Решение № 2-178/2024 2-178/2024(2-2910/2023;)~М-2695/2023 2-2910/2023 М-2695/2023 от 24 января 2024 г. по делу № 2-178/2024

Мотивированное заочное
решение

составлено 25.01.2024

УИД 26RS0024-01-2023-004507-94

№ 2-178/2024 (2-2910/2023)

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Невинномысск 18 января 2024 г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Угроватой И.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маливанец Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска о признании права на заключение договора, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просила признать за нею право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сроком на три года для завершения строительства и обязать ответчика заключить с нею договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сроком на три года, с даты заключения договора, для завершения строительства.

В обоснование указала, что на основании договора аренды и выданного разрешения на строительство, ею возведен объект незавершенного строительства, окончить строительство она не имела материальной возможности. Оформить свои права на объект недвижимости без документов на земельный участок также возможности не имеется. Ответчиком в продлении договор аренды ей было отказано, что привело её в суд.

В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска в суд не явился, извещены надлежащим образом о месте и времени слушания дела.

Исследовав представленные материалы, суд считает возможным рассмотреть в отсутствие неявившихсая лиц, извещенных надлежащим образом, в порядке заочного судопроизводства и приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Аналогичные положения закреплены в п.п.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края и ФИО1 был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка. Срок аренды, согласно п. 2.1. договора, был установлен с 29.09.2003 по 28.09.2008 (л.д.1620).

10.11.2005 выдано разрешение № на строительство нового жилого дома общей площадью 44,37 кв.м., жилой <данные изъяты> (л.д. 21). Срок действия разрешения – десять лет.

06.08.2012 заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от <данные изъяты>, в соответствии с которым, среди прочих, в пункт 1.2 раздела 1 «Предмет договора» внесены изменения и изложен в новой редакции «На Участке расположен жилой дом», срок договора продлен по 28.09.2016. (л.д. 23-25).

31.08.2012 ФИО1 выдано разрешение <данные изъяты> строительство жилого дома общей площадью 92,62 кв.м, срок действия до 31.08.2022.

28.09.2020 техником по инвентаризации строений и сооружений производственного участка «Невинномысский» Южного филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» выполнено обследование объекта незавершенного строительства – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка <данные изъяты> о чем составлен Акт обследования о готовности дома на 65%. Согласно Акту, удельный вес готовности уменьшен в связи с отсутствием: показателей: полы, отделочные работы, сан.тех.оборудование (л.д. 29).

27.01.2021 Управлением Росреестра по Ставропольскому краю уведомлением <данные изъяты> ФИО1 отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> ФИО1 был предоставлен технический план от 09.10.2020, согласно которому объект учета имеет следующие характеристики: площадь 114,4 кв.м, год завершения строительства здания – 2019, наименование здания – индивидуальный жилой дом, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Основанием для отказа послужило отсутствие уведомление застройщика об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, а также отсутствует уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенных реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренное ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Орган учета указал на возможность регистрации прав при наличии надлежащим образом зарегистрированных прав и при предоставлении Уведомлений, предусмотренных ст. 55 ГрК РФ. ( л.д. 38-40).

20.11.2023 Невкомимущество направило в адрес ФИО1 отказ в в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов, имеющего кадастровый номер <данные изъяты> с местоположением: <адрес>, в соответствии с п.1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, абзацем 1 п.25 раздела 2 регламента, утвержденного постановлением администрации города Невинномысска Ставропольского края от 03.04.2019 №429 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов» (в редакции от 04.09.2020 №1381).

В обоснование указано на то, что права на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, не зарегистрированы.

Полагая свои права нарушенными, ФИО1 пришла в суд, ссылаясь на невозможность своевременного окончания строительства жилого дома ввиду наличия заболеваний. В обоснование представила выписки и справки из историй болезни о стационарном лечении за период до 2014года. (л.д. 41-47).

Также суд учитывает следующие обстоятельства. Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Следовательно, у застройщика имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.( "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)).

Вместе с тем, исходя из имеющихся в деле документов, в том числе, уведомления об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, ФИО1 обращалась в орган регистрационного учета с заявлением о регистрации прав на объект недвижимости, строительство которого завершено, и именно в связи с отсутствием уведомления об окончании строительства и уведомления о соответствии построенного объекта ФИО2 было отказано в регистрации прав.

Однако, в соответствии с ч.1 ч.2 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 19.10.2023) "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных частями 10 и 22 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

В соответствии с ч.10 ст.40 Закона о регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Кроме того, согласно ч.12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

Таким образом, для регистрации прав на объект недвижимости необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок, а также действующий договор аренды на момент завершения строительства, что в рассматриваемом случае отсутствует.

Отсутствие правоустанавливающего документы на земельный участок как на момент уведомления об окончании строительства, так и на момент обращения в регистрирующий орган препятствует ФИО1 оформить свои права на жилой дом.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 паспорт серия <данные изъяты> к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска <данные изъяты> – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сроком на три года для завершения строительства.

Возложить комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сроком на три года, с даты заключения договора, для завершения строительства.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Угроватая И.Н.