Решение от 17 мая 2018 г. по делу № А33-31748/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

17 мая 2018 года

Дело № А33-31748/2017

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена 10 мая 2018 года.

В полном объёме решение изготовлено 17 мая 2018 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Полищук Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Мечта» (ИНН 2466012189, ОГРН 1022402650049, г. Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Детский мир» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск)

о расторжении договора аренды, об установлении права общедолевой собственности,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора:

- Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска,

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 26.03.2018,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 10.06.2016,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мечта» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Детский мир» (далее – ответчик) о (об):

- расторжении договора аренды части земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300257:19 от 01.01.2014 с последующими изменениями и дополнениями;

- установлении права общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300257:19 соразмерно площади здания, сооружения или помещений, находящихся на указанном участке.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 11.01.2018 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание и судебное заседание.

Определением от 30.03.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечен департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Судебное заседание откладывалось, сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края.

Третье лицо для участия в судебное заседание не явилось, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), возражений о рассмотрении дела в его отсутствие не заявило. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица.

Истец заявленные требования поддержал по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований и проведения экспертизы.

Рассмотрев ходатайство о назначении судебной экспертизы по существу, арбитражный суд пришел к выводу о том, что оно не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон арбитражного процесса о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Предложенные заявителем в ходатайстве о назначении землеустроительной экспертизы вопросы: определить количественные и качественные характеристики объектов капитального строительства (здания, строения, сооружения) расположенных по адресу; <...> определить, какие еще собственники помещений находятся в здании, в котором находятся помещения принадлежащие ООО «Мечта»; представить на рассмотрение суда варианты формирования границ земельных с кадастровым номером 24:50:0300257:19 и 24:50:0300257:78 при учете прав собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на них, в соответствие с правоустанавливающими документами, документами, определявшими местоположение границ при их образовании, результатами проведенной экспертизы и действующим законодательством, не входят в предмет доказывания по настоящему делу с учетом избранного истцом способа защиты, в связи с чем не могут быть оценены судом в рамках настоящего дела. Вопросы, предложенные истцом, не могут быть поставлены на разрешение эксперта, так как не требуют специальных познаний, факты, подлежащие доказыванию в рамках настоящего дела с учетом предмета и основания заявленных исковых требований, установлены судом на основании представленных в материалы дела доказательств.

Принимая также во внимание представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, с учетом предмета и основания заявленных требований, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения судебной экспертизы, представленных в материалы дела доказательств достаточно для рассмотрения заявленных требований, с учетом выводов суда, которые будут изложены в мотивировочной части настоящего решения. Кроме того, суд не обладает компетенцией по изменению данных кадастрового учета при рассмотрении настоящего дела, кадастровый учет сторонами не оспорен. С учетом вышеизложенного, в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы следует отказать.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ТОО «Фирма «Детский мир» (покупатель) и фондом муниципального имущества г. Красноярска (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка от 25.12.1995 № 4, согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок (долю земельного участка), занимаемый предприятием, находящимся в частной собственности покупателя, зданием, строением, нежилым помещением, магазином ТОО «Фирма «Детский мир», расположенного по адресу: пр. Мира, 79, общей площадью 2596,836 кв.м., в границах прилагаемого к договору плана земельного участка (приложение № 1) для магазина, складских помещений. Договор зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству от 19.01.1996 № 7. Право на выкуп земельного участка возникло у покупателя в соответствии с пунктом 4 Основных положений государственной программы приватизации после 01.07.1994. В перечень обременений включено, в том числе – обеспечение свободного доступа для смежных землепользователей к своим зданиям и сооружениям через территорию фирмы.

