Решение № 2-254/2017 2-254/2017~М-68/2017 М-68/2017 от 14 мая 2017 г. по делу № 2-254/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации



Дело № 2- 254 / 2017
г. Зима
15 мая 2017г.
Зиминский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Соболевой Т.А., при секретаре судебного заседания Высоцкой Л.М., с участием представителя истца ООО «Атол» ФИО1, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, ответчиков - ФИО4, ФИО5, ФИО6, представителя третьего лица ООО «Уютный дом» ФИО28, представителя третьего лица ООО «Атол» ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Атол» к ответчикам: ФИО2,, ФИО8, ФИО9, ФИО10,, ФИО5, ФИО11, ФИО12, ФИО13,, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19,, ФИО20,, ФИО21, ФИО22, ФИО4, ФИО23, ФИО24, ФИО6, Администрации Зиминского городского муниципального образования, ФИО25, ФИО26, о признании расторжения договора управления многоквартирным домом от **.**.** между ООО «Атол» и собственниками помещений в многоквартирном жилом <адрес>, незаконным; взыскании с ответчиков расходов по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей ;

Установил:

Истец ООО «Атол» обратилось в суд к ФИО2, также к ответчикам: ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО5, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО27, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО4, ФИО23, ФИО24,ФИО6, Администрации Зиминского городского муниципального образования ; ФИО25, ФИО26 с исковым заявлением о признании незаконным расторжения договора управления многоквартирным домом от **.**.** между ООО «Атол» и собственниками помещений в многоквартирном доме по <адрес>, взыскании с ответчиков расходов по оплате госпошлины.

В обоснование иска указали, что между ООО «Атол» и многоквартирным домом №, <адрес> был заключен договор управления многоквартирным домом от **.**.** ООО «Атол» своевременно и в полном объёме, выполняло свои обязательства по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, а также по предоставлению услуг по управлению многоквартирным домом. Жалобы на качество оказываемых услуг и выполняемых работ не поступало.

В период с **.**.** по инициативе ответчика собственника жилого помещения № <адрес> ФИО2, проводилось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования. По итогам проведенного собрания собственниками помещений были приняты в том числе, решения о расторжении с ООО «Атол» договора управления, выборе новой управляющей организации ООО «Уютный дом». Итоги проведенного собрания были оформлены протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от **.**.**

**.**.** в адрес управляющей организации ООО «Атол» поступило уведомление о выборе новой управляющей организации ООО «Уютный дом» с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от **.**.** (без листов голосования) и протокола решения счетной комиссии.

Из указанного протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома следует, что собственники приняли решение о расторжении договора управления с ООО «Атол» и выборе новой управляющей организации ООО «Уютный дом».Однако, ООО «Атол» считает, что у собственников многоквартирного дома не было оснований расторгать договор управления и избирать новую управляющую организацию. Кроме того решение о расторжении договора управления с 000 «Атол» собственниками принято с нарушением действующего жилищного законодательства РФ и договора управления, заключенного с собственниками многоквартирного <адрес>.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Статьёй 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления по своей природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1. и 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, а так же в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу ч. 8.1. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 данного Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Как усматривается из договора управления с ООО «Атол», односторонний отказ от исполнения договора в нём не предусмотрен. Расторжение договора в этом случае может состояться либо по соглашению сторон, либо в случаях нарушения управляющей компанией условий договора управления многоквартирным домом. Соглашение о расторжении договора стороны не подписали. Кроме того, уведомление о расторжении договора подписано не собственниками, а третьим лицом, что также противоречит нормам действующего законодательства и условиям договора.

Из представленного протокола общего собрания собственников помещений следует, что в повестку дня был включен вопрос о расторжении договора управления с управляющей организацией 000 «Атол», а также о выборе новой управляющей организации, без указания на неисполнение либо ненадлежащее исполнение управляющей организацией принятых на себя обязательств и сведений о том, по каким фактическим мотивам такое решение общим собранием было принято.

Обстоятельства ненадлежащего исполнения со стороны управляющей организации условий договора управления многоквартирным домом должно быть установлено при определённых условиях, а именно, на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома при включении такого вопроса в повестку дня и принятия соответствующего решения

Следовательно, без наличия принятого в установленном законом порядке по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, собственниками решения об отказе от исполнения договора, договор нельзя признать расторгнутым.

Представитель истца ООО «Атол» ФИО1 в судебном заседании иск поддержала и пояснила, что они занимаются содержанием многоквартирного дома по <адрес> занимаются с **.**.** Договор управления от **.**.**г. является действующим. **.**.**г. Обществу стало известно от ФИО28 о том, что на основании собрания собственников дома по <адрес>, принято решение о смене управляющей компании, заключение договора управления с УК «Уютный дом». ООО «Атол» собственникам дома ущерба не причинили, собственники не обращались в суд с заявлением о ненадлежащем исполнении обязанностей со стороны их управляющей компании ни в жилищную инспекцию, суд, прокуратуру. Стороны должны были расторгнуть договор по соглашению сторон, либо в случае несогласия управляющей организации с расторжением договора обратиться за разрешением спора в суд.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, исковые требования не поддержал, просил дело рассмотреть без его участия.

Представитель ответчика ФИО2, ФИО29 иск не признал и пояснил, что у жильцов <адрес> имелись все основания для расторжения договора управления с ООО «Атол», имелись многочисленные жалобы на ненадлежащее обслуживание жильцов со стороны управляющей компании. законе. Для решения жильцами многоквартирного дома вопроса о смене управляющей компании на основании п.п. 8.1. ст. 162 ЖК РФ не является обязательным условие о ненадлежащем выполнении своих обязательств управляющей компанией. Гражданское законодательства предусматривает одностороннее изменение или расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом.

В судебном заседании **.**.**г. по ходатайству представителя истца ООО «Атол» ФИО1 были привлечены в качестве соответчиков собственники помещений в указанном доме: ФИО30, ФИО9, ФИО10, ФИО5, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО27, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО4, ФИО23, ФИО24, Администрация Зиминского городского муниципального образования ; ФИО25, ФИО26, ФИО6

Ответчик ФИО8 иск не признала и сообщила, что проживает в квартире <адрес> уже два года. У них плохо убирают подъезды. Она в **.**.** в заочной форме проголосовала за новую управляющую компанию, и за расторжение договора с ООО Атол. На собрании жильцов стоял вопрос о том, чтобы очистить подвал в доме от воды. В **.**.** она была на собрании жильцов дома, где проголосовала за договор управления жилым домом.

