Решение № 2-108/2026 2-108/2026(2-3804/2025;)~М-2322/2025 2-3804/2025 М-2322/2025 от 14 февраля 2026 г. по делу № 2-108/2026

УИД 38RS0035-01-2025-004630-38


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2026 г. г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Шадриной Г.О., при секретаре судебного заседания Жиргалове А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-108/2026 по исковому заявлению ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, ФИО2 о признании торгов по реализации жилого помещения недействительными, признании недействительным договор купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, ФИО2 о признании торгов по реализации жилого помещения недействительными, признании недействительным договор купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование иска о том, что заочным решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 05.09.2023 по делу № суд постановил расторгнуть договор ЦЖЗ от 25.05.2017 №, заключенный между ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и ФИО4; взыскать задолженность в размере 3 408 228,75 руб., проценты за пользование целевым жилищным займом с 25.07.2023 по день вступления в законную силу решения суда; обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: Адрес путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене в размере 3 500 000 руб. Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 03.11.2023 по делу № суд постановил расторгнуть кредитный договор № от 25.05.2017, заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО4; взыскать задолженность в размере 1 683 614,65 руб., расходы по оплате государственной пошлины; обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: Адрес путем продажи с публичных торгов. В рамках исполнительного производства №-ИП от 29.02.2024 имущество было передано на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, в Территориальное управление Росимущества по цене 3 500 000 руб. По результатам торгов, 16.07.2024г. между ТУ Росимуществом в Иркутской области и ФИО2 был заключен договор купли-продажи арестованного имущества по цене 3 675 000 руб., в том числе 175 000 рулей – задаток. Согласно справки о движении денежных средств по депозитному счету по исполнительному производству № 25.07.2024 в счет погашения долга взыскателю перечислены: ПАО Сбербанк - денежные средства в сумме 1 531 232,72 руб.; ФГКУ Росвоенипотека - денежные средства в сумме 1 968 767,28 руб. На основании постановления судебного пристава-исполнителя Правобережного ОСП г. Иркутска ГУФССП России по Иркутской области от 02.08.2024 регистрирующим органом проведена государственная регистрация права ФИО2, на спорное имущество. Постановлением от 04.10.2024 исполнительное производство от 29.02.2024 №-ИП прекращено. Определением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 21.01.2025 заочное решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 05.09.2023 по делу № отменено. Определением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 21.01.2025 заочное решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 03.11.2023 по делу № отменено. Основаниями отмены заочных решения явился тот факт, что ответчик не был извещен о судебных заседаниях, копию заочных решений не получал; в период с 04.11.2022 по 24.08.2024 содержался в ФКУ СИЗО-1 ГУФСИН России по Иркутской области. При вынесении отмененных заочных решений, реализации имущества на торгах 16.07.2024, начальная продажная цена имущества в размере 3 500 000 руб. была определена по состоянию на 2017 год, то за 7 лет до вынесения заочных решений, проведения оспариваемых торгов. В соответствии со справкой ООО «Сибвэл» о рыночной стоимости спорного имущества, цена квартиры по состоянию на 01.06.2024 составляла 6 000 000 руб. Рассмотрение Октябрьским районным судом г. Иркутска дел №, № в отсутствие должника привело к продаже заложенного имущества по цене значительно ниже рыночной. Более того, квартира была продана со всем личным имуществом истца, мебелью, техникой. Таким образом, в соответствии с абзацем 6 части 1 статьи 449 ГК РФ оспариваемые торги проведены с нарушением правил, установленных законом, а именно допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. Судебные акты, которыми была установлена начальная продажная цена имущества, отменены, соответственно торги необоснованно проведены на основании недействительной оценки имущества, что является существенным нарушением порядка проведения торгов. В период с 04.11.2022 по 24.08.2024 истец содержался в ФКУ СИЗО-1 ГУФСИН России по Иркутской области. По месту содержания истца постановление о возбуждении исполнительного производства, о передаче имущества на реализацию и иные документы направлены не были. Отсутствие факта надлежащего уведомления истца о наличии судебного спора, о возбуждении исполнительного производства, о реализации имущества, свидетельствует о выбытии спорного имущества из владения собственника помимо его воли. Истец не был допущен к процессу реализации его имущества, не мог повлиять на формирование стоимости имущества при продаже его на торгах. Таким образом, торги являются незаконными, оспариваемая сделка является недействительной как совершенная с нарушением закона, восстановление нарушенных прав истца возможно только путем признания торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными.