Акт согласования границ земельного участка ответчика подписан, в том числе представителем истца в 1995 году.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 06.04.2005 по делу № А33-1937/04-С2 прекращено производство по делу, утверждено мировое соглашение, заключенное обществом с ограниченной ответственностью «Мечта», обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Детский мир» и Департаментом недвижимости администрации города Красноярска о нижеследующем:

«1. По настоящему мировому соглашению истец полностью отказывается от своих исковых требований к Департаменту недвижимости Администрации г. Красноярска и обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Детский мир»

о признании недействительным договора № 4 от 25.12.95 купли-продажи земельного участка, занимаемого магазином ТОО Фирма «Детский мир», расположенного по адресу <...>, общей площадью 2 596,836 кв. м., в том числе застроенной площадью 2 378,4 кв. м. и незастроенной площадью 218.436 кв. м. (кадастровый номер участка ККР 50:3:257), заключенного между Фондом муниципального имущества г. Красноярска и ТОО «Фирма «Детский мир»;

о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде присуждения обязанности Обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Детский мир» по возврату в муниципальную собственность в лице Департамента недвижимости Администрации г. Красноярска земельного участка, занимаемого магазином Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Детский мир», расположенного по адресу <...>. общей площадью 2 596,836 кв. м., в том числе застроенной площадью 2378,4 кв. м. и незастроенной площадью 218,436 кв. м. (кадастровый номер участка ККР 50:3:257).

2. Второй ответчик принимает на себя обязательство не позднее 60 дней с момента утверждения настоящего Мирового соглашения Арбитражным судом Красноярского края направить истцу письменную оферту о заключении договора аренды части земельного участка, принадлежащего второму ответчику, занятой строением истца.

3. Судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу №№ АЗЗ-1917/04-02. возлагаются на истца. Иные судебные расходы, в том числе расходы по оплате услуг адвокатов и любые иные расходы сторон, связанные прямо или косвенно с делом по указанному иску сторонами друг другу не возмещаются и лежат исключительно на той стороне, которая их понесла».

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 01.01.2014, согласно которому арендодатель передает за плату во временное владение и пользование часть земельного участка площадью 179,5 кв.м., кадастровый номер ККР 50:3:257, расположение: Российская Федерация, Красноярский край. Г. Красноярск, пр. Мира, 79, ФИО4, 19 согласно плану земельного участка, являющемуся приложением № 1 к данному договору, а арендатор, в свою очередь, обязуется принять эту часть помещения для использования в целях эксплуатации магазина и складских помещений и вовремя вносить арендную плату. Изменение целей использования передаваемого в аренду земельного участка допускает только с согласия арендодателя. Часть земельного участка передается по акту приема-передачи (приложение № 2), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договору.

По акту приема-передачи от 01.01.2014 часть земельного участка передана арендатору.

Согласно пункту 6.2 договора аренды земельного участка от 01.01.2014 договор может быть досрочно расторгнут по требованию любой из сторон при условии направления письменного уведомления о расторжении договора не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения данного договора.

В материалы дела представлена копия свидетельства на право собственности на землю от 31.01.1996 серия ККР 50 00 № 195720, выданному на основании договора купли-продажи от 25.12.1995 № 4, согласно которому земельный участок, площадью 2596,836 кв.м., имеет ограничения в использовании и обременении участка земли: обеспечить беспрепятственный доступ к инженерным сетям и коммуникациям, расположенным на земельном участке при необходимости проведения ремонтных работ; обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, которые существовали на момент продажи земельного участка. К свидетельству представлен план на участок земли.

По договору купли-продажи здания от 04.06.1992 истец приобрел здание по адресу: <...>, общей площадью 443,8 кв.м., представлен акт приема-передачи.

На основании договора купли-продажи от 04.06.1992 выдано свидетельство о праве собственности, согласно которому имущество состоит из подвала, площадью 64,9 кв.м. (комнаты №№ 2, 3, 4 ,5, 6) и нежилых помещений на 1, 2 и 3 этаже.

Постановлением мэра города от 06.09.1994 № 701 истцу предоставлен земельный участок, площадью 295,7 кв.м., фактически занимаемый двухэтажным зданием по ул. ФИО4, 19 в Центральном районе (пункт 2).

Постановлением администрации города Красноярска от 30.11.1998 № 2089 признан утратившим силу пункт 2 постановления мэра города от 06.09.1994 № 701. Предоставлена истцу без выделения границ в натуре доля земельного участка 24:0:03257:0033, площадью 644,86 кв.м, в соответствии с долей собственности на имущество – нежилое помещение, расположенное по ул. ФИО4, 19 в Центральном районе. В материалы дела представлена копия договора аренды земельного участка от 04.02.1999 № 337.

