Решение от 15 июля 2025 г. по делу № А33-11717/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

16 июля 2025 года


Дело № А33-11717/2023

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10.07.2025.

В полном объёме решение изготовлено 16.07.2025.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Мамакоча" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о взыскании компенсации расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО2,

в присутствии:

от истца (до перерыва): ФИО3 – представителя по доверенности от 30.04.2025, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мамакоча» (далее – истец, общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском (с учетом уточнения) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, арендодатель) о взыскании 3 295 540,70 руб. компенсации расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 03.05.2023 возбуждено производство по делу.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Определением от 23.04.2024 по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручно эксперту ООО «СудСтройЭкспертиза» ФИО4.

25.07.2024 поступило заключение эксперта СТЭ 32-07/2024 от 25.07.2024.

Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.


В судебном заседании судом объявлен перерыв, о чем вынесено протокольное определение.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении, с учетом дополнительно представленных пояснений. Истец указывает, что в период аренды он произвел улучшения арендованного имущества, которые представляют ценность для ответчика. Улучшения (монтаж систем вентиляции, энергоснабжения, водоснабжения, канализации, изоляция шума, отделка и монтаж помещений, настройки и др.) произведены в целях исполнения требований пункта 2.2.5 договора. При этом ответчик дал согласие на приведение помещения в соответствии с требованиями, предъявленными к цехам по переработке и производству рыбной продукции, не оспаривал дачу согласие на производство арендатором демонтажа, а также на получение от арендатора произведенных улучшений помещения. Условиями договора не предусмотрена безвозмездная передача арендодателю конструкций надстройки второго этажа, перегородок, электропроводки и освещения. Довод об отсутствии согласия на улучшения противоречит пункту 2.2.5 договора.

Ответчик в отзыве и письменных пояснениях иск не признал, указав, что ремонт по пункту 2.2.5 договора осуществляется исключительно за счет арендатора, а письменного согласия на улучшения (реконструкцию) по пункту 2.3.3 договора ответчик истцу не давал. Улучшения являются неотделимыми. После расторжения договора заключен новый договор аренды с другим лицом, по которому произведены улучшения и переданы арендодателю.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения №А/03-В от 18.03.2019 (далее также – договор, договор аренды).

По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору в аренду часть нежилого помещения общей площадью 540 кв.м., расположенное в нежилом двухэтажном кирпичном здании главного корпуса по адресу: <...>, литера В. (приложение №1) (пункт 1.1).

Помещение будет использоваться в целях организации цеха по производству и переработке рыбной продукции, арендатор обязуется использовать помещение только для осуществления коммерческой деятельности, в соответствии с целью, указанной в настоящем пункте (пункт 1.2). Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (пункт 1.3).

По условиям договора, арендатор обязуется:

- содержать арендуемое помещение в полной технической исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованием СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность. Арендатору запрещается без согласия арендодателя приведение электрических работ и работ, связанных с модернизацией существующего оборудования, а также включение электроприборов, превышающих установленную мощность (пункт 2.2.3);

- своевременно и за свой счет производить текущий и косметический ремонт помещения (не менее одного раза в год). Компенсация расходов на такой ремонт арендодателем не производится. Также арендатор обязуется за свой счет привести нежилое помещение в соответствие с требованиями, предъявляемыми к цехам по переработке и производству рыбной продукции санитарными нормами и Федерального закона от 07.12.2011 №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (пункт 2.2.5);

- производить любые улучшения помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности с предварительного письменного разрешения арендодателя (пункт 2.3.3).

Суд установил, что текст договора на странице первой закачивается пунктом 2.2.5 и на странице второй продолжается с пункта 2.3.3. Суд предложил истцу представить договор аренды в полном объеме. Вместе с тем стороны пояснили, что такая редакция договора является единственной, в тексте договора в части нумерации пунктов допущена опечатка и договор представлен в полном объеме.

Стоимость коммунальных услуг, водопотребления, отопление, вывоз ТБО и электроэнергии в стоимость арендной платы не входит. Коммунальные услуги и электроэнергии оплачиваются отдельно на основании показаний приборов учета и счетов энергии-ресурсоснабжающих организаций и региональных операторов по вывозу ТБО (пункт 3.1).

