Решение № 2-10/2019 2-10/2019(2-2521/2018;)~М-1145/2018 2-2521/2018 М-1145/2018 от 23 января 2019 г. по делу № 2-10/2019

24.01.2019 г. Дело 2-10/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кировский районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи Никитиной О.Ю.,

при секретаре Лещевой К.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки по купле-продаже квартиры недействительной.

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и её сыновья, ФИО1, ФИО4 с 01.11.1989 года зарегистрированы в малогабаритной «хрущёвской» 3-комнатной квартире по адресу: <адрес>

03.08.2009 года ФИО2 заключила с Администрацией Кировского района договор передачи квартиры в её собственность в порядке приватизации. Сыновья ФИО2 от участия в приватизации отказались.

16.12.2017г. ФИО2 заключила с ФИО3 в простой письменной форме договор купли-продажи указанной квартиры (л.д.53), однако регистрация перехода права собственности до настоящего времени Управлением Росреестра не произведена в связи с наложенным судом арестом в рамках дела №2-250/2018 (судья-Носкова Н.В.).

06.03.2018г. ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО5 о признании заключенного ими договора недействительным, ссылаясь на то, что указанным договором нарушено его право пользования квартирой.

В ходе судебного разбирательства истец изменил свои требования, и просил признать оспариваемый договор незаключенным.

Ответчица, ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствии.

Ответчица ФИО3 измененный иск признала, пояснив, что спорная квартира ей не передавалась, там до настоящего времени проживает ФИО4, ключей от квартиры она не имеет, оплата по договору ею не производилась, а из-за длительной невозможности зарегистрировать переход права собственности, она утратила интерес к сделке.

Суд, изучив материалы дела, заслушав доводы участников дела, находит изменённый иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).

Это направлено на обеспечение прав покупателя, который, приобретая жилое помещение, должен знать обо всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

Применительно к положениям статьи 2 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", части 2 статьи 292 ГК РФ, части 4 статьи 31 ЖК РФ, части 1 статьи 558 ГК РФ, право пользования членов семьи бывшего собственника приватизированной квартиры носит бессрочный характер в случае, если они отказались от приватизации.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

В соответствии с положениями п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1 ст.556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.2 ст.551 ГК РФ).

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")

Как установлено судом, государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру приостановлена в связи с наложением судом ареста на регистрационные действия.

Квартира продавцом ФИО2 покупателю ФИО3 после подписания ими 16.12.2017г. договора, не передавалась ни по акту приёма-передачи, ни фактически; квартирой продолжает пользоваться ФИО6

Оплата по договору, по утверждению ФИО3, ею не производилась, поскольку, по устной договоренности, оплата должна быть произведена ею после регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи 3-комнатной квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 16.12.2017г. между ФИО2 и ФИО3 следует признать незаключенным.

руководствуясь ст.ст.100, 167, 194,198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаключенным договор купли-продажи 3-комнатной квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 16.12.2017г. между ФИО2 и ФИО3.

Решение может быть обжаловано сторонами в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через гражданскую канцелярию Кировского районного суда.

Судья Никитина О.Ю.