Решение № 2-2223/2019 2-2223/2019~М-798/2019 М-798/2019 от 26 июня 2019 г. по делу № 2-2223/2019

Дело № 2-2223/19 27 июня 2019 года


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красносельский районный суд г. С-Петербурга в составе: председательствующего судьи Цыганковой Ю.В.

при секретаре Кечаевой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить основной договор купли-продажи

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры. В обоснование иска, уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, указал, что 05.12.2018 г. между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (кадастровый № <№>), согласно условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры по цене 1 850 000 рублей (п.2.2. Договора) в срок не позднее 30.01.2019 г. (п. 3.2 Договора).

В соответствии с п. 2.2 вышеуказанного договора Истцом был внесен аванс в размере 50 000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской Ответчика (прилагается).

29.01.2019 г. Истцом Ответчику была направлена телеграмма (прилагается) с просьбой о явке 30.01.2019 г. в агентство недвижимости ООО «М2-Капитал» с целью заключения основного договора купли-продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на основании предварительного договора купли-продажи указанной квартиры от 05.12.2018 г. Также в телеграмме указано, что данное сообщение является предложением о заключении основного договора по смыслу ч. б ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

Согласно извещению от 31.01.2019 г. (прилагается) Ответчик от получения телеграммы уклонился. Внесенный аванс в размере 50 000 рублей не возвращен.

Таким образом, Ответчик уклоняется от заключения основного договора, аванс не возвратил и ведет себя недобросовестно.

Истец имеет средства и возможность заключить с ответчиком основной договор купли-продажи по цене квартиры, указанной в предварительном договоре, уплатить ответчику денежные средства в размере 1 800 000 руб., для чего истцом продана квартира по ул. Бассейной, денежные средства помещены на ответственное хранение.

Указывает на то, что в п. 2.3 предварительного договора имеются разночтения в написании оставшихся к уплате ответчику денежных средств — «1 800 000» и «один миллион восемьсот», вследствие чего, полагает, что предусмотренный договором способ уплаты денежных средств за счет кредитных средств, полученных от ПАО Сбербанк России сторонами не согласован, истец имеет право выплатить указанную сумму иным способом.

Обращает внимание на то, что истцу было одобрено два ипотечных кредита. Следовательно, истец, действовавший добросовестно, имел намерение и возможность заключить с ответчиком основной договор купли-продажи квартиры, ответчик от заключения договора уклоняется.

Просит понудить ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи квартиры по спорному адресу в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 05.12.2018 года.

Представитель истца в судебное заседание явился, настаивает на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик в судебное заседание явился, возражает против удовлетворения заявленных истцом требований.

Третье лицо Управление Росреестра в судебное заседание не явилось о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещалось, вследствие чего, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 429 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день заключения сторонами предварительного договора купли-продажи), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как предусмотрено п. 4 ст. 444 ГК РФ (в редакции, действовавшей н а момент возникновения правоотношений), если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из материалов дела следует, что 5 декабря 2018 года между ФИО1(покупатель) и ФИО2.(продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по условиям которого стороны договорились о том, что продавец в будущем продаст покупателю за цену 1 850 000 рублей принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по указанному выше адресу. Срок заключения основного договора определен не позднее 30.01.2019 года.

Условиями договора предусмотрено, что часть стоимости квартиры 50 000 руб. покупатель оплачивает за счет собственных денежных средств в день заключения предварительного договора, остальная часть стоимости оплачивается за счет ипотечных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк» (л.д. 5-6).

Истцом во исполнение обязательств по договору выплачено ответчику 50 000 руб. (л.д. 7), что ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, которые ответчиком истцу не возвращены.

Основной договор купли-продажи квартиры по спорному адресу в срок по 30.01.2019 года сторонами не заключен.

Заявляя настоящие требования, истец ссылается на то, что 29.01.2019 года истец направлял ответчику предложение заключить договор купли-продажи, на данное предложение ответ не получен. Ссылался на те обстоятельства, что имеет намерение и возможность заключить с истцом основной договор купли-продажи на условиях, указанных в представительном договоре.

Между тем, следует принять во внимание следующие обстоятельства.

В материалы дела истцом представлена телеграмма, направленная истцом в адрес ответчика 29.01.2019 года с предложением явиться 30.01.2019 года в 18-00 час. в Агентство недвижимости ООО М2-Капитал по адресу: СПб Московский пр. д. 6 для заключения основного договора квартиры по спорному адресу (л.д. 8).