На основании изложенного, истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд:

признать недействительными торги по реализации жилого помещения общей площадью 47,7 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: Адрес, оформленные протоколами № от 16.07.2024, №-№ от 16.07.2024;

признать недействительным договор купли-продажи № от 15.07.2024, заключенный между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области и ФИО2;

применить последствия недействительности, а именно: прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение общей площадью 47,7 кв.м., кадастровый номер, расположенное по адресу: Адрес;

аннулировать регистрационную запись № от 04.09.2024 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности ФИО2 на жилое помещение общей площадью 47,7 кв.м., кадастровый номер, расположенное по адресу: Адрес;

восстановить право собственности ФИО1 на жилое помещение общей площадью 47,7 кв.м., кадастровый номер, расположенное по адресу: Адрес;

восстановить залог в отношении жилого помещения общей площадью 47,7 кв.м., кадастровый номер, расположенного по адресу: Адрес, по кредитному договору № от 25.05.2017 в пользу ПАО Сбербанк РФ (ИНН <***>), по договору № целевого жилищного займа от 25.05.2017г. в пользу ФКГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ИНН <***>).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представитель истца ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленный иск поддержала, настаивала на удовлетворении, дополнительно пояснила следующее.

Согласно информационному сообщению, опубликованного в Областной газете № (2712) от 28.06.2024, дата проведения торгов - 16.07.2024 в 11:00 ч.; победителем торгов признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов; в день проведения торгов с победителем подписывается протокол о результатах торгов; договор купли-продажи имущества заключается с победителем торгов не ранее чем через 10 дней со дня подписания протокола о результатах торгов. В соответствии со ст.449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если продажа была произведена ранее указанного в извещении срока. Договор купли-продажи спорного объекта недвижимости № заключен с ФИО2 15.07.2024. Таким образом, договор купли-продажи № был заключен до проведения торгов и определения победителя торгов, что является грубым нарушением закона, прав истца. Права истца нарушены действиями (бездействием) судебного пристава-исполнителя, который не установил в процессе совершения исполнительных действий в рамках исполнительного производства место фактического проживания и пребывания истца, что выразилось в лишение его права на погашение задолженности до проведения торгов и оспаривание стоимости имущества, подлежащего реализации, в том числе и в период исполнения решения суда. Указанное обстоятельство является основанием для признания торгов недействительными и применении последствий их недействительности. Рыночная стоимость имущества при первоначальном рассмотрении спора о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество судом не определялась. После отмены заочного решения, в рамках дела № проведена судебная оценочная экспертиза спорного объекта недвижимости. В соответствии с заключением эксперта № от 08.09.2025, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 05.09.2023 составляет 4 670 000 руб.; на 08.09.2025 - 5 730 000 руб. ФИО2 выставила объявление о продаже спорной квартиры 11.09.2024 (спустя 1,5 месяца после приобретения) по цене 6 550 000 руб. На оспариваемых истцом торгах в июле 2024 г. объект недвижимости был продан за 3 675 000 рублей, что значительно ниже рыночной стоимости. Продажа квартиры, выставленной на торги по цене, установленной с нарушением закона, бесспорно, нарушает права истца, не привлечённого к процессу реализации принадлежащего ему объекта недвижимости. Стоимость имущества была определена судом в заочном решении от 05.09.2023 по состоянию на 2017 г. при отсутствии надлежащего уведомления ответчика, что явилось основанием для последующей отмены судебного акта. На дату реализации имущества - 15.07.2024 прошло более 6 месяцев с даты оценки имущества. Постановление о передачи имущества на реализацию от 07.05.2024 было вынесено судебным приставом-исполнителем с нарушением положений ч.6 ст.87 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве» - спустя 48 дней с момента принятия постановления об оценке имущества от 20.03.2024; в нарушение ч.15 ст.87 ФЗ № 229 адрес должника направлено не было. Цена квартиры на торгах была определена на основании единственного предложения об увеличении цена на один шаг, соответственно фактически стороны торгов не торговались. Участники оспариваемых торгов - группа лиц, профессионально участвующих в торгах в целях создания «массовки», обеспечения «видимости» торгов. Указанный факт подтверждается тем, что одни и те же участники «заявлялись» одновременно на иные лоты, не принимая участвуя в торгах фактически. Таким образом, из 7 участников торгов, заявка на 1 «шаг» поступила только от 1 человека, оставшиеся 6 человек подали одновременно заявки на иные лоты, что подтверждает довод истца о том, что, в указанных условиях, была создана лишь видимость «торгов». Более того, необходимо учитывать явно заниженную стоимость имущества, которая должна была насторожить осмотрительного и заботливого приобретателя. Последующие действия ответчика, направленные на перепродажу спорного имущества в короткий промежуток времени (спустя 1,5 месяца после приобретения) по цене 6 500 000 руб., подтверждают довод истца о том, что ответчик знал о том, что стоимость объекта недвижимости явно занижена, определена с нарушением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», противоречит принципам гражданского законодательства.

Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в представленных суду возражениях на исковое заявление указал о том, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержав доводы письменных возражений, в которых указал, что выставление квартиры на публичные торги по цене, установленной решением суда и подтвержденной судебным приставом-исполнителем не свидетельствует о нарушениях проведения торгов. По результатам аукциона ФИО2 была признана победителем торгов как лицо, предложившее наибольшую цену за лот. Цена реализации составила 3 675 000 руб. Торги по реализации имущества прошли на конкурентной основе, по результатам которых была определена наивысшая цена. Данная стоимость отражает реальную стоимость жилого помещения, исходя из конкретной ситуации на рынке недвижимости, определенных характеристик объекта, а так же иных особенностей продаваемого недвижимого имущества. Разница между стоимостью квартиры, определенной на основании судебной экспертизы является несущественной, а если учитывать сопутствующие расходы: оплата услуг ЭТП, комиссия банка при перечислении денежных средств в качестве оплаты по договору купли-продажи, а так же коммунальные платежи, которые пришлось произвести ФИО2, числящиеся за квартирой, итоговая стоимость превысила 3 736 000 рублей. Истец не представил доказательств наличия существенных нарушений порядка проведения торгов, которые могли бы повлиять на их результат и повлечь ущемление прав и законных интересов истца. Заявитель указывает, на то что договор купли-продажи имущества № заключен 15.07.2024, однако в данном случае в дате договора допущена опечатка. Торги по продаже имущества были проведены 16.07.2024, о чем соответствует уведомление с ЭТП «РТС-тендер». В случае признания ФИО2 победителем торгов и заключении с ней договора купли-продажи ранее даты проведения торгов, другие шесть участников в данной торговой процедуре подали бы заявление о признании торгов недействительными. В действительности договор купли-продажи имущества был заключен 29.07.2024, о чем свидетельствует акт приема-передачи документов от 29.07.2024. Применительно к рассматриваемому исполнительному производству судебный пристав-исполнитель принял достаточные меры, направленные на уведомление должника о возбуждении исполнительного производства и о совершении мероприятий, направленных на принудительное исполнение судебного решения.

Третье лица ведущий СПИ Правобережного ОСП г. Иркутска ГУФССП России по Иркутской области ФИО9, представители ПАО Сбербанк, ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, огласив исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено Гражданского кодекса Российской Федерации и процессуальным законодательством. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом. Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В судебном заседании установлено, что заочным решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 05.09.2023, с учетом дополнительного решения суда от 09.11.2023, по гражданскому делу № расторгнут договор ЦЖЗ от 25.05.2017 №, заключенный между ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и ФИО4, с последнего в пользу ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» взыскана задолженность в размере 3 408 228,75 руб., проценты за пользование целевым жилищным займом с 25.07.2023 по день вступления в законную силу решения суда; обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: Адрес путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене в размере 3 500 000 руб.

Также, заочным решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от 03.11.2023 по гражданскому делу № расторгнут кредитный договор № от 25.05.2017, заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО4; с последнего в пользу ПАО Сбербанк взыскана задолженность в размере 1 683 614,65 руб., расходы по оплате государственной пошлины; обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: Адрес путем продажи с публичных торгов.

