.

В силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор подлежащий государственной регистрации. считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, представленный сторонами на регистрацию договор от 21.09.2018 подлежит государственной регистрации

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (часть 1 статьи 164 ГК РФ).

Ввиду изложенного, до государственной регистрации договора купли-продажи от 21.09.2018 у ООО «Специализированный застройщик СТС 57» отсутствуют права на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020302:10 и 57:25:0020302:11, на которых осуществляется строительство многоквартирного дома.

Согласно п.16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В пункте 1 ст. 2 Федерального закона №214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент принятия регистрирующим органом решения о приостановлении государственной регистрации прав) также содержится понятие застройщика, которым является хозяйственное общество, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком соответствующих прав на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

Таким образом, действующее законодательство связывает получение статуса застройщика с моментом государственной регистрации прав на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома. В отсутствие прав на земельный участок под строящимся объектом лицо, осуществляющее строительство, по смыслу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 2 Федерального закона №214-ФЗ застройщиком не является.

В соответствии с частью 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. Частью 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, к которому перешли права на земельный участок, на котором осуществляется строительство, обязано уведомить в письменной форме о переходе к нему прав на земельные участки орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство с указанием реквизитов правоустанавливающих документов на такой земельный участок.

В связи с изложенным, лицо, ставшее правообладателем земельного участка, на котором ведется строительство на основании разрешения на строительство, в силу закона становится новым застройщиком, о чем уведомляется уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган. В отсутствие зарегистрированных прав на предоставленный для строительства земельный участок лицо застройщиком являться не может.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что до государственной регистрации договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018 ООО «Специализированный застройщик СТС 57» не является застройщиком многоквартирного дома по адресу: <...>.

Следовательно, до государственной регистрации договора от 21.09.2018 заявитель не вправе заключать дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве указанного объекта либо вносить изменения в эти договоры, поскольку ООО «Специализированный застройщик СТС 57» не является стороной правоотношений, возникших между застройщиком и участниками долевого строительства и регулируемых договорами участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах изложенное в оспариваемом уведомлении от 16.11.2018 требование Управление Росреестра по Орловской области о внесении изменений в договоры участия в долевом строительстве, заключенные с каждым участником долевого строительства, не основано на нормах закона.

При этом суд учитывает, что поскольку многоквартирный дом строится с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в соответствии со статьей 13 Федерального закона №214-ФЗ объект незавершенного строительства и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020302:10 и 57:25:0020302:11 обременены залогом в пользу участников долевого строительства, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020302:10 и 57:25:0020302:11.

В силу ст. 12.1 Федерального закона №214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно ч.2 ст. 13 Федерального закона №214-ФЗ, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

В ч.9 ст. 13 Федерального закона №214-ФЗ указано, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Специализированный застройщик СТС 57» было получено и представлено на регистрацию согласие каждого из залогодержателей (участников долевого строительства) на совершение сделки по отчуждению обремененного залогом объекта незавершенного строительства и права аренды земельных участков.

Возражения регистрирующего органа в той части, что согласие участников долевого строительства на совершение сделки получено под условием соответствия нового застройщика требованиям действующего законодательства, суд считает несостоятельными, поскольку подтвердить такое соответствие ООО «Специализированный застройщик СТС 57» сможет только после государственной регистрации прав на земельные участки и приобретения статуса застройщика. Довод Управления Росреестра по Орловской области о том, что соответствие заявителя требованиям, предъявляемым к застройщикам Федеральным законом №214-ФЗ, может быть установлено вступившим в законную силу судебным актом, также не принимается судом, поскольку Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон №214-ФЗ не предусматривают возможности возникновения у лица, не обладающего правами на земельные участки под строящимся объектом, статуса застройщика на основании судебного акта.

В силу части 1 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. При этом залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (часть 3 статьи 38 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ).

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что после регистрации договора купли-продажи от 21.09.2018 к новому застройщику ООО «Специализированный застройщик СТС 57» в силу закона перейдут все обеспеченные залогом обязательства первоначального застройщика ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» перед участниками долевого строительства, независимо от внесения изменений и дополнений в договоры участия в долевом строительстве.

Требование Управление Росреестра по Орловской области о предоставлении ООО «Специализированный застройщик СТС 57» заключения контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ также является незаконным по следующим мотивам.

В силу пункта 9 части 2 статьи 3 Федерального закона №214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий установленным законом требованиям, в том числе при наличии выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

При этом в соответствии с частью 2.1 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 ФЗ №214-ФЗ, или отказ в выдаче такого заключения могут быть выданы только после получения проектной декларации от застройщика.

Согласно ч.1 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в

себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства направляется застройщиком в уполномоченный орган с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте единой информационной системы жилищногостроительствав информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (часть 2 статьи 19 Федерального закона №214-ФЗ). Форма проектной декларации утверждена Приказом Минстроя России от 20.12.2016 №996/пр. Согласно разделу 12 указанной формы, в декларацию в обязательном порядке подлежит внесению информация о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок.

Таким образом, при отсутствии у лица зарегистрированных прав на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, последнее не вправе публиковать, размещать и (или) представлять проектную декларацию. Одновременно, уполномоченный орган при отсутствии проектной декларации законодательно лишен возможности выдать испрашиваемое заключение о соответствии застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ или отказать в выдаче такого заключения.

30.08.2018 ООО «Специализированный застройщик СТС 57» обратилось в Управление по государственному строительному надзору Орловской области с просьбой дать разъяснения относительно необходимости получения новому застройщику на стадии подачи документов на регистрацию сделки по передаче прав и обязанностей арендатора земельных участков, на которых строится многоквартирный дом, а также прав и обязанностей застройщика заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч.2 ст.3, ст.ст. 20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ.