По акту от 03.11.1995 руководителю истца предложено проект реконструкции магазина согласовать с городской сан.службой, закончить строительные работы по замене прогнивающего настила, перекрытия подвального помещения согласно предписания ГАСИ в срок до 10.11.1995.

По договору купли-продажи от 15.09.1995 истец купил нежилое помещение (спортивный зал), расположенный по ул. ФИО4, 19, общей площадью 179,5 кв.м.

19.08.1996 выдано свидетельство о праве собственности истца на нежилое помещение лит. 12, площадью 179,3 кв.м.

В материалы дела представлен технический паспорт от 15.09.1999 нежилого здания, расположенного по ул. ФИО4, 19 (лит. А2 и А12), предыдущий номер – 2, 5, 6, 8, 14 и А2, А12 (кадастровый номер 24:50:0300257:563). Согласно экспликации площадь здания 611,8 кв.м (согласно выписке из ЕГРН площадь здания также составляет 611,8 кв.м), в здании расположены помещения истца – 2, 5, 6, 8, 14.

04.02.2000 истец обратился к главному государственному регистратору с заявлением о регистрации части здания, площадью 611,8 кв.м., расположенной по адресу: <...>. Представлены схемы, согласно экспликации площадь равна 249,6 кв.м. Площадь подвала А12 изменилась на 5,4 кв.м. за счет сноса временных перегородок и ошибки.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2000, зарегистрировано право собственности истца на нежилое помещение № 2 (лит. А2, А12), площадью 249,60 кв.м. в подвале здания, по адресу: Россия, <...>.

Согласно справке-расшифровке от 05.04.2000 по договору купли-продажи от 04.06.1992 и акта приема - передачи здания от 06.06.1992 ТОО «Мечта» приобрело имущество площадью: 64,9 кв.м (Лит А2) в подвале здания по адресу <...>. Согласно договору купли - продажи от 15.09.1995 и акту № 3 приема - передачи основных средств от 16.12.1995 ТОО «Мечта» приобрело имущество площадью 179,3 кв.м. (Лит А12) в подвале здания по адресу г. Красноярск, ул. ФИО4. 19. В настоящее время, согласно данным технического паспорта, указанное помещение под № 2 значится под инвентарным № 19092 литерой А12: А2 общей полезной площадью по помещению 249,6 кв.м. Почтовый адрес здания; 660049, <...>.

04.02.2000 истец обратился к главному государственному регистратору с заявлением о регистрации права собственности на часть здания площадью 611,8 кв.м, расположенного по адресу: <...> (здание с кадастровым номером 24:50:0300257:563), подвал, нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Уведомлением от 01.03.2000 государственный регистратор обращал внимание, что подлежат регистрации 5 объектов: помещение № 2 в подвале, помещение № 6, № 8 на 1 этаже, помещение № 5 на 2 этаже, помещение № 14 на 3 этаже.

Выдана доверенность на регистрацию права собственности истца на 5 помещений: 2, 5, 6, 8 и 14.

Согласно выписке из реестра объектов капитального строительства от 20.09.2007, помещение, расположенное по адресу: пр-кт Мира 79, пом. 2 (предыдущий адрес ул. ФИО4, д. 19, пом. 2), подвал, площадью 251,7 кв.м.

На основании свидетельства на право собственности на землю от 31.01.1996 серия ККР 50 00 № 195720 зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300257:19, о чем выдано свидетельство о регистрации права от 18.12.2015.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300257:19, расположенный по адресу: почтовый ориентир – <...>, площадью 2638 кв.м, принадлежит на праве собственности ответчику, о чем свидетельствует запись от 18.12.2015. На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 24:50:0300257:509; 24:50:0300257:162, 24:0:0300257:160, 24:50:0300257:494, 24:50:0300257:563.

