Решение № 2-296/2017 от 18 мая 2017 г. по делу № 2-296/2017

Дело № 2-296/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пгт. Промышленная 19 мая 2017 года

Судья Промышленновского районного суда <.....> Семенова Л.А., при секретаре Дудиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Пекарь» о расторжении договора купли-продажи и гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Пекарь», ФИО2 о применении последствий расторжения договора купли-продажи, признании последующей сделки недействительной и о применении последствий признания сделки недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Пекарь» о расторжении договора купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с заключенным договором купли-продажи недвижимого имущества от <.....>г. она передала по акту в собственность ответчику (покупателю) недвижимое имущество - нежилое помещение (часть здания-магазина) и земельный участок, расположенные по адресу: <.....>, а покупатель обязался принять и в срок до <.....>г. уплатить его стоимость в полном объеме в сумме 4 000 000,00 рублей. На основании данного договора произведена регистрация перехода права собственности. До настоящего времени платеж за недвижимое имущество полностью не произведен, неоднократные обращения к ответчику о надлежащем исполнении обязательств оставлены без ответа. В связи с этим она уведомила ответчика о расторжении договора письмом от <.....>г. По договору купли-продажи основной обязанностью продавца является обязанность передать товар, а покупателя - уплатить его стоимость.

Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ней и ответчиком <.....>.

Также ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Пекарь», ФИО2 о применении последствий расторжения договора купли-продажи, признании последующей сделки недействительной и о применении последствий признания сделки недействительной.

Требования мотивированы тем, что <.....> между ней и ООО «Пекарь» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлись часть здания (магазина) и земельный участок, расположенные по адресу: <.....>. ООО «Пекарь» свои обязательства по уплате стоимости за недвижимое имущество выполнило частично. Она неоднократно обращалась к директору ООО «Пекарь» с требованием об уплате долга по договору купли-продажи недвижимого имущества, однако данное требование на сегодняшний день не исполнено. После предупреждений по телефону о расторжении договора купли-продажи и не получив никаких результатов, она письмом от <.....> уведомила ООО «Пекарь» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. <.....> она подала в Заводский районный суд <.....> исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с неисполнением ООО «Пекарь» своих обязательств по договору, а именно обязательств по оплате стоимости приобретенных объектов. <.....> судьей Заводского районного суда <.....> было вынесено определение суда по обеспечению иска, а именно Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.....> было запрещено совершать любые регистрационные действия в отношении нежилого помещения (часть здания-магазина) и земельного участка, расположенных по адресу: <.....>. <.....> районным судом <.....> по делу №........ вынесено заочное решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Пекарь» о расторжении договора купли-продажи. Однако обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.....> за восстановлением ее права собственности на нежилое помещение (часть здания-магазина) и земельный участок, расположенные по адресу: <.....>, в связи с расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества от <.....> в судебном порядке, ей было устно отказано в связи с тем, что в решении Заводского районного суда <.....> от 03.02.2016г. по делу №........ отсутствует указание на применение последствий расторжения договора купли-продажи, а именно: не указано - прекратить право собственности ООО «Пекарь» на нежилое помещение (часть здания-магазина) и земельный участок, расположенные по адресу: <.....>, а также признать право собственности ФИО1 на нежилое помещение (часть здания-магазина) и земельный участок, расположенные по адресу: <.....>. <.....> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.....><.....> была получена выписка №........ из ЕГРП на часть здания (магазина) расположенную по адресу: <.....>, из которой она увидела, что данное недвижимое имущество принадлежит ФИО2, и что ее право зарегистрировано в ЕГРП от <.....>.

Таким образом, ООО «Пекарь» узнав о ее намерении расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке продало нежилое помещение (часть здания-магазина) и земельный участок, расположенные по адресу: <.....> ФИО2, тем самым ущемляя ее права и охраняемые законом интересы.

Кроме того, право собственности ФИО2 на нежилое помещение (часть здания-магазина) и земельный участок, расположенные по адресу: <.....>, зарегистрировано <.....>, то есть в нарушение определения Заводского районного суда <.....> от <.....> о Запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.....> совершать любые регистрационные действия в отношении нежилого помещения (часть здания-магазина) и земельного участка, расположенных по адресу: <.....>.

Просит признать последующую сделку совершенную между ООО «Пекарь» и ФИО2 недействительной, и применить последствия недействительной сделки, а именно признать недействительной запись в ЕГРП о регистрации №........ от 11.12.2015г. Применить последствия расторжения договора купли-продажи от 22.08.2013г. заключенного между ФИО1 и ООО «Пекарь». Восстановить за ФИО1 право собственности на часть здания (магазина) и земельного участка, расположенных по адресу: <.....>.

