Решение № 2-30/2019 2-30/2019(2-3217/2018;)~М-2768/2018 2-3217/2018 М-2768/2018 от 11 января 2019 г. по делу № 2-30/2019

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Истринский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Жуковой О.В.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «АГРУПП» к ФИО1 о взыскании задолженности, неустойки, возмещении судебных расходов, об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АГРУПП» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности, неустойки, возмещении судебных расходов, об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обосновании заявленных требований истец указал, что ООО «АГРУПП» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. заключили договор №Д купли- продажи Домовладения.

Согласно п. 1.1 договора истец принял на себя обязательство передать в собственность ответчика домовладение, состоящее из индивидуального дачного жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу <адрес>, владение ДНП «Подпорино», <адрес> земельного участка с видом разрешенного использования для дачного строительства, категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью <данные изъяты>м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – жилой <адрес>, участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на северо- восток, почтовый адрес ориентира: <адрес>

Истец свои обязательства исполнил надлежащим образом, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ. и выпиской из ЕГРН.

Согласно п. 2.1 договора цена домовладения составила <данные изъяты>, из них <данные изъяты> рублей стоимость жилого дома, <данные изъяты> рублей- земельного участка.

В соответствии с п.2.2 договора ответчик принял на себя обязательство оплатить цену домовладения в следующем порядке:

- первый платеж в сумме <данные изъяты> в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора,

- оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается покупателем в течение <данные изъяты> месяцев в период с ДД.ММ.ГГГГ. ежемесячно равными платежами в размере <данные изъяты> рублей не позднее 30 числа текущего месяца. Последний ежемесячный платеж оплачивается до ДД.ММ.ГГГГ

Истец направил ответчику требование о досрочном исполнении обязательства по оплате домовладения. Согласно п. 7.6 договора в случае нарушения покупателем сроков, предусмотренных п. 2.2 договора, для оплаты платежей в счет уплаты цены домовладения (при условии, что сумма просрочки платежа составляет более <данные изъяты> рублей, продавец вправе направить покупателю требование о досрочном исполнении обязательства по оплате стоимости домовладения. Указанным пунктом договора предусмотрено направление продавцом такого требования по адресу электронной почты.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. ответчик просрочил сумму в размере <данные изъяты> рублей, не оплатил в полном объеме ежемесячные платежи за 8 месяцев за декабрь ДД.ММ.ГГГГ года, платежи за январь- июль ДД.ММ.ГГГГ год. Поскольку сумма превышает <данные изъяты> рублей, истец направил ответчику ДД.ММ.ГГГГ. требование исх.№ о досрочном исполнении обязательств по оплате цены домовладения по договору. Истец предъявил ответчику требование об уплате суммы в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей в счет оплаты цены домовладения, из них ДД.ММ.ГГГГ рублей – сумма требования о досрочном исполнении обязательств по оплате цены домовладения, ДД.ММ.ГГГГ рублей- сумма задолженности по состоянию на дату направления требования о досрочном исполнении обязательств по оплате цены домовладения.

Указанным требованием истец потребовал оплатить неустойку в сумме <данные изъяты>

В соответствии со вторым абзацем пункта 7.6 договора ответчик обязан досрочно оплатить цену домовладения в полном объеме в течение 5 календарных дней с момента получения такого требования по адресу электронной почты. Требование получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ., в связи с чем последний день оплаты ДД.ММ.ГГГГ. Требование было отправлено также почтой.

После получения требования о досрочной оплате цены домовладения ответчик оплатил задолженность не полностью: после получения требования оплатил 1 рубль.

Задолженность ответчика по состоянию ДД.ММ.ГГГГ. составляет <данные изъяты>

Ответчик обязан оплатить неустойку за просрочку оплаты цены домовладения, поскольку платежи по договору были внесены с нарушением сроков для оплаты. Согласно п.7.5 договора в случае если в сроки, указанные в п.2.2 договора, покупатель не выполнит своего обязательства по оплате цены домовладения (полностью или частично), покупатель оплачивает по требованию продавца пеню в размере <данные изъяты>% от неоплаченной в срок суммы, указанной в 2.1 и (или) п.2.2 договора, за каждый день просрочки.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. неустойка за просрочку оплаты платежей, предусмотренных договором, составила сумму в размере <данные изъяты>

Истец многократно направлял ответчику претензии по договору, претензии оставлены без ответа.

