Постановление от 8 октября 2025 г. по делу № А40-258467/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-39403/2025

Дело № А40-258467/23
г. Москва
09 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2025 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г., судей Мезриной Е.А., Елоева А.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ирис" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.07.2025 по делу № А40-258467/23 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ирис" к Федеральному государственному унитарному предприятию "Дирекция по инвестиционной деятельности" об обязании заключить без проведения торгов договор аренды, по встречному иску об обязании освободить нежилые помещения

с участим в судебном заседании: от истца - не явился, извещен; от ответчика ФИО1 (по доверенности от 29.10.2024 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Ирис" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к федеральному государственному унитарному предприятию "Дирекция по инвестиционной деятельности" об обязании заключить без проведения торгов договор аренды сроком на пять лет нежилого помещения площадью 1306, 7 кв.м., расположенного по адресу: <...> с величиной арендной платы, установленной отчетом о рыночной стоимости аренды на момент заключения договора; об обязании заключить без проведения торгов договор аренды сроком на пять лет нежилого помещения площадью 156,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> с величиной арендной платы, установленной отчетом о рыночной стоимости аренды на момент заключения договора, взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 120 000 руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 21.02.2024 г. принято к производству встречный иск Федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" к обществу с ограниченной ответственностью "Ирис" об обязании освободить нежилые помещения, площадью 156,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане №№ 15-18, 52-55, по адресу: <...>; об обязании освободить нежилые помещения, площадью 1306,7 кв.м., этаж подвал 1,3 номера №№ 11-18, подвала №№ 21,21а,23,26-38,27а, 40-44 первого этажа, №№ 16,18-41 третьего этажа, по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.07.2025 г. в удовлетворении первоначальных исковых требовании отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требовании и удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то, что расторжение договора является мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон. Фактическое пользование объектом порождает принятием ответчиком сохранение правоотношений на новый срок.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменных объяснениях, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску), надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску), исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Ирис» (истец, арендатор) и ФГУП «Информационные технологии» (организация ликвидирована) заключены два договора аренды:

- договор аренды федерального недвижимого имущества от 25.07.2018 г. № 16/07т в отношении нежилого помещения площадью 1306, 7 кв.м., расположено, по адресу: <...>;

- договор аренды федерального недвижимого имущества от 22.05.2018 г. № 22/05т в отношении нежилого помещения площадью 156,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Так, 23.10.2018 г. прекращена деятельность ФГУП «Информационные технологии» и путем реорганизации в форме присоединения к ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» согласно дополнительным соглашениям к договорам аренды от 27.11.2018 г. ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» в настоящий момент является арендодателем по спорным договорам (ответчик, арендодатель).

В соответствии с п. 1.1. договора аренды федерального недвижимого имущества от 25.07.2018 г. № 16/07т арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 (пять) лет нежилое помещения площадью 1306, 7 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Договор заключен на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды.

В соответствии с п. 1.6. договора срок аренды установлен с 25.07.2018 г. по 25.07.2023 г.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 235 306 руб. 93 коп., включая НДС.

Согласно п. 1.1. договора аренды федерального недвижимого имущества от 22.05.2018 г. № 22/05т арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 (пять) лет нежилое помещение площадью 156,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Договор заключен на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды.

В соответствии с п. 1.6. договора срок аренды установлен с 22.05.2018 г. по 22.06.2023 г.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 40 586 руб., включая НДС.

Уведомлением от 06.10.2022 г. № исх. 3217/2022 изменена ставка арендной платы по договору аренды от 22.05.2018 г. № 22/05т и с 21.10.2022 г. составила 123 787 руб. 15 коп., без учета коммунальных услуг, НДС начисляется дополнительно по ставке, установленной п. 3 ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации.

Уведомлением от 06.10.2022 г. № исх. 3218/2022 изменена ставка арендной платы по договору аренды от 25.07.2018 г. № 16/07т и с 21.10.2022 г. составляет 1 016 613 руб. без учета коммунальных услуг, НДС начисляется дополнительно по ставке, установленной п. 3 ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации.