По акту приема-передачи от 18.03.2019 объект аренды передан арендатору.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключено дополнительное соглашение №1 от 07.11.2022 к договору аренды, по условиям которого, в частности:

- арендатор до 14.11.2022 оплачивает образовавшуюся по договору аренды задолженность по арендной плате, коммунальным услугам и электроэнергии в размере 1 103 717,71 руб. (пункт 1);

-   стороны решили расторгнуть договор аренды с 31.12.2022 после поступления на расчетный счет арендодателя задолженности по арендной плате, коммунальным услугам и электроэнергии в размере 1 103717,71 руб. (пункт 2);

-   стороны установили, что арендатор обязан освободить арендуемое помещение и вывезти свое имущество в срок до 31.12.2022. Арендатор производит демонтаж, вывоз имущества и оборудования, с учетом сохранности и невредимости неотделимых улучшений, находящихся на арендуемой площади. Конструкции надстройки второго этажа, перегородки, электропроводка и освещение передается арендодателю без повреждений в рабочем состоянии (пункт 3).

31.12.2022 между сторонами подписан акт приема-передачи объекта аренды по договору аренды (нежилое помещение общей площадью 540 кв.м., расположенное в нежилом двухэтажном кирпичном здании главного корпуса по адресу: <...>, литера В.). Помещение на момент его передачи находится в исправном состоянии, пригодном для его использования по назначению, недостатков нет.

Истцом подготовлен и направлен в адрес ответчика акт от 19.01.2023 приема-передачи неотделимых улучшений, находящихся в арендованном помещении, а также результатов работ по производству неотделимых улучшений помещения на сумму 5 398 414,55 руб.

Письмом от 31.01.2023 ответчик отказал в подписании акта, сослался на обязанность арендатора производить работы по пункту 2.2.5 за свой счет и отсутствие согласия арендодателя производить улучшения по пункту 2.3.3 договора. В письме указано, что требование о передаче улучшений с последующей компенсацией на их затраты является неправомерным.

Требованием (претензией) от 27.02.2023 истец потребовал от ответчика вернуть отделимые улучшения либо возместить их стоимость в сумме 5 398 414,55 руб.

Доказательства исполнения требований на досудебной стадии не представлены.

В обоснование затрат на произведенные улучшения истец представил договоры, платежные поручения, акты, счета-фактуры с контрагентами:

- договор подряда №01/06/19 от 17.06.2019 с техническим заданием №1, графиком выполнения работ, локальным сметным расчетом, справкой о стоимости выполненных работ;

договор подряда №1 от 15.03.2019 с дополнительным соглашением, актами оказания услуг и выполнения работ;

- договор поставки №81-1019 от 06.10.2019, счета-фактуры (УПД) от 23.08.2019, от 11.09.2019;

- договор поставки №81-1019 от 06.10.2019, счет-фактуру (УПД) от 07.10.2019;

- договор поставки со склада от 01.07.2019, счет-фактуру (УПД) от 05.09.2019;

- договор поставки №01-19/20 от 01.04.2019, товарные накладные к договору за период передачи товара июль – август 2019 года,

- платежные поручения в качестве доказательств оплаты произведенных улучшений арендованного имущества подрядчикам и поставщикам, банковскую выписку о движении денежных средств по расчетному счету.

Истец представил в материалы дела копию ветеринарного регистрационного удостоверения от 24.09.2019. Как указал истец, данное доказательство подтверждает, что истец выполнил условия пункта 2.2.5 договора аренды нежилого помещения, за свой счет произвел улучшения арендованного имущества, к 24.09.2019 за счет истца установлены системы электроснабжения, вентиляции, холодного и горячего водоснабжения, канализации помещения, жироуловитель, наружный пандус помещения, временные перегородки с отделкой сэндвич-панелями, выполнена шумоизоляция потолка и отделка стен помещения профлистом, в помещении смонтированы металлические конструкции для монтажа ворот, рольставней, перегородок и кондиционера, металлические каркасы для монтажа сэндвич панелей и организации второго этажа, установлены металлические лестницы с первого на второй этаж, а на надстроенном втором этаже смонтированы встроенные помещения (административные кабинеты и раздевалка с душевой кабиной);

- копии бухгалтерских балансов истца за 2019 – 2022 годы.

