Постановление от 3 октября 2023 г. по делу № А40-57447/2023

№ 09АП-65019/2023

Дело № А40-57447/23
г. Москва
03 октября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2023 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.А. Чеботаревой

судей: И.В. Бекетовой, В.А. Яцевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 13 апелляционные жалобы Управления Росреестра по Москве, Москомстройинвеста

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.08.2023 по делу № А4057447/23 (122-428)

по заявлению ООО "КАРА+" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1) Москомстройинвест, 2) ФИО2 3) временный управляющий ООО «КАРА+» ФИО3

о признании незаконным решения, при участии:

от заявителя: ФИО4 по дов. от 14.10.2022 № 1; от заинтересованного лица: не явился, извещен;

от третьих лиц: 1) ФИО5 по дов. от 19.05.2023 № 77-30-42/23;

2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «КАРА+» (далее – Заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным решения, оформленного уведомлением № КУВД-001/2022-43728061/4 от 12.10.2022, о приостановлении процедуры государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Решением суда от 07.08.2023 требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление и Москомстройинвест обратились с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Управление ссылалось на

недопустимость осуществления испрашиваемых регистрационных действий при наличии действующих запретов в отношении такой регистрации применительно к имуществу общества, что, соответственно, обусловило приостановление заинтересованным лицом процедуры государственной регистрации до момента отпадения обстоятельств, вызвавших такое приостановление. Москомстройинвест ссылался на нарушение обществом как застройщика более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома, что является прямым основанием к приостановлению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в целях защиты права и законных интересов участников такого строительства.

В судебном заседании представитель Москомстройинвеста доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, представил отзыв на апелляционные жалобы.

Представители Управления, ФИО2 и временного управляющего ООО «КАРА+» ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество является Застройщиком 15-ти этажного здания Гостиничного комплекса с помещениями под коммерческое и административное использование и апартаментами квартирного типа по адресу: <...>.

При этом, деятельность Застройщика ООО «Кара+» осуществляет согласно Разрешению на строительство № RU77110000-010570 от 09.02.2015, на основании Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как усматривается из материалов дела, первый Договор участия в долевом строительстве между ООО «КАРА+» и участником долевого строительства зарегистрирован в 2015 году.

Приостанавливая испрашиваемую государственную регистрацию, заинтересованное лицо сослалось на постановления судебного пристава-исполнителя УФССП по Москве Алтуфьевского ОСП об обращении взыскания и о запрете регистрационных действий, поскольку, как установил регистрирующий орган, на земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 77:02:0002013:97, на котором осуществляется строительство, наложены обеспечительные меры в виде ареста/запрещения на основании постановления от 26.09.2019 № 77028/19/639997 об обращении взыскания на денежные средства, получаемые должником на основании договора аренды, вынесенного Алтуфьевским ОСП.; постановления от 09.11.2020 № 77028/20/324204 судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий, договоров долевого участия в долевом строительстве в отношении объектов недвижимого имущества вынесенного Алтуфьевским ОСП.

Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, полагая указанное решение безосновательным, немотивированным и нарушающим права и законные интересы Заявителя как застройщика спорного объекта, а также права и

законные интересы участников долевого строительства, общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании указанного решения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия у заинтересованного лица как правовых, так и фактических оснований к приостановлению процедуры государственной регистрации договора участия в долевом строительстве третьего лица.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Так, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для её осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ определено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению госрегистратора в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущества или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Согласно положениям статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа вправе наложить арест на имущество должника, который включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

При этом вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования.

Таким образом, арест в отношении имущественных прав является мерой, обеспечивающей исполнение исполнительного документа, принятой в целях исключения выбытия имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в будущем.

В то же время, наложенный в настоящем случае арест на получаемую Заявителем, согласно Постановлению СПИ, арендную плату не является арестом на совершение регистрационных действий и противоречит смыслу положений Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и не может являться основанием для приостановления государственной регистрации Договора.

Согласно пункту 3 части 3 статьи 68 Закона № 229-ФЗ мерами принудительного исполнения являются обращение взыскания на имущественные права должника, в том числе на право получения платежей по аренде.