Арендатор не согласился с указанной арендой ставкой и в соответствии с абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», обратился в суд за защитой своих прав.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2024 г. по делу № А40-47649/23 исковые требования ООО «Ирис» к

ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» удовлетворены, признано недействительным уведомление № 3217/2022 от 06.10.2022 г. об увеличении ставки арендной платы по договору аренды № 22/05Т от 22.05.2018 г. до 123 787 руб. 15 коп. в месяц, без учета коммунальных услуг без НДС на основании отчета об оценке № 94-05/2022 от 27.05.2022 г., установив с 21.10.2022 г. арендную плату в размере 75 396 руб. в месяц. Признать недействительным уведомление № 3218/2022 от 06.10.2022 г. об увеличении ставки арендной платы по договору аренды № 16/07Т от 25.07.2018 г. до 1 016 613 руб. в месяц без учета коммунальных услуг, без НДС на основании отчета об оценке № 94-05/2022 от 27.05.2022 г., установив с 21.10.2022 г. арендную плату в размере 593 242 руб. в месяц. Встречные исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Ирис» в пользу ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» взысканы сумма основного долга в размере 2 373 115 руб. 76 коп., неустойка в размере 43 621 руб. 13 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 446 руб. 87 коп., в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано, взысканы с ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» в пользу ООО «Ирис» расходы на проведение экспертизы в сумме 50 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., произведен зачет однородных требований, с ООО «Ирис» в пользу ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» взысканы денежные средства в сумме 2 381 183 руб. 76 коп.

Судом установлено, что существенное увеличение ответчиком арендной платы произошло непропорционально изменению ставок арендной платы в городе Вологда, что, учитывая приведенные разъяснения и положения ст.ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, является злоупотреблением правом со стороны ответчика в целях получения необоснованной экономической выгоды при определении ставки арендной платы в спорный период.

Согласно требованиям встречного иска, у истца имеется задолженность по арендной плате за период с октября 2022 г. по апрель 2023 г. по договору аренды № 22/05т в размере 357 997 руб. 97 коп., по договору аренды № 16/07т в размере 6 129 343 руб. 82 коп., размер задолженности определен ответчиком из расчета 123 787 руб. 15 коп. в месяц по договору № 22/05т, из расчета 1 016 613 руб. в месяц по договору № 16/07т.

Поскольку истцом не представлено доказательств внесения арендной платы в установленный договорами срок в установленном судом размере в полном объеме, заявленное по встречному иску требование о взыскании неустойки, с учетом установленного размера арендной платы, составляет 43 621 руб. 13 коп. (в том числе по договору № 22/05т – 1 475,97 руб., по договору 16/07 – 42 145,16 руб. ) суд признал обоснованным, соразмерным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не 4 доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 1 п. 10 ст. 17.1. Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ (ред. от 10.07.2023) «О защите конкуренции», заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта, либо лицу, с которым государственным или муниципальным автономным учреждением заключен договор по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 г. № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», если предоставление указанных прав было предусмотрено документацией о закупке для целей исполнения этого договора. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта либо договора;

Неоднократно истец письменно уведомлял ответчика о намерении заключить договор аренды на спорные объекты на новый срок.

15.11.2022 г. от ООО «Ирис» в адрес ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» было направлено заявление о продлении срока действия договора аренды недвижимого имущества от 22.05.2018 г. № 22/05т, заявление исх. 18/22.

Согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений 16000064139396 письмо получено ответчиком 24.11.2022 г.

Так, 22.11.2022 г. было направлено аналогичное заявление истцом ответчику относительно договора от 25.07.2018 г. № 16/07т.

Согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений 16000064074345 письмо получено ответчиком 01.12.2022 г.

Ответчик письмами от 25.11.2022 г., 09.12.2022 г. выразил готовность перезаключить договоры на новый срок без проведения конкурсных процедур во исполнение п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Однако письмом от 31.08.2023 г. № исх.-4501/2023 ответчиком было отказано истцу в заключении договоров на новый срок по причине наличия задолженности по оспариваемым тарифам.

Истцом было направлено письмо исх. б/н от 01.09.2023 г., в котором Общество отклонило требования, изложенные в письме от 31.08.2023 г. № исх-4501/2023 об освобождении объектов, указав на их незаконность и преждевременность, а также вновь сообщило о намерении заключить договоры на новый срок.