Определением от 23.04.2024 по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручно эксперту ООО «СудСтройЭкспертиза» ФИО4. Перед экспертом поставлены вопросы:

1) Производились ли в арендованном помещении площадью 540 кв.м., расположенном в нежилом двухэтажном кирпичном здании главного корпуса по адресу: <...>, литера В, улучшения, перечисленные в исковом заявлении? Определить перечень фактически произведенных улучшений.

2) Определить характер (отделимые, неотделимые) улучшений, фактически произведенных в  арендованном помещении площадью 540 кв.м., расположенном в нежилом двухэтажном кирпичном здании главного корпуса по адресу: <...>, литера В? Возможно ли отделение произведенных улучшений без существенного вреда для арендованного имущества?

3) Определить виды и стоимость работ и материалов, необходимых для восстановления помещения в случае демонтажа улучшений, признанных отделимыми?

В материалы дела поступило заключение судебной экспертизы №32-07/2024 от 25.07.2024, содержащее следующие выводы:

- по вопросу №1: в арендованном помещении площадью 540 кв.м, расположенном в нежилом двухэтажном кирпичном здании главного корпуса по адресу: <...>, литера В, производились улучшения, перечисленные в исковом заявлении. Перечень фактически произведенных улучшений, установленных экспертом, приведен в Таблице 1 исследовательской части по первому вопросу (стр. 3-8 настоящего заключения);

- по вопросу №2: улучшения, произведенные в арендованном помещении площадью 540 кв.м, расположенном в нежилом двухэтажном кирпичном здании главного корпуса по адресу: <...>, литера В, согласно прилагаемому перечню (система вентиляции; отделка стен помещения профлистом; встроенные помещения 2-го этажа на металлическом каркасе с устройством металлической лестницы с первого на второй этаж; морозильные камеры со стенами из сэндвич-панелей на металлическом каркасе; системы электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, система канализации; жироуловитель; металлические конструкции внутри помещения для монтажа ворот, рольставней и перегородок; наружный пандус; металлические конструкции для монтажа кондиционера; утепление стен плитами ЭПП «Термит 35») являются неотделимыми улучшениями с учетом приведенного экспертом обоснования;

- по вопросу №3: по результатам исследования улучшений, фактически произведенных в арендованном помещении площадью 540 кв.м, расположенном в нежилом двухэтажном кирпичном здании главного корпуса по адресу: <...>, литера В, и перечисленных в исковом заявлении, следует сделать вывод о том, что все улучшения, установленные экспертом, относятся к неотделимым улучшениям. Отделимые улучшения в помещении отсутствуют;

- по вопросу №4: Отделимые улучшения в помещении площадью 540 кв.м, расположенном в нежилом двухэтажном кирпичном здании главного корпуса по адресу: <...>, литера В, отсутствуют, стоимость отделимых улучшений определять не требуется.

Ссылаясь на то, что на стороне ответчика имеется обязанность возместить истцу стоимость неотделимых улучшений объекта аренды, истец обратился в суд с настоящим иском (с учетом уточнения).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, сторонами заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору часть нежилого помещения общей площадью 540 кв.м., расположенное в нежилом двухэтажном кирпичном здании главного корпуса по адресу: <...>, литера В.

По акту приема-передачи от 18.03.2019 объект аренды передан арендатору.

Дополнительным соглашением №1 от 07.11.2022 к договору аренды стороны расторгли договор аренды с 31.12.2022, а также определили последствия расторжения договора: определили размер задолженности арендатора по договору, подлежащей выплате, возможность  демонтажа, вывоза имущества и оборудования с учетом сохранности и невредимости неотделимых улучшений, находящихся на арендуемой площади. Стороны также определили, что в порядке возврата объекта аренды арендодателю конструкции надстройки второго этажа, перегородки, электропроводка и освещение передается арендодателю без повреждений в рабочем состоянии.

В обоснование своих затрат на произведенные улучшения истец представил договоры, платежные поручения, акты, счета-фактуры с контрагентами.

В дальнейшем между сторонами возникли разногласия относительно того, являются ли произведенные арендатором в течение срока аренды улучшения отделимыми или нет.