В то же время, в настоящем случае постановление СПИ вынесено на получаемые Заявителем денежные средства по договору аренды земельного участка, что, однако же, не тождественно запрету на осуществление регистрационных действий со спорным объектом.

Кроме того, Заявитель не является получателем арендных платежей, а является арендатором указанного земельного участка у собственника - города Москвы (Департамент городского имущества), то есть общество не является в настоящем случае лицом, получающим доход.

Кроме того, предметом представленного на регистрацию договора являются права на объект долевого строительства - нежилые помещения в строящемся здании, а не на земельный участок с кадастровым номером 77:02:0002013:97.

Таким образом, на объект сделки - объект долевого строительства, никаких запретов и ограничений не наложено, а арест права аренды земельного участка влечет за собой ограничение распоряжения правом аренды земельного участком путем его отчуждения, и не может препятствовать регистрации прав в отношении помещений по Договору, принадлежащих не Заявителю, а третьему лицу - ФИО2

В свою очередь, для добросовестно исполнившей свои обязательства по Договору ФИО2, не имеющей отношения к заключенному Заявителем договору аренды с собственником, приостановка государственной регистрации влечет правовые последствия и ограничения прав как стороны по Договору, охраняемых и защищаемых законодательством о долевом строительстве и защите прав потребителей.

При этом регистрирующий орган в оспариваемом уведомлении не обосновал, каким образом арест расходов Заявителя на арендную плату влияет на государственную регистрацию Договора участия в долевом строительстве с третьим лицом - дольщиком.

Кроме того, решением Бутырского районного суда города Москвы от 14 августа 2020 г., вступившим в законную силу, постановление от 26.09.2019 № 77028/19/639997 об обращении взыскания на денежные средства, получаемые должником на основании договора аренды, вынесенное Алтуфьевским ОСП, было признано не соответствующим закону в части, препятствующей осуществлению регистрационных действий и передаче объектов участникам долевого строительства.

Более того, заинтересованное лицо самостоятельно указывает в спорном уведомлении о приостановлении государственной регистрации, что 10 ноября 2020 г. в Управление поступило Постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации № 77028/20/327271 от 26.10.2020, выданное Алтуфьевским ОСП в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:97 по адресу: <...>

Более того, суд первой инстанции верно установлено, что Арбитражный суд города Москвы в Решении от 31.08.2020 г. по делу № А40-39545/2020-79-497 обязал Департамент городского имущества города Москвы предоставить ООО «КАРА+» в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:02:0002013:97 по адресу: <...>. за плату без проведения торгов.

В этой связи между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «КАРА+» был заключен Договор долгосрочной аренды земельного участка от 31.10.2006 № М-02-027362, имеющего адресные ориентиры: <...>, предоставленный сроком на 49 для эксплуатации здания склада. Дополнительным соглашением от 07 мая 2014 года цель предоставления участка была изменена под проектирование и строительство объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 24 августа 2009 г № RU77-110000-000478.

Обществом получено Разрешение на строительство № RU77110000-010570 от 09.02.2015, на основании которого возведен объект незавершенного строительства - Гостиничный комплекс: с апартаментами квартирного типа: устройство ж/б монолита100%, устройство внутренних перегородок - 90%, устройство фасадов - 40%, устройство кровли - 90%, устройство внутренней канализации - 70%, устройство внутренней вентиляции - 10%, устройство внутренней системы пожаротушения - 35%,

устройство внутреннего электричества- 95%, устройство наружного отопления - 80%, устройство наружного водостока - 80%, устройство ИТП -80%.

Указанная степень готовности объекта незавершенного строительства подтверждается письмом Комитета государственного строительного надзора города

Москвы (исх. № 09-886/20-(2)-1 от 19.02.2020).

Как следует из материалов дела, 20 февраля 2020 года общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:97, по адресу: <...> в аренду на новый срок для завершения строительства.

