Решение № 2-49/2019 2-49/2019(2-952/2018;)~М-805/2018 2-952/2018 М-805/2018 от 9 января 2019 г. по делу № 2-49/2019

№ 2-49/19


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Чалтырь Мясниковского района

10 января 2019 года Ростовской области

Мясниковский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Килафян Ж.В., при секретаре Атоян С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Компания-Фортуна» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2, третьи лица - ПАО КБ «Центр-инвест», ФИО3, ФИО4, ФИО5, Управление Росреестра по Ростовской области, Межрайонный отдел по особым исполнительным производствам УФССП РФ по РО, о расторжении договора купли-продажи земельных участков, обязании возвратить недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Компания-Фортуна» в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в Мясниковский районный суд Ростовской области с вышеназванными исковыми требованиями указав, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2017 года по делу № А53-8323/2017 ООО «Компания-Фортуна» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден ФИО1. Как установлено конкурсным управляющим в ходе проведения процедуры конкурсного производства, 04.02.2014 года между ООО «Компания-Фортуна» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли- продажи земельных участков с рассрочкой платежа. В соответствии с пунктом 1 указанного договора предметом продажи являются: - земельный участок общей площадью 21689 кв.м., кадастровый помер №, адрес: <адрес>, <адрес> - земельный участок общей площадью 23490 кв.м., кадастровый помер №, адрес: <адрес>, <адрес> - земельный участок общей площадью 22042 кв.м., кадастровый номер; №, адрес: <адрес>, <адрес> - земельный участок общей площадью 52178 кв.м., кадастровый помер №, адрес: <адрес>, <адрес>». Как указано в пункте 3 договора, стоимость земельных участков определена сторонами в размере 38000000 (тридцать восемь миллионов) рублей, которая оплачивается покупателем продавцу с рассрочкой платежа до 31.12.2014 года. Вышеуказанный договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, вследствие чего за покупателем 18.02.2014 года зарегистрировано право собственности на все четыре земельных участка. До настоящего времени оплата по договору купли-продажи ответчиком не произведена. Доказательства получения продавцом (ООО «Компания-Фортуна») встречного предоставления за земельные участки, в том числе, в виде получения денежных средств или иного имущества, у конкурсного управляющего отсутствуют. В рассматриваемом случае продавец (ООО «Компания-Фортуна» не получил никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Необходимость прибегнуть к процедурам судебного взыскания задолженности увеличивает как срок конкурсного производства, так и издержки на него. Следовательно, ответчиком допущено существенное нарушение договора, что позволяет истцу требовать его расторжения и возврата переданного ответчику имущества. Кроме того, как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10. Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих г. судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применении к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГКРФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Таким образом, принимая во внимание изложенное, ввиду существенного нарушения договора ответчиком, договор подлежит расторжению, а имущество подлежит возврату продавцу в полном объеме с последующей регистрацией за ним права собственности. 28.02.2018 года в адрес ответчика была направлена претензия (исх. № 506 от 25.01.2018 г.), содержащая требование о возврате приобретенного имущества. Претензия получена 10.03.2018 года, что подтверждается копией почтового уведомления (копия прилагается), однако оставлена без ответа и удовлетворения. 04.04.2018 года конкурсный управляющий ООО «Компания-Фортуна» ФИО1 обратился в Мясниковский районный суд Ростовской области с иском к ФИО2, третьим лицам о расторжении договора купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа от 04.02.2014 года, обязании возвратить недвижимое имущество, произвести государственную регистрацию права собственности. Определением Мясниковского районного суда от 31.07.2018 иск оставлен без рассмотрения по причине неявки представителя истца в судебное заседание. В ходе рассмотрения дела от ответчика ФИО2 поступило ходатайство о приобщении копий дополнительных документов: письмо ООО «Компания-Фортуна» от 30.01.2017 (с указанием на частичную оплату ФИО2 путем поставки строительных материалов на сумму 8 945 790 руб. и просьбой к ФИО2 произвести оплату третьим лицам (кредиторам) за ООО «Компания-Фортуна» в сумме 29 054 210 руб.); расписка ФИО3 от 03.02.2017 г. о получении от ФИО2 за ООО «Компания-Фортуна» денежных средств в сумме 8 200 000 руб.; расписка ФИО4 от 03.02.2017 г. о получении от ФИО2 за ООО «Компания-Фортуна» денежных средств в сумме 12 400 000 руб.; расписка ФИО5 от 02.02.2017 г. о получении от ФИО2 за ООО «Компания-Фортуна» денежных средств в сумме 7 554 210 руб. Но мнению ответчика, данные документы подтверждают оплату по договору купли-продажи земельных участков в полном объеме. Однако с таким выводом истец не согласен по следующим основаниям. Действительно, между ООО «Компания-Фортуна» и указанными физическими лицами ранее были заключены договоры купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа. Так, 19.04.2013 г. с ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельной участка с рассрочкой платежа (предмет договора - земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 39 800 кв.