Ответчик ФИО5 иск не признала и пояснила, что объявления о проведении **.**.** собрания жильцом дома висели на двери дома, Она была на собрании жильцов, там вопрос о неудовлетворительной работе управляющей компании не обсуждался, она получила протоколы собрания и проголосовала за новую управляющую Компанию. ООО Атол плохо их обслуживала, уборка снега в зимнее время плохо проводилась.

Ответчик ФИО11 иск не признал и пояснил, что является собственников <адрес>. Фактически не проживает в данной квартире. Он присутствовал на собрании жильцов дома в <адрес>, решался вопрос о смене управляющей компании.Он подписывал протокол собрания за новую управляющую компанию.

Ответчик ФИО13 иск признала и указала, что она более <данные изъяты> лет не проживает в своей <адрес>. До совей смерти до **.**.** в данной квартире проживала её мама. К ней на работу в **.**.** приходил молодой человек, Каменский, принес протоколы собрания, по его просьбе она что- то подписала, не помнит, что. В настоящее время она обдумала, работа ООО Атол ее устраивает, подвал в доме очистили от мусора.

Ответчик ФИО16 иск не признала и пояснила, что ее не устраивает работа ООО «Атол», ей мешает козырек на крыше у её подъезда, плохо убираются технички в подъезде. Она заочно проголосовала за смену управляющей компании, за новую УК.

Ответчик ФИО17 иск не признала и указала, что в **.**.** на собрании жильцов дома была её дочь, она проголосовала за новую управляющую компанию вместо ООО «Атол». Её подписи в протоколе нет.

Ответчик ФИО18 иск не признала и пояснила, что ООО Атол не исполняет должным свои обязанности как управляющая компания, придомовая территория возле дома постоянно находится в воде, в подъезде плохо уборку делают, крыша не отремонтирована. Она была на собрании жильцов в **.**.** проголосовала за новую управляющую организацию.

Ответчик ФИО4 пояснила, что является собственником <адрес>. Управляющая организация ООО «Атол» ненадлежащим образом их обслуживает, жильцы дома с жалобами обращались в газету «**.**.** в городскую администрацию. ООО Атол в **.**.** проводили капитальный ремонт, меняли трубы, в подвале дома постоянно находится вода. В зимнее время плохо чистят снег возле дома, крыша прохудилась. ООО «Атол» в конце года не отчитывались за свою работу. В **.**.** она путем заочного голосования проголосовала за смену старой управляющей компании и за новую УК ООО «Уютный дом»

Ответчик ФИО10 иск не признала и пояснила, что при утверждении вопроса о заключении договора управления многоквартирным домом ООО «Атол» в **.**.** они выбрали управляющей организацией ООО «Атол», поскольку других компаний не было, выбора у жильцов не было. В протоколе общего собрания собственников дома в **.**.** об утверждении договора управления домом стоит её подпись. В **.**.** представители новой управляющей компании ООО «Уютный дом» провели собрание по инициативе жильца дома Харламова П. и предложили заменить компанию. Голосование по вопросу расторжения договора управления со старой компанией проходило в очно- заочной форме, она проголосовала за замену старой УК. Плохая работа заключается в том, что крыша на доме не заменена, нет новых почтовых ящиков, не забетонирована дорога возле дома. Жалобы они писали в **.**.** губернатору области, жилищную инспекцию

Ответчик ФИО26 иск не признал и указал, что он проголосовал в заочной форме за новую управляющую компанию ООО «Уютный дом», надеется что они будут лучше работать, у них имеется техника. Оплату старой компании «Атол» он производит регулярно.

Ответчик ФИО23 иск не признала и пояснила, что является собственником квартиры в <адрес>, она в **.**.**. проголосовала за новую управляющую компанию «Уютный дом». У нее в семье много детей, она имеет задолженности по квартирной плате. Управляющей организацией «Атол» не принимаются меры по уборке воды возле дома, крыша не отремонтирована.

Ответчик ФИО14 иск не признал и пояснил, что он проживает в доме с **.**.** Серьезных претензий к ООО «Атол» он не имеет, он за изменения в лучшую сторону. Поэтому он проголосовал в **.**.** за новую управляющую компанию. Коммунальные услуг он оплачивает ООО «атол».

Ответчик ФИО19 Иск не признал и пояснил, что у него имеются претензии к работе УК ООО «Атол». В подвале дома имеется вода, придомовая территория постоянно в воде.

Ответчик ФИО9, ФИО20 в суд не явились, в заявлении написали, что просят дело рассмотреть в их отсутствие, являются инвалидами, оба голосовали за ООО «Уютный дом».

Ответчик ФИО21 в суд не явилась, явиться в суд не может имеет сердечное заболевание, согласна с позицией ФИО2 проголосовала за новую УК ООО «Уютный дом».Считает действия команды новой компании правильными.

Ответчик ФИО12 иск не признал, просил дело рассмотреть без его участия, по причине нахождения в больнице, голосовал за ООО «Уютный дом», ООО «Атолл» своих обязанностей не выполняет.

Ответчик ФИО27 в суд не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Ответчик ФИО6 иск не признала и пояснила, что является собственником квартиры <адрес> на основании договора купли- продажи. В **.**.** она по объявлению узнала о проведении общего собрания собственников дома. Собрание созывалось по вопросам выбора новой управляющей компании. Расторжении договора с УК Атолл. Она участвовала в заочном голосовании, инициатором собрания был житель дома ФИО2 Она проголосовала за новую управляющую компанию. Решение собрания жильцом дома о расторжении договора управления с ООО «Атол» считает правильным. ООО «Атол» их плохо обслуживало, они выполняли заказы и некачественно делали работу несколько раз, около подъезда дома имеется большая лужа воды, некачественно положен цемент. В подъездах жильцы не обеспечены почтовыми ящиками. Подвал дома плохо очищен от мусора. Она регулярно платит коммунальные услуги ООО Атол, в настоящее время компания Атолл стала лучше их обслуживать.