В целях принудительного исполнения вышеуказанных судебных актов Правобережным ОСП г. Иркутска ГУ ФССП по Иркутской области были возбуждены исполнительные производства №№-ИП от 16.05.2024, №-ИП от 29.02.2024, которые постановлением от 26.07.2024 объеденены в свободное исполнительное производство №-СД.

07.05.2024 судебным приставом-исполнителем Правобережного ОСП г. Иркутска направлена заявка на торги арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: Адрес и вынесено постановление о передачи на реализацию на торгах указанного имущества стоимостью 3 500 000 руб., установленной постановлением от 20.03.2024.

28.06.2024 была опубликована информация о проведении торгов в отношении спорного имущества.

Как следует из протокола №-П от 16.07.2024 заседания комиссии по определению победителя торгов по продаже заложенного имущества от 16.07.2024, и протокола №-АИ о результатах торгов по продаже заложенного имущества от 16.07.2024 на торги выставлено жилое помещение общей площадью 47,7 кв.м, кадастровый №, местоположение: Адрес, с начальной ценой 3 500 000 руб. Имущество передано на реализацию на основании постановления о передаче арестованного имущества на торги Правобережного ОСП г.Иркутска ГУ ФССП России по Иркутской области и в соответствии с заявкой на проведение торгов Главного Управления ФССП по Иркутской области; победителем торгов по продаже жилого помещения общей площадью 47,7 кв.м, кадастровый №, местоположение: Адрес, признана ФИО2 Цена проданного имущества составила 3 675 000 руб.

На основании указанного протокола, между Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области и ФИО2 заключен договор купли-продажи № от 15.07.2024, в соответствии с которым жилое помещение общей площадью 47,7 кв.м, кадастровый №, местоположение: Адрес передано в собственность ответчика ФИО2

Согласно справке о движении денежных по депозитному счету по исполнительному производству №-ИП денежные средства, вырученные с реализации арестованного имущества перечислены кредиторам: ПАО Сбербанк - денежные средства в сумме 1 706 232,72 руб., на основании платежных поручений № от 29.07.2024, № от 29.07.2024; ФГКУ Росвоенипотека - денежные средства в сумме 1 968 767,28 руб., на основании платежного поручения № от 29.07.2024.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Правобережного ОСП г. Иркутска от 04.10.2024 исполнительное производство от 29.02.2024 №-ИП прекращено на основании п. 5 ст. 61 ФЗ от16.07.1998 № 102-03 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В последующем, определением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 21.01.2025 заочное решение от 05.09.2023 по гражданскому делу № отменено, производство по делу возобновлено.

Определением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 21.01.2025 заочное решение от 03.11.2023 по гражданскому делу № отменено, производство по делу возобновлено.

Вышеуказанные гражданские дела определением суда от 19.03.2025 объедены в одно производство №.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 09.10.2024 по объеденному гражданскому делу №

исковые требования Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» удовлетворены. Расторгнут договор целевого жилищного займа от 25.05.2017 №, заключенный между федеральным государственным казенным учреждением «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и ФИО1; постановлено взыскать с ФИО1 в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилишного обеспечения военнослужащих» сумму задолженности в размере 4 214 069,99 руб., в том числе: 2 978 729,68 руб. - сумму основного долга, 743 502,85 руб. - сумму процентов за пользование целевым жилищным займом; 491 837,46 руб. – пени; взыскать с ФИО1 в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» проценты за пользование целевым жилищным займом с 21.01.2025 по день вступления в законную силу решения суда, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,5% и пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по графику с 21.01.2025 по день вступления в законную силу решения суда; обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное имущество: квартиру, находящуюся по адресу: Адрес, кадастровый помер №.

В резолютивной части судебного акта указано, что решение суда не подлежит исполнению в части обращения взыскания на заложенное имущество и в части взыскания с ФИО1 денежных средств в размере 1 968 767,28 руб. - суммы основного долга по договору, ранее взысканных с ФИО1 в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» по договору целевого жилищного займа от 25.05.2017 № в ходе исполнительного производства №-СД Правобережного ОСП г. Иркутска ГУФССП России по Иркутской области.