В ходе судебного разбирательства 21.02.2017г. представитель истца ФИО3 уточнил исковые требования, просил признать последующую сделку, совершенную между ООО «Пекарь» и ФИО2 недействительной и применить последствия недействительной сделки в виде внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности ФИО2 на часть здания (магазина) и земельного участка, расположенных по адресу: <.....> Применить последствия расторжения договора купли-продажи от 22.08.2013г. заключенного между ФИО1 и ООО «Пекарь», в виде внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности ООО «Пекарь» на часть здания (магазина) и земельного участка, расположенных по адресу: <.....>, истребования части здания (магазина) и земельного участка, расположенных по адресу: <.....> из чужого незаконного владения. Обязать Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.....> произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на часть здания (магазина) и земельного участка, расположенных по адресу: <.....>

Уточненные исковые требования были приняты судом, о чем вынесено определение Промышленновского районного суда <.....> от <.....>.

Определением Заводского суда <.....> от <.....> заочное решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Пекарь» о расторжении договора купли-продажи было отменено и <.....> данное дело было направлено по подсудности в Промышленновский районный суд.

Определением Промышленновского районного суда от <.....> данные гражданские дела были соединены в одно производство.

В судебное заседание истица ФИО1 надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась, согласно заявления просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности от 23.11.2016г. исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные тексту искового заявления и пояснил, что <.....> между ФИО1 и ООО «Пекарь» был заключен договор купли-продажи части здания (магазина) и земельного участка, расположенных по адресу: <.....>. ФИО1 свои обязательства по договору полностью исполнила, передав покупателю недвижимое имущество. ООО «Пекарь» свои обязательства по уплате стоимости за недвижимое имущество выполнило частично, уплатив за ФИО1 около 1 200 000,00 руб. задолженности по кредитным обязательствам и перечислив ей на ее счет. От оплаты оставшейся суммы по договору ООО «Пекарь» уклоняется. Узнав о том, что ФИО1 обратилась с иском в суд о расторжении договора купли-продажи недвижимости от <.....>, ООО «Пекарь» продал данное недвижимое имущество ФИО2 Полагает, что заключенный 22.08.2013г. договор купли-продажи должен быть расторгнут по основанию существенного нарушения условий договора другой стороной, а именно, по основанию неоплаты покупателем ООО «Пекарь» стоимости приобретенного недвижимого имущества. Последующий договор купли-продажи, заключенный между ООО «Пекарь» и ФИО2, также должен быть расторгнут, поскольку является ничтожной сделкой. Согласно договора купли-продажи от 22.08.2013г. оплата покупателем должна была быть произведена за счет кредитных средств, полученных ООО «Пекарь» по кредитному договору заключенному с ОАО «Уральский банк реконструкции и развития». С момента государственной регистрации права собственности ООО «Пекарь» на приобретенные здание и участок, указанные объекты стали считаться находящимися в залоге у Банка в обеспечение исполнения кредитных обязательств. Впоследствии ограничение в виде залога было снято и спорные объекты недвижимого имущества были проданы ФИО2

Ответчица ФИО2 надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась. Согласно заявления просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчиков ФИО2 и ООО «Пекарь» - ФИО5 действующий на основании ордера №........ от 21.03.2017г. и на основании доверенности от 22.02.2017г. в судебном заседании исковые требования полностью не признал и пояснил, что <.....> между ФИО1 и ООО «Пекарь» был заключен договор купли-продажи части здания и земельного участка, расположенных по адресу: <.....>. В соответствии с п.1.5 договора стоимость данных объектов недвижимости составляет 4 000 000,00 руб. Расчет между сторонами должен был производиться путем перечисления покупателем на счет продавца денежных средств в течение месяца. ООО «Пекарь» свои обязательства по договору купли-продажи выполнило, произвело оплату за счет кредитных средств, полученных по кредитному договору заключенному с ОАО «Уральский банк реконструкции и развития». Денежные средства в полном объеме были переданы продавцу, а именно 1246184 рубля 05 копеек было перечислено в счет гашения основного долга и процентов по кредитному обязательству ФИО1, а остальные средства были перечислены на ее счет. 01.12.2015г. ООО «Пекарь» продало недвижимое имущество – здание и земельный участок ФИО2 Никаких нарушений закона при заключении договора с ФИО2 со стороны ООО «Пекарь» не было. ООО «Пекарь» обладало правом собственности на здание и земельный участок. ФИО2 за проданное недвижимое имущество перечислила ООО «Пекарь» денежные средства. В ее действиях также никаких нарушений не было. Доказательств о перечислении денежных средств на счет ФИО1 представить не может, поскольку в ООО «Пекарь» идет процедура банкротства и часть документов в настоящее время утеряна. Просит отказать ФИО1 в удовлетворении обоих исков.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – начальник Ленинск-Кузнецкого отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.....> – ФИО6, действующая на основании доверенности №........Д от 14.11.2016г., в судебное заседание не явилась, согласно заявления просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, не возражала против удовлетворения заявленных ФИО1 требований.