Первоначально истец просил обязать ответчика вернуть истцу отделимые улучшения в натуре, представив их перечень.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, перед экспертом поставлены вопросы: производились ли в арендованном помещении улучшения, перечисленные в исковом заявлении; какой характер этих улучшений (отделимые, неотделимые), определить виды и стоимость работ и материалов, необходимых для восстановления помещения в случае демонтажа улучшений, признанных отделимыми.

В материалы дела поступило заключение судебной экспертизы №32-07/2024 от 25.07.2024, содержащее выводы о том, что в арендованном помещении действительно производились улучшения, перечисленные в исковом заявлении. Приведен перечень фактически произведенных улучшений, установленных экспертом. При этом улучшения, произведенные в арендованном помещении, оценены экспертом как  неотделимые. Отделимые улучшения в помещении отсутствуют, в связи с чем стоимость отделимых улучшений определять не требуется.

В целях устранения противоречий и неясности экспертного заключения в судебном заседании допрошен эксперт, подготовивший заключений №32-07/2024 от 25.07.2024.

Заключение эксперта №32-07/2024 от 25.07.2024 с учетом данных в судебном заседании пояснений, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы эксперта по существу представляют ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускают различного толкования. Заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта. Заключение носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено на основе фактического осмотра и с учетом предоставленных на экспертизу материалов. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы, в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению у суда инстанции не имеется. Правом на заявление ходатайств о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы, стороны не воспользовалсь. Следовательно, заключение является надлежащим и допустимым доказательством.

После поступления в материалы дела заключения судебной экспертизы №32-07/2024 от 25.07.2024 истец, руководствуясь выводами эксперта, изменил предмет заявленных требований: просил взыскать с ответчика 3 295 540,70 руб. компенсации расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, сославшись на представленные в дело доказательства фактического несения таких расходов.

С учетом изменения исковых требований, судом рассматривается требование об оплате стоимости неотделимых улучшений, выполненных истцом в период нахождения имущества в аренде.

Понятие улучшений арендованного имущества, в том числе улучшений, неотделимых без вреда от арендованного имущества, используется в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договора аренды (статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс) и охватывает собой любые изменения в состоянии имущества, произведенные арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Иное правовое регулирование предусмотрено для неотделимых улучшений.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Таким образом, возможность компенсации стоимости неотделимых улучшений поставлена в зависимость от наличия согласия арендодателя на осуществление улучшений. Иными словами, арендодатель должен дать согласие на вмешательство в принадлежащую ему на праве собственности вещь.

Необходимость получения такого согласие обусловлена тем, что именно арендодатель выступает собственником, то есть обладателем абсолютного права на вещь, поэтому изменение, манипуляции с объектом аренды арендатором не могут осуществляться произвольно. Право арендатора на вещь носит сугубо ограниченный характер, зависит от условий обязательственного отношения арендодателя с арендатором. 

При этом как отмечено в судебной практике, согласие должно носить предварительный характер, и предполагает согласование не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, а также объема и стоимости таких работ (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.09.2022 по делу №А19-9684/2021, от 13.12.2021 по делу №А19-3907/2021).

В силу общего правила, за исключением определенных случаев, предусмотренных законом (например, статья 662 ГК РФ), произведенные арендатором за счет собственных средств и без согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества в силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ не подлежат возмещению (определения ВС РФ от 22.11.2016 №19-КГ16-31, от 26.11.2019 №32-КГ19-38, постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.05.2023 по делу №А33-20028/2019, от 13.12.2021 по делу №А19-3907/2021 и др.).

Следовательно, для решения вопроса о компенсации истцу стоимости произведенных им за счет собственных средств неотделимых улучшений объекта недвижимости - юридически значимыми и подлежащими установлению являются обстоятельства, касающиеся наличия или отсутствия согласия собственника - ответчика на производство неотделимых улучшений. В случае наличия такого согласия – необходимо также установить факт прекращения договора аренды, фактическое наличие улучшений, их неотделимость без вреда для имущества и стоимость улучшений.

При этом установленное пунктом 3 статьи 623 ГК РФ правило, исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, является диспозитивным, установление иного регулирования в части распределения расходов на неотделимые улучшения, выполненных без согласия арендодателя, возможно путем согласования соответствующего условия в договоре. Явно выраженного запрета на установление соглашением сторон иного правила норма и в целом положения ГК РФ об аренде не содержат (пункты 1, 2, 3  постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах»).