исковые требования ПАО Сбербанк – удовлетворены, расторгнут кредитный договор № № от 25.05.2017, с ФИО11. в пользу ПАО Сбербанк взыскана задолженность по кредитному договору № № от 25.05.2017 в размере 1 683 614,65 руб., расходы по оплате государственной пошлины 22 618,07 руб.; обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное имущество: квартиру, находящуюся по адресу: ФИО12, кадастровый номер №

В резолютивной части судебного акта указано, что решение суда не подлежит исполнению в части обращения взыскания на заложенное имущество и в части взыскания с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк задолженности по кредитному договору № от 25.05.2017 в размере 1 683 614,65 руб., расходов по оплате государственной пошлины 22 618,07 руб., ранее взысканных с ФИО6 в пользу ПАО Сбербанк в ходе исполнительного производства №-СД Правобережного ОСП г. Иркутска ГУФССП России по Иркутской области.

Обращаясь в суд с настоящим иском об оспаривании торгов и применении последствий недействительности сделки, истец указывает, что судебные акты, на основании которых имущество было передано на торги вынесено в отсутствие истца, начальная продажная стоимость имущества судом не определялась, в последующем судебный пристав-исполнитель надлежащим образом не уведомив истца о возбуждении исполнительного производства передала имущество на торги, чем нарушено право истца на участие в проведении исполнительных действий и торгов. Постановление о передачи имущества на реализацию от 07.05.2024 было вынесено судебным приставом-исполнителем с нарушением положений ч.6 ст.87 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве» - спустя 48 дней с момента принятия постановления об оценке имущества от 20.03.2024. Торги были проведены с существенным нарушением норм ФЗ № 229, Ф3 «Об ипотеке», должник не был допущен к процессу реализации имущества, не имел возможности воспользоваться правом на подачу заявления об изменении стоимости имущества, что привело к продаже имущества по существенно заниженной цене. Договор купли-продажи, заключенный между ответчиками по заниженной цене, является недействительным, так как продажа была произведена ранее указанного в извещении о проведении торгов срока.

Рассматривая доводы истца, приведенные в исковом заявлении, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с абзацем 5 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае, если продажа была произведена ранее указанного в извещении срока.

Как следует из материалов дела извещение о проведении торгов в отношении спорной квартиры, назначенное на 16.07.2024, было опубликовано 28.06.2024.

Ответчиком ФИО2 11.07.2024 была подана заявка на проведение торгов, также в период с 29.06.2024 по 12.07.2024, заявки были поданы иными 6 претендентами, что подтверждается протоколом № приема заявок на аукцион от 15.07.2024.

По результатам торгов победителем, предложившим большую цену, была признана ответчик ФИО2 на основании протокола №-П от 16.07.2024.

Право собственности ответчика ФИО2 на спорное имущество перешло на основании договора купли-продажи № от 15.07.2024, содержащего в преамбуле ссылку на проведение торгов 16.07.2024, и протокол об определении победителя торгов от 16.07.2024, а также акта приема-передачи документов, составленного 29.07.2024, содержащего сведения о заключении договора купли-продажи 29.07.2024. Указанные договор и акт переданы для регистрации в ГАУ «МФЦ ИО» 02.08.2024, о чем свидетельствует штамп, проставленный на обоих документах, представленных самим истцом в материалы дела.

Аналогичные договор купли-продажи от 15.07.2024, акт приема-передачи документов от 29.07.2024, и протокол №-АИ о результатах торгов по продаже заложенного имущества от 16.07.2024 представлены Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области в материалы дела.

Пунктом 3.2 Протокола №-АИ о результатах торгов по продаже заложенного имущества от 16.07.2024 предусмотрено, что передача имущества покупателю осуществляется после выполнения покупателем обязательств по оплате имущества.

Денежные средства в счет оплаты договора купли-продажи были внесены ответчиком ФИО2 23.07.2024, что подтверждается заявкой на кассовый расход от 23.07.2024, поручением о перечислении денежных средств на счет от 23.07.2024.