Из текста телеграммы следует, что телеграмма за номером 186/855 направлена истцом 29.01.2019 года в 19 часов 43 минуты.

Согласно ответу УФПС Санкт-Петербурга и Ленинградской области — Филиал ФГУП «Почта России» от 20.05.2019 года, телеграмма за номером 186/855 принята в ОПС 191186 Санкт-Петербурга 29.01.2019 года в 19:43, 30.01.2019 года в 11:00 получена доставочным ОПС 198323, передана почтальону в доставку, в 12:00 и 17:00 — неудачные попытки вручения телеграммы клиенту почтальоном, оставлены извещения (л.д. 54, 9, 58, 59).

Учитывая время принятия поданной истцом телеграммы, данное почтовое отправление не могло быть доставлено адресату 29.01.2019 года, в 11:00 следующего дня, то есть 29.01.2019 года, телеграмма принята в отделении связи по месту регистрации ответчика и нахождению спорной квартиры, неудачные попытки вручения телеграммы имели место, соответственно, за 6 часов и за 1 час до времени, указанного в тексте телеграммы как время встречи сторон для заключения основного договора купли-продажи.

Сведений о направлении истцом в адрес ответчика ранее предложений о заключении основного договора истцом не представлено.

При этом, подлежат учету пояснения ответчика, не оспоренные истцом, что истец до заключения предварительного договора производил осмотр квартиры, истцу было известно, что ответчик в квартире по спорному адресу не проживает, живет по иному адресу.

Доводы истца о том, что иного способа связи между сторонами не имелось, суд оценивает критически, учитывая пояснения сторон о том, что и у истца, и у ответчика имелись агенты, сопровождавшие сделку, между сторонами велись переговоры посредством телефонной и электронной связи, что подтверждается информацией, содержащейся на флэш-носителе, прослушанной в судебном заседании и приобщенной к материалам дела.

При этом, из прослушанных судом телефонных переговоров следует, что сторона истца, его агент, в качестве оснований невозможности заключить основной договор на момент разговора, указывала ответчику на необходимость предоставления дополнительных документов по квартире, в том числе, в электронном виде, для ознакомления, каждый раз перечень данных документов был различным, ответчик в своих пояснениях указывал на то, что ранее им данные документы были предоставлены истцу.

Проекта основного договора, подписанного истцом, ФИО1 ФИО2 в срок до 30.01.2019 года не направлено.

Таким образом, в срок по 30.01.2019 года, установленный предварительным договором как срок заключения основного договора, истец не совершил действий по направлению второй стороне предложения заключить основной договор в срок и способом, которые могли бы быть признаны разумными и свидетельствующими о добросовестности стороны.

Ответчиком, возражавшим против удовлетворения заявленных требований, представлена направленная 29.01.2019 года в адрес истца телеграмма с предложением явиться 29.01.2019 года в 12-00 час. В МФЦ по адресу: СПб Гражданский пр. д. 104 корп.1 для расчетов по сделке и направления документов на регистрацию (л.д. 25).

Доказательств получения адресатом данной телеграммы ответчиком не представлено, истец получение данной телеграммы отрицает.

Истец в обоснование заявленных требований указывает на то, что имел и имеет возможность купить квартиру по цене, указанной в предварительном договоре.

Из вышеприведенных положений закона следует, что основной договор может быть заключен лишь на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, и при условии исполнения заявившей иск стороной всех принятых на себя по договору обязательств.

Как указывалось выше, одним из таких условий является оплата покупателем приобретаемой квартиры.

Условиями договора предусмотрено, что часть стоимости квартиры 50 000 руб. покупатель оплачивает за счет собственных денежных средств в день заключения предварительного договора, остальная часть стоимости оплачивается за счет ипотечных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк». Стоимость квартиры, за которую ответчик обязался продать истцу принадлежащую ему квартиру, указана 1 850 000 руб.

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии у него возможности в период по 30.01.2019 года оплатить оставшуюся часть стоимости квартиры за счет ипотечных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк», соответствующих документов от ПАО «Сбербанк» не представлено.

Согласно ответу ПАО «Сбербанк» на запрос суда, у Банка отсутствует информация о заявках ФИО3 на кредит, в удовлетворении которых отказано, поскольку в результате отказа в предоставлении кредита анкеты кандидатов аннулируются (л.д. 56).