м., стоимость по договору 14 000 000 рублей; срок оплаты: 5 000 000 руб. до 30.04.2013 г., 9 000 000 руб. до 31.12.2013 I.). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской область 07.05.2013 года. 08.05.2013 г. с ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа (предмет договора - земельный участок с кадастровых номером №, общей площадью 39 800 кв.м., стоимость по договору 14 000 000 рублей; срок оплаты: 5 000 000 руб. до 30.05.2013 г., 9 000 000 руб. до 31.12.2013 г.). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области 24.05.2013 года. 20.08.2013 г. с ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа (предмет договора - земельный участок с кадастровым номерол №, общей площадью 39 800 кв.м., стоимость по договору - 10 000 000 рублей; срок оплаты: 3 000 000 руб. до подписания договора; 7 000 000 руб. до 31.12.2(113 г.). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области 04.09.20 1 3 года. Исходя из условий договоров купли-продажи, заключенных между ООО «Компания- Фортуна» и физическими лицами, окончательный срок оплаты по всем трем договорам 31.12.2013 года, то есть срок исковой давности по требованию об оплатепереданных земельных участков начал течь с 01.01.2014 года и истек спустя три года - 01.01.2017 года. На дату возложения (30.01.2017 г.) на ФИО2 обязанности произвести погашение (оплату) задолженности кредиторам - физическим лицам срок исковой давности по договорам купли-продажи уже истек (дата истечения - 01.01.2017 года). Расписки физических лиц датированы 02.02.2017 г. и 03.02.2017 г., то есть действие по исполнению права требования к ООО «Компания-Фортуна» об оплате за приобретенные земельные участки совершены после истечения срока исковой давности. Поскольку на дату передачи ФИО2 денежных средств физическим лицам срок исковой давности дли защиты нарушенных нрав истек, то действия ФИО2 по оплате за ООО «Компания-Фортуна» являются не допустимыми, поскольку противоречат императивным требованиям пункта 3 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, а действия ООО «Компания-Фортуна» но возложению на ФИО2 обязанности произвести оплату после истечениясрока исковой давности но соответствующим требованиям свидетельствует о злоупотреблении правом, то есть противоречит пункту 1 статьи 10 ГК Российской Федерации. Кроме того, ФИО2 не доказано ни наличие реальной финансовой возможности произвести оплату физическим лицам в сумме 29054210 рублей,ни факт частичной оплаты за приобретенные земельные участки путем поставки общестроительных материалов на сумму 8945790 руб. (подтверждающие документы не представлены, а, следовательно, отсутствуют). С учетом приведенных доводов оплата ФИО2 за ООО «Компання-Фортуна» денежных средств в пользу физических лиц совокупностью необходимых доказательств не подтверждена, и, более того, даже в случае доказанности, противоречит требованиям гражданского законодательства, - такие действия ничтожны, не влекут соответствующих им правовых последствий. В свете изложенною к доводу ФИО2 о полной оплате им истцу денежных средств за приобретенные земельные участки путем погашена» задолженности за ООО «Комнания-Фортуна» перед физическими лицами (кредиторами), необходимо относиться критически. На основании изложенного истец просит суд: расторгнуть договор купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа, заключенный 04.02.2014 года между ООО «Компания-Фортуна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ФИО2; обязать ФИО2 возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Компания-Фортуна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) следующее недвижимое имущество: - земельный участок общей площадью 21689 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>. <адрес>»; - земельный участок общей площадью 23490 кв.м., кадастровый номер: № адрес: <адрес> - земельный участок общей площадью 22042 кв.м., кадастровый №. адрес: <адрес>, <адрес> - земельный участок общей площадью 52178 кв.м., кадастровый помер: №, адрес: <адрес>, <адрес>». Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра к картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО2 и государственную регистрацию права собственности ООО «Компания-Фортуна» (ИНН <***>, ОГРН <***> наследующие объекты недвижимости: - земельный участок общей площадью 21689 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, <адрес> - земельный участок общей площадью 23490 кв.м., кадастровый помер: №, адрес: <адрес>, <адрес> земельный участок общей площадью 22042 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, <адрес> земельный участок общей площадью 52178 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, <адрес>