В пункте 2.1 Договора указано о том, что стоимость имущества в размере 3 675 000 руб. оплачена покупателем до момента заключения договора купли-продажи.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что в договоре купли-продажи спорной квартиры, заключенном между ответчиками, допущена описка в части указания его даты, что не дает оснований полагать, что продажа квартиры была произведена ранее указанного в извещении о проведении торгов срока, поскольку заключение сделки между сторонами после проведения торгов подтверждается иными представленными в материалы дела доказательствами, в частности: актом приема-передачи документов, переданным совместно с договором купли-продажи 02.08.2024 в регистрационный орган, протоколом об определении победителя торгов от 16.07.2024, устанавливающим порядок оплаты и передачи имущества, произведенных сторонами после 16.07.2024, содержащими дату заключения сделки между сторонами – 29.07.2024, то есть после признания торгов состоявшимися, определения победителя и внесения последним оплаты за приобретаемое имущество.

Таким образом, довод истца о том, что продажа имущества осуществлена ранее даты проведения торгов признается судом несостоятельным и не влекущим признания торгов недействительными по указанному основанию.

Доводы истца о незаконных действиях пристава-исполнителя, выразившихся в не направлении копий постановлений, вынесенных им в рамках исполнительного производства, в том числе о передаче имущества на реализацию, судом отклоняются поскольку оснований оценивать законность действий судебного пристава-исполнителя в рамках осуществления торгов, в том числе, в целом по исполнительному производству, а также по вопросам, не связанным с реализацией арестованного имущества, при разрешении настоящего спора не имеется, поскольку положениями статьи 121 Федерального закона "Об исполнительном производстве" для защиты прав должника в этом случае предусмотрен специальный способ защиты: обжалование постановлений и действий судебного пристава-исполнителя в порядке подчиненности и оспаривание их в суде.

В ходе судебного разбирательства установлено, что исполнительное производство в отношении истца, как должника, возбуждено на законных основаниях – на основании вступивших в законную силу судебных постановлений, в рамках указанного исполнительного производства судебными приставами-исполнителями совершен комплекс мер, направленный на принудительное исполнение требований исполнительного документа, совершенные судебными приставами-исполнителями действия произведены в рамках Федерального закона "Об исполнительном производстве", в числе которых, и направление в адрес истца, принятых постановлений.

В соответствии с положениями частей 1, 3 статьи 24 Федерального закона "Об исполнительном производстве" лицо, участвующее в исполнительном производстве, извещается, в том числе о применения мер принудительного исполнения. Извещения, адресованные гражданину, направляются по адресам, указанным в исполнительном документе, по его месту жительства, месту нахождения или месту работы либо в его единый личный кабинет на Едином портале государственных и муниципальных услуг.

Истец в период с 04.11.2022 по 24.08.2024 содержался в ФКУ СИЗО-1 ГУФСИН по Иркутской области, что следует из справки № от 27.12.2024, выданной пенитенциарным учреждением.

Отсутствие письменного извещения истца по месту ограничения свободы не свидетельствуют о наличии исключительных существенных обстоятельств, дающих основание для признания торгов недействительными, поскольку свою осведомленность о наличии задолженности перед Банком истец не отрицал, о наличии возможности погасить долг не заявлял, нарушение своих прав связывал лишь с ненадлежащим исполнением должностным лицом своей обязанности по его извещению о возбуждении исполнительного документа и совершении исполнительных действий и мер принудительного исполнения, а действующим законодательством не предусмотрено, что нахождение лица в местах ограничения свободы может служить достаточным основанием, препятствующим исполнению вступившего в законную силу решения суда.

Негативные последствия, иные нарушения прав должника от действий, связанных с неизвещением о возбуждении исполнительного производства, не могут носить предположительный характер, должны быть подтверждены доказательствами, а также должна быть установлено причинно-следственная связь между действиями, постановлениями судебных приставов-исполнителей и несоответствием цены заложенного имущества его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В силу приведенных выше положений ст.ст. 449, 449.1 ГК РФ и разъяснений по их применению основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском праве (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), направлено на обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.

Таким образом, требуя признания публичных торгов недействительными, истец в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен представить суду доказательства нарушения закона по передаче имущества должника на публичные торги, а также при проведении торгов, то есть нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Из исполнительного производства следует, что судебным приставом-исполнителем по исполнительному производству, возбужденному на основании исполнительного документа, выданного по вступлении в законную силу заочного решения, по обоим гражданским делам, принимались меры по уведомлению должника о ходе исполнительного производства по адресу, указанному в исполнительном производстве.