Представитель соответчика- Администрации Администрации Зиминского городского муниципального образования, ФИО31 иск не признала и в своих возражениях указала, что администрация городского муниципального образования является собственником <адрес> площадью <данные изъяты> а также нежилого встроенного помещения площадью <данные изъяты> кв.м. По договору управления от **.**.** ООО «Атол» принял обязательства оказывать услуги по управлению МКД, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам.

В результате ненадлежащего исполнения условий Договора управления исполнителем по договору - 000 «Атол», собственники помещений жилого дома, руководствуясь статьями 44-47, 48, 161-162 ЖК РФ) на общем собрании, проводимом **.**.** большинством голосов приняли решение о расторжении договора управления с 000 «Атол» и выбрали в качестве управляющей организации другую управляющую компанию - 000 «Уютный дом».

Этим же собранием определены основные условия договора управления с 000 «Уютный дом». Решения собрания зафиксированы протоколом № внеочередного общего собрания от **.**.**.

Администрация г. Зимы принимала участие в голосовании в заочной форме в лице представителя ФИО32 Администрация г. Зимы поддержала решение собственников и проголосовала «За» расторжение Договора управления с Истцом. Причиной такого решения стали жалобы в адрес администрации г. Зимы от жителей данного жилого дома. Жалобы заявлялись гражданами на личном приеме мэра города, при непосредственном обращении в отдел жилищно-коммунального хозяйства администрации. В основном жильцы жаловались на некачественную уборку подъездов, придомовой территории, ненадлежащее состояние кровли, подвала. При таком отношении к своим обязанностям 000 «Атол» смена управляющей организации в жилом доме стала просто необходимостью.

О проводимом собрании администрация г. Зимы была проинформирована **.**.**г. Уведомление содержало вопросы повестки и порядок проведения голосования. Нарушений порядка проведения внеочередного общего собрания с **.**.** инициаторами собрания не допущено.

Правом на обжалование решения собственников МКД обладают только собственники, помещений данного жилого дома. 000 «Атол», не являясь собственником помещений в жилом <адрес>, не имеет права обжаловать решение собственников жилого дома.

Тем самым, решение собственников о смене управляющей компании не подлежит оценке на предмет его недействительности, поскольку отсутствуют заявления собственников жилых помещений об его обжаловании.

Доводы Истца, о том, что в силу части 8.2. статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке могут отказаться от исполнения договора управления лишь в случае ненадлежащего исполнения управляющей компанией условий договора управления, считаем основанными на неправильном толковании норм материального права.

Односторонний отказ от исполнения договора возможен не только с учетом положений части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, но и статей 450, 782 ГК РФ. Гражданским законодательством предусмотрена возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717, 731, 740 ГК РФ). Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.

-Порядок расторжения Договора управления, предусмотренный пунктом 9.2, также не предусматривает условие о расторжении договора собственниками только в случае нарушения условий договора управляющей компанией.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при рассмотрении аналогичного спора отменил решения судов первой и кассационных инстанций которыми были удовлетворены требования управляющей компании.

В своем постановлении от 22.11.2011 № 7677/11 Президиум ВАС РФ указал, что часть 8.2. статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются.

В связи с указанным не могут быть учтены доводы искового заявления о том, что в повестку дня общего собрания, оформленного протоколом от **.**.**, не включался вопрос о ненадлежащем исполнении управляющей организацией принятых на себя обязательств и сведений о том, по каким фактическим мотивам такое решение общим собранием было принято.

С учетом установленных обстоятельств, а также положений части 6 статьи 46 ЖК РФ, принимая во внимание отсутствие у управляющей организации законных оснований для предъявления требований о признании решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома неправомерными, исковые требования Истца удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение факты ненадлежащего исполнения Истцом своих обязательств по Договору управления.

Ответчиками по делу ФИО8, ФИО5 СЧ., ФИО11, ФИО16, ФИО17"В.А., ФИО18 ФИО4, ФИО6 заявлены многочисленные претензии качеству обслуживания жилого дома (грибок в подъездах, нарушение целостности кровли, нерабочие сливы, отсутствие почтовых ящиков подъездах, несвоевременная уборка лестничных клеток, придомовой территории в летний и зимний период, наличие воды в подвале жилого дома). Жалобы ими заявлялись ранее в устной и письменной форме. Однако, до настоящее времени оставлены без внимания.

Кроме того, установлено, что Истец не исполнял свою обязанность, предусмотренную пунктом 2.2. Договора управления.

Так, Истец обязался обеспечить предоставления коммунальных услуг собственникам, нанимателям помещений в МКД.

Обязанность по предоставлению коммунальных услуг собственникам возложена на управляющую компанию статьей 162 ЖК РФ. Перечень коммунальных услуг должен быть указан в договоре управления. Условия договора, согласно которым управляющая компания не является исполнителем коммунальных услуг, не соответствуют закону и ущемляют права потребителей.

Также Истец коммунальные услуги собственникам жилых помещений МКД не оказывает, договоры с ресурсоснабжающими организациям на предоставление (горячего и холодного водоснабжения, электроэнергии, теплоснабжения, водоотведения) не заключил. Оплату за коммунальные услуги собственники производят ресурсоснабжающим организациям напрямую.

Тем самым, со стороны управляющей компании отсутствует эффективное управление-энергозатратами МКД. Согласно подпункту в) Договора управления Истец обязался осуществлять действия, направленные на снижение объема используемых в МКД энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности.

В жилом доме элементарно отсутствует общедомовой счетчик на тепло.

Кроме того, Истец не предоставлял на рассмотрение собственникам помещений МКД отчеты о поступлении и расходовании денежных средств за предыдущий период на управление содержание общего имущества и текущий ремонт МКД, исполнении обязательств по Договору управления (подпункт з) пункта 3.4.1. Договора). Такой отчет предоставляется один раз в год, не позднее первого квартала года, следующего за отчетным.

Такой отчет подлежит рассмотрению на очередном общем ежегодном собрании одновременно с решением вопросов о текущем ремонте многоквартирного дома.

