Решение от 2 февраля 2022 г. по делу № А28-9929/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А28-9929/2021
г. Киров
02 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 02 февраля 2022 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Погудина С.А.

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Трактор-Комплект Киров" (ИНН: <***>; ОГРН: <***>, адрес: 117042, Москва город, Южнобутовская улица, д.101, этаж 1, пом. I, ком. 14)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, Россия, <...>)

о признании недействительным решения о расторжении договора, взыскании штрафа,

и по встречному исковому заявлению

Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, Россия, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Трактор-Комплект Киров" (ИНН: <***>; ОГРН: <***>, адрес: 117042, Москва город, Южнобутовская улица, д.101, этаж 1, пом. I, ком. 14)

о взыскании 659 806 рублей 94 копеек, освобождении помещения,


при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 01.07.2021,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 30.21.2021,



установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Трактор-Комплект Киров" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) о признании незаконным решения о наложении штрафа и расторжении договора аренды, выраженное в уведомлении от 01.06.2021 №4426-01-06ДМС.

Исковые требования основаны на нормах статей 425, 432, 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и мотивированы прекращением арендных отношений ввиду заключения сторонами договора купли-продажи, условия которого урегулированы в судебном порядке.

С учетом того, что иск Общества предъявлен в защиту от одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, предполагает судебную оценку наличия предусмотренных гражданским законодательством оснований для данного волеизъявления, суд в порядке подготовки дела к судебному разбирательству (статья 136 АПК РФ), с учетом мнения истца квалифицировал исковые требования по первоначальному иску как требования о признании недействительной односторонней сделки по отказу от договора аренды от 17.04.2003, выраженной в уведомлении от 01.06.2021 №4426-01-06ДМС о наложении штрафа и расторжении договора аренды.

Департамент в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему требования не признал, указав, что договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, условия которого были урегулированы в судебном порядке, до настоящего времени не заключен и не зарегистрирован, арендатор до июля 2021 года продолжал вносить арендные платежи. Ответчик также указал, что согласно сведениям единого государственного реестра недвижимого имущества спорное помещение является муниципальной собственностью, переданные истцу проекты договоров купли-продажи истцом не подписаны, существенные условия не согласованы. Ссылаясь на пункты 4, 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Департамент указал, что арендатором утрачено право на приобретение арендуемого имущества ввиду истечения срока подписания договора. Кроме того арендатор утратил статус субъекта малого и среднего предпринимательства, что исключает возможность заключения договора, а в случае заключения такого договора влечет его ничтожность как сделки, заключенной с нарушением требований закона. По мнению Департамента, в отсутствие заключенного сторонами договора купли-продажи и продолжения действия договора аренды, условия которого нарушены истцом, арендодателем обоснованно было реализовано право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

В дополнительных пояснениях к отзыву ответчик указал, что решением Арбитражного суда Кировской области по делу №А28-16062/2018 определена лишь стоимость выкупаемого имущества, иных существенных условий договора купли-продажи, в частности о сроках платежей, решение суда не содержит, из чего ответчик делает вывод о том, что договор купли-продажи не заключен, в виде документа сторонами не подписан. По мнению Департамента, направление проекта договора не может свидетельствовать о признании договора заключенным. Возражая против доводов Общества о платежах, произведенных в счет расчетов по договору купли-продажи, Департамент указал, что в назначении платежей за период с мая 2019 года по июнь 2021 года Общество указывало на оплату за аренду помещения по договору №4335 от 17.04.2003, денежные средства перечислялись по реквизитам в рамках договора аренды, сумма платежа соответствовала арендной плате, а не ежемесячному платежу по выкупной цене, с заявлением о сверке расчетов на 01 декабря, как предусмотрено проектом договора купли-продажи, истец не обращался, однако направлял заявление об отсрочке внесения арендных платежей в 2020 году.

Департамент обратился в арбитражный суд со встречным иском к Обществу о взыскании 659 806 рублей штрафа и освобождении в течение 7 дней со дня вступления в законную силу решения суда нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, площадью 94,3 кв.м, целевое назначение – под офис, с кадастровым номером 43:406000306:208, передаче его по акту приема-передачи.