Также 16.10.2023 г. Дирекция направила требование об освобождении объектов недвижимости, повторно указывая, что арендатор не имеет права на заключение договора на новый срок без торгов.

Истцом для проверки обоснованности арендной ставки, определенной в соответствии с отчетами об оценке № 94-05/2022 и № 95-05/2022 от 27.05.2022 г. была проведена оценка рыночной стоимости аренды, согласно которой размер арендной ставки составил: 79 923 руб. 20 коп. по договору № 22/05т, 504 047 руб. 31 коп. по договору № 16/07т.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд об обязании заключить договоры аренды.

В обоснование встречного иска ответчиком указано на то, что у истца имеется задолженность по арендной плате в размере: 357 997 руб. 97 коп. по договору № 22/05 от 22.05.2018 г.; 6 129 343 руб. 82 коп. по договору № 16/07 от 22.07.2018 г.

В соответствии с п. 1.6. договоров срок действия договора № 22/05 от 22.05.2018 г. истек 22.05.2023 г., срок действия договора № 16/07 от 22.07.2018 г. истек 25.07.2023 г.

По окончании срока действия договора или при его расторжении арендатор обязан освободить занимаемый объект не позднее 3 (трех) календарных дней после окончания действия настоящего договора или даты его досрочного расторжения (п. 2.1.15. договоров).

Однако обязанность по возвращению объекта по акту приема-передачи (возврата) истцом не исполнена, передача ключей истцом ответчику не произведена, в связи с чем, ответчиком заявлены требования об обязании истца освободить нежилые помещения, площадью 156,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане №№ 15-18, 52-55, по адресу: <...>; об обязании освободить нежилые помещения, площадью 1306,7 кв.м., этаж подвал 1,3 номера №№ 11-18, подвала №№ 21, 21а, 23, 26-38, 27а, 40-44 первого этажа, №№ 16,18-41 третьего этажа, по адресу: <...>

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции, ответчик не возвратил истцу объект и за пределами срока действия договора продолжил фактическое пользование объектом, что подтверждается требованием об освобождении объектов ИСХ-5425/2023 от 16.10.2023 г., актами осмотра № 239-2310 от 29.10.2023 г.; № 240-2310 от 29.10.2023 г.

Факт наличия задолженности по арендной плате на момент окончания срока аренды подтвержден решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2024 г. по делу А40-47649/2023.

В рассматриваемом случае данное обстоятельство препятствовало заключению договора аренды объекта на новый срок без проведения конкурентных процедур.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Ирис" направило в адрес ответчика заявление о предоставлении рассрочки по оплате задолженности из содержания которого следует, что общество готово исполнять свои обязательства по оплате образовавшейся задолженности по договорам аренды частями, путем предоставления рассрочки на 1,5 года, поскольку не имеет финансовой возможности единовременно исполнить обязательство по погашению имеющийся задолженности.

При этом п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в том случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности.

Вопреки доводам жалобы, материалами дела доказано наличие задолженности истца, как на момент окончания договоров, так и на момент вынесения обжалуемого решения. Задолженности по каждому из договоров на момент окончания договоров и на настоящий момент превышают размер платежа за один период по каждому из договоров, что является основанием отказа арендатору в заключении договоров аренды на новый срок.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал на то, что истец не доказал нарушение его прав и законных интересов, не представил надлежащих доказательств в обоснование требования об обязании ответчика заключить договоры, в связи с чем, исковые требования по первоначальному иску являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Пунктом 2.1.15. договоров предусмотрено, что по окончании срока действия договора или при его расторжении арендатор обязан освободить занимаемый объект не позднее 3 (трех) календарных дней после окончания действия настоящего договора или даты его досрочного расторжения.

Обязанность арендатора по возвращению арендодателю объекта по передаточному акту или иному документу о передаче закреплена в п.п. 1 и 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом доказательств возврата арендованного помещения по акту приема-передачи ответчику в материалы дела не представлено.

Поскольку договор аренды расторгнут, истцом не представлено каких-либо доказательств возврата помещения арендодателю, требование ответчика о выселении ООО «Ирис» правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что встречное исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на ответчика расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2025 по делу № А40-258467/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: О.Г. Головкина

Судьи: А.М. Елоев

Е.А. Мезрина