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 02.03.2018:

- нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300257:509, количество этажей 2, в том числе подземных – 0, принадлежит на праве собственности ответчику;

- нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300257:162, количество этажей – 3, в том числе подземных – 1, торговое, памятник архитектуры, в котором расположено принадлежащее ответчику помещение № 7 с кадастровым номером 24:0:0000000:172663 (согласно пояснениям сторон расположено над подвалом истца, выписка из Единого государственного реестра от 11.10.2016). Указано, что в здании расположены нежилое помещение № 13 (этаж – подвал, с кадастровым номером 24:50:0300257:507, площадью 29,6 кв.м.), нежилое помещение № 16 (этаж – подвал, с кадастровым номером 24:50:0300257:501, площадью 630,2 кв.м.), нежилое помещение (этаж «-1», с кадастровым номером 24:50:0000000:184102, площадью 29,6 кв.м.), нежилое помещение (этаж – подвал, с кадастровым номером 24:50:0000000:184100, площадью 630,2 кв.м.). В материалы дела представлены схемы из реестрового дела,

- нежилое здание (столярная мастерская, склад) с кадастровым номером 24:50:0300257:160, площадью 173,7 кв.м, в здании расположено 8 помещений, количество этажей 1, в том числе подземных – 0,

- нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300257:494, площадью 268,6 кв.м., количество этажей – 3, в том числе подземных - 0, принадлежит на праве собственности ответчику;

- нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300257:563, количество этажей 3, в том числе подземных -1.

Согласно кадастровой выписке от 05.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300257:19, а также пояснениям сторон рядом со зданием с кадастровым номером 24:50:0300257:563 расположено два здания: с кадастровым номером 24:50:0300257:509 (принадлежит на праве собственности ответчику), с кадастровым номером 24:50:0300257:494 (принадлежит на праве собственности ответчику).

Согласно выписке от 01.02.2018 из Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300257:563, расположено по адресу: <...>, площадью 611,8 кв.м, количество этажей 3, в том числе подземных 1, здание находится в пределах объектов с кадастровыми номерами 24:50:0300257:78 и 24:50:0300257:19. В данной выписке указано, что здание частично расположено за пределами земельного участка, технический план подготовлен в целях исправления кадастровой ошибки в отношении нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300257:563 по адресу: <...>. Кадастровым инженером было неверно указано количество контуров здания и их конфигурация. Здание имеет два контура: наземный (1/2), включающий в себя 3 этажа и подземный (2/2) – подвал. Наземный контур ½ расположен в пределах участка с кадастровым номером 24:50:0300257:78, находящийся в муниципальной собственности. Подземный контур 2/2 выходит за пределы наземной части здания и границ земельного участка и частично входит в границы земельного участка с кадастровым номером и 24:50:0300257:19, находящийся в собственности ответчика. Так как контур расположен под землей, интересы собственника земельного участка не затрагиваются. Площадь здания оставалась без изменений и составила 611,8 кв.м. В здании расположено 5 помещений. Все помещения находятся в собственности истца. Определены координаты характерных точек контура объекта недвижимости.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении здания с кадастровым номером 24:50:0300257:509 указано, что здание состоит из одного замкнутого контура, здание принадлежит на праве собственности ответчику.

Согласно кадастровой выписке от 05.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300257:19, в перечне объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, объект с кадастровым номером 24:50:0300257:563 отсутствует. Смежный земельный участок по стене здания – с кадастровым номером 24:50:0300257:78.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300257:78, площадью 160 кв.м., правообладатель не установлен, на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0300257:563.

Письмом от 07.11.2017 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказал истцу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300257:78 в собственность, ссылаясь на расположение земельного участка, который является землями общего пользования, за границами красных линий. Также департамент указал, что право собственности в отношении помещений № 2 и № 8 по адресу: ул. ФИО4, д. 19, зарегистрировано в пользу иных лиц. Обратил внимание на необходимость совместного обращения в уполномоченный орган всех собственников указанных помещений.

В материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности истца на помещения №№ 2, 5, 6, 8, 14 (адрес: <...>).

Претензией, направленной в адрес ответчика 11.10.2017, истец просил расторгнуть договор аренды, заключить соглашение об установлении права общедолевой собственности.

Письмом от 27.10.2017 № 441-юр ответчик отказал истцу в удовлетворении претензии.

Ссылаясь на пункт 6.2 договора аренды части земельного участка от 01.01.2014, статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 01.01.2014, отношения по нему регулируются главой 34 ГК РФ.

Истец обратился в суд с требованием о расторжении указанного договора, ссылаясь на пункт 6.2 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 6.2 договора аренды земельного участка от 01.01.2014 договор может быть досрочно расторгнут по требованию любой из сторон при условии направления письменного уведомления о расторжении договора не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения данного договора.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования условий договора, суд пришел к выводу о том, что в заключенном сторонами договоре стороны предусмотрели право на досрочное немотивированное расторжение договора аренды.