Согласно пояснениям Ответчиков по делу общие собрания собственников за период с. **.**.** в доме не проводились, какие-либо решения общим собранием собственников не принимались. Не проведено такое собрание и в первом квартале **.**.**

Более того, запросы собственников МКД о предоставлении информации о результатах проведенного текущего ремонта в жилом доме оставлены Истцом без ответа. Тем самым, собственники МКД лишены права контролировать деятельность управляющей компании по управлению и содержанию многоквартирного дома.

Также не выполняется Истцом пункт 3.4.4. Договора управления.

Согласно условиям Договора управления приемка выполненных Управляющей организацией работ, включенных в Перечень работ и услуг, а также неотложных непредвиденных работ, осуществляется уполномоченным лицом, определенным Решением общего собрания Собственников. Уполномоченное лицо в течение 2 рабочих дней после информирования Управляющей организацией о готовности работ (этапа работ) обязано приступить к приемке выполненных работ. В случае неявки уполномоченного лица для приемки работ, услуг, или неподписания акта без обоснованных причин в течение 5 рабочих дней со дня его составления, акт выполненных работ, оказанных услуг подписывается Управляющей организацией в односторонне порядке.

Работы, в нарушение условий Договора управления уполномоченным общим собранием собственников лицом не принимаются. Акты о приемке выполненных работ (оказанных услуг), содержащие подпись председателя Совета МКД отсутствуют. Председатель Совета МКД о необходимости принятия работ за 2 рабочих дня до их приемки не извещается. Подписание Актов выполненных работ другими лицами договором управления не предусмотрено. Такие работы не считаются принятыми.

Необходимо учесть, что Истец не представил никаких доказательств того, что текущее содержание жилого дома производилось. Просит в исковых требованиях ООО «Атолл» отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица на стороне ответчика ФИО2 ФИО28, директор управляющей компании ООО»Уютный дом» иск не признал и пояснил., что он принимал активное участие в проведении общего собрания собственников МКД <адрес>, жильцы дома надлежаще уведомлены были о проведении собрания по вопросу расторжения договора с ООО «Атол» и выборе новой управляющей организации. Собственники дома в заочной форме добровольно проголосовали за новую управляющую организацию. У жителей было много замечаний на работу УК Атол. Полагает, что доводы истца о том, что у собственников помещений многоквартирного дома не было оснований избирать новую управляющую компанию являются несостоятельными, право собственников на выбор новой управляющей компании является безусловным. Ст. 162 п.2 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме. Гражданское законодательство допускает односторонне изменение и расторжение договора, если это предусмотрено гражданским Кодексом, иными законами или договором.

Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

На основании пункта 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Заключенный договор управления может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Анализ приведенных выше норм, позволяет сделать вывод о том, что доводы истца о том, что в протоколе общего собрания собственников помещении МКД, расположенного по адресу: <адрес>, не обсуждался вопрос о ненадлежащем выполнении своих обязательств ООО «Атол», что влечет к незаконности решения о смене управляющей организации, являются не состоятельными и не основанными на законе.

Более того, указание ООО «Атол» в поданном исковом заявлении на то, что договором управления заключенным между ООО «Атол» и собственниками помещении многоквартирного дома расположенного по адресу: <адрес>, не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора, являются несостоятельными, так как указанное противоречит условиям договора управления и противоречит законодательству.

Хочет отметить, что в ходе проведения общего собрания собственников помещении многоквартирного дома обсуждался вопрос о том, что ООО «Атол» ненадлежащим образов выполняет принятые на себя обязательства по обслуживанию общедомового имущества и придомовой территории, со стороны собственников звучали многочисленные претензии в адрес ООО «Атол». Именно указанное побудило собственников многоквартирного дома принять решение о смене управляющей организации. Указанное нашло свое подтверждение и в ходе судебного разбирательства. Также со стороны ООО «Атол» были допущены грубые нарушения договора управления от **.**.** связанные с не предоставлением собственникам помещении в указанном многоквартирном доме информации о выполненной работе по итогом каждого календарного года, а также не проводились все необходимые собрания. На возможность одностороннего отказа со стороны собственников помещении от заключенного договора управления с Управляющей компанией по изложенным выше основанием, указывает в том числе и Иркутский областной суд в апелляционном определении от **.**.** №.

Кроме того, в период действия указанного выше договора управления ООО «Атол» на длительный период в одностороннем порядке отказалось от его выполнения, указанное нашло свое подтверждение в информации размещенной на официальных источниках, в которых содержится информация о том, что ООО «Атол» отказывались от управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>. Данные действия ООО «Атол» грубейшим образом нарушают условия договора управления от **.**.** и действующее законодательство, так как по условиям договора, односторонний отказ от его выполнения не допустим, не допустим односторонний отказ и по общим нормам гражданского законодательства.

Третье лицо на стороне истца ФИО7, начальнику ЖЭУ -3 г. Зима поддерживает исковые требования и пояснила, что факты ненадлежащего отношения управляющей компании «Атол» к исполнению обязанностей по содержанию и ремонту жилого <адрес> не доказаны. Недавно проведен текущий ремонт данного дома, отремонтированы отмостки. Наличие воды у подъезда данного дома не по вине управляющей компании, это подтапливает территорию домов в данном районе грунтовыми водами. По данному вопросу городская администрация им не оказала помощи. Фактически снег убирается на территории дома весной. Подъезды в доме убираются согласно графику, жильцы сами работу принимают. В **.**.**. проводились работы по наряд-заказам, заменили стояки отопления в подъездах указанного дома, откачивали воду из подвала. В **.**.** было проведено с участием собственников дома отчетное собрание.

Свидетель ФИО32 ведущий специалист Комитета по управлению имуществом городской администрации пояснила суду, что в начале **.**.** в администрацию поступило сообщение от собственников <адрес> о проведении общего собрания собственников дома по выбору новой управляющей компании. **.**.** на как представитель Зиминского ГМО участвовала в голосовании заочно. Она голосовала за расторжение договора управления с ООО «Атол», поскольку на них имелись жалоба от граждан по содержанию дома.

Свидетель ФИО33 заместитель директора ООО «Атол» показала, что <адрес> находится у них на обслуживании. Жильцы данного дома им оплачивают расходы по содержанию общего имущества, текущий ремонт в доме проводился. Сумма расходов на проведение ремонта согласовывалась с собственниками дома. Были проведены в подъездах сантехнические работы, заменили окна на площадках, Общество сработало себе в убыток. Обслуживается данный дом ими с **.**.** название было другое управляющей компании. Считает, что договор управления жилым домом был заключен собственники его подписали. У жильцов данного дома имеются большие долги в пределах <данные изъяты> рублей. Выполненные их сотрудниками работы принимаются самими заказчиками, собственниками дома.

Свидетель С.Б.А.заместитель начальника отдела ЖКХ Зиминской городской администрации пояснил, что он наделен был распоряжением мэра ЗГМО в **.**.** правами об участии в проведении общего собрания собственников дома по выбору способа управления многоквартирным домом, утверждении договора управления жилыми домами. Данное распоряжение не было отменено. Он был председателем собрания собственников помещений в жилом <адрес>, **.**.**г. и **.**.**г. Фактически управлением жилого <адрес> занимается ООО «Атол». Данный договор является действующим.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы, оценивая относимость, допустимость, достоверность представленных доказательств, их достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В силу ст. 420, 421, 422 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 432 ч.1 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства м одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В судебном заседании установлено, что ООО «Атол» как юридическое лицо зарегистрировано **.**.** что следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно Уставу ООО «Атол», утвержденного **.**.** Общество осуществляет различные виды деятельности, в том числе - эксплуатация жилого и нежилого фонда, также элементов благоустройства (дороги, тротуары и проч.), деятельность по контролю и надзору за состоянием и эксплуатацией жилого фонда.

Службой государственного жилищного надзора за № от **.**.**г. выдана лицензия ООО «Атол», Обществу с ограниченной ответственностью на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно представленным документам, ООО «Уютный дом» директором которого является ФИО28 по приказу от **.**.**г., создано и зарегистрировано в качестве юридического лица **.**.**г.

Согласно договору № управления многоквартирным домом заключенного **.**.**г. между исполнителем - ООО «Атол» и собственниками помещений многоквартирного дома по <адрес>, целью договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества МКД, находящегося по <адрес>, решения вопросов пользования указанным имуществом, обеспечение коммунальными услугами Собственников, нанимателей помещений в данном МКД. По настоящему договору Исполнитель по заданию Собственников в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги по управлению МКД, выполнять самостоятельно либо обеспечить выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, обеспечивать предоставление коммунальных услуг собственникам, нанимателям помещений. Настоящий договор заключен сроком на 4 года начиная с **.**.**г. Исполнитель предоставляет официальную информацию по дому только исполнительному лицу МКД. В случае если уполномоченное собственниками лицо не может исполнять свои обязанности ( командировка, отпуск, болезнь ) или отказалось быть уполномоченным лицом, то его обязанности временно могут быть исполнены одним из собственников в МКД.

Настоящий договор подписан директором ООО «Атол» ФИО34 и председателем Совета МКД - ФИО10

Согласно Приложения к указанному договору управления являются: описание состава и технического состояния общего имущества МКД ; перечень ремонт и услуг необходимых для надлежащего содержания общего имущества МКД ; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт помещения; расчет экономически обоснованного тарифа за содержание и ремонт общего имущества; Совет многоквартирного дома; отчет за **.**.**. по выполненным работам.; список собственников МКД.

Согласно распоряжения Администрации Зиминского городского Мо от **.**.** № мэр ЗГМО ФИО35 уполномочил заместителя начальника отдела ЖКХ С.Б.А., ведущего специалиста КУМи ФИО36 на участие в общем собрании собственников помещений в МКД, в которых имеются помещения, являющиеся собственностью городского муниципального образования, по следующим вопросам: выбору способа управления МКД, по выбору организации, с которой будет заключен договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

В суд представлены представителем истца ООО «Атол» протоколы собраний собственников помещений в доме по <адрес>.

Как видно из протокола собрания собственников помещений от **.**.**г., Вопросом повестки дня являлся выбор способа управления многоквартирным домом, выбор управляющей организации. Принимали участие в голосовании : представитель КУМи за помещения <данные изъяты> голосование проведено в заочной форме, дом площадью <данные изъяты> м.кв. Выдано <данные изъяты> бюллетеней для голосования, <данные изъяты> бюллетеней не принимали участия в голосовании. Итоги голосования - «за» <данные изъяты> процента, воздержался - <данные изъяты>. проголосовало по повестке дня <данные изъяты> процентов.Протокол подписан председателем собрания С.Б.А.

Как видно из протокола от **.**.**собственников помещений в <адрес>, вопросом повестки дня являлся утверждение договора управления многоквартирным домом. Принимали участие в голосовании представитель КУМи за помещения <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м. также в протоколе указаны <данные изъяты> собственников. Воздержался один, отказался голосовать собственник <адрес>. Отсутствовали жильцы и не участвовали в голосовании кВ.№, кВ. №, кВ. №, кВ. №. Итоги голосования за утверждение договора управления <данные изъяты> процентов.Протокол подписан председателем собрания С.Б.А.

Согласно протоколу № внеочередного собрания собственников помещений в МКД, расположенном по <адрес> от **.**.**г. Инициатор собрания ФИО2 Форма проведения собрания- очно- заочная форма.

Общая площадь дома составляет- <данные изъяты> кв. м. Общее количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании <данные изъяты> голосов. Кворум имеется.

Очная часть собрания проведена **.**.**

Заочная часть голосования **.**.**

В заочной части собрания приняли участие <данные изъяты> собственников, составляющих <данные изъяты> голосов, что составляет <данные изъяты> процента от общего числа голосов собственников.

Повестка дня общего собрания: 1. Избрать председателем совета многоквартирного дома ФИО4 2. Выбор председателя и секретаря собрания, кандидаты : председатель ФИО28 и секретарь- Ермолаев А.А. 3. Утверждение состава счетной комиссии: ФИО10, ФИО6 4. Расторжение договора с ООО «Атол».

5. выбор организации ООО «Уютный дом», управляющей организацией жилого дома.

По 4 вопросу о расторжении договора с ООО Атол: голосовали «за» <данные изъяты> голосов или <данные изъяты> %, против <данные изъяты> голоса или <данные изъяты> %. Воздержался <данные изъяты> голосов или <данные изъяты> %. Решение принято.

По 5 вопросу выбор ООО Уютный дом управляющей организацией.

Голосовали «за» <данные изъяты> голосов или <данные изъяты> % «против» <данные изъяты> голоса или <данные изъяты> %, воздержались <данные изъяты> голосов <данные изъяты> %.

Согласно представленного истцом ФИО2, в списке жильцов собственников <адрес> принявших участие в голосовании : ФИО8 <адрес> ; ФИО9 и ФИО10 <адрес> ; ФИО5 <адрес> ; ФИО2 <адрес> ; ФИО37 <адрес> ; ФИО38 <адрес> ;ФИО12 <адрес> ; ФИО39 <адрес> ;ФИО14 <адрес> ;ФИО27 <адрес> ;ФИО16 <адрес> ; ФИО17 <адрес> ; ФИО18 <адрес> ; ФИО19 <адрес> ; ФИО40 <адрес> ; ФИО21 <адрес> ; ФИО41<адрес> ; ФИО22 <адрес> ; ФИО4 <адрес> ; ФИО42 <адрес> ; ФИО23 <адрес> ;ФИО25 нежилое помещение <данные изъяты> кв.м. ; ФИО26 нежилое помещение <данные изъяты> кв.м. ; нежилое помещение Администрации ЗГМО <данные изъяты> кв.м. и жилое помещение городской администрации <данные изъяты> кв.м. ; почта нежилое помещение <данные изъяты> кв.м. ; ФИО43 и ФИО44 <адрес> ; ФИО13 <адрес> ; ФИО45.<адрес> ;ФИО46 и ФИО46 <адрес>; ФИО6 <адрес> ; ФИО47 <адрес> ; ФИО48 <адрес>

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.** ФИО46 и ФИО46,, <адрес> проголосовали «за» по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный Дом»

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности не зарегистрировано.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.** ФИО43, и ФИО44, <адрес> проголосовали «за» по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом «

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности не зарегистрировано.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.** ФИО47, <адрес> проголосовала «за» по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом». Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности не зарегистрировано ФИО47

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.** ФИО48, <адрес> проголосовала «за» по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности не зарегистрировано.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.** ФИО39, <адрес> проголосовал «за» по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом «.

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО49, и ФИО50 по <данные изъяты> доле каждого.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.** ФИО41, <адрес> голосовала, воздержалась по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО41.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от 1 **.**.** отделение почтовой связи по <адрес> нежилое помещение, проголосовал «за» по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».

Согласно выписки из ЕГРН на указанное нежилое помещение отделения связи <адрес> находится в хозяйственном ведении по распоряжению управления Росимущества от **.**.**

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по <адрес>, от **.**.**ФИО45., <адрес> проголосовал «за» по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом». Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности на помещение не зарегистрировано.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.** ФИО25, нежилое помещение, проголосовал «за» по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом «

От ФИО25 представлено в суд заявление о том, что он подписал какую- то бумагу молодым людям по вопросу реорганизации управляющей компании и, просил его голос исключить.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.** ФИО42, <адрес> проголосовала против по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом «

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО42

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.**ФИО17, <адрес> проголосовала против по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО17

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.** ФИО13,, <адрес> проголосовала за по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО13 в <данные изъяты> доле, площадь квартиры <данные изъяты> кв.м.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.**Драт <данные изъяты>, <адрес> проголосовала за по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО4, площадь квартиры <данные изъяты> кв.м.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по дому <адрес>, от **.**.**ФИО26, нежилое помещение проголосовал за по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».Площадь нежилого помещения <данные изъяты> кв.м.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по <адрес>, от **.**.** ФИО9 и ФИО10, <адрес> проголосовала за по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом». Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО9 и ФИО10, по <данные изъяты> доле, площадь квартиры <данные изъяты> кв.м. Проголосовал один собственник.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по <адрес>, от **.**.** ФИО8,, <адрес> проголосовала за по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО8, площадь квартиры <данные изъяты> кв.м.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по <адрес>, от **.**.**ФИО5, <адрес> проголосовала за по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО5 площадь жилья <данные изъяты> кв.м.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по <адрес>, от **.**.**Харламов П.П,, <адрес> проголосовал за по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО2 площадь жилья <данные изъяты> кв.м.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по <адрес>, от **.**.** ФИО37, <адрес> проголосовал за по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО37, площадь жилья <данные изъяты> кв.м.

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по <адрес>, от **.**.** ФИО11, <адрес> проголосовал за по вопросам расторжения договора с ООО «Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом».

Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО11, площадь жилья <данные изъяты> кв.м

Согласно решению собственника помещения в МКД по вопросам голосования по <адрес>, от **.**.** ФИО12, <адрес> проголосовал за по вопросам расторжения договора с ООО « Атол» и выбора организации ООО «Уютный дом». Согласно выписки из ЕГРН на <адрес> право собственности зарегистрировано за ФИО12, площадь жилья <данные изъяты> кв.м

Согласно договора **.**.** ФИО6 совхозом «Глинкинский» передана в собственность <адрес>

Следует отметить, что протокол № внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, расположенном по <адрес>, от **.**.**г. составлен с нарушениями Гражданского и жилищного законодательства.

Протокол общего собрания собственников помещений в МКД проводимом в форме очно - заочного голосования оформлен с нарушениями требований 46, 47 ЖК РФ и не указано какие конкретно собственники квартир либо их представители принимали участие в голосовании, и документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение на участников голосования, документы удостоверяющие личность голосовавшего. Должны быть в протоколе общего собрания указаны приглашенные лица, основания их участия, цель участия лица в проведении собрания. Суд полагает, что при оформлении данного документа должны соблюдаться Требования к оформлению протокола общего собрания собственников помещений регламентированные в Приложении № 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12. 2015г, №937 пр. В протоколе должны быть вводная и основная части. Во вводной части, в частности, указывается, полностью фамилия, имя, отчество физического лица, инициатора собрания. Данные его паспорта, данные о помещении в котором проживает, подтверждение наличия права собственности на жилое помещение. Сведения об общей площади жилых и нежилых помещений в доме. По каждому вопросу повестки дня указывается докладчик, его фамилия, имя, отчество, краткое содержание выступления. Обязательным приложением к протоколу является реестр собственников помещений, где имеются сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием полных данных, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, реквизиты документов, подтверждающих право собственности граждан.

Суд полагает, что общее собрание собственников помещений в МКД не правомочно, не был соблюден установленный законом кворум, поскольку по вопросам повестки дня в том числе по выбору новой управляющей компании.

Согласно информации содержащейся в техническом паспорте старого образца **.**.**. на жилой дом по <адрес> этажное здание,жилая полезная площадь дома - <данные изъяты> кв.м.

Представителем истца ООО «Атол» представлены в суд выписки из Единого государственного Реестра прав на недвижимое имущество на все жилые и нежилые помещений в <адрес> из сведений о площадях объектов недвижимости общая площадь всех занимаемых помещений составляет <данные изъяты> м. кв., с учетом <данные изъяты> кв.м. площадь занимаемая обществом слепых.

Общая площадь занимаемая собственниками жилых помещений в данном многоквартирном доме = <данные изъяты> кв.м.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Всего проголосовало на собрании **.**.** по вопросу расторжения договора управления многоквартирными домами проводимого по инициативе ФИО2 46, 4 процента голосов.

Представителем истца ООО «Атол» представлены в суд акты выполненных работ оказанных услуг по договору управления : акт по ремонту и первого и второго подъездов, по электромонтажным работам, смене остекления, окраске рам, ремонте дверных блоков

От **.**.**, подписаны заказчиками жильцами дома и директором ООО Атол.

Также представлены акты о приемке выполненных работ за **.**.**

Как следует из информации представленной ООО «Атол» по оплате и выполненным работам с <адрес>, по содержанию общего имущества в **.**.** выполнено работ на сумму <данные изъяты> содержание мест общего пользования на сумму <данные изъяты> вывоз ТБо на сумму <данные изъяты> На текущий ремонт общего имущества потрачено -<данные изъяты> Задолженность потребителей на **.**.**г. - <данные изъяты>

Судом было достоверно установлено, что в соответствии с требованиями ст. 161 ч.1.1 ЖК РФ собственниками помещений в многоквартирном доме был выбран один из способов управления многоквартирным домом, как управление управляющей организацией. Об этом свидетельствует содержание самого договора управления от **.**.**г. список собственников МКД, в том числе Зиминской городской администрацией как собственника ряда жилых и нежилых помещений в данном доме. Договор управления был подписан надлежащими сторонами данного договора.

Согласно ч.3 ст. 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, что закреплено в ч.9 ст. 161 ЖК РФ.

Собственникам и данного жилого помещения был избран Совет многоквартирного дома.

На основании ст. 161.1 части 5 ЖК РФ, Совет многоквартирного дома осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе; осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании требований части 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

На основании ч.2. ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Настоящий договор управления многоквартирным домом был подписан директором ООО Атол и председателем Совета дома ФИО10 Представитель Зиминского городского муниципального образования С.Б.А. проголосовал за выбор управляющей организации ООО «Атол» и за утверждение договора управления домом по <адрес>, что он подтвердил в судебном заседании.

Заявленные в суде ответчиками ФИО6, ФИО5, ФИО8, ФИО16, ФИО18, ФИО4, ФИО19, ФИО26, представителем Администрации ЗГМО ФИО31 доводы о ненадлежащем исполнении ООО «Атол» условий договора управления являются надуманными и голословными.

Договор управления МКД от **.**.**г. содержит все существенные условия, предусмотренные частью 3 ст. 162 ЖК РФ.

Согласно общих требований ст. 450 ГК РФ, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Только при существенном нарушении закона другой стороной договор может быть изменен или расторгнут по судебному решению. Городская администрация ссылается на халатное отношение к исполнению обязанностей по содержанию придомовой территории, имеются жалобы, заявленные в суде ответчиками по плохому обслуживанию жилого дома в его подъездах.

Как установлено судом, жалобы граждан принимались к сведению сотрудниками ООО Атол, заказы граждан исполнялись, о чем пояснила в суде третье лицо ФИО7 ( начальник ЖЭУ обслуживающего <адрес>),. свидетель ФИО33, принимались меры к выполнению заказов. Вместе с тем за период с момента действия оспариваемого договора управления домом с апреля 2015г., жители дома с исками о ненадлежащем содержании жилого дома, жалобами в прокуратуру не обращались. Не обращались также собственники жилых либо нежилых помещений с исками в суд о расторжении договора управления с ООО «Атол».

Заявление в суде ответчиками о более ранних обращениях в печатные органы, жилищную инспекцию судом не рассматриваются, поскольку обстоятельства не относятся к предмету спора. В суд представителем ООО «Атол» представлены за несколько лет Акты выполненных работ по содержанию жилого <адрес>, оформленные по установленной форме, подписанные начальником ЖЭУ. Директором ООО «Атол», также заказчиком собственником жилого помещения.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Суд отмечает, что такого уведомления со стороны собственников дома в ООО «Атол» как управляющую организацию не было направлено.

В ст. 451 ГК РФ отмечено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Порядок изменения и расторжения договора закреплен в ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Толкование норм гражданского законодательства свидетельствует о том, что уведомления о расторжении договора управления со стороны собственников дома в ООО «Атол» как управляющую организацию не было направлено, соответственно не было получено отказа другой стороны о расторжении договора, в суд собственники помещений, управляющая организация с требованиями расторжения договора не обращалась.

Кроме того, порядок изменения или расторжения договора управления закреплен в п. 9.2 и 9.4 Договора управления.

Настоящий договор может быть расторгнут досрочно: - на основании решения общего собрания собственников помещений МКД в случае ненадлежащего исполнения услуг, при отсутствии задолженности перед Исполнителем - в судебном порядке на основании решения суда. Вступившего в законную силу, с возмещением Сторонами имеющихся между ними задолженностей. При ликвидации Исполнителя как юридического лица.

-сторона, решившая досрочно расторгнуть договор управления, обязана другой стороне направить письменное уведомление об его расторжении. По истечении 30 календарных дней, со дня получения одной стороной уведомления о расторжении договора от другой стороны, настоящий договор считается расторгнутым при условии, что новая Управляющая компания заключит договора на жилищное и техническое обеспечение МКД и произведет все расчеты с предыдущей Управляющей компанией.

Суд полагает, что обстоятельства ненадлежащего исполнения своих обязанностей со стороны управляющей компании условий договора управления многоквартирным домом должны быть установлены при определенных условиях, а именно, на общем собрании собственников помещений МКД при включении такого вопроса в повестку дня и принятия по итогам собрания соответствующего решения.

Кроме того, в суд со стороны собственников дома не представлено доказательств того, что ими после заключения договора управления многоквартирным домом ( после **.**.**г.) в случае обнаружения факта некачественного выполнения работ по обслуживанию дома, оказания услуг, в течение 10 дней уведомлен был исполнитель с предложением устранения выявленных недостатков в согласованные сроки., как того требует положения п. 3.1. 5 Договора управления.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что процессуальный порядок расторжения договора управления многоквартирным домом закрепленный в ГК РФ и положениях договора не соблюден.

Также договор управления не мог быть расторгнут досрочно на основании решения общего собрания собственников помещений, поскольку имеется задолженность у собственников жилых помещений по оплате коммунальных услуг.

Односторонний отказ от исполнения договора невозможен, поскольку на общих собраниях собственников при решении вопроса о расторжении договора управления МКД не обсуждался вопрос неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией ООО «Атолл» принятых на себя обязательств, он не был включен в повестку дня собраний.

Решение о выборе способа управления - управление управляющей компанией принималось на собрании собственников дома **.**.**г. Данный протокол был подписан собственниками помещений, председателем и секретарем собрания, представитель городской администрации в суде С.Б.А. подтвердил вопросы повестки дня.

Решение данного собрания собственников помещений не может быть оспорено в суде стороной истца, поскольку в силу ст.181.4 ГК РФ, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. В принятии значимых решений общего собрания собственников принимал участие представитель ЗГМО С.Б.А.,он проголосовал за выбор управляющей компании ООО «Атол», следовательно, его не возможно оспорить представителю городской администрации.

Заявление городской администрации о том, что имело место временное не обслуживание указанного жилого дома необоснованно, поскольку ООО «Атол» всегда обслуживал жилой дом, проводил ремонты в доме, жильцы дома платили за обслуживание и ремонт в доме, не отказывались от услуг, договор управления собственники не подписывали, необоснованно. Данные факты не оспариваются самими собственниками участвовавшими в судебном заседании.

Заявление Администрации Зиминского ГМО о том, что

Управляющая компания Атол не обеспечили обязанность предоставления коммунальных услуг собственникам, не отчитывались перед собственниками дом о поступлении и расходовании денежных средств, являются необоснованными. Акты о приемке выполненных работ имеются, они были представлены представителем истца ООО «Атол» в судебное заседание.

Согласно представленным документам, решения собственников жилого <адрес>, по вопросам выбора управляющей организации и утверждении договора управления жилым домом проводились **.**.**г. и **.**.**г.

Решения собрания могут быть признаны недействительными по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение ) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Решение собрания можно было оспорить в суде в течение 6 месяцев со дня, когда управомоченное лицо узнало о нарушении прав. Такое решение подписано было представителем городской администрацию. Сроки для оспаривания решения собрания собственников дома по вопросам заключения договора управления от**.**.**г. истекли.

Необходимо отметить, что договор управления МКД от **.**.**г. исполнялся сторонами договора, договор не оспорен был Администрацией Зиминского городского Муниципального образования, хотя на данный орган местного самоуправления действующим законодательством (ст. 20 Жилищного Кодекса РФ, Административным регламентом осуществления муниципального жилищного контроля на территории <адрес> от **.**.**) возложена обязанность проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 ЖК РФ, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения, правомерность заключения с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность заключения договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, правомерность утверждения условий данных договоров., выдачи предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок нарушений, решении вопроса о привлечении виновных к административной ответственности.

В соответствии со ст. 162 п. 8.2.ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В суд не представлено доказательств со стороны ответчика о наличии законных основания для расторжения договора управления с ООО «Атол» ввиду ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

Суд полагает, что ООО «Атол» обоснованно и правомерно обратилось в суд за защитой своих прав и законных интересов, поскольку был нарушен процессуальный порядок расторжения договора управления многоквартирным домом, решением общего собрания собственников жилья в МКД от **.**.**г. о выборе новой управляющей компании нарушены их права, в том числе нарушены права граждан на благоприятные и безопасные условия проживания в доме, на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, также право граждан на качественное и своевременное предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме. Фактически многие собственники помещений оплачивали коммунальные услуги, пользовались услугами управляющей организации по проведению текущего ремонта, проведении работы в подвальном помещении, работах по содержанию крыш, придомовой территории и др., о чем свидетельствуют отчеты представленные управляющей организацией о проделанной работе за **.**.** года. Вместе с тем, в ходе заключения данного договора управления и его исполнения не пострадали жизнь и здоровье граждан, собственников помещений. Договор управления является действующим.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое заявление ООО «Атол» к ответчикам: ФИО2,, ФИО8, ФИО9, ФИО10,, ФИО5, ФИО11, ФИО12, ФИО13,, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19,, ФИО20,, ФИО21, ФИО22, ФИО4, ФИО23, ФИО24, ФИО6, Администрации Зиминского городского муниципального образования нежилое помещение <данные изъяты> кв.м ; ФИО25, ФИО26, о признании расторжения договора управления многоквартирным домом от **.**.** незаконным, удовлетворить.

Признать незаконным расторжение договора управления № многоквартирным домом от **.**.** заключенного между ООО «Атол» и собственниками помещений в многоквартирном жилом <адрес>

Взыскать с ответчиков ФИО2,, ФИО8, ФИО9, ФИО10,, ФИО5, ФИО11, ФИО12, ФИО13,, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19,, ФИО20,, ФИО21, ФИО22, ФИО4, ФИО23, ФИО24, ФИО6, ФИО25, ФИО26 расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей в равных долях в пользу ООО «Атол».

Разъяснить сторонам, что мотивированное решение будет изготовлено в Зиминском городском суде в срок не позднее 24 мая 2017г.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение одного месяца с даты изготовления полного текста решения, через Зиминский городской суд.

Судья Соболева Т.А.

Мотивированное решение изготовлено 24 мая 2017г.

Судья Соболева Т.А.