Постановление от 11 октября 2017 г. по делу № А60-14721/2015

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-4843/2017-ГК
г. Пермь
11 октября 2017 года
Дело № А60-14721/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года. Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Мартемьянов В. И., судей Васевой Е.Е., Мармазовой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Малышевой Д.Д., при участии:

от ООО «Ренталс»: Костенко О.В., паспорт, доверенность от 06.10.2017; от ООО «Элемент»: Коломеец А.В., паспорт, доверенность от 02.11.2016; от иных лиц, представители не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда ,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу лица, в отношении которого совершена оспариваемая сделка, ООО «Ренталс»

на определение Арбитражного суда Свердловской области от 03 июля 2017 года

о признании недействительными сделками агентского договора от 13.05.2015, заключенного между должником и ООО «Ренталс» части установления размера агентского вознаграждения, превышающего 940 000 руб., выплату должником в пользу ООО «Ренталс» вознаграждения в сумме 1 410 000 руб., и применении последствий недействительности сделок,

принятое судьей Сергеевой Т.А., вынесенное в рамках дела № А60-14721/2015

о признании несостоятельным (банкротом) Грязнова Василия Михайловича (ИНН 666008243515),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Раменская Виктория Святославовна,

установил:

03 апреля 2015 года в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявление ИФНС России по Кировскому району г. Екатеринбурга (ИНН 6660010006, ОГРН 1046603571508) о возбуждении дела о признании индивидуального предпринимателя Грязнова Василия Михайловича ИНН 666008243515 несостоятельным (банкротом); введении в отношении индивидуального предпринимателя Грязнова Василия Михайловича процедуры наблюдения.

Определением от 07.04.2015 заявление принято к производству.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.05.2015 в отношении должника индивидуального предпринимателя Грязнова Василия Михайловича введена процедура наблюдения.

Временным управляющим должника утвержден Гопп Андрей Андреевич.

Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 99 от 06.06.2015.

Решением от 06.10.2015 (резолютивная часть решения оглашена 29.09.2015) индивидуальный предприниматель Грязнов Василий Михайлович признан несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на три месяца, до 29.12.2015.

Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 187 от 10.10.2015.

Определением суда от 21.10.2015 в отношении индивидуального предпринимателя Грязнова Василия Михайловича введена процедура реализации имущества гражданина.

Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 202 от 31.10.2015.

В Арбитражный суд Свердловской области 22 февраля 2017 года поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Элемент» (ИНН 6686070786, ОГРН 1156658071020) о признании недействительной сделкой агентского договора по организации продажи объекта недвижимости от 13.05.2015, заключенного между должником и ООО «Ренталс» в части установления размера агентского вознаграждения ООО «Ренталс» в размере, превышающем среднерыночный размер – 1942500 руб., и удержания ООО «Ренталс» агентского вознаграждения в размере 1942500 руб. за счет должника в свою пользу.

Определением от 03.03.2017 заявление общества с ограниченной ответственностью «Элемент» принято к производству.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03.07.2017 агентский договор от 13.05.2015, заключенный между Грязновым Василием Михайловичем и обществом с ограниченной ответственностью «Ренталс», в части установления размера агентского вознаграждения, превышающего 940000 руб., и выплату Грязновым Василием Михайловичем обществу с ограниченной ответственностью «Ренталс» вознаграждения в сумме 1410000 руб. признан недействительной сделкой.

Судом применены последствия недействительности сделки в виде


взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Ренталс» в пользу индивидуального предпринимателя Грязнова Василия Михайловича (ИНН 666008243515) денежных средств в сумме 1410000 руб.

Не согласившись с вынесенным определением, ООО «Ренталс» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований кредитора в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что судом не дана оценка тому факту, что сделка имеет целый ряд условий, отличающих ее от типичных сделок, а именно продажа квартиры без паркинга, при том что обычно покупатели квартиры в таком ценовом диапазоне рассматривают объекты только с паркингами; продажа квартиры при наличии задолженности по квартплате; квартира находилась в залоге у банка, с которым было необходимо согласовывать все условия продажи, покупатель приобретал квартиру в ипотеку; у продавца была просроченная задолженность по кредитному договору; продаваемое жилье является элитным, на указанное жилье идет спад в условиях кризиса; особый статус объекта; сделка с наличием осложняющих условий и учетом уникальности объекта имеет агентское вознаграждение; рыночная цена истцом не доказана и судом не установлена.