В свою очередь, письмом от 17.03.2020 № ДГИ-1-17878/20-1 Департамент сообщил об отказе в предоставлении земельного участка со ссылкой на то, что Департамент не располагает информацией о зарегистрированных в установленном порядке имущественных правах ООО «КАРА+» на объект незавершенного строительства по адресу: <...>.

Не согласившись с оспариваемым отказом, Общество обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным решения от 17.03.2020 г. № ДГИ-1-17878/20-1 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0002013:97 по адресу: Москва, ул. Пришвина, вл.4А, об обязании Департамента предоставить в аренду указанный участок за плату без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2020 г. по делу № А4069545/2020 (79-497) указанное решение Департамента городского имущества города Москвы было признано незаконным с возложением на Департамент испрашиваемой обществом обязанности.

Указанное решение суда вступило в законную силу, передано на исполнение в Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам неимущественного характера УФССП России по г. Москве, возбуждено исполнительное производство № 64551/21/77039-ИП от 21.06.2021 г. Однако на сегодняшний день упомянутое решение не исполнено Департаментом городского имущества города Москвы.

Кроме того, апелляционный суд учитывает следующее.

В соответствии с положениями пункта 57 части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление контролирующего органа и (или) публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и в отношении которого представлен договор участия в долевом строительстве на государственную регистрацию.

При этом основания для отказа в государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закона № 218-ФЗ, являются исчерпывающими.

По своей сути п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ является специальной нормой, определяющей основания для ограничения права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, и, как следствие, предписывающей уполномоченному органу необходимость направления в орган регистрации прав сведений о таком застройщике в целях дальнейшего недопущения привлечения застройщиком денежных средств; в свою очередь, положения п. 57 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ можно отнести к

производным от п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, регламентирующим порядок применения указанной материальной нормы.

Так, пункт 57 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ введен абзацем 5 подпункта «а» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении вменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 175-ФЗ).

При этом на основании абзаца 5 подпункта «ж» пункта 2 статьи 1 Закона № 175- ФЗ также изменена редакция статьи 3 Закона № 214-ФЗ, в том числе путем дополнения части 2.6 указанной статьи пунктом 3, обязывающим уполномоченный орган направить в орган регистрации прав уведомление о нарушении застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства, однако, из ч. 7 ст. 8 Закона № 175-ФЗ следует, что положения статьи 3 Закона № 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о фонде) и Законом № 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При этом положения части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Закона № 214-ФЗ (в редакции Закона № 175-ФЗ) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

Таким образом, поскольку п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве только введен Законом № 175-ФЗ, а решение ООО «КАРА+» на строительство № RU77110000-010570 датировано 09.02.2015, данная норма к ООО «КАРА+» применению не подлежит.

Соответственно, положения пункта 57 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, являющиеся производными от ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, также не распространяют своего действия на ООО «КАРА+».

Приведенные же заинтересованным лицом доводы об обратном, обоснованные ссылкой на судебные акты по делу № А40-142671/2022, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку, вопреки утверждению Управления, названные судебные акты не имеют для настоящего спора преюдициального значения (ст. 69 АПК РФ) ввиду различия круга участвующих в названных спорах лиц.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у заинтересованного лица в настоящем случае как правовых, так и фактических оснований к приостановлению процедуры государственной регистрации договора участия в долевом строительстве третьего лица – ФИО2

Материалы дела подтверждают правовую позицию Заявителя и заинтересованным лицом в нарушение требований ч. 5 ст. 200 АПК РФ безусловных и убедительных доказательств законности своего уведомления не представлено. Иных доказательств, подтверждающих сомнения Управления, не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав Управление в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления соответствующих регистрационных действий.

Доводы апелляционных жалоб повторяют доводы, изложенные в отзывах Управления Росреестра по Москве и Москомстройинвеста на заявление при рассмотрении дела судом первой инстанции, который дал им правомерную оценку, и с которой суд апелляционной инстанции соглашается.

При этом данные доводы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2023 по делу № А4057447/23 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: И.А. Чеботарева

Судьи: И.В. Бекетова

В.А. Яцева

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.