Встречные исковые требования основаны на нормах статей 209, 224, 301, 309, 310, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением ответчиком условий договора аренды в части наличия задолженности по арендной плате, сдача помещения в субаренду без согласия арендодателя, использования помещения не по целевому назначению, а также в части незаключения договоров с предприятиями коммунального обслуживания, за что договором предусмотрена ответственность в виде штрафа и расторжение договора по инициативе арендодателя.

Возражая против удовлетворения встречного иска, Общество в отзыве мотивированно отклонило доводы Департамента о продолжении действия договора аренды, указав на заключение договора купли-продажи муниципального имущества, разногласия по которому урегулированы вступившим в законную силу 14.05.2019 решением суда по делу №А28-16062/2018. Ссылаясь на разъяснения, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Общество указало, что если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

В судебном заседании истец на требованиях настаивал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик поддержал доводы отзыва на исковое заявление и встречный иск.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 12.05.2021 право собственности на нежлое помещение №1009, кадастровый номер 43:40:000306:208, площадью 94,3 квадратных метров, расположенное по адресу <...>, зарегистрировано 26.12.2008 за муниципальным образованием «город Киров».

Между Обществом (арендатор) и Департаментом (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения от 17.04.2003 №4335 (далее – договор аренды), предметом которого являлась аренда нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 99.50 кв.м, относящееся к муниципальной собственности, цель использования - под офис. Начало срока действия договора с 20.03.2003 (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора аренды).

Факт передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 4.1.3 договора аренды за нарушение пункта 2.2.11 (арендатор обязался не сдавать помещение (здание) как в целом, так и части в субаренду без письменного разрешения арендодателя) виновная сторона обязана выплатить штраф в объеме 2-х кратного размера годовой арендной платы.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случаях нарушения договора, когда арендатор: использует помещение (здание) не по прямому назначению; имеет сумму задолженности, превышающую двухмесячный размер арендной платы; передает часть или все помещение (здание) в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Согласно акту от 05.03.2021 №129 о проверке использования муниципального имущества, переданного по договору аренды нежилого помещения от 17.04.2003 №4335 (далее – акт проверки), выявлены следующие нарушения наличие сторонних пользователей (ИП ФИО4), наличие перепланировки в виде установки сквозной раздвижной перегородки, не указанной в плане приложения №4 к договору аренды.

Согласно выписке из протокола заседания комиссии по использованию муниципальной собственности от 19.05.2021 №1182 принято решение за нарушение условий договора аренды в части использования помещения не по прямому назначению (пункт 2.2.3 договора аренды) и предоставление помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.11 договора аренды) на основании пункта 4.1.3 договора аренды наложить на Общество штраф в 2-кратном размере годовой арендной платы без учета НДС - 659 806 рублей 94 копейки, а также расторгнуть договор на основании пункта 5.2 договора аренды.

Уведомлением от 01.06.2021 №4426-01-06ДМС Департамент сообщил Обществу о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании упомянутого решения комиссии по использованию муниципальной собственности, потребовав оплатить 659 806 рублей 94 копейки штрафа и освободить нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 12.04.2019 по делу №А28-16062/2018 урегулированы разногласия сторон о выкупной цене по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

Данным решением суда установлены следующие обстоятельства.

ООО ПКФ «Трактор-Комплект Киров» на основании договора аренды нежилого помещения от 17.04.2003 №4335 является арендатором нежилого помещения 1009, кадастровый номер 43:40:000306:208, расположенного по адресу: <...>, предоставленного с целью использования под помещение офиса.

03.10.2017 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении согласия на проведение ремонтных работ помещения.

Протоколом заседания комиссии по использованию муниципальной собственности от 28.04.2018 № 2544-01-05ДМС истцу дано разрешение провести капитальный ремонт в арендуемом помещении за счет средств арендатора.

28.06.2018 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения, установленное Федеральным законом №159-ФЗ.

21.08.2018 в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ администрацией города Кирова вынесено постановление №2225-п «Об условиях приватизации имущества - нежилого помещения офиса с кадастровым номером 43:40:000306:208 по адресу: <...>», согласно которому истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по рыночной стоимости в размере 3 338 983 рублей 05 копеек (без учета НДС).

Проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа №9, подписанный со стороны ответчика, был передан истцу для подписания.