От должника поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которого просит апелляционную жалобу – удовлетворить, определение суда – отменить.

От представителя должника поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие, принятое апелляционным судом в порядке ч. 2 ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО «Ренталс» на доводах апелляционной жалобы настаивал, просит определение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ООО «Элемент» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, считает определение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в судебное заседание представителей не направили, в силу ст.ст.156, 266 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 13 мая 2015 года между должником (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью «Ренталс» (агентом) заключен агентский договор по организации продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец (принципал) поручает, а агент принимает на себя обязательства совершать от своего имени в интересах продавца действия по организации продажи объекта недвижимости, а продавец обязуется уплатить агенту вознаграждения за оказываемые услуги


(п. 1.1 договора).

Объект недвижимости определен п. 1.4.1 договора и представляет собой четырехкомнатную квартиру № 107, расположенную на 17 этаже по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 119. Согласно п. 1.4.6 минимальная цена продажи объекта установлена в размере 22000000 рублей.

В обязанности агента согласно п. 2.1.1 – 2.1.5 договора входит поиск потенциальных покупателей на объект недвижимости, проведение переговоров, согласование существенных условий продажи объекта недвижимости, подготовка проекта договора купли-продажи объекта недвижимости, сбор документов, необходимых для заключения сделки и регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и т.д.

Между должником (продавцом) и Топчиевым Алексеем Рафаэльевичем (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 17.08.2015, по условиям которого должник обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: квартиру № 107, общей площадью 202, 8 кв.м., кол-во комнат – 4, находящуюся на 17 этаже по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, Ленинский район, ул.Шейкмана, 119, кадастровый (или условный) номер 66-66-01/334/2011-286.

Стоимость объекта недвижимости сторонами согласована в сумме 23500000 руб., из них аванс в размере 9166018 руб. от Топчиева Алексея Рафальевича поступил на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Ренталс», что подтверждается распиской о получении денежных средств от 17.08.2015.

Согласно п. 3.1 договора вознаграждение агента установлено в размере 10% от цены заключенного договора купли – продажи. Размер вознаграждения агента составил 2350000 руб. Из суммы аванса в счет вознаграждения по агентскому договору ответчик удержал в свою пользу 2350000 руб.

Кредитор полагая, что стоимость агентского вознаграждения общества с ограниченной ответственностью «Ренталс» отличается от той, при которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, оспариваемая сделка является недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, обратился в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с заявлением о признании указанной сделки недействительной.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований, предусмотренных п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве для признания спорной сделки недействительной.

Суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности в порядке ст.71 АПК РФ обсудив доводы жалобы, проанализировав нормы материального и процессуального права, считает, что оснований для отмены определения суда первой инстанции не имеется в силу следующего.

Согласно п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после


принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Исходя из разъяснений, данных в п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных п.2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, необходимо установить

совершение сделки должником в течение одного года до принятия заявления

о признании банкротом или после принятия указанного заявления, а также неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника.

Исходя из даты совершения спорной сделки (13.05.2015), факт заключения оспариваемого договора после принятия заявления о признании должника банкротом (07.04.2015) является установленным.

Что касается второго условия (неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника), то суд первой инстанции правомерно признал его доказанным.

Согласно разъяснениям, данным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.


С учетом приведенной нормы кредитор, заявляя в рамках настоящего дела о неравноценности встречного предоставления по оспариваемой сделке, должен был представить суду соответствующие доказательства неравноценности, сопоставив условия иных аналогичных сделок, совершаемых должником или иными участниками гражданского оборота.

Суд апелляционной инстанции считает, что кредитор представил достаточный объем доказательств для признания сделки недействительной в части.

Доводы ответчика, что продажа квартиры производилась без паркинга, при том, что обычно покупатели квартиры в таком ценовом диапазоне рассматривают объекты только с паркингами, не принимается судом, так как паркинг в данном случае, является фактором, предполагающим удорожание предполагаемой к продаже недвижимости, отсутствие паркинга не оказывает влияния на стоимость услуг агентов по недвижимости .