В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что договор аренды нежилого помещения между сторонами заключался для целей ведения истцом деятельности по организации цеха по производству и переработке рыбной продукции.

Помещение является собственностью арендодателя.

Учитывая вид деятельности, планируемый истцом к осуществлению на территории объекта аренды, стороны в пункте 2.2.5 согласовали обязанность арендатора за свой счет привести нежилое помещение в соответствие с требованиями, предъявляемыми к цехам по переработке и производству рыбной продукции санитарными нормами и Федерального закона от 07.12.2011 №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении».

Данное условие соответствует цели аренды, указанные в нем действия необходимо совершить арендатору для обеспечения легального ведения своей хозяйственной деятельности согласно своим потребностям, поэтому за доработку состояния помещения отвечает именно истец.

В целях исполнения пункта 2.2.5 договора истцом и произведены спорные улучшения, на что неоднократно указывал истец в своих письменных пояснениях по делу (например, вторая страница заявления об изменении предмета иска от 06.09.2024, третья страница дополнительных пояснений от 17.10.2024).

Из системного толкования положений договора аренды (в частности пунктов 2.2.3, 2.2.5, 2.3.3. договора) следует, что  договор не содержит иного правила относительно компенсации стоимости неотделимых улучшений, отличного от установленного в пункте 3 статьи 623 ГК РФ.

Напротив, в пункте 2.3.3 стороны прямо и недвусмысленно согласовали, что арендатор вправе производить любые улучшения (то есть как отделимые, так и неотделимые) помещения лишь с предварительного письменного разрешения арендодателя.

В другом условии договора – пункте 2.2.3, стороны конкретизировали, что арендатору запрещается без согласия арендодателя приведение электрических работ и работ, связанных с модернизацией существующего оборудования.

Таким образом, стороны последовательно закрепляли в условиях обязательства необходимость согласования с арендодателем улучшений объекта аренды, модификации его состояния.

Учитывая изложенное и вопреки доводам истца, факт указания в пункте 2.2.5 договора на обязанность арендатора за свой счет привести нежилое помещение в соответствие с нормативными требованиями, а по существу обеспечить его условиями для законного осуществления истцом своей деятельности, не является предварительным согласованием арендодателя производства спорных улучшений, являющихся неотделимыми.   Конкретные виды, объемы и стоимость работ данным пунктом не согласованы.

Иное противоречит не только буквальному толкованию пункта 2.2.5, но и системному толкованию условий договора в целом (пункты 2.2.3, 2.3.3 договора №А/03-В от 18.03.2019).

Пункты 2.2.5 и 2.2.3, 2.3.3 представляют собой последовательное регулирование отношений сторон по аренде нежилого помещения для ведения истцом в нем деятельности по организации цеха по производству и переработке рыбной продукции. Стороны   определили базовые требования для использования объекта аренды для деятельности истца (пункт 2.2.5), и в их развитие согласовали условия доработки помещения под необходимые запросы хозяйственной деятельности истца путем производства улучшений помещения арендодателя – с согласия арендодателя (пункты 2.2.3, 2.3.3).

Поскольку на момент заключения договора аренды истцу было известно о состоянии объекта (в частности, он не имел необходимых условий для ведения деятельности по организации цеха по производству и переработке рыбной продукции), обязанность по проведению соответствующего ремонта истец принял на себя добровольно.

Однако то обстоятельство, что арендатор должен за свой счет привести нежилое помещение в соответствие с требованиями, предъявляемыми для такой деятельности, не означает автоматического возникновения у арендодателя обязанности по компенсации арендатору стоимости  любых работ, материалов,  производимых в нежилом помещении (признанных неотделимыми улучшениями), хотя они и произведены истцом.

Иной подход лишает силы положения пунктов 2.2.3, 2.3.3 договора аренды и существенно ограничивает права арендодателя в части контроля за состоянием принадлежащего ему имущества.

При этом как установлено судом и не оспорено истцом, все спорные улучшения являются неотделимыми, следовательно, возмещение их стоимости возможно исключительно при доказанности получения на то согласия арендодателя.

Однако такие доказательства в дело не представлены.