Стоимость выкупаемого имущества была определена Департаментом на основании экспертного заключения ИП ФИО5 от 01.08.2018 №090118Ц-1658/Ю-01М/126.

Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, ООО ПКФ «Трактор-Комплект Киров» подписал и направил Департаменту протокол разногласий от 31.08.2018, в котором сообщил о намерении заключить предложенный договор, но при условии изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора составляет 2 555 975 (два миллиона пятьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей 00 копеек, без учета НДС (стоимость продажи имущества определена в соответствие с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Стоимость имущества подлежит уменьшению на сумму неотделимых улучшений в размере 1 013 598 (один миллион тринадцать тысяч пятьсот девяносто восемь) рублей 76 копеек. Цена продажи имущества указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1542376 (один миллион пятьсот сорок две тысячи триста семьдесят шесть) рублей 24 копейки, без учета НДС».

Цена, указанная в протоколе разногласий была определена истцом на основании заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» от 18.09.2018 №О-086-КО/2018.

Письмом от 11.10.2018 №6186-01-05ДМС Департамент известил ООО ПКФ «Трактор-Комплект Киров», что отклонил протокол разногласий, предложенный истцом.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 12.04.2019 по делу №А28-16062/2018 признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Общества об обязании Департамента заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 43:40:000306:208, на условиях договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, условия пункта 2.1 договора изложены в следующей редакции: «Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 2 021 425 (два миллиона двадцать одна тысяча четыреста двадцать пять) рублей (без НДС)».

Данное решение суда не было обжаловано, вступило в законную силу 13.05.2019.

Полагая, что арендные отношения сторон прекращены с момента вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным решения Департамента, выраженного в уведомлении от 01.06.2021 №4426-01-06ДМС.

Оценив установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 450 того же Кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 2, 4 статьи 450.1. ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Таким образом, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной по иску стороны договора, чьи права она нарушает, в случае нарушения требований закона при её совершении.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключен договор от 17.04.2003 №4335 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

28.06.2018 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения, установленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Возникший между сторонами преддоговорной спор о выкупной цене имущества был разрешен решением Арбитражного суда Кировской области от 12.04.2019 по делу №А28-16062/2018, которым были удовлетворены требования Общества об урегулировании разногласий относительно редакции пункта 2.1 договора купли-продажи.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Общество указало, что односторонний отказ Департамента от договора аренды является недействительным, поскольку между сторонами заключен договор купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 по делу N А76-15904/2010 приведена позиция о том, что реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, вопреки позиции ответчика, для которого заключение договора купли-продажи недвижимого имущества при реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность являлось обязательным, указанный договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда. При этом совершение дополнительных действий по подписанию договора не требуется.

Ответчиком не доказано, что последующее поведение истца свидетельствовало об уклонении от подписания договора в целях причинения ответчику вреда (статья 10 ГК РФ).

При этом ссылка ответчика на правовые подходы, сформулированные в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2020 №309-ЭС19-10274 подлежит отклонению, поскольку касаются применения норм права в ситуации с иными фактическими обстоятельствами, а именно – наличия волеизъявления лица, которому принадлежит преимущественное право приобретения земельного участка в собственность либо получения его в аренду, в пользу последнего ввиду урегулирования судом спора о выкупной цене земельного участка на условиях, не соответствовавших требованиям истца.

Согласно частям 4, 4.1 Федерального закона №159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Из материалов дела следует, что после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Кировской области по делу А28-16062/2018 Департамент с сопроводительным письмом от 30.05.2019 №3809-01-05ДМС направил Обществу проект договора купли-продажи с бланком заявления о предоставлении рассрочки платежа. Получение письма подтверждается соответствующей отметкой за подписью представителя Общества ФИО2 03.06.2019 и не опровергнуто истцом.

Истец в свою очередь направил в адрес Департамента проект договора с графиком платежей на условиях, предусмотренных решением по делу №А28-16062/2018, что подтверждается заявлением от 11.06.2019. При этом в письме Общества имеется ссылка на неполучение проекта договора от Департамента. Получение Департаментом заявления подтверждается оттиском штампа Департамента, удостоверенным подписью эксперта 1 категории ФИО6 13.06.2019. Достоверность данного доказательства Департаментом не опровергнута, о фальсификации доказательства не заявлено.

