Апелляционное определение № 02-2670/2025 02-2670/2025~М-0432/2025 33-62609/2025 М-0432/2025 от 21 декабря 2025 г. по делу № 02-2670/2025

Судья суда первой инстанции: фио

Гражданское дело № 2-2670/2025

Апелляционное производство № 33-62609/2025

УИД 77RS0032-02-2025-000751-42


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 декабря 2025 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Козиной Т.Ю.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Карасеве Я.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Козиной Т.Ю. дело по апелляционной жалобе ответчиков ФИО1, ООО СЗ «ПСВ «Крост» на решение Черемушкинского районного суда адрес от 11 августа 2025 года, которым постановлено:

Исковые требования ТСН «Букинист» - удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников здания, расположенного по адресу: адрес, на общее имущество – недвижимое имущество (помещения) с кадастровыми номерами: ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ....

Истребовать из незаконного владения ООО Специализированный застройщик «ПСФ «Крост» общее имущество собственников здания, расположенного по адресу: адрес, а именно недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами: ..., ..., ..., ..., ....

Истребовать из незаконного владения ФИО1 общее имущество собственников здания, расположенного по адресу: адрес, а именно недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами: ..., ..., ....

Решение является основанием для внесения записи о праве собственности на нежилые помещения с кадастровыми №№ ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

У С Т А Н О В И Л А:

Истец ТСН «Букинист» обратился в суд с иском к ФИО1, ООО СЗ «ПСВ «Крост» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности.

Требования мотивированы тем, что ТСН «Букинист» оказывает услуги по управлению, содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества в здании с нежилыми помещениями (Апарт-комплекс), расположенном по адресу: адрес. ООО СЗ «ПСВ «Крост» является застройщиком здания, расположенного по указанному адресу. Истцу стало известно о том, что ООО СЗ «ПСВ «Крост» в январе 2023 года было неправомерно зарегистрировано право собственности на общее имущество собственников здания, а именно – недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., которые согласно технической документации имеют следующее назначение: «Комната сбора мусора» (...), «ПУИ» (...), «Бухгалтерия» (...), «Помещение для хранения люминисцерных ламп» (...), «Помещение хранения пожарного инвентаря» (...), «Помещение ввода электросетей» (...), «КУИ» (...), «Диспетчерская (...). 08.11.2023 между ООО СЗ «ПСВ «Крост» и ФИО1 заключены договоры купли-продажи, в соответствии с которыми ФИО1 приобрела нежилые помещения с кадастровым номером ..., ..., ....

Во всех указанных помещениях ответчиками установлены двери, доступ собственников нежилых помещений здания в спорные помещения невозможен.

В связи с данными обстоятельствами, поскольку возникновение индивидуального права собственности на общее имущество привело к уменьшению размера доли и состава общего имущества в здании, принадлежащих собственникам, спорные помещения выбыли из владения собственников помещений здания помимо их воли и находятся в собственности ответчиков незаконно, истец просил суд:

-признать право общей долевой собственности собственников здания, расположенного по адресу: адрес, на общее имущество – недвижимое имущество (помещения) с кадастровыми номерами: ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ....

-истребовать из незаконного владения ООО Специализированный застройщик «ПСФ «Крост» общее имущество собственников здания, расположенного по адресу: адрес, а именно недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами: ..., ..., ..., ..., ...;

-истребовать из незаконного владения ФИО1 общее имущество собственников здания, расположенного по адресу: адрес, а именно недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами: ..., ..., ....

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласились ответчики, обратились с апелляционной жалобой, в которой просят обжалуемый судебный акт отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ТСН «Букинист» оказывает услуги по управлению, содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества в здании с нежилыми помещениями (Апарт-комплекс), расположенном по адресу: адрес на основании Устава, утвержденного общим собранием собственников здания, расположенного по адресу: адрес (Протокол №1 от 15 марта 2023 года).

В соответствии с п. 3.2.7 Устава ТСН «Букинист» имеет полномочия на представление интересов собственников здания и товарищества в судебных органах.

ООО СЗ «ПСВ «Крост» является застройщиком здания, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается, в том числе разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13 декабря 2018 года №....

ООО СЗ «ПСВ «Крост» в январе 2023 года зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество (помещения) со следующими кадастровыми номерами: ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ....

Согласно представленной в материалы дела технической документации, указанные нежилые помещения имеют следующее назначение: «Комната сбора мусора» (...), «ПУИ» (...), «Бухгалтерия» (...), «Помещение для хранения люминисцерных ламп» (...), «Помещение хранения пожарного инвентаря» (...), «Помещение ввода электросетей» (...), «КУИ» (...), «Диспетчерская (...).