В соответствии со статье 421 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (пункт 5).

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2).

Как разъяснено в постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы) (пункт 2). Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ (пункт 4).

В силу изложенных норм права и разъяснений Пленума ВАС РФ суд приходит к выводу о том, что стороны по своему усмотрению вправе определять условия договора, в том числе устанавливать основания для расторжения договора либо предусмотреть в договоре немотивированное расторжение договора, в случае, если отсутствует явно выраженный запрет на установление соглашением сторон таких условий договора, отличных от предусмотренных в норме права, и отсутствуют иные критерии императивности.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит прямого запрета на установление в договоре права на досрочное немотивированное расторжение договора аренды. В связи с этим суд приходит к выводу о диспозитивном характере правого регулирования спорных правоотношений и наличии у сторон договора права устанавливать такие основания для расторжения договора. Нормы права, которые бы запрещали сторонам договора устанавливать такое основание, отсутствуют.

Таким образом, условия договора и те обязательства, которые приняли на себя стороны договора, являются обязательными для сторон договора, должны исполнять сторонами договора надлежащим образом. В случае нарушения таких обязательств наступают предусмотренные договором последствия.

Подписывая договор на вышеуказанных условиях, ответчик знал о возможности по требованию любой из сторон при условии направления письменного уведомления расторгнуть договор, данное условие договора сторонами не изменялось и действовало на момент направления требования, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Иное толкование приведенных положений договора и норм права означало бы невозможность расторгнуть договор.

Как пояснил истец, необходимость в пользовании земельным участком у него отсутствует, доступ в подвальное помещение происходит через здание с кадастровым номером 24:50:0300257:563, в котором расположено пять принадлежащих истцу на праве собственности помещений, в том числе, подвал, и не через спорный земельный участок ответчика с кадастровым номером 24:50:0300257:19, выход на земельный участок ответчика из подвала отсутствует.

Письмом, направленным в адрес ответчика 11.10.2017, истец просил расторгнуть договор аренды. Письмом от 27.10.2017 № 441-юр ответчик отказал истцу в удовлетворении претензии.

В связи с изложенным, требование о расторжении договора аренды земельного участка от 01.01.2014, заявленное истцом после направления в адрес ответчика письменного уведомления о расторжении договора не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения данного договора, которое оставлено ответчиком без удовлетворения, является обоснованным и договор аренды земельного участка от 01.01.2014 подлежит расторжению.

Так же истцом заявлено требование об установлении права общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300257:19 соразмерно площади здания, сооружения или помещений, находящихся на указанном участке.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется и иными способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 552 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Как следует из приведенных норм права, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом для реализации права на земельный участок необходимо оба условия в совокупности: объект недвижимости расположен на земельном участке и необходим для эксплуатации здания, сооружения.

Истцу на праве собственности принадлежит пять нежилых помещений №№ 2 (подвал площадью 251,7 кв.м), 5, 6, 8, 14 (адрес: <...>), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности истца на помещения.

Истец, заявляя требование о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300257:19, ссылается на то, что подвальное помещение № 2 расположено под указанным земельным участком, что ответчиком не оспаривается.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что помещения истца расположены в здании с кадастровым номером 24:50:0300257:563.

Согласно выписке от 01.02.2018 из Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300257:563, расположено по адресу: <...>, площадью 611,8 кв.м, количество этажей 3, в том числе подземных 1, здание находится в пределах объектов с кадастровыми номерами 24:50:0300257:78 и 24:50:0300257:19. В данной выписке указано, что здание частично расположено за пределами земельного участка, технический план подготовлен в целях исправления кадастровой ошибки в отношении нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300257:563 по адресу: <...>. Кадастровым инженером было неверно указано количество контуром здания и их конфигурация. Здание имеет два контура: наземный (1/2), включающий в себя 3 этажа и подземный (2/2) – подвал. Наземный контур 1/2 расположен в пределах участка с кадастровым номером 24:50:0300257:78 , находящийся в муниципальной собственности. Подземный контур 2/2 выходит за пределы наземной части здания и границ земельного участка и частично входит в границы земельного участка с кадастровым номером и 24:50:0300257:19, находящийся в собственности ответчика. Так как контур расположен под землей, интересы собственника земельного участка не затрагиваются. Площадь здания оставалась без изменений и составила 611,8 кв.м. В здании расположено 5 помещений. Все помещения находятся в собственности истца. Определены координаты характерных точек контура объекта недвижимости.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300257:78, площадью 160 кв.м., правообладатель не установлен, на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0300257:563.