В судебном заседании конкурсный управляющий ООО «Компания-Фортуна» ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО6 заявленные исковые требования поддержали в полном объёме, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности - ФИО7 в судебном заседании предъявленные требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности.

Представитель третьего лица ПАО КБ «Центр-инвест» по доверенности - ФИО8 возражала относительно заявленных требований, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме, пояснив, договор купли-продажи земельных участков от 04.02.2014 года и переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН на земельный участок. Одновременно представитель ПАО КБ «Центр-инвест» сослалась на пропуск истцом срока исковой давности, указав, что поскольку оплата по договору за земельный участок уплачивается до 31 декабря 2014 года, то о предполагаемом нарушении своего права на получение оплаты за проданные земельные участка истец должен быть узнать не позднее 01 января 2015 года. Таким образом, последним днем срока на подачу настоящего иска приходится на 31 декабря 2017 года. Вместе с тем, с настоящим иском истец обратился в суд 09 октября 2018 года, то есть по истечении срока исковой давности.

Ответчик ФИО2 - в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела был извещен.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела был извещен, ранее представил в суд отзыв, в котором одновременно просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Третьи лица - ФИО3, ФИО4, ФИО5, Межрайонный отдел по особым исполнительным производствам УФССП РФ по РО в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела были извещены, ходатайств об отложении и сведения об уважительности причин отсутствия суду не представлены.

Суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав конкурсного управляющего ООО «Компания-Фортуна» ФИО1, представителя истца, представителя ответчика, представителя ПАО КБ «Центр-инвест», изучив представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению, при этом руководствуется следующим:

Судом установлено, что 04.02.2014 года между ООО «Компания-Фортуна» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа. В соответствии с пунктом 1 указанного договора предметом продажи являются: - земельный участок общей площадью 21689 кв.м., кадастровый помер №, адрес: <адрес>, <адрес> - земельный участок общей площадью 23490 кв.м., кадастровый помер №, адрес: <адрес>, <адрес> - земельный участок общей площадью 22042 кв.м., кадастровый номер; №, адрес: <адрес>, <адрес> - земельный участок общей площадью 52178 кв.м., кадастровый помер №, адрес: <адрес>, <адрес>

Договор купли-продажи от 04.02.2014 года и переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно п.1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спорный договор купли-продажи не может быть расторгнут, поскольку в действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости ы связи с неуплатой им покупной цены. Пункт 3 статьи 486 ГК РФ содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи.

Исходя из установленных обстоятельств, приведенных положений закона, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи.

Кроме того, суд полагает, что представителями ответчика и третьего лица правомерно заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ под сроком исковой давности признается срок, в течение которого заинтересованное лицо может обратиться в суд за защитой своего права.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Так же суд принимает во внимание, что земельные участки с кадастровыми номерами № сняты с кадастрового учета 29.10.2014, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН. В связи с чем, суд полагает, что снятие земельных участков с государственного кадастрового учета означает изъятие их из гражданского оборота как несуществующих индивидуально-определенных объектов недвижимости. Данное обстоятельство, в случае удовлетворения иска в части возврата ООО «Компания-Фортуна» недвижимого имущества, повлечет неопределенность и неисполнимость судебного акта.

Таким образом, суд не находит законных оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО «Компания-Фортуна» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2, третьи лица - ПАО КБ «Центр-инвест», ФИО3, ФИО4, ФИО5, Управление Росреестра по Ростовской области, Межрайонный отдел по особым исполнительным производствам УФССП РФ по РО, о расторжении договора купли-продажи земельных участков, обязании возвратить недвижимое имущество, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 января 2019 года.

Судья Ж.В. Килафян