Согласно п.2.4 договора до полной оплаты цены приобретаемого домовладения ответчиком его обязательства перед истцом обеспечиваются ипотекой, возникшей в силу закона. При регистрации права собственности ответчика на домовладение одновременно зарегистрирована ипотека жилого дома и земельного участка, возникшая в силу закона. Залогодержателем данного залога является истец, а залогодателем- ответчик. Таким образом, обязательства ответчика по договору обеспечены ипотекой домовладения, возникшей в силу закона.

Просит по этим основаниям с учетом уточнения взыскать с ФИО1 в пользу ООО «АГРУПП» задолженность по оплате цены договора ДД.ММ.ГГГГ рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. – <данные изъяты> рубля 66 копеек, возместить расходы по оплате государственной пошлины- <данные изъяты> рублей, обратить взыскание на предмет залога- жилой дом и земельный участок, определив порядок реализации – продажа с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>% от рыночной стоимости.

В судебное заседание представитель истца ФИО3 явилась, требования поддержала.

Представитель ответчицы ФИО4 согласился с размером основного долга. Просил уменьшить размер неустойки в соответствии с ст. 333 ГК РФ.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «АГРУПП» и ФИО1 заключен договор купли- продажи домовладения. Согласно п. 1.1 договора истец принял на себя обязательство передать в собственность ответчика домовладение, состоящее из индивидуального дачного жилого дома с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес>, владение ДНП «Подпорино», <адрес>, и земельного участка с видом разрешенного использования для дачного строительства, категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – жилой <адрес>, участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на северо- восток, почтовый адрес ориентира: <адрес> (л.д.16-23 т.1).

Истец свои обязательства исполнил надлежащим образом, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ. и выпиской из ЕГРН (л.д.24-25, 26, 27 т.1).

Согласно п. 2.1 договора цена домовладения составила <данные изъяты> рублей, из них <данные изъяты> рублей стоимость жилого дома, 5 <данные изъяты> рублей- земельного участка.

В соответствии с п.2.2 договора ответчик принял на себя обязательство оплатить цену домовладения в следующем порядке:

- первый платеж в сумме <данные изъяты> в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора,

- оставшаяся сумма в размере 8157128 рублей оплачивается покупателем в течение 28 месяцев в период с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно равными платежами в размере <данные изъяты> рублей не позднее 30 числа текущего месяца. Последний ежемесячный платеж оплачивается до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 7.6 договора в случае нарушения покупателем сроков, предусмотренных п. 2.2 договора, для оплаты платежей в счет уплаты цены домовладения (при условии, что сумма просрочки платежа составляет более <данные изъяты> рублей), продавец вправе направить покупателю требование о досрочном исполнении обязательства по оплате стоимости домовладения. Указанным пунктом договора предусмотрено направление продавцом такого требования по адресу электронной почты. В течение 5 календарных дней с момента получения такого требования покупатель обязан досрочно оплатить цену домовладения, согласованную сторонами в пункте 2.1 настоящего договора.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. ответчик просрочил сумму в размере <данные изъяты>, не оплатил в полном объеме ежемесячные платежи за 8 месяцев за декабрь ДД.ММ.ГГГГ года, платежи за январь- июль ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку сумма превышает <данные изъяты>, истец направил ответчику ДД.ММ.ГГГГ. требование исх.№ о досрочном исполнении обязательств по оплате цены домовладения по договору. Истец предъявил ответчику требование об уплате суммы в размере <данные изъяты> в счет оплаты цены домовладения, из них <данные изъяты> рублей – сумма требования о досрочном исполнении обязательств по оплате цены домовладения, <данные изъяты> рублей- сумма задолженности по состоянию на дату направления требования о досрочном исполнении обязательств по оплате цены домовладения. Указанным требованием истец потребовал оплатить неустойку в сумме <данные изъяты> (л.д.2, 29-30, 32 т.1).