Довод заявителя жалобы, что квартира продавалась при наличии задолженности по квартплате, также является не состоятельным, так как сделки с недвижимостью, собственники которой имеют долги по коммунальным услугам осуществляются часто и заключаются по обоюдным договоренностям между сторонами.

Доводы, что квартира находилась в залоге у банка, с которым было необходимо согласовывать все условия продажи и что покупатель приобретал квартиру в ипотеку, и что у продавца была просроченная задолженность по кредитному договору отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Продажа залогового объекта недвижимости на вторичном рынке осуществляется довольно часто, схема продажи подобной недвижимости является проработанной для агентства недвижимости. Сделки с ипотекой являются привычным условием договора с агентствами по недвижимости и не увеличивают стоимость их услуг. Задолженность по ипотеке, как и сама ипотека, является обременением, которое приводит к удешевлению рыночной стоимости объекта на вторичном рынке.

Довод что продаваемое жилье является элитным, на указанное жилье идет спад в условиях кризиса; особый статус объекта, также является несостоятельным. Рынок недвижимости комфорт и бизнес класса достаточно ограничен в сравнении с рынком недвижимости среднего класса. Такие объекты могут быть привлекательны для определенного круга покупателей, как для личного пользования, так и в качестве доходной недвижимости. В условиях кризиса снижается средневзвешенная стоимость квадратного метра в элитных жилых комплексах, что в свою очередь наоборот увеличивает спрос на приобретение подобной недвижимости потенциальными покупателями.

Согласно представленного ООО «Ренталс» в материалы дела агентского договора от 24.11.2015, вознаграждение агента составляет 10 % от цены заключённого договора купли-продажи объекта недвижимости (п. 3.1 договора).


Как верно установлено судом первой инстанции, что цена в агентском договоре не зависит от предполагаемой сложности оказания услуги, а является стандартной ценой, предлагаемой заинтересованным лицом своим клиентам.

В обоснование неравноценности встречного исполнения обязательств конкурсный кредитор указывает , что стоимость услуг по сопровождению сделки по продаже квартиры в г. Екатеринбурге составляет в соответствии с предложениями агентств следующие значения : ООО «АН – 2» – 50000 руб., ООО «Альфа групп центр недвижимости» – 60000 руб., Агентство недвижимости «Азбука жилья» – 75000 руб., Бюро недвижимости Зыряновой – 3% от стоимости, но не менее 80000 руб., Компания «Л & ПАРТНЕРЫ» – от 50000 руб., Агентство недвижимости «Находка» – от 1% до 3%. Кроме того, из публичных источников на сайте агентства недвижимости «Дом недвижимости» http://www.domnedv.ru/ кредитор установил , что стоимость услуг по продаже объекта недвижимости в г. Екатеринбурге составляет 4 – 5% от цены объекта.

Кредитор пришел к правильному выводу, что средняя стоимость услуг агентств недвижимости по сопровождению продажи квартиры в г. Екатеринбурге, выраженная в твердой сумме, составляет (50000+ 60000+ 75000+ 80000+ 50000)/5 = 63000 руб., средняя ставка при определении стоимости услуг в процентах к цене продаваемой квартиры составляет (3+1+3+4+5)/5 = 3,2% от стоимости квартиры, т.е. в рассматриваемом случае 23500000*3,2%=752000 руб. Среднерыночная стоимость вознаграждения агента таким образом определена заявителем в размере 407500 руб.

Таким образом, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о заключении агентского договора на невыгодных для кредиторов должника условиях, нарушающих права и законные интересы должника и кредиторов на соразмерное удовлетворение их требований, включенных в реестр требований кредиторов должника .

При названных обстоятельствах суд правомерно нашел доказанным заявителем факт неравноценного встречного представления по оспариваемой сделке, и признал условие договора о размере агентского вознаграждения, недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Положения статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают признание недействительной части сделки.

Согласно названной норме недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что данная сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Несоответствие условий договора о размере вознаграждения агента и ответственности принципала не порочит сделку в целом.

По мнению суда первой инстанции, обстоятельствами, которые влияют на размер агентского вознаграждения, является продажа объекта большой площади при стоимости квадратного метра, существенно превышающей среднюю стоимость квадратного метра жилой недвижимости, в период


кризисных явлений в экономике, нестабильного состояния национальной валюты и стагнации рынка недвижимости, а также имеющееся у заинтересованного лица конкурентное преимущество перед другими риэлтерскими компаниями – возможность рекламировать объект непосредственно на сайте компании застройщика (п.2.1.1 агентского договора).