Доводы истца о том, что судебный пристав-исполнитель не уведомила его, как должника по исполнительному производству по месту пребывания, в связи с чем он был лишен возможности принимать участие в проведении исполнительных действий, что привело к тому, что истец не мог повлиять на формирование стоимости имущества при продаже его на торгах судом признаются необоснованными.

Так, в обоснование своей позиции истец прилагает справку, составленную ООО ОЦ «СибВэл», из которой следует, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: Адрес, по состоянию на 01.06.2024 составляет 6 000 000 руб.

Согласно экспертному заключению ООО «Русская Провинция» № от 08.09.2025, проведенному в рамках рассмотрения гражданского дела №, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: Адрес, кадастровый №, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 5 730 000 руб., по состоянию на 05.09.2023 составляет 4 670 000 руб.

Утверждения истца о том, что стоимость имущества занижена, что, по его мнению, влечет недействительность публичных торгов, несостоятельны, поскольку первоначальная цена реализуемого с торгов жилого помещения была определена в в решении суда, а окончательная продажная ее стоимость сформировалась в результате проведения публичных торгов. Разница в данной стоимости и определенной в экспертное заключении оценщика рыночной стоимости квартиры не свидетельствует о нарушениях при проведении торгов и не влечет их недействительность.

Довод истца о том, что в соответствии с п. 8 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», из которого вытекает обязанность судебного пристава-исполнителя производить переоценку имущества, если с даты последней оценки прошло более 6 месяцев, судебный пристав-исполнитель не установил стоимость имущества отклоняются судом как основанный на неверном толковании норм права, поскольку данное положение закона распространяется на случаи, когда начальная продажная цены имущества устанавливается судебным приставом-исполнителем, а не по решению суда.

По аналогичным основаниям суд отклоняет доводы истца о нарушении судебным приставом-исполнителем ч. 6 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В данном случае, начальная продажная цена установлена заочным решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 05.09.2023 по гражданскому делу №, которое на момент проведения исполнительных действий и проведения оспариваемых торгов отменено не было, подача заявления об отмене заочного решения и возобновление производств по гражданским делам, в рамках которого было назначено проведение судебной оценочной экспертизы, не свидетельствует о наличии оснований для признания торгов недействительными.

Кроме того, в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 "О применении судами правил о залоге вещей" разъяснено, что при продаже предмета залога с торгов по смыслу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации цена его реализации предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем - третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов, в частности, непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. При отсутствии таких нарушений, цена реализации не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.

Нарушение порядка проведения торгов в ходе судебного разбирательства не установлено, на такие основания истец не ссылается, доводы искового заявления основаны на его не осведомленности о передаче имущества на торги, что, по его мнению, повлияло на определение стоимости предмета ипотеки, чего в ходе судебного разбирательства судом не установлено.

Никаких относимых и допустимых доказательств в подтверждение доводов о незаконном занижении начальной стоимости продаваемого имущества стороной истца в материалы дела не представлено.

Доводы истца об аффилированности победителя торгов и других участников торгов, что по мнению истца, создало видимость формальной конкурентной борьбы, судом признаются несостоятельными, поскольку помимо ответчика ФИО2 у торгах принимало участие 6 лиц, то обстоятельство, что несколько лиц, из участников торгов также принимали участие в иных лотах, не свидетельствует о нарушении порядка проведения торгов и фактически данные доводы являются предположениями.

Учитывая изложенное, нарушений при организации и проведении публичных торгов по реализации спорного имущества, в том числе в части установления цены продажи не допущено, существенных оснований для признания торгов недействительными судом не установлено, в связи с чем исковые требования о признании недействительным договор купли-продажи № от 15.07.2024, заключенного между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области и ФИО2; применении последствий недействительности сделки судом отклоняются.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, ФИО2 о признании торгов по реализации жилого помещения недействительными, признании недействительным договор купли-продажи, применении последствий недействительности, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.О. Шадрина

Мотивированный текст решения изготовлен 15.02.2026