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчиков, изучив письменные материалы дела, считает, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 необходимо отказать в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, <.....> между ФИО1 (продавцом) и ООО «Пекарь» (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность часть здания (магазина) и земельный участок, расположенные по адресу: <.....>, а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и оплатить его стоимость в сумме 4 000 000,00 рублей в течение тридцати банковских дней.

Для оплаты стоимости недвижимого имущества ООО «Пекарь» <.....> заключило с ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» кредитный договор на сумму 4 000 000,00 рублей. Расчет между сторонами был произведен путем перечисления покупателем денежной суммы на расчетный счет продавца (п.1.5 Договора).

<.....> ООО «Пекарь» зарегистрировало в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.....> свое право собственности на данное недвижимое имущество.

Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истица указывает, что ответчик (покупатель) ООО «Пекарь» денежных средств по договору не оплатил.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <.....> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 450 ГПК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Таким образом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <.....> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Заключенный между ФИО1 и ООО ООО «Пекарь» договор купли-продажи недвижимости условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру).

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, согласно которой продавец имеет право потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Представленный суду договор купли-продажи недвижимости от <.....>, не содержит условия расторжения договора в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости товара покупателем.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимости от <.....>, суд приходит к выводу о том, что истцу не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданной по договору недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате ее стоимости.

Кроме того, представителем истца не отрицается, что ООО «Пекарь» в счет оплаты передал истице более полутора мл. рублей.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ именно со стороны ответчика.

Исходя из вышеизложенного и оценивая представленные доказательства по делу, в их совокупности, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ООО «Пекарь» о расторжении договора купли-продажи.

Суд считает, что исковые требования ФИО1 к ООО «Пекарь», ФИО2 о применении последствий расторжения договора купли-продажи, признании последующей сделки недействительной и о применении последствий признания сделки недействительной, также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух – или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом, уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеется у собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что <.....> между ООО «Пекарь» (продавцом), который на <.....> являлся законным собственником недвижимого имущества: части здания (магазина) и земельного участка, расположенных по адресу: <.....> и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи этого недвижимого имущества в письменной форме

В данном договоре указано, что стороны достигли соглашения о цене отчуждаемой недвижимости - 4 500 000,00 руб., которые покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора.

Согласно договора, указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности на основании свидетельств о государственной регистрации права от <.....>, выданных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.....>.

<.....>, в соответствии с действующим законодательством, произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данные обстоятельства подтверждаются договором от <.....> и выпиской из ЕГРН от 04.05. 2016 года.

Суд считает. что данный договор купли-продажи соответствует требованиям ст. 549-556 ГК РФ.

Доводы истицы о том, что право собственности ФИО2 на данное имущество не могло быть зарегистрировано <.....> в нарушение определения Заводского районного суда <.....> от <.....> о Запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.....> совершать любые регистрационные действия в отношении нежилого помещения (часть здания-магазина) и земельного участка, расположенных по адресу: <.....>., суд не принимает, так как данный запрет был получен Ленинск-Кузнецким отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.....><.....>, а направлено Заводским судом <.....>, то есть после государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости, что подтверждается ответом председателя Заводского суда <.....> от 24.03. 2017 года за № ОК2-134 и ответом начальника Ленинск-Кузнецкого отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.....> от <.....> за №.........

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Каких-либо доказательств в обоснование заявленных требований истцом ФИО1 к ФИО2, согласно ст. 56 ГПК РФ представлено не было.

Таким образом, поскольку ФИО1 не доказано наличие оснований для расторжения договора с ООО Пекарь», а также оснований для признания недействительности заключенного договора купли-продажи между ООО «Пекарь» и ФИО2 суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

ФИО1 в исках к ООО «Пекарь» о расторжении договора купли-продажи и к ООО «Пекарь», ФИО2 о применении последствий расторжения договора купли-продажи, признании последующей сделки недействительной и о применении последствий признания сделки недействительной – отказать за необоснованностью заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд с подачей жалобы через Промышленновский районный суд <.....> в течение одного месяца со дня получения копии мотивированного решения суда, которое стороны вправе получить <.....>. Разъяснить сторонам, что с <.....> потечет месячный срок для обжалования.

Судья Л.А.Семенова