На земельном участке ответчика не имеется конструктивных элементов подвального помещения истца, вход в подвальное помещение осуществляется через основной вход в здание с кадастровым номером 24:50:0300257:563 с улицы ФИО4, выход из подвального помещения на земельный участок ответчика отсутствует. Следовательно, у истца отсутствует необходимость в пользовании земельного участка ответчика для эксплуатации подвального помещения.

Наличие в собственности истца объекта недвижимого имущества - подвального помещения, не влечет преимущества в приобретении занятого им земельного участка, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Буквальное содержание статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует о праве приобретения земельных участков собственниками объектов, расположенных на земельном участке и не позволяет сделать вывод о распространении ее действия на собственников подземных объектов недвижимого имущества, в силу чего у таких собственников не имеется исключительных прав на земельные участки.

Вместе с тем, при необходимости в целях обеспечения возможности эксплуатации, собственник расположенного ниже поверхности земли объекта имеет права на предоставление права ограниченного пользования этим земельным участком, в порядке пункта 1 статьи 274 ГК РФ, статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что помещения истца не расположены на земельном участке ответчика с кадастровым номером 24:50:0300257:19, а также в зданиях, которые принадлежат на праве собственности ответчику.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300257:19, расположенный по адресу: почтовый ориентир – <...>, площадью 2638 кв.м, принадлежит на праве собственности ответчику. На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 24:50:0300257:509; 24:50:0300257:162, 24:0:0300257:160, 24:50:0300257:494, 24:50:0300257:563.

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 02.03.2018, в соответствии с которыми:

- нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300257:509, количество этажей 2, в том числе подземных – 0, принадлежит на праве собственности ответчику. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении здания с кадастровым номером 24:50:0300257:509 указано, что здание состоит из одного замкнутого контура, здание принадлежит на праве собственности ответчику;

- нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300257:162, количество этажей – 3, в том числе подземных – 1, торговое, памятник архитектуры, в котором расположено принадлежащее ответчику помещение № 7 с кадастровым номером 24:0:0000000:172663 (согласно пояснениям сторон расположено над подвалом истца, выписка из Единого государственного реестра от 11.10.2016). Указано, что в здании расположены нежилое помещение № 13 (этаж – подвал, с кадастровым номером 24:50:0300257:507, площадью 29,6 кв.м.), нежилое помещение № 16 (этаж – подвал, с кадастровым номером 24:50:0300257:501, площадью 630,2 кв.м.), нежилое помещение (этаж «-1», с кадастровым номером 24:50:0000000:184102, площадью 29,6 кв.м.), нежилое помещение (этаж – подвал, с кадастровым номером 24:50:0000000:184100, площадью 630,2 кв.м.);

- нежилое здание (столярная мастерская, склад) с кадастровым номером 24:50:0300257:160, площадью 173,7 кв.м, в здании расположено 8 помещений, количество этажей 1, в том числе подземных – 0,

- нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300257:494, площадью 268,6 кв.м, количество этажей – 3, в том числе подземных - 0, принадлежит на праве собственности ответчику;

- нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300257:563, количество этажей 3, в том числе подземных -1.

Согласно кадастровой выписке от 05.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300257:19, а также пояснениям сторон рядом со зданием с кадастровым номером 24:50:0300257:563 расположено два здания: с кадастровым номером 24:50:0300257:509 (принадлежит на праве собственности ответчику), с кадастровым номером 24:50:0300257:494 (принадлежит на праве собственности ответчику). Из представленных в материалы дела документов следует, что помещения истца не расположены в зданиях ответчика с кадастровым номером 24:50:0300257:509 и 24:50:0300257:494, а также в иных зданиях с кадастровыми номерами 24:50:0300257:162, 24:50:0300257:160.