Ссылки истца на наличие в п. 2.3 договора разночтений в части написания размера денежных средств, подлежавших к уплате в счет стоимости квартиры за счет ипотечных средств – «1 800 000» и «один миллион восемьсот», не свидетельствуют о том, что условия об уплате истцом денежных средств в размере 1 800 000 руб. за счет ипотечных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк» не согласованы сторонами, подлежат отклонению, поскольку общая цена квартиры определена и не оспаривается сторонами – 1 850 000 руб., данная сумма подлежала уплате двумя частями: 50 000 руб. истцом уплачивается в день подписания предварительного договора, 1 800 000 руб. – за счет ипотечных средств, написание суммы 1 800 000 руб. прописью как «один миллион восемьсот» вместо «один миллион восемьсот тысяч», не свидетельствует о противоречивости условий п. 2.3 договора, не позволяющих определить центу договора и порядок и способ расчетов, поскольку, как указывалось выше, общая цена договора 1 850 000 руб. и первая часть, подлежавшая уплате 50 000 руб. сторонами не оспаривается, размер оставшейся части стоимости квартиры, в цифровом выражении 1 800 000 руб. указан верно, является разницей между общей ценой квартиры и первой частью, подлежащей уплате в день заключения предварительного договора (1850000-50000). При этом, ни одна из сторон не указывала на те обстоятельства, что в период до 30.01.2019 года в отношении условий, содержащихся в п. 2.3. предварительного договора, способа и порядка уплаты истцом денежных средств в размере 1 800 000 руб. между сторонами возникали разногласия, урегулировать которые в досудебном порядке не удалось.

Ссылки истца на то, что для исполнения обязательств по уплате ответчику оставшейся части стоимости квартиры им 25.01.2019 года продана квартира на ул. Бассейная, денежные средства в размере 1 800 000 руб. помещены на хранение по договору ответственного хранения денежных средств, подлежат отклонению, поскольку уплата денежных средств в размере 1 800 000 руб. за счет личных средств покупателя не согласуется с условиями предварительного договора, заключенного между сторонами, доказательств предоставления ответчику в срок до 30.01.2019 года сведений о наличии у него денежных средств для оплаты по договору и согласия ответчика на оплату истцом денежных средств по договору указанным способом не имеется. Договор ответственного хранения денежных средств заключен истцом 24.06.2019 года, то есть за пределами установленного сторонами срока для заключения основного договора купли-продажи.

Со стороны истца представлено уведомление от 30.04.2019 года Совкомбанка о принятии предварительного положительного решения по вопросу предоставления ФИО1 ипотечного кредита на приобретение квартиры в максимальном размере 3 838 000 руб., указанное решение действительно в течение 2-х месяцев до 29.06.2019 года.

При этом указано, что уведомление не является офертой, условия кредитования, указанные в уведомлении, являются предварительными, могут быть изменены Банком. (л.д. 71).

Представленное уведомление имело место также за пределами установленного сторонами срока для заключения основного договора, не может быть расценено как доказательство наличия у истца в срок до 30.01.2019 года возможности заключить договор на условиях, указанных в представительном договоре.

Соглашений о продлении срока для заключения основного договора купли-продажи в установленном законом порядке между сторонами не заключалось.

11.02.2019 года ответчиком в адрес истца направлено письмо посредством электронной связи о том, что срок для заключения основного договора истек, истцом не предпринято действий, направленных на заключение основного договора, в связи с чем, ответчик считает себя свободным от обязательств перед истцом по заключению основного договора купли-продажи (л.д. 33).

Доводы истца о том, что ответчик в период после 30.01.2019 года был согласен заключить основной договор, между сторонами велись переговоры относительно заключения договора купли-продажи принадлежащей ответчику квартиры, учитывая вышеизложенное, не свидетельствуют о наличии оснований для понуждения ответчика к заключению договора на условиях, указанных в предварительном договоре от 05.12.2018 года.

Доводы истца о том, что уплаченные истцом денежные средства в размере 50 000 руб. ответчиком не возвращены, не лишают истца права потребовать от ответчика возврата указанных денежных средств, в случае неисполнения требований – обратиться в суд.

Ответчик в ходе рассмотрения дела указал, что готов возвратить истцу уплаченные по договору денежных в размере 50 000 руб., предлагал истцу встретиться для возврата денег в электронном письме от 11.02.2019 года, от встречи истец уклонился.

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований для возложения на ФИО2 обязанности по заключению с истцом основного договора купли-продажи на условиях, указанных в предварительном договоре, не имеется.

Исходя из изложенного, суд полагает, что истцу в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья: Цыганкова Ю.В.

Мотивированное решение изготовлено 22 июля 2019 г.

Судья: Цыганкова Ю.В.