Решение № 2-335/2020 2-335/2020(2-4998/2019;)~М-3583/2019 2-355/2020 2-4998/2019 М-3583/2019 от 9 января 2020 г. по делу № 2-335/2020

Дело № 2-355/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 января 2020 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гордеева И.И.,

при секретаре Ланиной Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате стоимости квартиры, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, обращения взыскания на предмет залога, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 задолженности по договору купли-продажи квартиры от 15.10.2016 в сумме 1 600 000 рублей, неустойку за нарушение обязательств по выплате денежных средств по договору купли-продажи квартиры за период с 16.10.2017 по 12.06.2019 в сумме 1 509 935 рублей, в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя 35 000 рублей, в счет возмещения расходов на оплату независимой оценки – 15 000 рублей, в счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины 23749 руб. 67 коп., обратить взыскания на квартиру №77, расположенную по адресу: Московская область, Солнечногорский район, р.<...>, являющуюся предметом залога в силу закона по договору купли-продажи от 15.10.2016 года, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 2 487 948 руб.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, пояснив по существу.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражала, представив письменные пояснения.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст.209, 301 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и он вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ч.2 ст.218, ст.ст. 549, 550, 552, 554-556, 558 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что 15.10.2016 года между ФИО1 как продавцом и ФИО2, как покупателем, заключен договор купли-продажи квартиры №77, расположенной по адресу: Московская область, Солнечногорский район, р.<...>.

Согласно п.4 Договора, стоимость квартиры составляет 2 500 000 рублей.

Согласно п.4.1 Договора, сумма в размере 900 000 рублей, оплачивается покупателем в течение одного календарного дня после получения документов о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п.4.2 Договора, сумма в размере 1 600 000 рублей оплачивается после получения документов о государственной регистрации перехода права собственности, в срок до 15.10.2017 года.

Согласно п.5 квартира находится в залоге у продавца до оплаты покупателем всей стоимости квартиры.

Как следует из акта приема-передачи от 15.10.2016 года, квартира передана ФИО2

13.06.2019 года истцом в адрес ответчика направлено требования об исполнении обязательств по договору купли-продажи, выплате 1 600 000 рублей, и неустойки в размере 484 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В судебном заседании с достоверностью установлено, и не опровергнуто ответчиком, что денежные средства в размере 1 600 000 рублей, предусмотренные договором купли-продажи, ответчиком истцу в установленный договором срок не переданы, следовательно указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы ответчика, о том, что им помимо 900 000 рублей, заявленных истцом, оплачены денежные средства в счет оплаты квартиры в размере 1 100 000 рублей, суд не может принять во внимание, поскольку, в представленной ответчиком расписке от 15.10.2016 года о получении ФИО1 от ФИО2 денежных средств в размере 1 100 000 рублей, указано, что денежные средства получены за проведенные ФИО1 неотделимые улучшения в квартире.

Данные выводы суда также подтвердил, допрошенный в качестве свидетеля ФИО3, который пояснил, что фактически квартира продавалась за 3 600 000 рублей, но для того, чтобы не платить налоги с продажи жилья, был составлен договор купли-продажи квартиры с указанием стоимости квартиры в размере 2 500 000 рублей, и дополнительно составлена расписка на 1 100 000 рублей, в счет проведены истцом улучшений в квартире.

В силу ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

На основании положений ст. 395 ГК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты на невыплаченные в срок денежные средства в счет оплаты квартиры, за период с 16.10.2017 года по 12.06.2019 года.

Истцом заявлено о взыскании неустойки в размере 1 509 935 рублей, однако, суд полагает возможным применить положения ст.333 ГПК РФ, и снизить размер неустойки до 300 000 рублей.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, помимо прочего, залогом.

Согласно ст.334 ГК РФ залог является способом обеспечения обязательства, при котором кредитор – залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счёт заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Согласно ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п.1 ст.3 названного Федерального закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что в обеспечение исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи от 15.10.2016 года, сторонами определено право залога продавца на спорную квартиру до полного исполнения ответчиком обязательств по оплате.

Указанный договор прошел государственную регистрацию.

Как следует из экспертного заключения №1908051-1 от 05.08.2019 года об определении рыночной стоимости квартиры, составленного ООО «Гранд Эксперт», рыночная стоимость квартиры по состоянию на 05.08.2019 года составляет 3 109 935 рублей.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по договору, обеспеченным залогом, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежит удовлетворению. При этом начальная цена заложенного имущества должна быть установлена в размере 2 487 948 рублей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца полежат взысканию расходы по проведению оценки в размере 15 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 749,67 рублей.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя, с учетом сложности и категория дела, требований разумности и справедливости, в размере 15 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ, -

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи квартиры от 15.10.2016 в сумме 1 600 000 рублей, неустойку за нарушение обязательств по выплате денежных средств по договору купли-продажи квартиры за период с 16.10.2017 по 12.06.2019 в сумме 300 000 рублей, в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя 15 000 рублей, в счет возмещения расходов на оплату независимой оценки – 15 000 рублей, в счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины 23749 руб. 67 коп.

Обратить взыскания на квартиру №77, расположенную по адресу: Московская область, Солнечногорский район, р.<...>, являющуюся предметом залога в силу закона по договору купли-продажи от 15.10.2016 года, залюченного между ФИО2 и ФИО1 путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 2487948 руб.

В удовлетворении иска ФИО1 в большем размере – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в течение одного месяца с момента его составления в окончательной форме 15.01.2020.

Судья: И.И. Гордеев