Таким образом, согласие на произведенные истцом неотделимые улучшения объекта аренды ответчик не давал ни в предварительной (в тексте договора, в переписке до выполнения конкретных работ), ни в последующей форме (по факту выполнения работ).

Вопреки доводам истца, то обстоятельство, что истец в порядке исполнения предусмотренной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности передал, а ответчик – принял объект аренды в связи с завершением отношений, факт последующего одобрения произведения улучшений также не подтверждает.

Обязанность по возвращению объекта аренды истец должен был исполнить в любом случае, вне зависимости от его текущего состояния, поскольку отношения по аренде помещения на будущее время между сторонами прекратились.

Следовательно, доводы истца о согласовании улучшений со ссылкой на пункт 3 дополнительного соглашения №1 от 07.11.2022, в котором указано, что конструкции надстройки второго этажа, перегородки, электропроводка и освещение передается арендодателю без повреждений в рабочем состоянии, отклоняются.

При таких обстоятельствах, в отсутствие достаточных письменных доказательств того, что ответчик согласовал произведение истцом заявленных в иске улучшений, квалифицированных как неотделимые, необходимая совокупность условий для возникновения права арендатора после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений в данном случае отсутствует. Напротив, в силу прямого нормативного регулирования стоимость неотделимых улучшений возмещению арендодателем не подлежит (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В такой ситуации несение истцом расходов по изменению объекта аренды является некомпенсируемым предпринимательским риском истца, обусловленным его решением (в нарушение договора и закона) произвести не согласованные ремонтные работы и улучшения принадлежащего ответчику имущества, не обеспечив себя должной доказательственной базой, подтверждающей выражение арендодателем воли на выполнение неотделимых улучшений (предварительное согласование объема и стоимости подлежащих выполнению работ).

Кроме того, в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 №65 разъяснено, что если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

В материалы дела представлено дополнительное соглашение №1 от 07.11.2022, по существу определяющее последствия расторжения договора между сторонами. В нем зафиксировано, что арендатор оплачивает задолженность по арендной плате, коммунальным услугам и электроэнергии в размере 1 103 717,71 руб.

При этом какие-либо обязанности арендодателя в связи с прекращением арендных отношений (в том числе, компенсировать стоимость улучшений), в данном документе не определены; правом на зачет требований истца о компенсации неотделимых улучшений против указанной в соглашении задолженности арендатора, последний не воспользовался.

Указанное косвенно свидетельствует о том, что в момент прекращения отношений истец понимал, что расходы по несогласованным неотделимым улучшением он не вправе противопоставить требованиям ответчика об оплате долга по аренде и коммунальным платежам, что также подтверждает необоснованность заявленных требований.

Таким образом, в иске следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результат рассмотрения спора, судебные расходы по уплате государственной пошлины остаются на истце.

Государственная пошлина за рассмотрение иска составляет 39478 руб.

Истец уплатил государственную пошлину в размере 53554 руб.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 14076 руб. подлежит возвращению истцу из средств федерального бюджета.

С учетом результата рассмотрения иска и ходатайства о принятии обеспечительных мер,  государственная пошлина в размере 3000 руб. за рассмотрение ходатайства  о принятии обеспечительных мер также остается на истце.

Денежные средства за проведение экспертизы в размере 315 000 руб. внесены истцом на депозитный счет арбитражного суда  согласно чекам от 13.10.2023 на сумму 155 000 руб., от 19.12.2023 на сумму 15 000 руб., от 15.04.2024 на сумму 145 000 руб.

С учетом результата рассмотрения иска и определенной судом стоимости проведения судебной экспертизы, судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере 160 000 руб. подлежат отнесению на истца.

Вопрос о выплате вознаграждения эксперту и возврате истцу с депозитного счета суда излишне перечисленных денежных средств будет разрешен в отдельном определении. На дату судебного заседания, судом не может быть решен вопрос о возврате с депозитного счета денежных средств,  поскольку такое перечисление возможно только в случае представления арбитражному суду банковских реквизитов для перечисления, а на дату настоящего судебного заседания (10.07.2025) соответствующие банковские реквизиты не представлены суду истцом.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Мамакоча" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 14 076 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку – ордеру от 21.04.2023.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

М.С. Тихова