На основании изложенного, суд не может признать обоснованным довод Департамента об утрате Обществом преимущественного права на приобретение помещения в собственность после вступления в законную силу решения суда по делу №А28-16062/2018, поскольку из материалов дела не следует, что Обществом был заявлен отказ от данного права.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статьей 551 того же Кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи недвижимости, определенного в данном случае моментом вступления в законную силу решения Арбитражного суда Кировской области по делу №А28-16062/2018, изменилось основание владения спорным имуществом с договора аренды, на договор купли-продажи.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10.

Принимая во внимание, что договор аренды прекратил действие одновременно с заключением договора купли-продажи, спорное уведомление воплотило односторонний отказ от уже не действующего договора.

Кроме того, суд отмечает, что в уведомлении от 01.06.2021 об одностороннем отказе от договора Департамент ссылается на нарушения Обществом обязательств по договору аренды, связанные с пользованием арендованным имуществом и наличием договоров на коммунальные услуги, которые были установлены на дату составления акта проверки от 05.03.2021 №129.

Принимая во внимание, что на указанную дату решение Арбитражного суда Кировской области по делу №А28-16062/2018 уже вступило в законную силу, договор аренды был прекращен, факт нарушения его условий на указанную дату не имел места, поскольку соответствующие обязательства арендатора были прекращены.

Учитывая, что уведомление об отказе от договора совершено в отношении уже прекращенного договора аренды, данная сделка недействительна, поскольку противоречит действующему законодательству, не предполагающему возможность отказа от договора в таком случае.

При этом суд признает, что имеются основания для удовлетворения требования о признании данной сделки недействительной, поскольку установление неопределенности в отношениях сторон относительно действительности данной сделки следует цели защиты прав Общества в спорных отношениях с Департаментом.

Судом отклоняются возражения ответчика о том, что истец вносил арендные платежи после вступления в законную силу решения суда по делу №А28-16062/2018.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о том, что поведение истца после получения уведомления об одностороннем отказе от договора давало другим лицам основания полагаться на действительность одностороннего отказа от исполнения договора аренды и преследовало цель причинения вреда ответчику.

Само по себе внесение арендных платежей после получения уведомления об отказе от договора аренды не дает оснований для применения в данном случае пункта 5 статьи 166 ГК РФ.

Внесение же арендных платежей до уведомления об отказе от договора также не свидетельствует о нарушении истцом запрета противоречивого поведения (статья 10 ГК РФ), поскольку также не направлено на причинение вреда.

Иные доводы Департамента отклоняются судом как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора.

На основании вышеизложенного, первоначальный иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Требование истца по встречному иску основаны на нарушении истцом пунктов 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.11 договора аренды, за что пунктом 4.1.1 договора предусмотрена уплата неустойки в размере двукратного размера годовой арендной платы.

Согласно акту от 05.03.2021 №129 о проверке использования муниципального имущества, переданного по договору аренды, нарушения указанных пунктов договора имели место 05.03.2021.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что, разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Принимая во внимание, что 05.03.2021 договор аренды не действовал, к этой дате обязательства, предусмотренные пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.11 были прекращены, поскольку по своей правовой природе не предполагают продолжения действия после прекращения договора аренды, оснований для наложения на Общества штрафа за нарушение его условий, зафиксированное, по мнению Департамента, на указанную дату, отсутствовали.

Суд также не усматривает оснований для удовлетворения требования встречного иска об освобождении нежилого помещения, поскольку Общество является законным владельцем спорного имущества на основании договора купли-продажи.

Таким образом, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

При принятии искового заявления к производству арбитражного суда Обществу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", в случае если ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в пользу которого принят судебный акт, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, была предоставлена отсрочка ее уплаты и государственная пошлина истцом не уплачена, государственная пошлина не взыскивается с ответчика, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет.

Таким образом, основания для взыскания с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины у арбитражного суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить; признать недействительным заявление Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, Россия, <...>) об одностороннем отказе от договора аренды от 17.04.2003, выраженное в уведомлении от 01.06.2021 №4426-01-06ДМС о наложении штрафа и расторжении договора аренды.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.



Судья С.А. Погудин