Заявителем по обособленному спору в материалы дела представлены ответ Уральской торгово-промышленной палаты о размере средней стоимости риэлтерских услуг на рынке недвижимости г.Екатеринурга в период с мая по август 2015 года (от 1 до 5% от стоимости объекта), в среднем – 3%, а также договор, заключенный самим заявителем с агентством недвижимости на поиск покупателя 3-комнатной квартиры стоимостью 14950000 руб., вознаграждение в котором согласовано в размере 450000 руб., что составляет 3% от стоимости объекта недвижимости. Согласно подготовленной оценщиком общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвест.ком» Беловой Александрой Вадимовны рецензии на заключение специалиста ООО «Оценка и экспертиза собственности», рыночная стоимость услуг агентов по недвижимости варьируется в диапазоне от 2% до 5%.

В отсутствие указанных выше обстоятельств цена услуг агента составляла бы 3% от стоимости объекта недвижимости, однако с учетом названных факторов суд признал равноценным оказанной должнику услуге по организации продажи объекта недвижимости вознаграждение в размере 4% стоимости проданной квартиры, т.е. 23500000*4%=940000 руб.

ООО «Ренталс» в материалы дела представлено заключение специалиста о соразмерности/несоразмерности оспариваемой стоимости услуг, оказанных по агентскому договору по организации продажи объекта недвижимости от 13.05.2015, подготовленное ООО «Оценка и экспертиза собственности». Специалистом сделан вывод, что условия агентского договора не ущемляют права сторон и не противоречат обычаям делового оборота и законодательству Российской Федерации, в том числе ст. 1005 – 1008 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Размер агентского вознаграждения с учетом особенностей сделки не имеет рыночной величины и определяется волей сторон. Специалист указывает на уникальность сделки в силу следующих обстоятельств: квартира продавалась без паркинга, на момент заключения сделки у должника имелась большая задолженность за коммунальные услуги, квартира находилась в залоге ПАО «Сбербанк России», покупатель приобретал квартиру в ипотеку, у продавца имелась просроченная задолженность по ипотечному договору, на элитное жилье, к которому относится объект продажи, в период кризиса падает спрос .

Между тем в опровержение выводов данного заключения специалиста кредитором представлена рецензия на данное заключение ООО «БизнесИнвест.ком» , согласно которому представленное к анализу заключение специалистом ООО «Ренталс» в части обстоятельств уникальности сделки не является достоверным (л.д. 90-97).


Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Согласно разъяснениям п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 в случае признания на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве недействительными действий должника по уплате денег, передаче вещей или иному исполнению обязательства, а также иной сделки должника, направленной на прекращение обязательства (путем зачета встречного однородного требования, предоставления отступного или иным способом), обязательство должника перед соответствующим кредитором считается восстановленным с момента совершения недействительной сделки, а право требования кредитора по этому обязательству к должнику (далее - восстановленное требование) считается существовавшим независимо от совершения этой сделки (абз. 1 п. 4 ст. 61.6 Закона о банкротстве).

В счет оплаты агентского вознаграждения должник оплатил ответчику денежные средства в сумме 2350000 руб., что сторонами не оспаривается. Суд полагает возможным применить последствия недействительности условия договора о цене в виде взыскания с ответчика в пользу должника 1410000 руб. (разницы между полученной заинтересованным лицом суммой вознаграждения 2350000 и установленной судом в качестве равноценной оказанным услугам 940000 руб.)

С учётом безвозмездного характера сделки в порядке применения последствии недействительности сделки суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО «Ренталс» в пользу должника денежные средства в размере 1 410 000 руб.

Принимая во внимание изложенное, доводов, влекущих отмену обжалуемого определения, заявителем жалобы не приведено.


При отмеченных обстоятельствах и с учетом проверки законности и обоснованности судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы оснований для отмены определения суда не имеется.

С учетом изложенного, оснований для отмены определения от 03.07.2017 предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ не имеется. Нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права судом апелляционной инстанции не установлено. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 03 июля 2017 года по делу № А60-14721/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий В.И. Мартемьянов

Судьи Е.Е. Васева

С.И. Мармазова