В соответствии со вторым абзацем пункта 7.6 договора ответчик обязан досрочно оплатить цену домовладения в полном объеме в течение 5 календарных дней с момента получения такого требования по адресу электронной почты. Требование получено ответчиком <данные изъяты>., в связи с чем последний день оплаты ДД.ММ.ГГГГ

После получения требования о досрочной оплате цены домовладения ответчик оплатил задолженность не полностью: после получения требования оплатил <данные изъяты> рубль (л.д.61 т.1).

Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет <данные изъяты>.

Согласно п.7.5 договора в случае если в сроки, указанные в п.2.2 договора, покупатель не выполнит своего обязательства по оплате цены домовладения (полностью или частично), покупатель оплачивает по требованию продавца пеню в размере 0,1% от неоплаченной в срок суммы, указанной в 2.1 и (или) п.2.2 договора, за каждый день просрочки.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. неустойка за просрочку оплаты платежей, предусмотренных договором, составила сумму в размере <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейки.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. неустойка за просрочку оплаты платежей, предусмотренных договором, составила сумму в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. неустойка за просрочку оплаты платежей, предусмотренных договором, составила сумму в размере <данные изъяты>

Истец многократно направлял ответчику претензии по договору, претензии оставлены без ответа (л.д.33, 34-35, 36, 37-38 т.1).

Согласно п.2.4 договора до полной оплаты цены приобретаемого домовладения ответчиком его обязательства перед истцом обеспечиваются ипотекой, возникшей в силу закона. При регистрации права собственности ответчика на домовладение одновременно зарегистрирована ипотека жилого дома и земельного участка, возникшая в силу закона. Залогодержателем данного залога является истец, а залогодателем- ответчик. Таким образом, обязательства ответчика по договору обеспечены ипотекой домовладения, возникшей в силу закона.

В соответствии с ст. 309 ГК РФ

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 486 ГК РФ

3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 489 ГК РФ

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В соответствии с ст. 488 ГК РФ

4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Аналогичные условия содержатся в договору купли- продажи домовладения.

В ходе судебного разбирательства стороны пришли к согласию в вопросе размера основного долга, в связи с чем в соответствии с вышеуказанными нормами права и условиями договора требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с ст.395 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно ст. 333 ГК РФ

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом того обстоятельства, что размер основного долга составляет <данные изъяты> рублей, то заявленный размер неустойки <данные изъяты> явно завешен, суд видит возможным уменьшить размер неустойки до <данные изъяты>

В соответствии с ст. 329 ГК РФ

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с 334.1 ГК РФ

1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ст. 64.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

2. К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

В соответствии с ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой установлено, что стоимость жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты>

С выводами эксперта стороны согласились.

Ввиду того, что оснований, препятствующих обращения взыскания на предмет залога (ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не имеется, суд видит возможным удовлетворить требование об обращении взыскания на предмет залога. При определении рыночной стоимости имущества суд принимает заключение судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с ст. 98 ГПК РФ удовлетворяя исковые требования истца, суд видит возможным компенсировать ему судебные расходы, связанные с рассмотрение дела: расходы по оплате государственной пошлины- <данные изъяты> (л.д.15 т.1), расходы по оплате экспертизы- <данные изъяты> (л.д.140-143 т.2).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 к пользу ООО «АГРУПП» задолженность по оплате договора №Д купли- продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины- <данные изъяты> рубля, расходы по оплате экспертизы- <данные изъяты>, и всего <данные изъяты>

Во исполнение обязательства обратить взыскание на имущество ФИО1:

- Жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу <адрес>, владение <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>

- Земельный участок с видом разрешенного использования – для дачного строительства, категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой <адрес>, участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на северо- восток, почтовый адрес ориентира: <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты><данные изъяты>

Определив общую продажную стоимость земельного участка и жилого дома в размере <данные изъяты>, Определил способ реализации- продажа с публичных торгов.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки в большем размере, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение месяца.

Судья Истринского

городского суда О.В. Жукова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