В материалы дела представлен технический паспорт от 15.09.1999 нежилого здания, расположенного по ул. ФИО4, 19 (лит. А2 и А12), предыдущий номер – 2, 5, 6, 8, 14 и А2, А12 (кадастровый номер 24:50:0300257:563). Согласно экспликации площадь здания 611,8 кв.м (согласно выписке из ЕГРН площадь здания также составляет 611,8 кв.м), в здании расположены помещения истца – 2, 5, 6, 8, 14.

На основании представленных в материалы дела документов, данных кадастрового учета и сведений из ЕГРН судом установлено, что помещения истца №№ 2 (подвал площадью 251,7 кв.м), 5, 6, 8, 14 (адрес: <...>) расположены в здании с кадастровым номером 24:50:0300257:563. Истец обращался с заявлением о регистрации права собственности на помещения, указывая, что они расположены в здании площадью 711.8 кв.м (здание с кадастровым номером 24:50:0300257:563). Данные кадастрового учета, права собственности на здания и помещения, расположенные на спорном земельном участке, расположенные рядом с указанными помещениями истца и зданием с кадастровым номером 24:50:0300257:563 в установленном порядке не оспорены. В рамках настоящего дела с учетом предмета и основания заявленных требований суд исходит из достоверности данных государственного кадастрового учета и сведений ЕГРН, которые в установленном порядке не оспорены; суд не наделен компетенцией по внесению изменений в данные кадастрового учета, а также в сведения ЕГРН о праве собственности на здания ответчика, данные вопросы не являются предметом настоящего спора. Изменения в данные государственного кадастрового учета и сведения ЕГРН могут быть внесены в установленном законом порядке. Представленные в материалы дела доказательства позволяют достоверно установить расположение помещений истца, которое ответчиком не оспаривается. С учетом изложенного основания для проведения судебной экспертизы в рамках настоящего дела отсутствуют.

Как пояснил истец, его правовой интерес заключается в оформлении права собственности на земельный участок под зданием с кадастровым номером 24:50:0300257:563. При изложенных обстоятельствах и правовом регулировании истцом избран ненадлежащий способ защиты. Истец вправе в установленном законом порядке претендовать на земельный участок, на котором расположены помещения, здание истца, а не на смежный земельный участок ответчика, с последующим оформлением границ смежных земельных участков в случае необходимости.

Иск об установлении границ земельного участка относится к искам о правах на недвижимое имущество (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество»).

Такой иск представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, он направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Смежный землепользователь по такому иску является ответчиком. При реализации подобного способа судебной защиты подлежат установлению границы участка либо смежная граница между земельными участками с указанием координат поворотных точек.

Предметом доказывания по делам об установлении границ земельных участков является в том числе: факт и момент возникновения у истца права на смежный земельный участок; факт наложения границ смежного земельного участка, принадлежащего истцу, и земельного участка, принадлежащего ответчику.

Истец ссылается на то, что обращался к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300257:78. Письмом от 07.11.2017 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказал истцу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300257:78 в собственность, ссылаясь на расположение земельного участка, который является землями общего пользования, за границами красных линий. Также департамент указал, что право собственности в отношении помещений № 2 и № 8 по адресу: ул. ФИО4, д. 19, зарегистрировано в пользу иных лиц. Обратил внимание на необходимость совместного обращения в уполномоченный орган всех собственников указанных помещений.

Кроме того, по настоящему делу истец обратился с требованием о признании права общей долевой собственности на смежный земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300257:19, который принадлежит ответчику.

Соответственно, поскольку избранный истцом способ защиты не ведет к восстановлению принадлежащих истцу имущественных прав и интересов, истцом избран ненадлежащий способ защиты, в материалах отсутствуют доказательства расположения на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих истцу, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части установления права общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300257:19.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, в том числе связанные с уплатой государственной пошлины по делу, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела составляет 12 000 рублей (6000 рублей за требование о расторжении договора, 6000 рублей – об установлении права общедолевой собственности).

При обращении в суд истец оплатил государственную пошлину в размере 6000 рублей по платежному поручению от 24.11.2017 № 870425 и 6000 рублей по платежному поручению от 12.12.2017 № 174. Общая сумма оплаты составляет 12 000 рублей.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей подлежат отнесению на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.01.2014.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Детский мир»(ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мечта» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.


Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.В. Полищук