8 ноября 2023 года между ООО СЗ «ПСВ «Крост» и ФИО1 заключены договоры купли-продажи, в соответствии с которыми ФИО1 приобрела нежилые помещения с кадастровым номером ..., ..., ..., что подтверждается выписками из ЕГРН.

Во всех указанных помещениях ответчиками установлены двери, доступ собственников нежилых помещений здания в спорные помещения невозможен, что подтверждается Актами ООО УК «Гелиос» от 25 октября 2024 года.

По ходатайству ответчика ООО СЗ «ПСФ «Крост» определением суда назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения экспертов ООО «Бюро судебных экспертиз», нежилые помещения с кадастровыми №№..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... на дату ввода в эксплуатацию здания, расположенного по адресу: адрес предназначены для технических помещений, ввода, группировки и прокладки инженерных коммуникаций, а также для размещения хозяйственных кладовых в соответствии с заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами на использование участка для строительства, техническими регламентами, в т.ч. устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий.

В нежилых помещениях с указанными кадастровыми номерами имеются инженерные коммуникации и оборудование, предназначенное для обслуживания здания, в частности №№..., ..., ..., ... проходят кабели электропитания здания, имеющие стыковые соединения транзитных трасс пожаротушения и вентиляции здания. В помещении с кадастровым номером ... имеется разукомлектованное оборудование систем общедомовой домофонной системы ТСН «Букинист», оповещения пожарной сигнализации и оповещения, систем дымоудаления жилого комплекса.

Нежилые помещения с указанными кадастровыми номерами предназначены для обслуживания более одного помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: адрес.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные сторонами доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 209,259.1,289,290,301,304 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив, что спорные помещения принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам нежилых помещений в здании, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и истребовал из чужого незаконного владения ответчиков спорные нежилые помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, основанными на установленных им при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, верном применении норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе ответчики ссылаются на то, что у истца отсутствует право на подачу подобного иска об истребовании имущества из незаконного владения.

Между тем указанные доводы судебная коллегия отклоняет.

Из протокола №1 от 15 марта 2023 года следует, что ТСН «Букинист» оказывает услуги по управлению зданием, представляет интересы собственников помещения. Уставом ТСН (п.3.2.7) предусмотрено право истца на обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности.

В силу закона и Устава ТСН обязано защищать права собственников общего имущества, соответственно для защиты таких прав отдельного решения общего собрания не требуется.

Вопреки доводам жалобы, к правоотношениям между собственниками подлежат применению положения статьи 301 ГК РФ, спорные помещения, относящиеся к общему имуществу в силу статей 259.1 и 287.5 ГК РФ, право на которые зарегистрировано за ответчиками, подлежат истребованию из их незаконного владения, поскольку в силу закона должны принадлежать на праве общей собственности всем собственникам здания.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункт 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 года).

Довод жалобы о неприменении в рассматриваемом случае норм Жилищного кодекса Российской Федерации, не является основанием для отмены решения суда.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статьей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 ГК РФ под общим имуществом понимается имущество, которое при создании (образовании) недвижимых вещей предназначалось для удовлетворения общих потребностей собственников этих вещей, а также имущество, которое потом приобретено, создано или образовано для этих целей. Оно принадлежит собственникам недвижимых вещей, расположенных на общей территории, определенной в соответствии с законом, и связанных физически или технологически (включая собственников недвижимости, расположенной в здании или сооружении), на праве общей долевой собственности.

До 24 июля 2023 года, когда ФЗ от 24 июля 2023 года N 351-ФЗ введена в действие ст. 259.1 ГК РФ, право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество не было урегулировано.

В связи с чем, согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда в п. 1 Постановления от 23 июля 2009 года N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют права собственности на квартиры в многоквартирном доме и общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме.

Исходя из изложенного к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу содержания общего имущества в таком здании, возможно по аналогии закона применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы содержания и оплаты общего имущества в нежилом здании.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит как от технических характеристик помещения и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, так и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещении в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещении в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом было необоснованно отказано в проведении повторной экспертизы, судебной коллегией во внимание приняты быть не могут, поскольку в соответствии со ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также истребование и оценка доказательств, относится к исключительной компетенции суда, а объективных данных для назначения по делу повторной экспертизы не имелось, учитывая, что факт, для подтверждения или опровержения которого сторона ответчика просила назначить экспертизу был подтвержден иными письменными доказательствами, признанными судом относимыми, допустимыми и достоверными, а также не оспорен стороной ответчика.

Учитывая вышеизложенное, оснований для отмены правильного по существу судебного постановления, по доводам апелляционной жалобы, фактически выражающих несогласие ответчиков с выводами суда, у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Черемушкинского районного суда адрес от 11 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи: