Решение № 2-807/2018 2-807/2018 ~ М-572/2018 М-572/2018 от 10 июля 2018 г. по делу № 2-807/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Новокузнецк 11 июля 2018 года

Орджоникидзевский районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Полюцкой М.О.

при секретаре Ушаковой К.О.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-807/2018 по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности в порядке наследования,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности в порядке наследования.

Свои требования мотивирует тем, что между ответчиком и Л.А.П. .. .. ....г. был заключен договор купли-продажи жилого дома.По Договору Л.А.П. (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) жилой дом, расположенный по адресу: ул.....г...... Существенным условием Договора являлось условие о передаче денежной суммы, которая была установлена за продаваемый дом и составляла 510000 (пятьсот десять тысяч) рублей. Покупатель обязался передать данную сумму в течение месяца после государственной регистрации перехода права собственности. Однако данное условие не было выполнено, деньги переданы не были. Жилой дом принадлежал Л.А.П. на основании договора купли-продажи жилого дома от ........ Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра ул.....г..... ........ Л.А.П. умер, истец является его наследницей по завещанию. У нотариуса ФИО4 после его смерти заведено наследственное дело.В настоящее время титульным собственником дома является ответчик, что подтверждается выпиской из .......При жизни Продавцу денежные средства в размере 510 000 (пятьсот десять тысяч) рублей не передавались, которые ответчик обязан был уплатить за приобретенный жилой дом в соответствии с п. 3 Договора.

Просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома от .. .. ....г., расположенного по адресу ул.....г....., признать за истцом – ФИО1, право собственности в порядке наследования на жилой дом, расположенный по адресу ул.....г......

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом (л.д.27-28), причину неявки суду не сообщила, направила в суд заявление, согласно которому просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием представителя (л.д.36). Судом признавалась явка истца обязательной, принимались неоднократно меры к вызову истца для дачи пояснений по делу, однако истец своим правом на участие в судебном заседании не воспользовалась.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности от ........ (л.д.13), в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, дала объяснения, аналогичные доводам искового заявления. Дополнительно суду пояснила, что подробности заключения и оформления перехода права собственности от умершего Л.А.П. к ответчику ФИО3 ей не известны, также ей не известно предъявлял ли при жизни Л.А.П. требования к ФИО3 о взыскании денежных средств и расторжении договора купли-продажи. Не смогла также пояснить сообщал ли Л.А.П. кому-либо, в том числе и истцу, о том, что денежные средства по договору купли-продажи ему не передавались ни в какой части. Доказательств, подтверждающих, что ФИО3 не оплатил сумму, указанную в договоре купли-продажи. Пояснила, что истец извещена о необходимости явиться в судебное заседание для дачи пояснений по обстоятельствам дела, однако от явки отказалась. В обосновании требований ссылается на наличие обременения на дом в виде залога в пользу Л.А.П., которое до настоящее время не снято и не погашено. Указала, что истец обратился в суд, после принятия наследства по завещанию, составленному Л.А.П. после смерти. После его смерти истец нашла документы по продаже дома по ул.....г....., узнав, что залог не снят в Управлении Росреестра по ул.....г....., посчитала, что ответчик денежные средства продавцу по договору купли-продажи не передавал. Сама истец ФИО1 к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи не обращалась, никаким образом не уведомляла его о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке. Настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылается на инвалидность продавца Л.А.П., который в связи с полученной бытовой травмой в конце ........, продолжительное время находился на больничном, не мог самостоятельно передвигаться, в январе 2016г. ему ампутировали нижние конечности, в феврале ....... он получил инвалидность, а в сентябре ........ умер. До настоящего времени истцу некогда было заниматься данным вопросом, поскольку она осуществляла постоянный уход за Л.А.П., который приходился ей дальним родственником. Дополнительно суду пояснила, что иных наследников у Л.А.П. не было, детей они с супругой не имели, супруга Л умерла еще при жизни Л.А.П.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом (л.д.25,67,69) по месту своей регистрации (л.д.58 оборот), и по указанному истцом адресу в исковом заявлении, причина неявки не известна, возражений относительно заявленных требований не представил.

Представитель третьего лица УправленияРосреестра по Кемеровской области – ФИО5, действующая на основании доверенности ......., в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, направила в суд отзыв на исковое заявление, согласно которому просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третье лицо нотариус Новокузнецкого нотариального округа ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, направила в суд отзыв на исковое заявление, согласно которому просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд рассматривает данное дело в соответствие со ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участвующих по делу лиц, исследовав представленные письменные доказательства, считает исковые требования истца ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пп. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ закреплено, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

При этом если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Судом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: ул.....г....., принадлежал Л.А.П. на основании договора купли-продажи жилого дома от ........ Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра ул.....г..... .......(л.д.4-5).

.. .. ....г. между ФИО3 и Л.А.П. был заключен договор купли-продажи жилого дома,расположенного по адресу: ул.....г......

Согласно п.3 Договора купли-продажи жилого дома от .. .. ....г., спорный жилой дом продан по соглашению сторон за 510000 (пятьсот десять тысяч) рублей, которые будут переданы покупателем продавцу после государственной регистрации перехода права собственности продавца на покупателя, в течение одного месяца. Соглашение о цене является существенным условием данного договора. Стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении стоимости указанного жилого дома. Неоплата стоимости указанного объекта недвижимости в срок, указанный в договоре, является его существенным нарушением и основанием для расторжения договора купли- продажи продавцом, который имеет право вернуть указанный объект недвижимости в свою собственность (л.д.6-7).

Как следует из п. 6 Договора, продавец передает жилой дом покупателю в момент подписания настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон, одновременно имеет силу акта приема-передачи жилого дома. Подписывая данный договор, стороны подтверждают, что недвижимое имущество фактически передано.

Согласно свидетельству о смерти ....... года рождения, умер, о чем составлена актовая запись о смерти №... (л.д.10).

Согласно свидетельству о заключении бракаI....... (л.д.75), копии записи акта о государственной регистрации барака №... от .. .. ....г. (л.д.53-54), Л.А.П. состоял в зарегистрированном браке с Л(до брака .......) Л.Н.Н..

Согласно свидетельству о смерти ....... (л.д.76), Л.Н.Н., .. .. ....г. года рождения, умерла, о чем составлена актовая запись о смерти №... (л.д.10).

Как усматривается из сообщения нотариуса Новокузнецкого нотариального округа ФИО4, в ее производстве имеется наследственное дело №... к имуществу Л.А.П., .. .. ....г. года рождения, проживавшего по адресу: .......

За оформлением наследства по завещанию обратилась ФИО1, .. .. ....г. года рождения, зарегистрированная по адресу: ....... в лице представителя ......., действующей по доверенности бланк ....... нотариусом Новокузнецкого нотариального округа ул.....г..... .. .. ....г. по реестру .......

Завещание удостоверено .. .. ....г. ......., нотариусом Новокузнецкого нотариального округа ул.....г....., реестр №... на все имущество, которое окажется принадлежащем наследодателю, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось в пользу ФИО1, дата рождения .. .. ....г. (л.д.11).

Наследственное имущество состоит из:3/7 (трех седьмых) долей в праве собственности на жилой дом, находящийся по адресу: ул.....г.....;земельного участка, находящегося по адресу: .......трех седьмых) долей в праве собственности на земельный участок, находящийся по адресу: ....... (трех седьмых) долей в праве собственности на жилой дом, находящийся по адресу: .......Свидетельства о праве на наследство по завещанию выдано .. .. ....г., реестровые .......(л.д.32-34, 55-56).

Титульным собственником жилого дома,расположенного по адресу: ул.....г....., является ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН ........ (л.д.8-9).Также ФИО3 значиться зарегистрированным по указанному адресу с .. .. ....г. (л.д.58 оборот).

Согласно ответа на запрос из Управления Росреестра по ул.....г..... установлено, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) с заявлением о снятии залога в силу закона зарегистрированному в ЕГРН ....... сроком на 1 месяц, в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ....... (жилой дом, расположенный по адресу: ул.....г.....) ни ФИО3, ни Л.А.П. не обращались (л.д.72).На вышеуказанный жилой дом внесены следующие записи: .. .. ....г. за №... была произведена государственная регистрация права собственности Л.А.П. на основании договора купли-продажи жилого дома от .. .. ....г.. .. .. ....г. запись о праве собственности Л.А.П. была прекращена и произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 за №... на основании договора купли-продажи жилого дома от .. .. ....г.. .. .. ....г. за №... была произведена государственная регистрация залога в силу закона на основании договора купли-продажи жилого дома от .. .. ....г. в пользу Л.А.П. сроком на 1 месяц. Сведения о прекращении указанного залога в силу закона в ЕГРН отсутствуют.

Таким образом, после подписания договора купли-продажи дома по ул.....г....., между продавцом Л.А.П. и покупателем ФИО3, договор прошел государственную регистрацию, ........ произошла регистрация перехода права собственности на указанный дом. Кроме того, ........ зарегистрирован также залог в силу закона на спорное недвижимое имущество в пользу продавца Л.А.П., поскольку на момент регистрации перехода права собственности денежные средства по договору купли-продажи переданы продавцу не были.

Истец ФИО1 свои исковые требования основывает на том, что считает, что при жизни продавцу Л.А.П., денежные средства в размере 510000 (пятьсот десять тысяч) рублей, которые ответчик ФИО3 обязан был уплатить за приобретенный спорный жилой дом в соответствии с п. 3 Договора, не передавались.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороной истца не представлено доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что денежные средства в размере 510000 (пятьсот десять тысяч) рублей не были переданы ответчиком продавцу.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ основанием для изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон является существенное нарушение договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ситуации, когда покупатель в нарушение требований закона и договора не исполняет обязательства по оплате приобретенного им по договору купли-продажи имущества, продавец, очевидно, не получает того, на что он был вправе рассчитывать при заключении такого договора, а, следовательно, неоплата цены договора является существенным нарушением его условий и влечет его расторжение.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем обязательств по оплате товара, является установление того, передал ли покупатель денежные средства в оплату товара продавцу.

В обоснование своих требований истец каких-либо доказательств, свидетельствующих о неисполнении ответчиком обязательства по оплате переданного объекта недвижимости не предоставил. При этом суд неоднократно разъяснял представителю истца его обязанность представить доказательства того, что ответчик уклонился от оплаты цены договора.

Сам истец неоднократно вызывалась в судебные заседания для дачи пояснений относительно заявленных исковых требований, однако в суд не явилась. Представитель истца, действующий на основании доверенности, какие-либо пояснения по делу, касаемые не уплаты денежных средств продавцу Л.А.П., не дал, кроме того, не заявляла ходатайств о допросе свидетелей, которые могли бы дать пояснения по спорным обстоятельствам дела.

Кроме того, ФИО1 не является стороной по спорному договору купли-продажи жилого дома от .. .. ....г., она не является продавцом недвижимого имущества, а является наследником умершего Л.А.П. по завещанию. В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих передачу полномочий истцу от продавца Л.А.П. о расторжении договора купли-продажи.

До обращения в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи, истец к ФИО3 не обращалась с уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке, при нарушении существенного условия договора. Какие-либо требования к ФИО3 ФИО1 не предъявляла, в том числе по уплате денежных средств. Доказательств обратного стороной истца не предоставлено.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

Суду не представлено доказательств того, что Л.А.П. при жизни обращался к ФИО3 с требованием о расторжении договора купли-продажи, либо с требованием о взыскании денежных средств по договору, сведения о том, что Л.А.П. обращался в отдел полиции, либо в суд также отсутствуют.

У суда отсутствуют сведения о признании Л.А.П. недееспособным, несмотря на наличие ....... (л.д. 29). Суд приходит к выводу, что Л.А.П. имел возможность обратиться за защитой своих нарушенных прав, в том числе путем выдачи доверенности на имя ФИО1

Л.А.П. понимал природу совершаемой им сделки и ее последствия.

То обстоятельство, на которое ссылается истец, о том что на спорный объект недвижимости до настоящего времени зарегистрирован залог в силу закона, не является бесспорным основанием для расторжения договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ул.....г....., и подтверждения того факта, что ответчик денежные средства, в установленные договором купли-продажи сроки не передавал Л.А.П. при его жизни.

Так действующим законодательством предусмотрен порядок снятия обременения в виде залога на недвижимое имущество.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.11.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Согласно ч.1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

На основании изложенного, после смерти залогодержателя Л.А.П., у нового собственника ФИО3 отсутствует возможность во вне судебном порядке погасить залог на жилой дом, расположенный по ул.....г......

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома от .. .. ....г., расположенного по адресу ул.....г......

Поскольку суд отказывает истцу в удовлетворении данного требования, оснований для признания за ФИО1 права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ул.....г..... в порядке наследования после смерти Л.А.П., также отсутствуют, так как жилой дом выбыл из собственности наследодателя до его смерти, в связи с чем, данная недвижимость не входит в состав наследственной массы.

На основании изложенного суд отказывает истцу ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома от .. .. ....г., расположенного по адресу ул.....г....., признании за ФИО1 права собственности в порядке наследования на жилой дом, расположенный по адресу: ул.....г....., – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.О. Полюцкая

Мотивированное решение изготовлено .. .. ....г.

Судья М.О. Полюцкая