В письме от 30.08.2018 исх. №1338 Управление по государственному строительному надзору Орловской области разъяснило, что до момента обращения застройщика с заявлением на получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч.2 ст.3, статьями 20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ, указанное юридическое лицо должно оформить в установленном законом порядке права на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство. Аналогичная правовая позиция изложена в отзыве Управления по государственному строительному надзору Орловской области от 12.03.2019 №263.

Кроме того, согласно п.4 ч.2 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ), заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предоставляется для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, ООО «Специализированный застройщик СТС 57» в регистрирующий орган не обращалось. Как указывалось выше, заявителем на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018, имеющий иную правовую природу, чем договор участия в долевом строительстве.

Суд также учитывает, что требования к застройщику, соответствие которым должно быть удостоверено заключением контролирующего органа, выданным до заключения договора с первым участником долевого строительства, введены Федеральным законом от 03.07.2016 №304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Указанные изменения, внесенные в Федеральный закон №214-ФЗ, в соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона №304-Ф3 вступают в силу с 1 января 2017 года и применяются к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществлена после 1 января 2017 года.

Таким образом, закон связывает необходимость получения застройщиками заключений о соответствии требованиям Федерального закона №214-ФЗ с датой заключения ими первого договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В силу ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

На момент заключения договора купли-продажи от 21.09.2018 ООО «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» не обязано было получать в контролирующем органе заключение о соответствии застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ, поскольку первый договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома был заключен застройщиком до 01.01.2017. Ввиду изложенного, у нового застройщика обязанности получать соответствующее заключение также не возникло. Таким образом, требование Управления Росреестра по Орловской области о необходимости получения ООО «Специализированный застройщик СТС 57» заключения о соответствии застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ, содержащееся в оспариваемом уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав, является необоснованным.

Изложенные в отзыве Управления Росреестра по Орловской области от 24.01.2019 доводы о необходимости представления на государственную регистрацию договора купли-продажи от 21.09.2018 договора страхования гражданской ответственности нового застройщика ООО «Специализированный застройщик СТС 57» в соответствии с требованиями ч.8 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд считает неотносимыми к рассматриваемому спору.

Пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона №218-ФЗ определено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. При этом в силу ч.5 ст. 29 Федерального закона №218-ФЗ уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Поскольку в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 16.11.2018 № КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507 регистрирующий орган не ссылался на отсутствие договора страхования гражданской ответственности нового застройщика в качестве основания для приостановления государственной регистрации прав, суд при вынесении итогового судебного акта по правилам главы 24 АПК РФ не рассматривает и не оценивает доводы Управления Росреестра по Орловской области, касающиеся страхования гражданской ответственности застройщика.

Кроме того, как следует из ч.8 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан представить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда.

Из изложенного следует, что требование о предоставлении договора страхования гражданской ответственности застройщика законодательно предусмотрено для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Как указывалось выше, ООО «Специализированный застройщик СТС 57» с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в регистрирующий орган не обращалось.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что решение Управление Росреестра по Орловской области о приостановлении государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 16.11.2018 № КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507, не соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и требованиям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возлагает на заявителя обязанность по предоставлению документов, необходимость в получении которых при регистрации договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика), а также при регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства действующим законодательством не предусмотрена.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Требование ООО «Специализированный застройщик СТС 57» об обязании Управления Росреестра по Орловской области осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018, а также осуществить государственную регистрацию права собственности заявителя на объект незаверешенного строительства – многоквартирный дом по ул. Черкасская г. Орла направлено на устранение допущенных регистрирующим органом нарушений прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и поэтому не рассматривается арбитражным судом в качестве самостоятельного.

Арбитражный суд считает возможным согласиться с тем, что в порядке устранения нарушений прав и охраняемых законом интересов заявителя необходимо обязать Управление Росреестра по Орловской области осуществить государственную регистрацию прав, поскольку до перехода прав на земельные участки и объект незавершенного строительства ООО «Специализированный застройщик СТС 57» по смыслу п.16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не имеет статуса застройщика и лишено возможности в установленном законом порядке продолжить строительство многоквартирного дома с целью исполнения обязательств перед участниками долевого строительства.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

При обращении в суд заявитель в соответствии с требованиями ч.1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации оплатил государственную пошлину в сумме 3000 руб., что подтверждается платежным поручением №16 от 21.11.2018.

Как разъяснено в п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. 00 коп.

Согласно ч.7 ст. 210 АПК РФ решения арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении суда.

В силу п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственной регистрации прав.

При этом приостановление государственной регистрации прав до 15.08.2019 на основании заявления ООО «Специализированный застройщик СТС 57», на что указано в уведомлении Росреестра по Орловской области от 18.02.2019 №КУВД-001/2018-6018609, не препятствует исполнению решения суда по настоящему делу, поскольку рассмотрение представленных на регистрацию документов возобновляется в день поступления в регистрирующий орган заявления о возобновлении учетно-регистрационных действий.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о приостановлении государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 16.11.2018 № КУВД-001/2018-6018609, КУВД-001/2018-6018507.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) зарегистрировать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей арендатора (застройщика) от 21.09.2018, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ СТРОЙСЕРВИС» и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57» (302040, <...>, пом. 90А, ИНН <***>, ОГРН <***>) на объект незавершенного строительства, многоквартирный дом, общая площадь застройки 8836,40 кв.м., степень готовности объекта 12%, кадастровый номер 57:25:0020302:14, адрес (местонахождение) объекта: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57» (302040, <...>, пом. 90А, ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. 00 коп.

Выдать исполнительный лист.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Аксенова Т.В.